Какво е ипотека с регулируема ставка (ARM) - определение, плюсове и минуси

Един вид заем, който наскоро стана популярен е ARM, или ипотека с регулируема лихва. При този заем лихвеният процент започва много ниско и се коригира с течение на времето според лихвения индекс, като LIBOR (предлаганата лихва на междубанковия междубанков лихвен процент). Обикновено лихвеният процент се коригира, защото маржът се добавя към каквито и да са текущите лихви.

ARM могат да бъдат много подходящи в определени ситуации и могат да поканят възбрана в други. Ето защо е важно да разберете техните уникални характеристики и да вземете предвид дългосрочните рискове в допълнение към краткосрочните награди, които този вид заем може да предложи.

Може би най-важните съображения относно ARM се отнасят до това дали има период с фиксиран лихвен процент, на какъв индекс се основава процентът, колко често се коригира лихвата и дали има лихвен процент или ограничения за плащане.

Период с фиксирана лихва

Най-често срещаната ипотека с регулируема лихва се нарича „хибридна ARM“, при която се гарантира, че определен лихвен процент ще остане фиксиран за определен период от време. Често тази първоначална ставка е по-ниска от тази, която иначе бихте могли да получите при традиционния 30-годишен фиксиран заем.

Например, 3/1 ARM или 5/1 ARM ще предлага фиксирана лихва съответно за три или пет години. Фиксираният период обаче може да варира значително, от един месец до десет години, и е ограничен само от това, което кредиторът ще позволи. Като цяло, колкото по-кратък е фиксираният период, толкова по-нисък ще бъде лихвеният процент през това време.

За много хора, които рефинансират ипотеката си или се местят на всеки няколко години, ARM може да бъде ефективен начин да плащат по-малко лихва, отколкото би било възможно при стандартен 30-годишен фиксиран заем. Освен това, този фиксиран период може да ви даде време да прецените в каква посока се насочват лихвените проценти и да решите кога или ако да рефинансирате. Въпреки това повечето хора избират да рефинансират в края или на края на периода с фиксирана лихва.

Как се изчислява новата лихва

Вашият ипотечен лихвен процент ще се коригира според специфичния лихвен индекс и маржа на кредитора.

Индекс на лихвения процент

Погребан някъде в документацията за всяка ипотека с регулируем лихвен процент, ще намерите индекса, на който ще се основава корекцията на лихвения процент. Индексът е общ индикатор за текущите лихвени проценти, като текущия лихвен процент по облигации или лихвения процент, който банките плащат по своите депозити (COFI).

Когато лихвените проценти се повишат, тези индекси ще се повишат. По същия начин, когато лихвените проценти спаднат, тези индекси ще спаднат. Въпреки това, въпреки че всеки индекс ще следва общата тенденция, може да не проследява точно средните текущи лихвени проценти.

марж

Маржът е процентът, добавен към индекса за определяне на новия ви лихвен процент, и той обикновено варира между 2% и 4%. Например, ако индексът е средно 4%, а маржът ви е 3%, вашият процент ще се коригира на 7%. Индексът плюс маржа технически се нарича "напълно индексиран лихвен процент", но повечето хора просто го наричат вашият лихвен процент.

Маржовете се добавят, така че заемодателят прави печалба, тъй като използваните индекси обикновено имат много ниски проценти. Размерът на вашия марж може да зависи и от вашия кредит; колкото по-добър е вашият кредит, толкова по-малък е маржът. Поради маржа, лихвените проценти обикновено ще трябва да намаляват (в сравнение с това, когато сте взели заема), за да видите еквивалентен или намален лихвен процент, след като ARM се коригира.
Когато сравнявате ARM, имайте предвид, че този с най-голям марж не е непременно губещият. Това е така, защото може да се използва индекс, който обикновено е по-нисък или има по-малка променливост. Например, някои ипотеки ще базират лихвения процент върху COFI (Индекс на разходите на фондовете), който има тенденция да се увеличава и намалява по-малко от други лихви. Вместо това някои ARM използват LIBOR, който е малко по-висок. Погледнете къде е бил индексът на ARM през последните няколко години, за да добиете представа къде може да бъде вашият лихвен процент в бъдеще.

Колко често се коригира лихвеният процент?

След като лихвеният процент се коригира, трябва да знаете колко често ще се променя напред. С други думи, кога следващият път ще се коригира? Знаейки това е изключително важно не само да ви помогне да направите бюджет, но и да определите кога е време за рефинансиране.

За да знаете кога това ще се случи, погледнете второто число на хибридния ARM. Например, вече знаете, че 3/1 ARM ще се коригира за първи път след три години. Второто число обаче показва, че ще се коригира веднъж всяка година след това. Това каза, че има някои ARM, които ще се коригират на всеки две години, шест месеца или дори всеки месец след първоначалната корекция - въпреки че последната е по-рядка.

Ограничена ли е лихвата или плащането?

Ограничение на лихвения процент или плащането означава, че може да надвиши определена сума само за определен период от време. Всъщност има различни видове ограничения, които са предназначени да задържат плащането или лихвата ви да се покачат драстично за кратък период от време, дори ако лихвените проценти скочат.

Капачка на лихвата

Капачките за лихвени проценти се предлагат в два вкуса: ограничения за целия живот и периодични тапи за коригиране.

Ограничението за цял живот запазва лихвения процент да не надхвърля определен лихвен процент (този лимит може да бъде доста висок).
Периодът за ограничаване на корекцията предотвратява повишаването на процента през определен период от време. Например, лихвеният ви процент може да бъде ограничен до печалба от 0,5% годишно, без значение колко е нараснал индексът. Въпреки това, някои ARM няма да поставят ограничение на първата корекция, а на следващите корекции.

Едно важно предупреждение е, че ако индексът нарасне повече от размера на ограничението за една година, лихвеният процент може да продължи да се коригира през следващата година, дори ако индексът не се е изместил от предишната корекция.

Така че в примера по-горе, нека си представим, че индексът се е повишил с 1,5% за една година, но остава на това ниво през следващите няколко години. През първа година лихвеният ви процент нараства с 0.5%, или сумата, която ще ви позволява максималната периодична корекция. След това, след две и три години, лихвеният процент ще се повиши с 0.5%, докато лихвеният ви процент не съответства на индекса плюс маржин сумата.

Етажен лихвен процент

Някои ARM имат лихвен процент "под", под който лихвеният процент не може да бъде. С други думи, дори ако лихвите намаляват значително, новата ви ставка може изобщо да не намалее. Това е така, защото „етажът“ може да бъде лихвеният процент, ефективен през фиксирания период, или лихвеният процент, към който първо се коригира. Проверете внимателно документите си, за да видите дали имате лихва, която само ще се покачи.

Капачки за плащане

Подобно на ограничението на лихвения процент, ограничението за плащане пречи на плащането ви да се повишава твърде много в даден момент. Ограниченията на плащанията ще бъдат или в доларови суми (напр. Месечното ви плащане може да нарасне само с $ 200 всяка година) или в процент (например месечното ви плащане може да се покачва само с 10% всяка година).

Освен това новото ви плащане ще бъде сравнено с плащането за предходната година, а не с оригиналното. Например, ако вашата максимална сума за плащане е 10% всяка година и първоначално сте плащали 1000 долара на месец, коригираното ви плащане може да нарасне до не повече от 1100 долара през първата година, 1,210 долара през втората и 1331 долара през третата.

Ограниченията за плащане обикновено работят независимо от ограничението на лихвения процент. Така че дори и лихвеният процент да се покачи значително, това не означава непременно плащането ви. От друга страна, вие все още дължите този интерес и той ще бъде прибран към баланса на вашата ипотека. Това е известно като отрицателна амортизация (виж по-долу).

Всъщност може дори да не осъзнавате, че се случва. Но ако лихвеният ви процент се покачи и плащането ви не стане, балансът на заема вероятно ще се увеличава, вместо да намалява всеки месец. Някои ARM носят клауза, която ще премахне ограничението за плащане изцяло, когато текущият баланс на кредита надвишава първоначалния заем с конкретна сума. Това често води до огромен скок на плащанията. За да избегнете тази ситуация, преглеждайте декларацията си за ипотека всеки месец, за да се уверите, че салдото ви по кредита не се увеличава и плащането ви съответства на лихвата, за която се начислявате.

Различни видове ARM

В допълнение към хибридния ARM има и други по-рядко срещани видове. Ако сте разбрали погрешно, това може да има сериозни последици за вашето финансово здраве, кредит и цялостно качество на живот.

1. ARM-и само за интерес

ARM само за лихви ви позволява да плащате само лихвата по заема всеки месец, без да плащате главница. Това понижава плащането, но не прави нищо, което да ви помогне да изградите собствен капитал или да се доближите по-близо до собствеността на дома си направо. Този вид заем често се използва от инвеститори, които не възнамеряват да запазват жилището за дълго, или от собственици на жилища, които очакват да си позволят по-добре жилището си след няколко години.

Вземането на такъв заем обаче може да бъде рискован бизнес, тъй като повечето ипотеки, които са само за лихви, в крайна сметка се нулират и изискват да изплатите и главницата. Когато това се случи, разбира се, плащането се покачва драстично. Ако имате или обмисляте такъв заем, разберете как и кога той се адаптира да бъде напълно амортизиран.

2. Отрицателни амортизационни ипотеки

„Отрицателна амортизация“ е фантастичен термин за ипотека, при който плащате по-малко от дължимата лихва всеки месец. Това означава, че балансът на заема ви се увеличава, тъй като към баланса на кредита се добавя неплатена лихва. Тези видове ипотеки често се злоупотребяват по време на бум на жилищата, тъй като плащанията са разбираемо ниски.

Ако обаче балансът на заема стане твърде висок, ипотеката ще се нулира и плащанията ще скочат драстично. Преди бума на жилищата повечето отрицателни амортизационни ипотеки са били използвани само от инвеститори или къщи. Тези заеми просто са рецепта за бедствие за повечето собственици на жилища.

3. Ипотеки за плащане или Pick-a-Pay ипотеки

Ипотеката „pick-a-pay“, известна още като ипотека с опция за плащане, е сравнително нов тип заем, който изглежда пригоден за създаване на проблеми. Тези ипотеки бяха много популярни, когато цените на жилищата се повишиха драстично, защото позволиха на хората да влязат в повече къща за по-малко пари. Повечето от тези заеми предлагат множество опции за плащане всеки месец и стига да плащате поне най-малкото плащане, няма да бъдете по подразбиране.

Обикновено можете да избирате между плащането на цялата лихва плюс част от главницата, само плащането на лихва или плащането на сума, по-малка от начислената през този месец лихва. Можете да си представите, че повечето хора избират най-малкото плащане, което означава, че неплатената лихва може да доведе до значително нарастване на баланса на заема с течение на времето. След това, щом балансът на заема достигне определен момент (често с 20% повече от първоначалния баланс), ипотеката ще се нулира и плащанията ще се увеличат драстично.

Ипотечните кредити срещу изплащане често се продават на хора, които не са били информирани, че плащането на минималното плащане би довело до увеличаване на салдото им в баланс. Въпреки че тези видове ипотеки могат да бъдат чудесен инструмент за инвеститорите, те обикновено не са подходящи за хора, които възнамеряват да бъдат в дома си дълго време. Ако имате ипотека с различни възможности за плащане всеки месец, внимателно прочетете документацията си за заем и декларацията си за ипотека, за да определите колко трябва да платите, за да запазите баланса на кредита си надолу, вместо да увеличите.

Плюсове и минуси на ARMs

Тези плюсове и минуси обикновено се прилагат за повечето ARM, но проучете внимателно документите си, за да потвърдите дали се прилагат за кредита, който обмисляте или не..

Предимства

По-ниски разходи за закриване. Една значителна полза за ARM е, че те често са по-евтини от ипотека с трайно фиксиран лихвен процент.
По-ниска фиксирана лихва. Ако ARM има период с фиксиран лихвен процент, този процент обикновено е по-нисък от лихвения процент по ипотека с постоянен фиксиран лихвен процент.
Щедър период с фиксирана лихва. Тъй като много хора дори не пазят една и съща ипотека в продължение на пет години, 5/1 ARM може да ви даде достатъчно време за продажба или рефинансиране на вашия дом, без първоначалната ви ставка никога да се коригира. Това означава, че бихте могли да спестите пари предварително при по-ниски разходи за затваряне и с течение на времето чрез по-ниски лихви - особено ако средата на лихвения процент остава ниска или намалява.
Помага ви да се класирате за по-голям дом. Тъй като първоначалното плащане често е по-ниско от това на ипотека с трайно фиксиран лихвен процент, може да бъде по-лесно да се квалифицирате за по-голям заем. Много хора, които получават ARM, са купувачи за първи път, които очакват да печелят повече пари за пет години, отколкото сега. Всъщност ARM може да бъде чудесен стъпка към собствеността на дома, тъй като е сравнително евтин и лесен за класиране.

Недостатъци

Липса на последователност в плащанията. След като процентът се коригира, това може да затрудни бюджетирането, особено ако вашата ставка се коригира всеки месец или шест месеца.
Лихвените проценти могат да нараснат. В хибриден ARM лихвеният процент за фиксирания период често е изкуствено нисък. Така че дори и лихвите да не се променят много, плащането ви все още може да се повиши, когато лихвеният процент се възстанови. Ако лихвените проценти са се повишили, вашият лихвен процент може да се увеличи до размера на вашата максимална сума, което в някои случаи може да доведе до отрицателна амортизация.
Може да се откажете от ниска фиксирана лихва. Въпреки че първоначално лихвеният процент за ARM ще бъде по-нисък от този на 30-годишна фиксирана ипотека, той ще се нулира. Ако лихвите се повишат преди да рефинансирате, можете да пропуснете 30 години по-ниска лихва.
По-вероятно е да имате скрити проблеми. За съжаление доставчиците на ипотечни кредити са доказали, че не са най-етичната група и са склонни да злоупотребяват с някои ипотечни кредити, като например ARM. С други думи, ще трябва да сте сигурни, че не пропускате нищо в дребния шрифт и че разбирате условията на заема като това как работят маржът, плащането и лихвата и максималната лихва. Много собственици на жилища се озоваха в гореща вода и дори в несъстоятелност поради този вид заем.

Заключителна дума

Ипотечните кредити с регулируем процент нарастват значително в последните няколко години, предимно поради по-ниските разходи и лихвите. Те обаче също са били сериозно малтретирани. Все пак ипотеката с регулируема ставка, която е пригодена да отговаря на вас и вашите финансови нужди, може да бъде много полезна, стига да сте запознати с всички условия на ипотеката.

Освен това, когато избирате каквато и да е ипотека, и по-специално ARM, вземете предвид личното си положение и намерение. Например, ако очаквате да живеете в дома си в продължение на много години и лихвените проценти са постоянно ниски, ARM може да няма смисъл за вас. Разбира се, че ще спестите малко пари през първите няколко години, но има вероятност да платите повече чрез по-висока лихва, когато рефинансирате.

Отделете време, за да разберете и сравнителен магазин за ипотеки и имайте предвид кои функции са най-важни за вас. Винаги преглеждайте внимателно документацията за заем преди подписване, за да сте сигурни, че получавате правилната ипотека и да избягвате клопки и скъпи грешки.

Избрахте ли да отидете с ипотека с регулируема ставка? Защо или защо не?