Какво е заем за строителство на жилища - процес и как да се квалифицира

Стандартният ипотечен кредит няма да го намали - но може да имате право на специален вид заем, известен като заем за строителство.

Какво е заем за строителство?

Заемът за строителство обикновено е краткосрочен заем, използван за плащане на разходите за изграждане на жилище. Може да се предложи за определен срок (обикновено около година), за да ви даде време да изградите дома си. В края на строителния процес, когато къщата е завършена, ще трябва да получите нов заем, за да изплатите заема за строителство - това понякога се нарича „краен заем“.

По същество това означава, че трябва да рефинансирате в края на мандата и да влезете в чисто нов заем по ваш избор (като 30-годишна ипотека с фиксирана лихва), който е по-конвенционален вариант за финансиране на новопостроената ви къща.

Квалификация за заем за строителство

Банките и ипотечните кредитори често изискват строителни заеми по много причини. Основен проблем е, че трябва да се доверите на строителя. Банката или кредиторът заема пари за нещо, което трябва да бъде бъда конструирана, с предположението, че ще има определена стойност, когато приключи.

Ако нещата се объркат - например, ако строителят върши лоша работа или ако стойностите на имотите паднат - тогава може да се окаже, че банката е направила лоша инвестиция и че имотът не струва толкова, колкото заемът.

За да се опитат да се защитят от този проблемен резултат, банките често налагат строги квалификационни изисквания за заем за строителство. Те обикновено включват следните разпоредби:

1. Квалифициран строител трябва да бъде включен. Квалифициран строител е лицензиран генерален изпълнител с утвърдена репутация за изграждане на качествени домове. Това означава, че може да ви е особено трудно да намерите институция, която да финансира вашия проект, ако възнамерявате да действате като свой собствен изпълнител или ако сте замесени в ситуация със собственик / строител.
2. Кредиторът се нуждае от подробни спецификации. Това включва етажни планове, както и подробности за материалите, които ще се използват в дома. Често строителите съставят изчерпателен списък на всички подробности (понякога наричани „синя книга“); детайлите обикновено включват всичко - от височините на тавана до вида на изолацията на дома, която ще се използва.
3. Домашната стойност трябва да бъде оценена от оценител. Въпреки че може да изглежда трудно да се оцени нещо, което не съществува, кредиторът трябва да има оценител, който да разглежда синята книга и спецификациите на къщата, както и стойността на земята, върху която се строи домът. След това тези изчисления се сравняват с други подобни къщи със сходни локации, сходни характеристики и сходни размери. Тези други къщи се наричат ​​"comps", и определената стойност се определя на базата на comps.
4. Ще трябва да заложите голямо авансово плащане. Обикновено 20% е минимумът, който трябва да заложите за заем за строителство - някои кредитори изискват до 25% намаление. Това гарантира, че сте инвестирани в проекта и няма просто да се разминете, ако нещата се объркат. Това също защитава банката или заемодателя в случай, че къщата не се окаже, че струва толкова, колкото са очаквали.

При условие, че отговаряте на всички тези критерии и имате добър кредит, би трябвало да можете да се класирате за заем за строителство. По принцип кредиторите също изискват информация относно доходите ви (за да сте сигурни, че можете да си позволите плащанията по ипотека) и текущото ви жилище, точно както биха направили при всеки тип стандартен ипотечен кредит.

Как работят заемите за строителство

След като сте се квалифицирали и получили одобрение за заем за строителство, заемодателят започва да изплаща парите, които са се съгласили да ви заплатят. Те обаче не просто ще дадат пари на строителя наведнъж. Вместо това се създава график на тегленията.

Равенства

Тегленията са обозначени интервали, през които строителят може да получи средствата, за да продължи проекта. Може да има няколко тегления през продължителността на сглобяването. Например, строителят може да получи първите 10%, когато заемът се затвори, и следващите 10%, след като партидата бъде изчистена и фондацията се излее. Следващият приток на пари може да дойде след като къщата бъде поставена в рамка и след това последващото изплащане, след като къщата е под покрив и запечатана.

Броят на тегленията и сумата на всяка от тях се договарят между строителя, купувача и банката. Обикновено първото теглене идва от авансовото плащане на купувача (така че парите на купувача са най-изложени на риск). Обичайно е банката да изисква проверка на всеки етап, преди да пусне парите на строителя. Това помага да се гарантира, че всичко е на път и че парите се харчат както трябва.

След като всички тегления са изплатени и жилището е изградено, купувачът след това трябва да получи крайния заем, за да изплати заема за строителство.

Ставка на кредитния заем

При заем за строителство, както и при всички останали заеми, трябва да платите лихва върху парите, които вземате. Обикновено кредитите за строителство са заеми с променлив лихвен процент, а лихвеният процент се определя при "спред" спрямо основния лихвен процент. По същество това означава, че лихвеният процент е равен на премиер плюс определена сума. Ако например основният процент е 3%, а вашият процент е премиум плюс един, тогава ще платите 4% лихва (която ще се коригира при промяна на основната ставка).

В много случаи строителните заеми също се определят като заеми само за лихви. Това означава, че плащате лихва само върху парите, които сте взели назаем, вместо да плащате каквато и да е част от основния баланс на заема. Това прави изплащането на кредити за строителство по-възможно.

Вие също плащате само върху сумата, която вече е изплатена. Например, ако заемате 100 000 долара и са изплатени само първите 10 000 долара, плащате лихва само за първите 10 000 долара, а не за пълните 100 000 долара. Трябва да правите месечни плащания за този заем - точно както за конвенционален заем - така че месечните ви плащания трябва да започнат ниско, когато е взета назаем само малка сума, и постепенно да се увеличават, тъй като повече от парите се изплащат на вашия строител.

Недостатъци

Заемите за строителство дават възможност да се изгради дом, когато в противен случай е възможно да не можете да го направите. Изграждането на дом може да бъде чудесно изживяване, ако искате да проектирате нещо уникално или специфично за вашите нужди и нуждите на вашето семейство. Съществува обаче и значително по-голям риск при предоставяне на строителни заеми, отколкото просто закупуване на съществуващо жилище.

Някои от потенциалните рискове включват:

1. Домът няма да бъде завършен по график и по бюджет. Ако къщата ви не е завършена по график, може да се наложи да заплатите допълнителни разходи за квартира под наем или да платите две ипотеки за по-дълго от очакваното, тъй като няма да можете да се преместите. В някои случаи окончателното плащане за вашата конструкция заемът ще се дължи и ще трябва да платите такса, за да удължите този заем - поне, докато къщата не бъде завършена и не можете да рефинансирате в краен заем.
2. Когато бъде завършен, домът няма да струва най-малко толкова, колкото струва да се изгради. Можете да срещнете тази злощастна ситуация, ако строителят свърши лоша работа или ако общият пазар на жилища се понижи. В този случай трябва да излезете с допълнителни пари, когато дойде време за рефинансиране на заема за строителство в краен заем.
3. Няма да можете да се класирате за краен заем. Ако вашите доходи или кредит драстично се променят, може да не сте в състояние да се класирате за краен заем - и това може да създаде значителен проблем, тъй като строителните заеми не трябва да са постоянни. Когато проектът е изпълнен, балансът има да се изплати. По същество това е ипотека на балон, което означава, че плащате лихва по време на проекта, като целият баланс се дължи в края. Ако не можете да рефинансирате да изплатите целия остатък - и заемодателят отказва да отпусне заема за строителство, за да ви позволи да рефинансирате по някакъв начин - може да изгубите новото жилище до възбрана, ако не можете да извършите плащането.

Заключителна дума

Ако сте готови да поемете рисковете от заем за строителство и имате финансовата възглавница на разположение, за да ви помогне през неравностите на пътя, заемът за строителство може да е правилният избор, така че да можете да изградите мечтания си дом.

Ако обаче просто търсите място за живеене, ако нямате спешен фонд, който да се справи с неуспехите в строителството или ако се изнервяте от процеса на изграждане на дома, тогава може да е по-добре да изберете да закупите просто покупка съществуващо жилище с помощта на конвенционален заем. Внимателното претегляне на рисковете и ползите е важно, за да знаете, че изборът, който правите, е правилният за вас.

Случвало ли ви се е да вземете заем за строителство? Какъв беше опитът ти?

(снимка на кредит: Bigstock)