Какво представлява рационалното рефинансиране на FHA - насоки, плюсове и минуси

Въпреки това, ако имате заем от FHA и можете да отговаряте на изискванията за рационално рефинансиране на FHA, това може да бъде много. Просто не забравяйте да сравните възможностите си за други видове рефинансиране на ипотека.

За разлика от други опции за рефинансиране на ипотека, FHA рационализиращата програма за рефинансиране предлага на кредитополучателите със съществуваща FHA ипотека нов жилищен заем, застрахован от FHA, без да се изисква оценка или каквато и да е документация за доходи или активи. Освен това, в зависимост от това кога е бил отпуснат текущият заем, на кредитополучателя могат да бъдат достъпни по-ниски такси за ипотечна застраховка.

FHA рационализиране на процеса на рефинансиране

Преди да предприемете стъпки за рефинансиране, уверете се, че спазвате няколко указания, установени от FHA:

Вашата текуща ипотека трябва да е застрахована от FHA.
Трябва да сте извършили навреме и изцяло ипотечни плащания през последните 12 месеца.
Вашият кредитен рейтинг FICO трябва да бъде поне 620 или по-висок. Някои кредитори изискват кредитен рейтинг от 640 или 680 при заем от FHA.
Не можете да рефинансирате през последните 210 дни.

Ако отговаряте на тези указания, можете да се свържете с настоящия си ипотечен кредитор, за да се поинтересувате за рационално рефинансиране. Можете също да се свържете с други ипотечни кредитори, за да сравните цените и таксите. Различните заемодатели имат различни изисквания за заем, така че дори и един кредитор да ви откаже, друг може да е готов да работи с вас.

В допълнение към различните индивидуални изисквания към ипотечния кредитор, трябва да отговаряте на изискването на FHA „нето материално обезщетение“, което казва, че рефинансирането или ще ви помогне да избегнете бъдещи увеличения на ипотечния процент (рефинансирането от ипотека с регулируем лихвен процент до ипотека с фиксирана ставка работи за това) или ще намали общото Ви месечно плащане - включително главница, лихва и ипотечна застраховка - с поне 5%. Лихвата не трябва да намалява с 5% - само плащането.

Това може да е уловка за много собственици на жилища, тъй като въпреки че плащате ипотечни застрахователни премии със заем от FHA, трябва да продължите да ги плащате с рефинансиране. В зависимост от това кога сте взели текущата си ипотека, тези премии за застраховане на ипотека могат да бъдат по-високи при новия ви заем и да заличат всяко намаление на плащанията, постигнато с по-ниска лихва.

Ипотечна застраховка на FHA

Колко ще платите за ипотечна застраховка зависи от това, кога сте затворили текущата си ипотека. Към 11 юни 2012 г. FHA предлага намалени авансови премии за ипотечно застраховане на кредитополучателите, които са изтеглили текущата си ипотека преди 1 юни 2009 г. Тези кредитополучатели трябва да плащат 0,01% от сумата на заема.

Ако сте взели текущия си заем на или след 1 юни 2009 г., ще платите по-висока авансова застрахователна премия от 1,75%. Това е огромна разлика от 10 до 1750 долара при ипотека от 100 000 долара. Авансовата премия за ипотечна застраховка може да бъде добавена към баланса на вашия кредит.

Тъй като вече знаете дали имате FHA заем, трябва да плащате както първоначална застрахователна премия за ипотека, така и годишна премия за ипотечно застраховане. Въпреки това, годишната премия за ипотечна застраховка се елиминира, ако вашият заем на стойност (LTV) е 78% или по-малко.

Ето разбивката по годишните премии за ипотечно застраховане: Ако рефинансирате заем, взет преди 1 юни 2009 г., годишната ви ипотечна застрахователна премия ще бъде 0,55%. Ако рефинансирате заем от FHA, взет наскоро, ще трябва да платите 1,25% от сумата. Годишната премия за ипотечна застраховка върху ипотека от 100 000 щатски долара ще бъде 550 долара при по-ниския процент в сравнение с 1250 долара при по-високия процент. Тези премии се изплащат ежемесечно, така че при заем от 100 000 долара ще плащате с 58 долара повече на месец при по-високия процент на ипотечно застраховане.

Плюсове и минуси на рационално рефинансиране

Ясно е, че собствениците на жилища със заем от FHA, взети преди 1 юни 2009 г., се възползват максимално от програмата за рационално рефинансиране на FHA, но дори и тези с по-скорошни заеми трябва да сравняват текущите си месечни плащания с плащанията си при рефинансиране..

Предимства

Лесна за квалификация. Финансирането на FHA е предназначено да помогне на кредитополучателите с по-малко от перфектния кредит. Ако вашият кредитен рейтинг е под 740 и над 620 или 640, сравнете възможностите си за конвенционално и FHA финансиране. Ако вашият кредитен рейтинг е над 740, вероятно конвенционалното финансиране ще бъде по-добрата сделка.
Не се изисква оценка. Дори ако дължите повече върху ипотеката си, отколкото струва домът ви, FHA рационално рефинансиране е опция, стига да намерите кредитор, който не изисква оценка. Това обаче може да бъде предизвикателство, въпреки че FHA казва, че не е необходима оценка.

Недостатъци

Ипотечна застраховка. Когато вземете нов заем от FHA, трябва отново да платите ипотечна застраховка. И ако вашият заем на стойност е по-висок от 78%, трябва да плащате годишни премии за ипотечно застраховане. Ипотечната застраховка увеличава баланса на вашия заем и месечните ви плащания. Ако сте взели заема след 1 юни 2009 г., вашите премии за ипотечна застраховка ще бъдат по-високи спрямо новия ви заем.
Заключителни разходи. FHA казва, че кредитополучателите не могат да финансират разходите си за затваряне в заема им. Разходите за затваряне варират значително в зависимост от местоположението: Средната цена на затваряне е приблизително 3% от сумата на заема, или $ 3000 при заем от 100 000 долара. Повечето кредитори ви позволяват да затворите разходите за затваряне в баланса на вашия заем за конвенционален заем на рефинансиране. Вашите опции за рационално рефинансиране на FHA обаче са да изплатите разходите си за затваряне с пари или да намерите кредитор, който ще извърши „рефинансиране с нулеви разходи“. Въпреки че „нулева цена“ звучи като чудесна опция, това всъщност означава, че трябва да платите малко по-висока лихва през целия срок на заема, за да възстановите изплатените от кредитора разходи за закриване..

Ако обмисляте рационално рефинансиране на FHA с нулева цена, не забравяйте да сравните възможностите си за рефинансиране в конвенционален заем, за да видите кой ипотечен продукт води до най-ниските месечни плащания и най-ниските дългосрочни разходи.

Заключителна дума

Ако имате ипотека, застрахована от FHA, одобрена преди 1 юни 2009 г., рефинансирането до по-ниска лихва с рационално рефинансиране на FHA вероятно ще ви спести пари. Но дори ипотеката ви да бъде одобрена след тази дата, си струва да поговорите с няколко различни кредитори, за да видите какво могат да направят. Въпреки че е сравнително лесно да се класирате, може да се наложи да пазарувате за одобрение на заем, ако капиталът ви е нисък или имате проблеми с кредита. Така или иначе усилията си заслужават и биха могли да доведат до хиляди годишни спестявания.

Участвали ли сте в програмата за рационално рефинансиране на FHA? Какъв беше опитът ти?