Какво е ипотечен заем на FHA - Изисквания, ограничения и квалификации

Ако сте като повечето американци, тази транзакция ще представлява най-голямата единична инвестиция, която правите в живота си. Също така е вероятно да финансирате покупката с ипотечен кредит. Но ипотечните кредити се предлагат в много разновидности, повечето от които не са подходящи за вашата ситуация.

Как да разберете кой тип заем е подходящ за вас? Първата стъпка е да научите повече за често срещаните видове заеми.

Тази публикация ще изложи всичко, което трябва да знаете за ипотечния заем на FHA, популярна алтернатива на конвенционалните ипотеки. Има много различни подвидове заеми от FHA, с различни ограничения и годност.

Прочетете също: Ипотечни такси, които не трябва да плащате

Какво е ипотечен заем на FHA?

Заемите от FHA се издават от частни кредитори, включително кредитни съюзи и традиционните банки. Заемите са застраховани от Федералната жилищна администрация и са предназначени за жилища, обитавани от собственици, а не за имоти под наем или ваканционни домове.

Противно на общоприетото схващане, заемите от FHA не са пряко създадени от федералното правителство. Въпреки това, когато кредитополучателят има неизпълнение на заем от FHA, застрахователната полица на Федералната жилищна администрация защитава кредитора от финансови загуби.

FHA е застраховала повече от 40 милиона заеми за жилищни имоти от 1934 г. Благодарение на ниските изисквания за плащане (едва 3,5% от покупната цена) и разхлабените стандарти за подписване на кредитополучатели с несъвършен кредит (възможно е да се класира с под- 600 FICO резултат), програмата е популярна сред първоначалните купувачи на жилища, тези с ограничени лични спестявания и кредитополучателите с лоши кредитни резултати.

Заемите от FHA имат някои забележителни недостатъци, включително скъпа ипотечна застраховка като частна ипотечна застраховка или планове за защита на ипотечните плащания. FHA заемите също изпитват ограничения на продажните цени, които могат да повлияят на купувачите на пазарите с високи разходи.

Видове заеми от FHA

Ипотечните заеми на FHA се предлагат в няколко различни вкуса в зависимост от вашата възраст, активи, доходи и текущ собствен капитал (ако има такъв).

Заем с фиксирана ставка. Известен също като ипотечен кредит от 203b, това е най-популярният вид заем за покупка на FHA. Условията могат да варират, но 15 и 30 години са най-често срещаните. Лихвените проценти обикновено са по-ниски от съпоставими конвенционални ипотеки. 203b ипотечни заеми могат да се използват за жилища с едно до четири семейства.
Заем за покупка с регулируема ставка (ARM). Съгласно раздел 251 за ипотечна програма за регулируем лихвен процент, FHA застрахова ARMs, чиито лихвени проценти могат да се повишават с не повече от един процент на година и не повече от пет процентни пункта през целия срок. Кредитополучателите получават известие за висящи увеличения на ставките най-малко 25 дни преди увеличението.
Кредити за етажна собственост. Познати като Раздел 234c заеми, защитените от FHA кондоминиум заеми са 30-годишни продукти с фиксирана лихва, които финансират закупуването на отделни етажни собствености в рамките на разработки, по-големи от четири единици. Няма строго изискване за заетост, така че кредитополучателите могат да използват задържани от FHA кредити за кондо, за да печелят доходи от наем. При всяко развитие обаче най-малко 80% от застрахованите от FHA заеми трябва да бъдат отпускани на обитатели на собственици.
Сигурен заем за рефинансиране. Заемите за сигурно рефинансиране на FHA са предназначени да помогнат на кредитополучателите с конвенционални ипотечни кредити да рефинансират в ипотеки с фиксирана, подкрепена от FHA. Престъпността не е непременно дисквалифицираща, въпреки че трябва да е резултат от по-високи месечни плащания за конвенционален ARM. Несъстоятелните кредитополучатели могат да рефинансират всеки тип конвенционален заем. Прилагат се стандартните изисквания за квалификация, включително постоянен доход, приемлив кредитен рейтинг и разумно съотношение дълг / доход.
Ипотечни кредити за конвертиране на собствен капитал (HECM или обратна ипотека). Популярно известен като обратна ипотека, HECM дава възможност на възрастните хора на възраст 62 и повече години да използват собствения си капитал и да изплащат остатъка от съществуващите си ипотеки, без да правят месечни ипотечни плащания или да се преместват. За възрастните хора с ограничени спестявания и фиксирани доходи HECM са отлични източници на необлагаеми пари, въпреки че имат важно правно и финансово последствие за собствениците на жилища и техните наследници.
Завършен заем за плащане. Известни като заеми от раздел 245, кредитите за дипломирани плащания са предназначени за обитатели на собственици, които очакват значително да нараснат доходите им в средносрочен план - например амбициозни специалисти или инженери в по-късните етапи на обучението. Месечните плащания на заеми с дипломирани плащания могат да се увеличат в продължение на 5 или 10 години, след което те остават постоянни за оставащия срок. Годишните увеличения варират от 2,5% до 7,5% при 5-годишните планове и 2% до 3% при 10-годишните планове.
Нарастващ дялов заем - раздел 245а. Намерението на програмата за отглеждане на дялов заем е подобно на програмата за отпуснати плащания, освен по-универсална: Те могат да се прилагат за покупки на жилища, обитавани от собственици на едно семейство до четири семейства, етажна собственост, дялове в кооперативно жилище и жилища, предназначени за обновяване или рехабилитация. Месечните плащания подлежат на годишни увеличения между 1% до 5%, а условията на заем не могат да надвишават 22 години.

Какво трябва да се квалифицирате

По време на процеса на кандидатстване за заем от FHA ще трябва да предоставите на кредитора си:

Идентификация, издадена от правителството, като шофьорска книжка, паспорт или военно удостоверение
Плащайте мъничета (или копия) поне 30 дни преди това
Отчети за приходите, като формуляри W-2 и 1099 формуляра, за последните две данъчни години
Отчети за банкови и инвестиционни сметки (или копия) за последните два месеца

Ако сте самостоятелно заети или притежавате бизнес, ще трябва също да предоставите:

Отчет за печалбата и загубата за текущата данъчна година до настоящата дата
Вашите две най-скорошни данъчни декларации, включително всички графици

Заключителни разходи

Подобно на повечето ипотечни заеми, FHA заемите идват с различни разходи за затваряне. Разходите могат да варират значително според кредитора, географското местоположение, пазарните условия и авансовото плащане. Можете да очаквате да платите някои или всички от следните разходи за затваряне по вашия заем от FHA:

Ипотечна застраховка: Заемите от FHA изискват авансова застрахователна премия, равна на 1,75% от финансираната сума - например 3500 долара за заем от 200 000 долара. Текущите премии за частни ипотечни застраховки (PMI), които се изискват до съотношение заем / стойност от 78%, не се включват в тази позиция.
Предплатени данъци върху собствеността: В повечето случаи е необходимо да предплатите данъците върху имотите, които ще натрупате между датата на закриване и следващия ви данък. В зависимост от стойността на вашия дом, местните данъчни ставки, крайната дата, това може да ви върне стотици или хиляди долари.
Предплатена застраховка за опасност: Това обхваща застрахователните премии за собствениците ви за първата година, които могат да варират от няколкостотин до няколко хиляди долара. Най-често се плаща извън закриването, но все пак ще трябва да го отчитате в бюджета си.
Проучване на собствеността: Проучванията на имоти могат да варират по обхват и изчерпателност. Проучването на ипотеката просто сравнява текущото описание на имота с предишни записани описания и идентифицира потенциални неточности. Изследването на местоположение включва задълбочена проверка на място, която прецизно локализира сградите, сервитутите и предишните паметници на проучването. Граничното проучване е по-обстойно - те идентифицират точните ъгли и граници на имота, както и доказателства за посегателство или неблагоприятна употреба. Разходите за проучване варират в зависимост от нивото на детайлност и размера на имота, но много от тях струват по-малко от 500 долара. Подробните гранични проучвания могат да надминат 5000 долара - макар че граничните проучвания не са необходими за повечето транзакции.
Оценка на имоти: Вашата оценка на имот, която е поръчана от кредитор, потвърждава, че жилището си струва това, което пита продавачът. Това намалява риска на кредитора в случай на възбрана. Обикновено оценките са задължителни и често струват по-малко от 500 долара.
Домашна инспекция: Инспекция на дома обхваща основната структура на дома и всички обитаеми стопански постройки. Въпреки че не е задължителна гаранция за състоянието на дома, инспекцията може да идентифицира потенциални опасности за безопасността или елементи, които се нуждаят от ремонт. Инспекциите обикновено не се изискват от заемодателите, но силно се препоръчват, особено за по-стари домове. Очаквайте да платите от 200 до 500 долара за вашата проверка.
Търсене на заглавия: Тази съществена стъпка проверява правото на собственост на веригата на собственост през целия период на съществуването му, като гарантира, че продавачът има право да продаде имота на вас. Очаквайте да платите навсякъде от 100 до 400 долара.
Застраховка заглавие: Застраховката за собственост покрива разходите за коригиране на проблеми (като например скрити права на задържане и споразумения), открити при търсенето на заглавие, и осигурява постоянна защита срещу претенции за собственост. Разходите за застраховка за заглавие варират значително от държавата до държавата, но 1000 долара е добро правило.
Запис и прехвърляне: Всяка продажба на жилище трябва да се записва с юрисдикцията, в която се намира имотът - обикновено градът или окръгът. В повечето случаи се изискват и трансферни печати (такси). В зависимост от юрисдикцията и стойността на имота, очаквайте да платите няколко стотин долара за тези вещи.
Определяне на наводненията и оценки на околната среда: За да поставите дома в текущите зони на наводнение и да определите дали е необходимо застраховане от наводнения, е необходимо определяне на наводнения (а в някои случаи и текущ мониторинг на наводненията). Тези артикули обикновено струват по-малко от 100 долара при затваряне, въпреки че застраховката от наводнения може да струва значително повече на текуща база. В някои региони се изискват други видове екологични оценки - като например оценки на пожарна опасност в Калифорния.
Такса за произход: Таксата за генериране често се използва като улов за обвързване на различни разходи за затваряне, като куриерски такси, такси за документи, такси за дескрипция, адвокатски хонорари и други. Те могат да надхвърлят 1% от покупната цена, като добавят значително към необходимите пари при затваряне. Ако не сте наясно какво е включено в таксата за произход, помолете кредитора си да обясни всяка конкретна такса. Не се срамувайте да ги предизвиквате по отделни точки.

По закон продавачът може да плати до 6% от продажната цена до затваряне. Това обикновено е повече от достатъчно за покриване на разходите за затваряне. На пазарите на купувачи, мотивираните продавачи, които желаят да ритат с хиляди долари за затваряне на разходите, имат по-лесно време за приключване на транзакциите си, но практиката е далеч по-рядко срещана на пазарите на продавача.

Основни разлики между FHA и конвенционалните ипотеки

Изискванията за кредит са отпуснат. Заемите от FHA са застраховани от федералното правителство. Това значително намалява финансовия риск на заемодателите и им позволява свободно да отпускат заеми от FHA на потребители с по-нисък размер на кредита - хора, които вероятно не биха се класирали за конвенционални ипотеки, които не са подкрепени от правителството на САЩ. Според The Mortgage Reports, FHA осигурява 96.5% (с 3.5% намаление) ипотеки за купувачи с FICO резултати по-ниски от 580 и 90% (10% намаление) ипотеки за купувачи с FICO оценки до 500. За разлика от това е труден за кредитополучателите с оценки на FICO под 680 за осигуряване на конвенционални ипотеки с изгодни условия.
Покупната цена подлежи на ограничения. За разлика от конвенционалните ипотечни кредити, които могат да бъдат издадени във всяка сума (макар че са известни като „несъответстващи“ или джъмбо ипотеки и подлежат на определени ограничения над 417 000 долара стойност на заем), застрахованите от FHA кредити са обект на максимални стойности, които варират в зависимост от региона. Местните ограничения се установяват чрез умножаване на средната продажна цена на юрисдикцията (обикновено окръжна) на 1,15 (115%). В определения от преброяването градски статистически район (MSA), който често включва повече от един окръг, местният лимит на FHA е 1,15 пъти по-висок от средната продажна цена в най-скъпия окръг. За заеми, закупени от FHA за покупка в континенталните Съединени щати, местните лимити не могат да бъдат по-ниски от 271,050 долара или по-високи от 625 000 долара. Тази горна граница е лоша новина за купувачите в много скъпи градове, като Сан Франциско, където средната цена на еднофамилните жилища е на север от 1,1 милиона долара към края на 2016 г. В Аляска, Хаваи и някои американски задгранични владения горната граница е 150% по-голяма от континенталната американска граница, или 938 250 долара. За HECMs горната граница е 625 000 долара навсякъде в континенталния щат и 938 250 долара в извънконтиненталните юрисдикции за изключение. Използвайте калкулатора на FHA за ипотечни ограничения на HUD, за да намерите местните си лимити.
Авансовото плащане обикновено е по-малко. Една от най-големите точки на продажба на заемите от FHA е обещанието за ниско първоначално плащане - само 3,5% за кредитополучателите с резултати от FICO при 580 или по-добри. Повечето конвенционални ипотечни заеми изискват авансови плащания най-малко 10% от покупната цена. е възможен да се намерят така наречените конвенционални заеми 97, които финансират 97% от покупната цена само с 3% намаление, но много кредитори ги избягват и може да дойдат с други струни.
Ипотечната застраховка е по-висока. Един от най-големите недостатъци на заемите от FHA е изискването за ипотечно застраховане. Всички заеми от FHA носят авансова застрахователна премия от 1.75% от финансираната сума, независимо от размера на кредита, продажната цена, срока на заема или авансовото плащане. В бъдеще кредитополучателите, които намаляват с по-малко от 10%, трябва да плащат ипотечни застрахователни премии за целия срок на кредита или до пълното им изплащане. Кредитополучателите, които намаляват с повече от 10%, трябва да плащат премии за ипотечни застраховки най-малко 11 години. Премиите варират от 0,80% до 1,05% за заеми с условия по-големи от 15 години и от 0,45% до 0,90% при кредити при условия по-малки или равни на 15 години, в зависимост от финансираната сума и първоначалната LTV. За разлика от тях, конвенционалните ипотеки обикновено не изискват предварително премии. Ако се предлагат авансови премии, те обикновено заместват месечните премии по избор на кредитополучателя. Нещо повече, конвенционалните ипотеки с първоначални LTV по-големи от 20% не изискват изобщо никаква ипотечна застраховка, а премиите за ипотечни застраховки автоматично прекратяват, когато LTV достигнат 78%.
Допустимото съотношение дълг / доход (DTI) е по-високо. Коефициентите на дълга към приходите измерват съотношението на дълга на кредитополучателя (револвиращ и вноска) към дохода на кредитополучателя (брутен). FHA застрахова ипотеки с по-високи стойности на DTI (до 43% и понякога по-високи), отколкото повечето заемодатели ще приемат за конвенционални ипотеки (обикновено не повече от 36%).
Допустимото съотношение на корпуса е малко по-високо. Коефициентът за жилищно настаняване е съотношението на общото месечно ипотечно плащане на кредитополучателя (включително застраховка за опасност, данъци, такси за HOA и т.н.) спрямо брутния месечен доход на кредитополучателя. FHA застрахова кредитите със съотношение на жилища до 31%. Конвенционалните ипотечни заеми са завишени над 28%.
Без предсрочно изплащане или неустойки за предсрочно изплащане. Законът за реформа и защита на потребителите на Дод-Франк на Уолстрийт забранява повечето санкции за предплащане на жилищни ипотеки, издадени след 10 януари 2014 г. Въпреки това, много конвенционални ипотеки, възникнали преди тази дата, носят неустойки за предплащане. Санкциите за предварително плащане могат да достигнат до 3% или 4% от главницата на кредита, в зависимост от това кога заемът е изплатен. Кредиторите отдавна са забранени да начисляват санкции за предварително плащане по заеми от FHA, така че това не е притеснение за заемодателите от FHA.
Продавачите могат да плащат по-голям дял от закриващите разходи. Съгласно правилата на FHA, продавачите могат да плащат разходи за затваряне до 6% от продажната цена - обикновено повече от достатъчно, за да покрият разходите, платени при закриване. Конвенционалната ипотека ограничава продавача на 3% от продажната цена.
Кредитите могат да бъдат поети от квалифицирани купувачи. Застрахованите от FHA заеми са предполагаеми, което означава, че могат да се прехвърлят от продавачи към купувачи с малка или никаква промяна в ставките и условията. Процесът на предположение обаче не е толкова прост, колкото хвърлянето на ключовете към купувача. FHA трябва да даде изрично разрешение за всяко предположение, а купувачите са подложени на щателна проверка на кредитите и доходите. Все пак конвенционалните ипотечни кредити обикновено не са приемливи, така че това е голяма печалба за мотивирани продавачи и купувачи..
Лихвените проценти обикновено са по-ниски. Въпреки че всеки заемодател е различен, заемите от FHA обикновено имат по-ниски лихви от конвенционалните ипотеки. Въпреки това, по-високите и по-дълготрайните ипотечни премии могат частично или напълно да компенсират всички спестени резултати.

Заключителна дума

Независимо дали сте готови да сте първият обитател на нов строителен дом, превръщайки изтъркан фиксатор отгоре във вечния дом на вашите мечти или затваряне на уютно жилище в надграждащ се градски квартал, шансовете са добри, че има програма за заем от FHA, създадена за вас.

Не е гарантирано обаче, че застрахования от FHA е най-добрият вариант за вашите нужди.

Ако можете да си позволите голямо авансово плащане или живеете на скъп пазар на жилища, конвенционалната ипотека може да бъде по-добрият финансов избор. Ако сте военен ветеран, програмата за заем на VA може да намали разходите ви за собственост на жилището по-добре от всеки заем от FHA.

Купуването на дом е голяма работа. Така че, когато се съмнявате, не се колебайте да попитате доверен финансов експерт за съвет.

Обмисляте ли ипотечен кредит за FHA за следващата си покупка на жилище?