Какво е застраховка „Заглавие на дома“ - разходи за полица, покритие и нужда

За това е застраховката за собственост, специална форма на обезщетение за недвижими имоти. Когато дадена част от жилищни или търговски недвижими имоти се смени, правилата за собственост гарантират, че имотът не е обременен от минали права на задържане или други проблеми - като подправено право на собственост и недопустими или некомпетентни страни по предходен акт - това може да повлияе на законността на прехвърлянето или води до бъдещи финансови разходи.

В повечето случаи кредиторите и купувачите купуват отделни полици за застраховка на собственост, всяка от които защитава съответните си интереси в имота. Обикновено купувачът плаща пълната цена и на двете политики, въпреки че често е възможно да се изработи споразумение за споделяне на разходите с продавача (или да се убеди продавачът да поеме цялата финансова тежест) на пазара на купувача. Застраховката на собственост обикновено се включва като затваряща стойност при сделка с недвижими имоти.

Независимо дали купувате по-старо жилище или нова строителна къща, вероятно ще ви е необходима политика за собственост. Ето какво трябва да знаете за тази необичайна, но невероятно често срещана форма на застраховка.

Какво е застраховка за собственост?

Въпреки че застраховката за собственост съществува в повечето индустриализирани страни, тя е много по-често срещана в Съединените щати, отколкото в други. Това се дължи до голяма степен на факта, че местните власти играят по-малка роля в определянето на законността на прехвърлянето на собственост и собствеността тук, отколкото почти навсякъде по света.

В повечето други страни, особено тези, които са повлияни от британското общо законодателство, новите собственици на имоти регистрират наскоро прехвърленото право на собственост върху земята си при приложимото местно самоуправление, което след това действа като краен арбитър на всички спорове, възникнали в резултат на сделката. За разлика от това, повечето американски юрисдикции просто записват всеки трансфер на собственост, без категорично да определят дали той е валиден или дали собствеността е свободна от задържане и други тежести. Тази решителност се пада на частните специалисти, включително служителите в застрахователното дружество.

Защо съществува

Вярвате или не, собствениците на имоти не са имали съдебни искания срещу невалидни или измамни поземлени права преди средата на 19 век. Тогава тя падна категорично на купувачите, за да гарантира, че заглавието им е валидно. Това беше тежък, отнемащ време процес, който беше практически невъзможен в огромни погранични държави с лоши пътища и разположени в центъра, а понякога и лошо поддържани сухопътни регистри.

Това нещастно състояние на нещата е оспорено и подкрепено в забележителното дело Уотсън срещу Муирхед, изслушано от Върховния съд в Пенсилвания през 1868 г. Съдът постанови, че Мюрихед, превозвач на Пенсилвания (специалист по прехвърляне на недвижими имоти), не може да носи отговорност за разчитайки на погрешното мнение на адвоката, че определено заглавие не е обременително. В действителност заглавието има предварително съществуващо залог, който адвокатът, който проверява, не успя да открие, което доведе до тежки финансови затруднения за купувача.

Възмутени от решението, собствениците на земи лобираха законодателната държава на Пенсилвания за намеса. През 1874 г. органът прие закон, позволяващ застраховка за право на собственост. През 1876 г. във Филаделфия е регистрирана първата заглавна застрахователна компания. Други държави последваха примера, а останалото е история.

Видове застраховка за собственост

Застраховката за собственост се предлага в две основни форми: полици за заеми (известни също като "заем") и политики за купувачи. Политиките за заеми защитават интереса на ипотечния кредитор към имота, който обикновено намалява с течение на времето. Политиките на купувача защитават интереса на купувача, който обикновено се увеличава с времето.

Политиките за заеми остават в сила за живота на ипотечния заем или до рефинансиране на първоначалната ипотека, след което се издава нова политика за заеми. Политиките за купувачите остават в сила, докато купувачът запази интерес към имота.

Какво заглавие Застраховка обхваща

Повечето други форми на застраховане осигуряват финансова защита срещу бъдещи загуби поради щети, кражби и други опасности. За разлика от тях голяма част от разходите за застраховка за собственост се заделят за минали емисии, които могат да повлияят негативно на сегашния притежател на полица - и за професионалния труд, необходим за разкриването и отстраняването на такива проблеми, преди да причинят финансови загуби.

Търсене на заглавия

Въпреки че полиците за застраховане на заглавия се различават от държавата до държавата и доставчика до доставчика, те винаги покриват разходите за извършване на търсене на заглавие. Търсенето на заглавие е задълбочено проучване на съответните публични записи, за да се определи дали има някакви проблеми със заглавието. Обикновено тези записи се съхраняват в града или окръга, където се намира имотът.

В идеалния случай търсенето на заглавия разглежда цялата история на даден имот, простирайки се до оригиналното му платиране или подразделение. Обикновено това се прави чрез разглеждане на резюмето на имота - документ, съдържащ пълната верига на собственост и исторически права на залог. Тъй като резюметата могат да бъдат непълни или да съдържат погрешна информация, цялостното търсене на заглавие обикновено разчита на други източници на информация, като например местни данъчни записи, завещания на предишни собственици и приложими съдебни решения.

Лечение или разрешаване на проблеми

Застрахователните полици покриват и разходите за разрешаване (също известен като лекуване) на повечето проблеми със заглавието (известни също като дефекти), разкрити по време на търсенето на заглавие. Честите дефекти включват, но не се ограничават до следното:

Данъчни обезпечения (за неплатени данъци)
Застраховки за строителство, известни още като залог на механика (за неплатени сметки за строителство или ремонт)
Застраховане на кредитора (например, неплатен остатък върху съществуваща ипотека)
Решения на съда (например решение за развод след развод, възлагащо част от имуществото на бивш съпруг)

Обърнете внимание, че ако търсенето на заглавие разкрие огромни проблеми със заглавието - като доказателство, че имотът е изцяло собственост на трета страна и по този начин не се продава от сегашния продавач, че един или повече инструменти за прехвърляне са били подправени, че некомпетентна страна (такава като непълнолетен) е участвал в предишно прехвърляне или че няма право на достъп до земята - заемодателят може да откаже да издаде ипотека върху имота и купувачът може да бъде принуден да се отдалечи.

Правни разходи и обезщетение за загуба

И накрая, застрахователните полици покриват бъдещи разходи, произтичащи от спорове за собственост. Например, притежателят на валидна застрахователна полица няма да трябва да плаща от джоба си, за да се защити срещу дело, заведено от изпълнители, твърдейки, че техните компании са имали залог върху имота, произтичащ от неплатената сметка за предишен собственик за обновяване.

В сравнително редкия случай съдът постанови, че последното прехвърляне на имота е невалидно - например, ако се установи, че предишен собственик е предал имота на трето лице при неоткрито досега завещание - политиката също компенсира притежателя на полица за всяка загуба на собствен капитал в имота. Ограничението за покритие на застрахователната полица обикновено е равно на оценената стойност на имота към момента на издаване на полицата, освен ако притежателят на полица закупи допълнително покритие.

Как се определят разходите за застрахователна полица

За разлика от много други общи застрахователни полици (включително застраховки за автомобили, животозастраховане и застраховане на собственици на жилища), полиците за застраховане на собственост обикновено изискват еднократно еднократно плащане на или преди датата на приключване на сделката. Освен ако вашият застраховател не предлага да раздели еднократното плащане на по-управляеми месечни вноски, е много рядко за заглавна полица да се изискват текущи плащания.

Фактори, влияещи върху Застрахователните разходи

Разходите за застраховка за собственост обикновено се разделят на две широки категории: премии и такси за услуги. Във всяка категория разходите могат да бъдат разделени допълнително въз основа на количеството и вида работа, необходима за подписване и изпълнение на политиката.

премии

Действителната премия, платена по определена застрахователна полица за собственост, зависи до известна степен от стойността на базовия имот. Въпреки това, тъй като по-голямата част от разходите на полицата обхваща работа преди прехвърляне - търсене на заглавие, изследване и отстраняване на дефекти - стойността на собствеността не е най-важният фактор.

Ето някои други фактори, които влияят върху премиите:

Обем на работата, необходима за поддържане на точна, актуална информация за обхванатия имот и прилежащите имоти (известен като заглавие растение)
Обем на работата, необходима за извършване на задълбочено търсене и изследване на заглавието
Задължителни документи, необходими за излекуване на дефекти или неблагоприятни интереси
Очаквани разходи за обезщетяване на застрахования за евентуални дефекти по собственост

Средната застрахователна полица носи еднократна премия от около 1000 щатски долара, която покрива всички предстоящи дейности и текущо правно покритие и покриване на загуби. Премиите обаче варират значително, вариращи от няколко стотин долара до повече от 2000 долара.

Премия за регулиране

Наредбите за застраховане на заглавията варират значително от държавата до държавата. В някои юрисдикции органите строго регулират премиите, като строго ограничават начина, по който застрахователите за право на собственост могат да структурират своите полици - колко могат да начисляват, независимо от факторите, посочени по-горе. В други юрисдикции регулирането на премиите е по-леко и застрахователите имат повече свобода за определяне на тарифите.

Общите форми на регулиране на премиите включват следното:

Само надзор. В тази схема регулаторните органи наблюдават застрахователните премии от заглавие от година на година, но не предприемат пряко действие за определяне на приемливи ставки или диапазони. Ако обаче органите определят, че определен застраховател начислява несправедливо високи премии, подбива конкуренцията или упражнява монополна власт върху местната индустрия, те си запазват правото да глобят застрахователя или да установят премиен контрол. Примерните състояния включват Джорджия и Илинойс.
обнародване. Регулаторните органи се събират редовно, за да оценят състоянието на местния дялов застрахователен отрасъл и да определят премиални ставки или диапазони, които отразяват това. Примерните състояния включват Тексас и Ню Мексико.
Предварително одобрение. Всеки застраховател, притежаващ право на собственост, опериращ в държавата или местна търговска организация, представляваща множество застрахователи, трябва да предлага нови тарифи на местните регулаторни органи на годишна база. Тези тарифи не могат да бъдат таксувани, докато изрично не бъдат одобрени от властите. Свързан стандарт, известен като „файл и използване“, изисква застрахователите да подават нови графици на тарифите на регулаторните органи и след това да изчакат да ги прилагат, докато не бъдат уведомени, че няма да бъдат коригирани. Примерните състояния включват Ню Джърси и Ню Хемпшир.
File-и употреба. Това е по-лек, по-рядко срещан стандарт, който позволява на застрахователите да променят тарифите, както сметнат за добре, стига да подават едновременно уведомление за промяната в регулаторните органи. Ако властите счетат новите тарифи за несправедливи при преразглеждане, те си запазват правото да ги коригират. Към средата на 2015 г. единственото състояние за използване и файл е Wisconsin.

Кой предлага заглавие застраховка и къде е достъпно

Застраховката за собственост е специализиран продукт, който изглежда не се харесва на разнообразни доставчици на застраховки на собственици на автомобили и собственици на жилища, като Progressive и State Farm. Всъщност, според Американската асоциация за собственост върху земята (ALTA), шепа застрахователи подписват огромното мнозинство от застрахователните полици на САЩ. През 2014 г. Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company и гаранционна компания Stewart Title представляват над 80% от общия застрахователен пазар. Разликата направиха по-малките застрахователи от регионални титли.

В повечето сделки с недвижими имоти, ипотечният кредитор на купувача, агентът по собственост (фирмата за заглавие) и агентът по недвижими имоти или адвокат препоръчват застраховател за собственост за политиката на купувача, ако всъщност купувачът е длъжен или реши да закупи такава. Тъй като разходите за застраховка за собственост и условията на полицата рядко варират много между застрахователите, работещи в същата юрисдикция, купувачът обикновено приема и действа по препоръката.

Важно е обаче да се отбележи, че федералният закон (Законът за процедурите за уреждане на недвижими имоти или RESPA) забранява на тези субекти да изискват от купувача да използва определена компания. Като купувач на недвижими имоти винаги имате възможност да пазарувате за застраховка за собственост и да изберете доставчика, който най-добре отговаря на вашите нужди.

Заглавие Наличност на застраховката

Застраховката за собственост е законна и се предлага в 49 щата. Единственото изключение е Айова, която забрани застраховката за собственост през 1947 г., малко след локализиран срив на недвижими имоти, който фалира няколко застрахователи, базирани в Айова, и доведе до огромни неосигурени загуби за държавните собственици на земи. В Айова адвокатите изследват право на собственост върху земята и изготвят становища за собственост, обобщаващи веригата на собственост и всички очевидни дефекти в правото на собственост. Застрахователните полици на адвокати от Айова обикновено покриват финансови загуби, дължащи се на неточни или непълни становища по заглавие.

Застрахователни дялове срещу заглавие

За сравнение, типичното становище за заглавие, генерирано от адвокат, струва от 100 до 300 долара в Айова, в зависимост от вида на имота, броя на предишните собственици и броя и сложността на всички права на залог, които могат да съществуват на имота. В допълнение, разходите за прехвърляне на резюмето на имота обикновено варират между 100 и 200 долара.

Това увеличава общите разходи от $ 200 до $ 500, платени изключително от купувача - значително по-малко, в много случаи, отколкото разходите за застраховка за собственост. Въпреки че нито мнението на заглавието, нито абстракционните такси се регулират от правителството на щата Айова, интензивната конкуренция между държавните адвокати и професионалистите в заглавието ги поддържа на разумни нива.

Имайте предвид обаче, че становищата по заглавие не са обичайни в повечето юрисдикции. Дори ако сте в състояние да намерите местни адвокати, желаещи да напишат заглавие становище за имота, който купувате, техните правила за злоупотреба може да не покриват загуби, възникнали поради грешно или непълно мнение. Има вероятност да сте на куката за тези загуби - и, в най-лошия случай, бихте могли да загубите имуществото си в резултат.

Заключителна дума

Затварянето на нов дом е изморителен процес, особено за купувачите на дома за първи път. Когато съпругата ми и аз затворихме в дома ни през 2015 г., нашият подробен списък на разходите за затваряне беше повече от страница - с малък шрифт.

Съблазнително е да гледате на застраховката за заглавие като само на друга цена за затваряне, която трябва грубо да се плаща от вас или вашия продавач. Това обаче е много повече от линейна покупка. Точно както застраховките на собственици на жилища осигуряват финансова защита срещу множество физически опасности, застраховката за заглавие защитава вашия интерес срещу минали грешки, пропуски и актове на измама. Дори ако вашият кредитор не изисква да носите застрахователна собственост, е трудно да си представите ситуация, в която не е полезна инвестиция.

Закупували ли сте някога застраховка за собственост върху жилище или имот под наем, който притежавате?