Какво е обяснена ипотека с фиксирана ставка - определение, плюсове и минуси

С ипотека с фиксирана лихва собственикът на жилището може да извършва едно и също плащане всеки месец, докато ипотеката не бъде изплатена. Тази предвидимост обаче може да дойде с по-високи разходи за затваряне, а традиционната 30-годишна ипотека с фиксирана лихва е една от най-трудните ипотеки, за която трябва да бъдете одобрени. Въпреки че със сигурност има недостатъци, получаването на ипотека с фиксирана ставка може да има смисъл за някои купувачи.

Разбиране на ипотеки с фиксирана ставка

Дължина на фиксираната тарифа

Когато повечето хора мислят за ипотека с фиксирана лихва, те си представят ипотека, в която процентът е един и същ всеки ден за продължителността на ипотеката. Един трик, който се използва при много нищо неподозиращи купувачи на жилища през последните няколко години, е брокерът да каже, че ипотеката е 30-годишна ипотека с фиксирана лихва, когато в действителност това е 30-годишна ипотека, в която процентът е фиксиран само за няколко години.

Ако пазарувате ипотека с фиксиран лихвен процент и ви се предлага сделка, която е малко прекалено добра, за да е истина, не забравяйте да изясните колко време процентът ще остане фиксиран. Ако ставката е фиксирана за 5 години, но ипотеката е за 30, може да нямате представа какви ще са плащанията ви, когато изтече периодът с фиксирана лихва.

Определяне на вашата лихва

Много фактори се вземат предвид при определяне на лихвения процент по фиксирана ипотека, включително:

Текущи преобладаващи лихвени проценти. За разлика от ипотеката с регулируем лихвен процент (ARM), при която лихвеният процент може да се променя периодично, процентът на истинска ипотека с фиксиран лихвен процент ще остане постоянно същият. Ставката, която получавате, се основава на преобладаващите лихвени проценти, налични в момента, в който подписвате документите си.
Вашата лична финансова ситуация. Вашият кредитен рейтинг, размерът на авансовото ви плащане и размерът на ипотеката, която искате да получите, допринасят за определянето на вашата ставка. Имайте това предвид, когато проучвате средните ипотечни проценти на сайт като Bankrate, тъй като те не отразяват личната ви ситуация.
Кой плаща крайните разходи. Друг начин, върху който може да бъде повлиян лихвеният ви процент, е дали решите да превърнете определени разходи в лихвения процент. Например може да сте готови да приемете малко по-висок лихвен процент, за да може банката да покрие разходите ви за затваряне. Всъщност това е доста често - може би сте чували и това да се нарича „заем без разходи“.
Частна ипотечна застраховка. Втори начин, по-висок лихвен процент може да ви бъде от полза е, ако решите да използвате ипотечна застраховка, платена от кредитор, вместо да получавате частна ипотечна застраховка (PMI). Тук отново, вместо да плащате сума извън джоба си, банката плаща разходите, за да застраховате вашия заем в замяна на приемането на по-висок процент.

Размяна на разходи за предсказуемо плащане

Докато ипотеката с фиксирана лихва е най-популярната ипотечна опция, тя като цяло е и най-скъпата от гледна точка на това, което трябва да платите предварително. С ипотека с регулируем лихвен процент банката прави повече пари, когато лихвените проценти нарастват, но с ипотека с фиксирана лихва, банката прави 30-годишен залог. Ако лихвите се повишат, след като сте заложили ипотеката си, банката губи потенциална печалба, но със сигурност е по-добре за вашия портфейл. Тази потенциална загуба на печалба е защо обикновено има голяма разлика в първоначалните разходи между ипотека с фиксиран лихвен процент и ипотека с регулируема ставка.

Колебания на плащанията

След като живеят в дома си няколко години и пишат един и същ чек всеки месец, много хора с ипотека с фиксирана ставка са шокирани да получат сметка, по-висока от това, което са свикнали да плащат. Този сценарий обикновено се случва, когато собствениците на жилища плащат данъците си върху собствеността и застраховката на жилищата, платени извън ескроу. Ако имате escrow акаунт, месечното ви плащане включва част от данъци и застраховки в допълнение към ипотечното плащане. След това излишната сума се насочва към escrow акаунта. Когато вашите премии за застраховка на жилището и данъци върху имотите се дължат, ипотечното дружество ще управлява тези плащания извън дескроу акаунта.

Ако обаче вашите данъци или застрахователни разходи се покачат, вашият ипотечен сервиз ще натрупа месечното си плащане, за да покрие увеличението - въпреки че действителното ви ипотечно плащане няма да се промени.

Пригодност

Въпреки че е най-популярната опция, ипотеката с фиксирана ставка може да е по-добра за някои собственици на жилища, отколкото за други. Като цяло, макар че ниските проценти са най-добри, ипотеката с фиксирана ставка е най-подходяща за тези, които планират да останат в едно и също жилище няколко години или рефинансират и планират да продължат да живеят в дома.

Вие може не се възползвате от ипотека с фиксирана лихва, ако някой от следните сценарии се отнася за вашата ситуация:

Ако преобладаващите проценти в момента са високи, вероятно не трябва да се заключвате с тази висока скорост.
Ако не планирате да останете в дома за повече от няколко години, предходната цена на ипотека с фиксирана ставка може да я направи по-малко рентабилна.
Ако нямате добър кредит, може да не успеете да се класирате за благоприятен курс или изобщо няма да можете да се класирате.
Ако понастоящем не сте в състояние да извършите високите плащания на ипотека с фиксирана ставка, но скоро ще имате допълнителен доход (например, ако попълвате медицинско местожителство), хибриден ARM може да бъде по-лесен за класиране.

Предимства

Наличието на ипотека с фиксирана лихва предлага много предимства:

Предсказуемост на плащанията. Вашата ипотечна вноска ще остане същата - въпреки че колебанието на плащанията към вашия сервиз може да се промени.
Лесно плащане на главницата. Повечето ипотеки с фиксирана лихва не идват с прекалено рестриктивни неустойки за предплащане, така че можете да извършвате допълнителни плащания към главницата без такси.
Стабилни лихвени проценти. Ако ипотечният пазар значително се влоши, не е нужно да се притеснявате да плащате повече лихва. И ако стане по-добре, можете да рефинансирате, за да получите по-добрата ставка.

Недостатъци

Въпреки предимствата, алтернативната ипотека може да бъде по-подходяща, в зависимост от вашата ситуация. Има няколко недостатъка, които могат да ви накарат да решите, че ипотеката с фиксирана ставка не е за вас:

Скъпи предни разходи. Разходите за затваряне, като такси за генериране, точки за отстъпки и такси за застраховане, често са по-високи, отколкото при други видове заеми.
По-висока сравнима лихва. Ако не планирате да сте в дома за дълъг период от време, вероятно ще получите по-добра лихва за времето, което ще бъдете там, като изберете хибриден ARM.
Трудно се класира за. Тъй като плащането е по-високо и разходите за затваряне са по-големи, тези с лош кредит или които планират да направят по-малък авансово плащане, може да имат затруднения с получаването на добра сделка или въобще сключването на сделка..

Заключителна дума

Докато 30-годишната ипотека с фиксирана лихва остава най-популярният наличен заем, тази предвидимост струва повече авансово от заема с регулируема лихва. И с увеличаващата се мобилност на американските семейства, много хора не остават в домовете си достатъчно дълго, за да се възползват наистина от предимствата на ипотеката с фиксирана ставка. Внимателно преценете ситуацията, за да определите какъв тип заем е подходящ за вас и се свържете с множество кредитори, преди да подпишете документи.

Какви фактори са важни за вас, когато решавате какъв вид ипотека да получите?

(снимка на кредит: Bigstock)