Какво е кредитна линия за домашен капитал (HELOC) - как работи, плюсове и минуси

След това, един ден, получавате писмо от вашата банка или компания като Figure.com, предлагаща ви възможност да отворите кредитна линия за домашен капитал (HELOC). Обяснява, че това е начин да се възползвате от стойността на вашия дом за пари. В писмото се казва, че бихте могли да заемете до 30 000 долара по този начин, само за 5% лихва.

На пръв поглед това изглежда като решение на всичките ви проблеми. Но се колебаете, мислейки, че трябва да има уловка. Дали заемът срещу дома ви по този начин е добра идея? Преди да се втурите надолу към банката, трябва да разберете как точно работи HELOC и какви са плюсовете и минусите. Ето всичко, което трябва да знаете, за да вземете разумно финансово решение.

Как работят HELOCs

Когато вземете кредитна линия за домашен капитал, заемате пари от банката с дома си като обезпечение. HELOC се различават от другите видове кредити за дома, защото не вземате фиксирана сума и не я изплащате във времето. Вместо това HELOC ви дава достъп до резерва от пари, в които можете да потопите, ако е необходимо.

Подобно на кредитна карта, HELOC е револвиращ заем. Можете да вземете назаем всяка сума до кредитния лимит. След това можете да изплатите цялата или част от баланса обратно - като плащането на сметката си за кредитна карта - и да я изтеглите отново. С други думи, размерът на заема може да се разшири и да намали, за да отговаря на вашите нужди.

Въпреки това, за разлика от кредитната карта, HELOC обикновено идва с ограничение във времето. Можете да теглите пари само за определен период, обикновено 5 до 10 години. Това е известно като "период на теглене". По време на периода на теглене вашите месечни плащания са само за лихвата по заема.

При някои HELOC, веднага след като изтече периода на теглене, целият баланс идва дължим. Каквото още дължите, трябва да Ви се върне веднага в еднократно плащане. Въпреки това повечето HELOC имат „срок на изплащане“ от 10 до 20 години. През това време правите редовни плащания на главница и лихва до изплащане на заема.

HELOC понякога се нарича "втора ипотека", защото това е допълнителен заем, който можете да вземете за къща, която вече има ипотека. Този термин обаче е подвеждащ. Повечето HELOC са втори ипотека, но можете също да вземете HELOC в дом, който е напълно изплатен. И от друга страна е възможно да вземете втора ипотека, която е заем за определен срок - обикновено се нарича заем за дялов капитал - а не кредитна линия.

Причини за използване на HELOC

Най-често собствениците на жилища използват HELOC, за да платят за реновиране или ремонт на дома. Използването на HELOC по този начин има смисъл, тъй като много подобрения в дома придават стойност на вашия дом. Ако използвате парите разумно, бихте могли да излезете напред, когато продадете къщата.

Въпреки това, собствениците на жилища също използват HELOC за много други нужди - някои по-мъдри от други. Например, те могат да извадят HELOC за:

Плащане за колеж (за себе си или децата си)
Купи кола
Направете авансово плащане за закупуване на ваканционен дом или инвестиционен имот от Roofstock.
Консолидирайте други дългове, като например дълг по кредитна карта
Плащайте сметки по време на финансова криза, като загуба на работа, ако нямат спешен фонд

Една особено лоша причина да извадите HELOC е да получите повече пари за ежедневните си нужди. Ако трябва да заемате пари, за да сближите краищата, това е ясен знак, че начинът, по който живеете, не е устойчив. Ако не направите нещо, за да отстраните проблема, няма да можете да изплатите заема, когато се дължи. Вместо да вземате заеми, трябва да потърсите начини да балансирате бюджета си - или чрез разтягане на заплатата си или чрез доплащане на допълнителен доход.

Колко можеш да заемеш

Максималната сума, която можете да заемете с HELOC зависи от това колко собствен капитал имате в дома си. Това от своя страна зависи от две неща: колко струва домът ви и колко още дължите върху ипотеката. Обикновено кредитният лимит на HELOC е 75% до 85% от стойността на жилището ви, минус вашият ипотечен баланс.

Да предположим, например, че имате къща, която струва 400 000 долара, и имате 275 000 долара, останали от вашата ипотека. Банката ви предлага HELOC въз основа на 80% от стойността на къщата или 320 000 долара. Извадете дължимите от вас 275 000 долара и това ви дава максимален лимит от 45 000 долара по вашата кредитна линия.

Банката обаче може да не е склонна да ви заема толкова много. Преди да определите кредитния си лимит, ще искате да сте сигурни, че можете да си позволите да изплатите заема. За да разбере това, банката разглежда вашите доходи, кредитния ви рейтинг и другите ви дългове и финансови задължения. Това дава на банката по-ясна представа колко можете да си позволите да вземете заеми.

С много HELOCs можете да вземете назаем колкото искате, или колкото искате, до кредитния си лимит. Някои заеми обаче изискват да заемате определена минимална сума, например 300 долара, всеки път, когато теглите кредитна линия. Други изискват да направите първоначален аванс веднага след като настроите HELOC.

Няколко HELOC дори изискват от вас да запазите определена сума по всяко време. Това е лоша новина за вас, защото позволява на банката да ви начислява лихви през цялото време. Това е като да имаш кредитна карта, която не ти е позволено да плащаш. От вас се изисква да носите този баланс от 300 долара и да плащате лихва върху него месец след месец - независимо дали ви е необходим или не.

Лихвени проценти за HELOC

Повечето HELOC са заеми с променлива лихва, известни също като заеми с регулируема лихва. Това означава, че лихвеният процент е обвързан с индекс, като например щатския премиен курс, определен от Федералния резерв, и той се увеличава и намалява заедно с този индекс. В повечето случаи банката ви таксува сумата на индекса плюс „марж“, като два процентни пункта. За HELOC въз основа на основната ставка, това ще ви даде лихвен процент „Prime плюс 2%.“

Опасността от заема с регулируема лихва е, че с повишаването на лихвите, така и плащанията ви. Ако настоящата основна ставка е 4%, HELOC със ставка Prime плюс 2% ще има общ ГПР от 6%. Ако днес заемете 10 000 долара по този курс, ще плащате 50 долара на месец лихва. Ако обаче основният лихвен процент достигне до 10%, лихвеният ви процент нараства до 12%, а лихвените ви плащания скачат до $ 100 на месец.

За щастие, има лимит за това колко може да достигне високата лихва по вашия HELOC. По закон всеки заем с променлива лихва, който е обезпечен от жилище, трябва да има таван или таван, върху размера на лихвата за целия живот на заема. Например, ако вашият HELOC е ограничен на 16%, лихвеният ви процент никога не може да надхвърли това - дори ако основната ставка се повиши до 15% или повече. Някои планове имат и периодични ограничения, които ограничават размера на лихвения процент в определен период от време.

Понякога HELOC има специална въвеждаща ставка. Например, банката може да ви начисли фиксиран лихвен процент от 2,5% ГПР за първите шест месеца. След това лихвеният процент ще скочи до стандартния.

Други такси за HELOC

Когато създавате HELOC, обикновено трябва да плащате много от същите такси, които сте плащали, когато за първи път получихте ипотеката си. Например, може да бъдете таксувани за:

Такса за кандидатстване, която не винаги се възстановява, ако сте отказали за заема
Оценка на имот за оценка на стойността на дома
Предварителни такси, като „точки“, при които една точка е равна на 1% от кредитния ви лимит
Закриващи разходи, като търсене на заглавие и адвокатски хонорар

Всичко казано, може да ви струва стотици долари, за да създадете нов HELOC. На всичкото отгоре някои HELOC имат текущи такси, които продължават през целия живот на заема. Например, можете да плащате годишна такса за поддържане на заема или такса за транзакция всеки път, когато теглите кредитната си линия.

Предимства на HELOC

HELOC има няколко предимства пред другите начини за заемане на пари. Те включват:

гъвкавост. HELOC ви позволява да изберете точно колко давате назаем и кога. Можете да извадите пари и да ги изплатите безплатно през целия период на теглене. И след като изтече периодът на теглене, обикновено имате дълъг период на погасяване, за да изплатите заема.
ниска лихва. HELOC е по-малко рискован за заемодателя, отколкото много други заеми, тъй като той е вашият дом като обезпечение. Поради тази причина банките са склонни да предлагат по-ниски лихви по HELOC, отколкото по други видове кредити. Това прави HELOC полезен начин за консолидиране на дългове с по-високи лихви, като например дълг по кредитни карти. Това обаче е полезно само ако се въздържате да използвате кредитните карти, докато изплащате дълга. Ако се обърнете и стартирате баланса точно обратно, просто ще имате нов дълг над стария.
Право на плащане рано. Без значение какво е минималното плащане във вашия HELOC, винаги можете да изберете да платите повече. Всъщност много потребители избират да третират своя HELOC както всеки друг заем и го изплащат на части. Например, кажете, че изваждате 20 000 долара от вашия HELOC и го използвате за закупуване на лодка. След това можете да разбиете тези 20 000 долара на 60 плащания, да добавите лихва и да ги изплатите за пет години. По този начин, това е все едно да имате редовен заем за лодка, но с по-добра лихва.
Без плащане, когато няма баланс. Точно като кредитна карта, HELOC може да бъде изплатен изцяло по всяко време. Ако направите това, не е необходимо да извършвате плащания, докато не теглите отново. Разбира се, тази функция не ви помага, ако вашият HELOC изисква от вас да носите минимален баланс.
Данъчни удръжки. Тъй като HELOC е вид заем за жилище, лихвата по него обикновено се облага с данък. Това е предимство, което повечето форми на кредит, като кредитни карти и автокредити, нямат.
Шанс да промените ума си. Когато извадите HELOC в основния си дом, имате законно право да го анулирате в рамките на три дни и да не плащате нищо. Можете да промените мнението си по каквато и да е причина или без никаква причина. Всичко, което трябва да направите, е да информирате писмено кредитора и той трябва да анулира заема и да върне всички такси, които сте платили. Така че, ако получите по-добра оферта от друг кредитор - или ако решите, че не се нуждаете от парите - имате шанс да отстъпите.

Недостатъци на HELOC

Въпреки че HELOC може да бъде удобен начин за заемане на пари, това не е най-добрият избор за всички. HELOC имат някои сериозни недостатъци, включително:

Риск от възбрана. Най-големият проблем при HELOC е, че поставяте къщата си на ред. Ако някога не сте в състояние да извършите плащанията - или защото доходите ви намаляват, или защото плащанията се увеличават - банката може да изземе дома ви. Ако вашите доходи са нестабилни, HELOC вероятно е твърде рискован за вас.
Риск от попадане под вода. Ако домът ви се понижи, докато все още дължите пари за него, бихте могли в крайна сметка да дължите повече, отколкото къщата струва. Това е рискована ситуация, защото ако продадете къщата си, трябва незабавно да платите пълния баланс на HELOC. Ако ви се наложи да продадете неочаквано, може да бъдете хванат за кратко, без достатъчно пари, за да ги изплатите.
Риск от замразяване на кредита ви. Ако банката види, че къщата ви е спаднала или доходите ви са паднали толкова ниско, че може да имате проблеми с плащанията, тя може да реши да замрази кредитната ви линия. В тази ситуация не можете да бъдете изгонени от къщата си, но също така не можете да използвате кредита си. Това е голям проблем, ако сте в средата на прекрояване на кухнята и банката внезапно прекъсне достъпа ви до парите, които използвате за плащане на изпълнителите.
Несигурни цени. Тъй като повечето HELOC са заеми с променлива лихва, месечното плащане по тях може да скочи - понякога рязко. Това може да е проблем, ако сте с малък бюджет. Преди да се регистрирате за HELOC, проверете каква е ограничението за цял живот и разберете какво ще бъде месечното ви плащане при тази максимална ставка. Ако това плащане е повече, отколкото можете да се справите, този заем не е добър избор за вас.
Високи авансови разходи. Както бе отбелязано по-горе, изваждането на HELOC може да ви струва стотици долари такси. Това го прави лош избор, ако трябва само да заемете малка сума пари. Сумата, която спестявате от лихва в този случай, е малко вероятно да бъде достатъчна, за да компенсира предходните разходи. За този вид заем е по-добре с кредитна карта с ниска лихва - или още по-добре - с безлихвен въвеждащ период. Въпреки това понякога банките са готови да се откажат от някои или всички разходи за затваряне на HELOC, така че проверете условията, преди да изключите този вид заем като опция.
Голямо окончателно плащане. Всеки път, когато срокът на вашият HELOC изтича, трябва да плащате всичко, което все още дължите по заема, и то наведнъж. Ако не можете да си позволите това плащане с балон, можете да загубите дома си.
Ограничения при наемане. Съгласно условията на някои HELOC, нямате право да наемете дома си, докато дължите пари за него. В този случай, ако трябва да се преместите, няма да имате друг избор, освен да продадете къщата - и да платите пълния баланс на вашия HELOC наведнъж. Това прави HELOC лош избор, ако смятате, че може да се наложи да се преместите в скоро време.

Алтернативи на HELOC

Ако държите голяма част от богатството си вързано в дома си, HELOC е полезен начин да превърнете този капитал в пари. Това обаче не е единственият начин. Има най-малко два вида заеми, които ви позволяват да извличате пари от дома си: заеми за собствен капитал и рефинансиране на парични средства. В зависимост от вашата ситуация, една от тези опции може да бъде по-полезна за вас от HELOC.

Кредити за собствен капитал

Традиционният заем за собствен капитал е много по-опростен заем от HELOC. Заемате предварително определена сума пари и ги връщате обратно за определен период. Също така, за разлика от HELOC, заемите за собствен капитал обикновено имат фиксирана лихва. Това означава, че плащанията ви остават еднакви от месец на месец, така че няма изненади.

Кредитите за собствен капитал имат и други предимства. За един, лихвата, която плащате по заем от собствен капитал, обикновено е облагаема с данъци, както е за HELOC. Освен това обикновено не се налага да плащате никакви разходи за затваряне на този вид заем. Може да се наложи обаче да заплатите други такси, като например такса за кандидатстване или такса за оценка.

Ако сравните лихвените проценти за HELOC и заеми за собствен капитал, вероятно ще забележите, че HELOCs са склонни да имат малко по-висок ГПР. Това обаче не означава непременно, че заемът за собствен капитал е по-евтин, тъй като ГПР при двата вида заеми се изчислява различно. ГПР за HELOC се основава единствено на индексирания лихвен процент (например основната ставка). За разлика от заемния капитал за жилище, за разлика от него, APR фактори в лихвения процент, точки и други финансови разходи.

Друга разлика между HELOC и заем за собствен капитал е, че с HELOC често можете да извършвате само лихвени плащания - дори след периода на теглене. За разлика от заемния капитал за дома, вие изплащате главницата и лихвата във времето. Това прави месечните плащания малко по-високи. От плюс, това означава, че в края на срока на заема няма да бъдете ударени с плащане с балон.

Тъй като заемът от собствен капитал ви дава еднократна сума, той може да бъде полезен за големи еднократни проекти, като например преустройство на дома. Въпреки това, вземането на голяма сума наведнъж също увеличава риска от попадане под вода на вашия заем. Когато изтегляте по-малки суми от HELOC, има по-малък шанс да заемете повече, отколкото вашият дом струва.

Рефинансиране на парични средства

Друг начин да използвате капитала в дома си е рефинансирането на парични средства. Това означава да рефинансирате дома си за повече от дължимата сума и да вземете допълнителните пари в брой.

Обикновено, когато рефинансирате жилищната ипотека, просто замествате стария си заем с нов заем за същата сума, но с по-ниска лихва. Например, кажете, че имате ипотека от 200 000 долара при 6% ГПР и вече сте изплатили 50 000 долара от този заем. Откакто сте получили заема, лихвите са паднали и сега ипотечните ставки са около 4,5% ГПР. И така, изплащате стария си заем и вземате нов за 150 000 долара при 4,5%, намалявайки месечното си плащане.

Но да предположим, че освен да понижите лихвата си, бихте искали да вземете допълнителни 30 000 долара, за да прекроите кухнята си. В такъв случай можете да направите рефинансиране на парични средства. Вместо да вземете нов заем за 150 000 долара, които дължите, вие вземате такъв за 180 000 долара. Това ще ви осигури по-високо месечно плащане от пряко рефинансиране, но все пак ще бъде по-малко от това, което сте плащали със стария си заем.

Рефинансирането на парични средства често, макар и не винаги, предлага по-ниски лихви от заем за собствен капитал или HELOC. Един недостатък е, че трябва да плащате разходи за закриване, когато рефинансирате ипотеката си. Това може да добави стотици или дори хиляди долари към вашия заем.

Рефинансирането на пари в брой е добра опция, когато има проблем със старата ви ипотека, като например:

Висока лихва. Ако лихвите са паднали с 1% или повече, откакто сте получили ипотеката си, рефинансирането обикновено е добра сделка. С рефинансирането на парични средства можете да намалите месечните си плащания и да получите пари в брой по едно и също време.
Несигурен лихвен процент. Ако в момента имате ипотека с регулируема ставка, рискувате да видите месечните си плащания, ако лихвите се повишат. Рефинансирането на нова ипотека с фиксирана лихва ви позволява да заключите ниски лихви за живота на заема.
Твърде дълъг срок. Рефинансирането може също да ви помогне да изплатите ипотеката си по-рано. Ако имате 30-годишна ипотека, но вече сте изплатили голяма част от салдото, можете да рефинансирате долния баланс за по-кратък срок, например 15 години. Преминаването към по-кратък срок обикновено може да ви осигури още по-ниска лихва, както и да ви помогне да се измъкнете от дълга по-бързо.

Получаване на най-добрата сделка

Ако решите, че HELOC е подходящият вид заем за вас, направете малко пазаруване наоколо, за да намерите сделка, която отговаря на вашите нужди. Първо проверете основната си банка, тъй като някои банки предлагат отстъпки от HELOC за своите редовни клиенти. Вземете подробна оферта там, която включва информация за лихвите, ограниченията и таксите. След това проверете други кредитори, за да видите как се сравняват офертите им.

Ето няколко точки, които трябва да имате предвид, докато пазарувате:

Проверете лихвения процент. Пазаруването на лихви по HELOC е малко сложно. Тъй като обикновено лихвеният процент е променлив, не можете да погледнете едно число и да го сравните между кредиторите. Трябва да попитате всяка банка точно на какъв индекс се базира лихвеният ѝ процент - например основния лихвен процент или щатския процент на касата на САЩ - и какъв е маржът. След като знаете индекса, направете малко проучване, за да разберете доколко този индекс има тенденция да се променя във времето и колко висок е бил в миналото. Това ще ви даде по-ясна представа колко лихви вероятно ще платите през живота на вашия заем.
Сравнете шапки. Важно е също да знаете каква е ограничението на лихвения процент. Това ще ви каже колко високо може да достигне месечното плащане по вашия заем, ако лихвите се повишат. Проверете както заживотната сума на кредита, така и периодичната, ако има такава. Уверете се, че знаете и можете да си позволите максимално възможното плащане.
Сравнете таксите. Заедно с сравняването на ГПР между различните банки, ще трябва да получите и подробности за разходите за затваряне и други такси. Тези такси не се отразяват в ГПР за HELOC. Уверете се, че можете да си позволите авансовите разходи за всеки HELOC, който обмисляте, както и месечните плащания.
Внимавайте за встъпителни оферти. Някои банки се опитват да ви примамят с ниска въвеждаща ставка. Този примамливо нисък процент обаче продължава само за кратко време, например шест месеца. Ако вашата банка ви предложи въвеждаща ставка, разберете кога този курс изтича и какво се случва с плащанията ви, когато се случи.
Разберете как работят плащанията. Разберете дали месечните плащания във вашия HELOC ще включват както главница, така и лихва или само лихва. Плащанията само за лихви звучат като добра сделка, но когато планът приключи, ще трябва да изплатите цялата главница с огромно плащане с балон. Дори ако вашите плащания включват както главница, така и лихва, проверете дали частта, която отива към главницата, ще бъде достатъчна за изплащане на пълния баланс до момента на изтичане на заема. Ако не е, пак ще получите плащане с балон. В някои случаи е възможно да удължите заема си или да рефинансирате плащането с балон, ако трябва. Разберете за тези опции навреме.
Проверка на наказанията. Попитайте кредиторите какви са наказанията за забавяне на плащанията по заем. Освен това разберете при какви условия кредиторът би считал заема ви за неизпълнение. Ако това някога се случи, заемодателят може да поиска незабавно плащане в пълен размер - и ако не можете да извършите това плащане, той може да ви вземе дома.
Прочетете Fine Print. Попитайте всеки кредитор дали HELOC има някакви специални правила, като минимална сума за теглене или ограничения за отдаване под наем на вашия дом. Разберете дали HELOC изисква да носите баланс през цялото време на заема. Ако стане така, вероятно можете да се справите по-добре някъде другаде.
Знай си правата. Съгласно федералния закон за заем за истина, кредиторите трябва да разкрият всички важни подробности за HELOC, включително APR, такси и условия на плащане. Кредитодателят няма право да ви начислява никакви такси, докато не ви даде тази информация. Освен това, ако промени някое от тези условия, преди да подпишете договора, имате право да се отдалечите и кредиторът трябва да възстанови всички такси, които вече сте платили. И дори след като сте го подписали, все още имате право да промените решението си и да отмените в рамките на три дни.

Заключителна дума

В някои случаи изваждането на HELOC може да бъде мъдър финансов ход. Това е евтин начин да заемате пари за проекти, които ще увеличат богатството ви в дългосрочен план, като подобряване на дома или финансиране на вашето образование. Този евтин кредит обаче идва с един голям недостатък: излага вашия дом на риск. Това прави изключително важно да сте сигурни, че можете да си позволите разходите - както предни, така и дългосрочни.

Преди да извадите HELOC, проверете всичките си възможности. Направете математиката, за да разберете дали заемът за дялов капитал или рефинансирането на парични средства може да бъде по-добър избор. Сравнете цени от много кредитори, за да сте сигурни, че получавате най-добрата възможна сделка. И ако не сте 100% сигурни, че можете да извършите плащанията, не се страхувайте да тръгнете.

Случвало ли ви се е да използвате HELOC? Бихте ли го препоръчали на други?