Какво е домашна оценка - Съвети и списък за обработка

За съжаление, резултатът от един от най-важните фактори, оценката на дома, не е нещо, което можете да контролирате. Все пак е важно да имате пълно разбиране на оценката на дома, преди да започнете процеса на придобиване или рефинансиране на ипотека.

Какво е домашната оценка?

Домашната оценка е оценка на вашия имот, извършена от „експерт“ лицензиран оценител, възложен за вашия случай от банка или друга кредитна институция (обикновено на случаен принцип, въз основа на новите банкови разпоредби). Домашните оценители посещават вашия имот, за да преценят състоянието на пространството и да направят опис на неговите характеристики.

Оценителят взема предвид фактори, включително:

Състоянието на дома
Размерът на дома
Размерът на имота
Качеството на озеленяването
Броят на спалните, баните и стаите
Качеството на светлината и гледките
Броят на камините
Добавянето на басейн
Качеството на мазето (независимо дали е завършено или незавършено)
Довършителните детайли в дома (като гранитни плотове, дървени подове и осветителни тела)

Оценителят изследва наскоро продадени имоти във вашия район с функции, подобни на вашия бъдещ дом, наречени „сравними“. Тогава оценителят отчита разликите между вашия дом и съпоставимите, за да оцени стойността на вашия дом. Например, ако вашият оценител е избрал имот с четири спални за сравнение с вашата къща с три спални, оценителят може да извади 10 000 долара от продажната цена на четири спални, за да отчете това несъответствие. Ако обаче в къщата ви има камина, а четиристайната няма, оценителят може да добави 2000 долара към вашата оценка, за да компенсира.

Размерът, броя на спалните, допълнителните бани и завършеното мазе обикновено имат най-голямо влияние върху оценката. Функции като качество на плота, фантастични облицовки и козметични подобрения имат по-малко въздействие.

Обикновено оценителят преценява вашия имот срещу най-малко 5 или 6 съпоставими („комшии“ за кратко), въпреки че този списък може да достигне до 10. Компетите се избират от дадена географска област, за да се избегне необходимостта от коригиране на цената за местоположение , В идеалния случай всички компютри са скорошни продажби (в рамките на последните няколко месеца), което помага да се предпазите от колебателните пазарни условия. Изкупуването и късите продажби обикновено не се включват като компенсации, въпреки че може да има изключения, ако домът ви се намира в зона с висока възбрана..

След като са направени всички необходими допълнения и изваждания, за да се отчетат несъответствията между вашия дом и компютрите, оценителят достига приблизителна стойност на вашия нов дом.

Защо са необходими домашни оценки?

Банката иска да има много надеждна оценка на стойността на жилището, когато ви отпусне парите за покупка или рефинансиране. Например, ако не сте квалифициран преговарящ и сте предложили 400 000 долара за къща от 200 000 долара, можете да разчитате на банката да отхвърли заявлението ви за кредит. Заемането на повече от къща струва означава, че банката няма достатъчно обезпечение, за да гарантира вашия заем. Ако в този случай се сблъскате с възбрана, банката няма да може да продаде имота ви за пълната сума на заема, която ви е предоставила.

Въз основа на препоръчителната стойност на оценителя, може да имате шанса - в случай на ниска оценка - да съберете повече пари или да видите дали продавачът взема по-ниска оферта, за да попълни заема.

Точни ли са домашните оценки?

Както всяка оценка, оценката на дома не е точна наука. Банките никога няма да получат обективна стойност на вашия имот, защото няма такава. Въпреки че оценката може да е най-доброто решение, тя със сигурност не е перфектна.

манипулация

Оценителите, които работят редовно с определени банки, могат да бъдат информирани за това, което трябва да бъде оценено от даден имот, за да премине заемът. Ако тези оценители искат да повторят дейността си, те могат да следват инструкциите на банката, за да гарантират, че заемът е одобрен. Въпреки че от 2008 г. се прилагат разпоредби, за да се предотвратят подобни практики, винаги има възможност за тайни споразумения между банки и оценители на дома, така че проверете справки и задайте възможно най-много въпроси, за да сте сигурни, че целият процес е извън борда.

Променливи

Повече от 60% от оценките значително надценяват имота, който се оценява, показва проучване на The New York Times. Един дом може да има очарователна, нередовна партида; друг може да е по-голям, но да има по-малко характер. Една кухня може да има най-добрия мрамор и гранит, докато друга може да бъде изградена от редки антични части.

Преценяването на сравнителната стойност в случаи като тези е трудна задача. В най-добрия случай приликите съществуват на пазар и оценител ги търси за точното, но честно сравнение. В най-лошия случай няма достатъчно сравними резултати и оценителят разчита чисто на предположения.

Преди да се затворя в собствения си дом през април 2012 г., проведох две оценки в рамките на триседмичен период (сменях банки по време на процеса), а резултатите бяха повече от 100 000 долара един от друг. Въпреки че това се дължи в голяма степен на уникалното местоположение и характеристики на моя дом, моят опит, за съжаление, не беше уникален. Много купувачи на жилища могат да ви разкажат подобни истории за субективността на оценките на дома, което прави перспективата за кандидатстване за ипотека донякъде смущаваща.

Какво става, ако оценката е неточна?

Ако не сте доволни от оценка, може да бъдете в състояние да поискате втора оценка чрез някои кредитори. Например заемите от FHA позволяват това. В случай на конвенционален заем, може да можете да поискате втора оценка, ако първият оценител не е бил запознат с вашия район. Като алтернатива можете да съставите списък на вашите собствени съпоставими материали и да поискате от застрахователя по кредита да го прегледа заедно с оценката.

Заключителна дума

За да се предпазите от субективността на процеса на оценяване, държите в ръка една карта: вашия агент по недвижими имоти. Ако сте работили с брокер през целия процес на оферта и договаряне, можете да сте сигурни, че брокерът иска да спечели комисионна. Поискайте вашия брокер да състави независим списък от компютри, които да представи на оценителя, като подчертава благоприятните прилики с вашия бъдещ дом. Оценителите, работещи на пазара, могат да приветстват помощта. Тъй като процесът е субективен, можете също така да направите каквото можете, за да се възползвате от него.

Правили ли сте домашна оценка в дома си? Смятате ли, че беше точно?