Трябва ли да продадете къщата си или да я отдадете под наем? - Неща за разглеждане

Големият въпрос е какво да правите с имота, когато се местите. По-добре ли сте да запазите старото си място под наем или продажбата му има повече смисъл? Докато наемането ви позволява или да изплащате ипотеката си, или да правите малко пари всеки месец, той също идва с доста голям риск и добавени данъчни усложнения.

Защо да наемете дома си?

Когато наемател плаща наем, можете да използвате чека, за да покриете месечната си ипотека. В известен смисъл наемателят ви плаща за вас, за да печелите капитал в дома си. След като ипотеката се изплати, можете да запазите всеки месечен наем като доход.

Наемането на вашия дом може да разнообрази вашите инвестиции и потоци от доходи, което ви позволява да намалите финансовия си риск. Например, ако сте загубили работата си, пак ще имате някакъв доход от наема. Или ако установите, че пенсионните ви спестявания са недостатъчни, имате част от недвижимо имущество, което можете да продадете.

Разходи за наем

Когато изчислявате разходите за наем на къща, имайте предвид тези потенциални разходи:

Плащане по ипотека. Помислете както за лихвените плащания, така и за основните плащания.
Данък сгради. Те варират в зависимост от района, но очаквайте да плащате до 2% от стойността на вашия дом годишно.
Премии за ипотечно застраховане. Ако авансовото плащане е по-малко от 20% от стойността на вашия дом, очаквайте да платите премии за ипотечно застраховане.
Застраховка наемодател. Това покрива щетите на наемателите и ви защитава, ако някой е ранен на вашия имот под наем. Според HouseLogic застраховката на наемодателя обикновено е с 15% до 20% повече от застраховката на собствениците на жилища.
Хоа такси. Тези плащания са необходими, ако вашата къща или апартамент принадлежи на асоциация.
Ремонти и подмяна. Прозорците, вратите, стените, килимите, покривите и основните уреди трябва да бъдат поправени или подменени.
Поддръжка. След като наемателят напуска, общите разходи включват външна боя, вътрешна боя и почистване на килими. Почти винаги ще трябва да почиствате килима между наемателите и може да се наложи да докоснете и интериорната боя. Външното боядисване е по-рядко - очаквайте да рисувате на всеки пет години.
Проверка на реклама и наемане на история за наематели. Можете да рекламирате на уебсайтове като Craigslist безплатно, но очаквайте да платите около 100 долара, ако искате да пуснете реклама във вестник. VeriFirst съобщава, че историята на отдаване под наем на записи за изгонване и историята на плащания под наем струват между 5 и 10 долара.
Такси за счетоводство и управление на собствеността. Фирмите за управление на имоти обикновено таксуват около 10% от приходите ви от наем. Също така, очаквайте да плащате минимум 200 долара годишно за CPA, за да подготвите вашата лична декларация и данък за наем.

HouseLogic предоставя безплатен работен лист, за да ви помогне да прецените разходите за наемане на вашия дом.

Рентабилност под наем

Можете да получите сравнително точна оценка на потенциалните приходи от наем, като проверите публикациите във вашия квартал. Онлайн пазарът на недвижими имоти Zillow използва MLS данни и собствена формула за оценка на наемните стойности за конкретни домове. Rentometer предоставя подобна услуга. Можете също да говорите с местен агент за недвижими имоти или компания за управление на имоти или да проверите Craigslist, за да видите текущия курс във вашия район.

Също така, помислете за историческите тенденции за отдаване под наем за вашия регион - ако сте в град, в който се наблюдават увеличения на наемните цени, приходите от наеми може скоро да надминат разходите ви. Услуги като Rent Jungle могат да ви покажат специфични тенденции в цените на наемите за вашия район.

Както при всеки бизнес, вашите приходи трябва да надвишават разходите ви, ако искате да печелите. За щастие, разходите, които правите за наемане на жилище, се облагат с данъци, което намалява размера на данъка върху дохода, който трябва да платите върху получените наеми и увеличава вашите пари в брой.

Ако приходите от наем веднага надхвърлят разходите ви, това е добър знак. Въпреки това, дори и да не спечелите веднага печалба, не се притеснявайте. Може да се окаже, че наемните цени в момента са ниски или все още плащате огромна ипотека. Според Ройтерс, Мериленд CPA Джери Грос изчислява, че обикновено имате солидна инвестиция, ако първоначалните приходи от наем покриват поне 80% от непосредствените разходи за наем..

Изчисляване на рентабилност

Калкулатор за наем като този в All Property Management може да предложи поглед върху дългосрочната рентабилност на вашия наем. Просто въведете подробности относно цената на наема, лихвите по ипотеката, ипотечния баланс, плащанията, данъците върху имотите, застраховките, асоциационните такси и колко дълго смятате да притежавате имота. След това калкулаторът предоставя подробна диаграма на очакваните парични потоци. Той отчита всички малки разходи и променливи, като свободни работни места, такси за управление на имоти, разходи за поддръжка, разходи за продажба и данъчни ставки.

Наред с рентабилността, калкулаторът проектира и бъдещата стойност на вашия дом или имот под наем. Когато оценявате резултатите на калкулатора, имайте предвид стойността на парите във времето. Може да ви е вълнуващо да мислите, че домът ви може да струва милиони за 30 години, но 1 милион долара 30 години в момента не са 1 милион долара днес. В действителност, ако приемем 2% процент на инфлация, калкулаторът на настоящата стойност изчислява, че 1 милион долара през 2045 г. струва едва 552 000 долара през 2015 г..

Наем срещу продаване - съображения

Преди да дръпнете спусъка по всякакъв начин, помислете за финансовото си състояние, състоянието на жилищния пазар и всички държавни или местни наредби, които засягат правата ви като наемодател.

1. Продажна цена и печалби от капитал

Ако не сте доволни от текущата си стойност на дома, отдаването под наем на къщата може да осигури известен доход, докато чакате стойността на дома ви да се повиши. Ако домовете се оценяват бързо във вашия район, може да е разумно да изчакате.

За съжаление, тази тактика може да предизвика обратна реакция, ако чакате твърде дълго за продажба. След като отдадете под наем жилището за повече от три години, вече не можете да го заявявате като основно местожителство. Това означава, че сте задължен за данък върху продажбата на резиденцията. Когато продавате жилище, което не е основното ви местожителство, трябва да плащате данъци върху капиталовата печалба върху печалбата, която варира от 0% до 20%, в зависимост от данъчната ви група. Когато продавате основното си местожителство, обаче можете да изключите 250 000 долара печалба от капитал (или 500 000 долара, ако сте семейна двойка), когато продавате.

За да може домът ви да се квалифицира като основно местожителство, трябва да сте живели там две от последните пет години. Ако навреме продажбата ви е погрешна, можете да стигнете до десетки хиляди долари печалби от капитала, след като продадете наема си.

2. Данък върху доходите от наем

Точно като заплатите от работа или дивиденти от склад, вие се изчислявате данък върху дохода върху всеки доход, който получавате от наема, по обичайната си данъчна ставка. За щастие, можете да отпишете всички разходи, свързани с наемането на къщата. Например, ако вашият брутен доход от наем за годината е 40 000 щатски долара, но сте направили 30 000 долара разходи за наем, вие се изчислявате само на данък върху 10 000 долара.

Наред с приспадането на паричните разходи можете да поискате и приспадане на амортизационни разходи. Този непаричен разход ви позволява бавно да приспадате сумата, която сте платили за закупуването на къщата. Освен това, ако имате загуба от наем, може да сте в състояние да използвате загубата за компенсиране на част от доходите си, ако коригираният ви брутен доход е по-малък от 150 000 долара. Помолете CPA за повече подробности относно приспадането на загуби или амортизация.

3. собствен капитал

Единственият начин много собственици на жилища да изплащат авансово плащане за следващия си дом е да спечелят капитала, който са вложили в този, който вече притежават. Може ли вашето семейство да се надраска достатъчно, за да остави 20% на следващия си дом, без да продаде съществуващия си? Обмислете внимателно това, преди да решите да наемете.

4. Разходи

Надяваме се, че можете да запазите дома си под наем през повечето време и да покриете повечето или всички ипотечни плащания. Трябва обаче да сте подготвени за най-лошия сценарий: плащате двойни ипотеки за наема и личното си пребиваване. Дори и без наемател, вие все още правите някои разходи за наем, включително застраховки, поддръжка, реклама, правни и счетоводни такси.

В много области е доста трудно и отнема време да се изгони наемател, който не плаща наем. Ако имате наемател, който няма да плаща или причинява значителни щети на дома, възможно е наемът ви да не успее да реализира печалба за няколко месеца. Със съдебните такси, адвокатските такси, ремонтите, разходите за почистване и загубения наем, Star Point Tenant Screening оценява, че изгонването на наемател струва средно приблизително 3000 долара.

Ако купувате друго жилище, заемодателят за бъдещото ви жилище включва този риск в неговите изчисления. Lending Tree съобщава, че кредиторите отчитат само 75% от прогнозния доход от наем при определяне на съотношението дълг / доход. Ако отдаването под наем на жилище повиши съотношението ви дълг / доход, може да не се класирате за толкова голям заем на новия си дом, колкото сте се надявали.

5. Време и стрес

Да бъдеш хазяин може да отнеме време и да се изтощи емоционално. Вие носите отговорност за рекламата, показването на дома и извършването на фонови проверки, за да получите жилището под наем. Трябва да изпращате телефонни разговори от наематели, да се справяте с поддръжката и ремонта и да се справяте с възникнали аварийни ситуации. Въпреки че можете да наемете фирма за управление на имоти, която да направи това за вас, очаквайте тя да начисли поне 10% от приходите ви от наем.

6. Проблеми с разстоянието

Може да можете сами да управлявате жилище под наем, ако сте в същия град или окръг, но управлението на отдалечен наем е друга история. Въпреки че пътните разходи за посещение на вашия наем - като разходи за пробег, самолетни билети, такси за такси, хотел и храна - са приспадащи данъци, те бързо се вписват в печалбата ви от наем. Има по-смисъл да наемете компания за управление на имоти, която да се занимава с ежедневни проблеми и потенциални извънредни ситуации. Трябва също да наемете персонал за ремонт и поддръжка за незначителни работни места (като почистване на килими и боядисване), които иначе може да сте завършили сами.

7. Права на наемателя и ограничения за наем

Всяка държава има свой набор от закони за наематели и наематели, а някои градове имат и местни наредби. Тези правила могат да регулират как и кога можете да изгоните наематели, кога можете да получите достъп до имота под наем, колко можете да увеличите наемите и кога трябва да върнете депозити. Можете да намерите държавни правила на вашия уебсайт за държавни въпроси и да потърсите общинските кодове на града чрез Municode.

Тези разпоредби могат сериозно да повлияят на рентабилността на вашата инвестиция под наем. Някои райони предпочитат наемодателите, докато други дават обширни права на наемателите. Например, контролът върху наема в Сан Франциско забранява на наемодателите да увеличават наемите над 1% или 2% годишно.

Ако искате да наемете апартамента си, първо се консултирайте с асоциацията на собствениците на дома. Малкият брой на заетите от собственика единици може да намали стойността на сдружението на кондо, така че много табла ограничават количеството наети единици в даден момент.

Заключителна дума

Наемането на къща, подобно на много инвестиционни стратегии, е риск. Ако стойността на дома ви се оценява с течение на времето, наемите продължават да се повишават и можете да задържите жилището под наем, вашият имот може да осигури фантастична възвръщаемост на инвестицията. Ако обаче наемите намаляват във вашия район, стойността на жилището ви не расте толкова бързо, колкото очаквахте, или получите наематели, които не плащат, може да не е голяма инвестиция. Уверете се, че разполагате със справедлива сума налични пари за покриване на извънредни ситуации и говорете с финансов планировчик, преди да вземете своето решение.

Обмисляли ли сте да инвестирате в недвижими имоти?