Какво е заем за жилищно кредитиране VA - право на ползване на ипотечни кредити, предимства и ограничения

За да подпомогнат компенсирането на личните жертви, персоналът на въоръжените сили се радва на много преки и косвени финансови ползи.

Ако сте настоящ или бивш член на въоръжените сили и претегляте дали да си купите дом, има една полза за вас трябва за да знаете повече за: заема на VA. Прочетете, за да научите как можете да спестите хиляди долари като собственик на дома.

Какво е заем за VA?

Според американския департамент по ветераните, заемът за VA е „обезщетение за гарантиране на жилищния заем…, за да ви помогне да купите, построите, поправите, задържате или приспособите дом за лична заетост.“ Това е една от най-добрите финансови ползи, които членовете на военните могат да получат.

Основни принципи на кредита

Подобно на конвенционалните ипотечни кредити, повечето заеми за VA се издават от частни кредитори. Въпреки това те са подкрепени (в повечето случаи до 417 000 долара в заемна стойност) от пълната вяра и кредит на федералното правителство на САЩ.

Тази гаранция намалява риска за заемодателите и им позволява да предлагат по-благоприятни условия, като потенциално включва по-ниски лихвени проценти и отказ от частна ипотечна застраховка (PMI) по заеми със съотношение заем към стойност (LTV) над 80%.

Той също така позволява на кредиторите да получават заеми за покупка на VA, без да се изисква авансово плащане - поставяйки собствеността на жилище в обсега на членове на услугата с ограничени лични спестявания. Конвенционалните заеми изискват авансови плащания - обикновено до 20% от стойността на имота. Други типове кредити, удобни за собствениците на жилища, като например FHA заеми, също изискват намаляване на парите.

История на кредитната програма на VA

Федералното правителство гарантира жилищни заеми на ветерани от 1944 г., когато Конгресът прие Закона за приспособяване на военнослужещите (SRA). SRA упълномощи VA да гарантира жилищни заеми от квалифицирани кредитори.

Първоначално това разрешение покриваше само заеми, отпуснати на ветерани, които купуват немодулни жилища. През 1970 г. Конгресът изменя SRA за покриване на заеми, предоставени на мобилни домове. През 1992 г. законът е допълнително разширен до почти всички действащи дежурства и с честно освобождаване от ветераните на въоръжените сили, както и членове на армейския резерв и Националната гвардия, които служат с чест поне шест години. В някои случаи бившите съпрузи на членовете на услугата също отговарят на гаранциите за заем от VA.

SRA предоставя други финансови ползи и защити за определени класове на обслужващите членове, включително твърда ограничение от 6% върху лихвените проценти по ипотечни кредити по време на активно задължение.

Видове кредити и субсидии за VA

Заемите от VA и финансовите субсидии се предлагат в няколко вкуса:

Закупете заем: Заемът за покупка е предназначен да помогне на квалифициран член на услугата да финансира покупка на жилище, заето от собственик, без да се намалят парите. Заемните кредити могат да направят нещо от следните: закупуване на съществуващо самостоятелно жилище; закупете кондоминиум единица в одобрен от VA проект; изграждане на нов строителен дом; едновременно закупуване и обновяване на жилище (подобно на заем за рехабилитация на FHA 203k); или да купите произведен дом или партида за вече притежаван произведен дом.
Заем за рефинансиране на пари в брой: Заемът за рефинансиране на парични средства е предназначен да замени съществуваща ипотека върху жилище, което кредитополучателят вече притежава, като същевременно предоставя на кредитополучателя еднократно плащане в брой без ограничения. Съществуващата ипотека не е задължително да е заем от VA. Кредитите за рефинансиране на парични средства са подобни на заемите за дялов капитал, които също ви позволяват да вземате заеми спрямо стойността на къщата си, но се различават по някои важни начини: те заместват съществуващите ипотечни кредити (жилищни дялови заеми не), обикновено (но не винаги) имат по-ниски лихви от заемите за собствен капитал и носят разходи за затваряне (кредити за собствен капитал не). Много кредитори позволяват съотношение между заем и стойност до 100% при подкрепени от VA кредити за рефинансиране на парични средства, за разлика от 80% при повечето кредити за домашен капитал и кредитни линии. Така че, ако все още дължите 100 000 долара за ипотека от 150 000 долара и къщата ви струва 200 000 долара, заемът ви за рефинансиране на парични средства може да бъде толкова голям, колкото 200 000 долара - от които 100 000 долара са на разположение за теглене на пари и да направите това, както сметнете за добре.
Заем за рефинансиране за намаляване на лихвата (IRRRL): Известен също като VA Streamline Refinance Loan, този продукт ви позволява да рефинансирате съществуващ заем за VA и да осигурите по-ниска лихва, без да преминавате през процеса на кандидатстване за VA за втори път. За разлика от заемите за рефинансиране на парични средства, IRRRL не могат да се използват за извличане на капитала на вашия дом за пари, с изключение на надбавка от 6000 долара за проекти за подобряване на енергията на дома. Въпреки че не е необходимо да се подлагате на кредитна проверка или други аспекти от типичния процес на подписване на ипотека, трябва да докажете, че живеете в дома, срещу който е обезпечен заемът.
Програма за пряко заемане на индианци (NADL): Това е по-нов, по-рядко срещан вид заем за VA, създаден специално за служители и ветерани от индиански произход. За разлика от заемите за покупка и рефинансиране, това е пряк заем, което означава, че VA действа като заемодател и обслужващ. Винаги е структуриран като 30-годишен заем с фиксирана лихва и трябва да се използва за „финансиране на покупката, строителството или подобряването на домове във Федерална доверителна земя (резервационна земя) или за рефинансиране на предходна NADL за намаляване на лихвен процент."
Адаптирани грантове за жилищно настаняване: Тези два продукта без заем (Специално адаптирани жилищни помощи и специални помощи за адаптиране на жилища) са за ветерани с „трайни и общо свързани с обслужването увреждания“ или увреждания, които отговарят на изискванията за 100% обезщетение за инвалидност съгласно VA График за оценка на уврежданията и са не се очаква да се подобри с времето. Допустимите увреждания включват загуба на употреба на двата крака или ръце, загуба на използване на единия крак и едната ръка, тежки изгаряния и слепота в двете очи и тежки дихателни наранявания. Ветераните могат да използват както безвъзмездни средства, за да финансират или компенсират разходите за изграждане на жилища, приспособени за инвалиди, отначало, закупуване на вече адаптирани жилища, закупуване и адаптиране на жилища, които не са адаптирани към момента, или адаптиране на жилище.

Такса за финансиране на VA

VA ипотечните заеми носят специална такса, която не се прилага за други ипотечни заеми: таксата за финансиране на VA. Тази такса варира в зависимост от клона на услугата и авансовото плащане на заявителя, но обикновено варира от 0,5% до 3,3% от покупната цена.

Структурата на таксите е следната:

Кредитополучатели за първа покупка и рефинансиране на парични средства (ветерани): 2.15% за авансови плащания под 5% (включително без авансово плащане); 1,50% за авансови плащания между 5% и 10%; 1,25% за авансови плащания от 10% или повече
Кредитополучатели за първоначално закупуване и изплащане на пари (резервисти и Национална гвардия): 2.40% за авансови плащания под 5% (включително без авансово плащане); 1,75% за авансови плащания между 5% и 10%; 1,50% за авансови плащания от 10% или повече
Последващи покупки и рефинансиращи кредитополучатели (ветерани): 3.30% за авансови плащания под 5% (включително без авансово плащане); 1,50% за авансови плащания между 5% и 10%; 1,25% за авансови плащания от 10% или повече
Последващи покупки и парични кредити за рефинансиране (резервисти и Национална гвардия): 3.30% за авансови плащания под 5% (включително без авансово плащане); 1,75% за авансови плащания между 5% и 10%; 1,50% за авансови плащания от 10% или повече
IRRRL (всички класове на обслужващите членове): 0,50%
Кредитни програми за NADL (всички класове на обслужващите членове): 1,25% за заем за покупка; 0,50% за заем за рефинансиране
Произведени, непостоянно прикрепени жилищни заеми (всички видове и класове): 1.00%
Ветерани с увреждания, свързани с обслужване (всички видове): 0.00%

Можете да платите таксата за финансиране при затваряне или да я увиете в стойността на заема си, въпреки че опаковането произвежда по-голямо месечно плащане. За пълен преглед на таксите за финансиране на VA, проверете таблицата на таксите за финансиране на VA.

Ползи и ограничения по кредита

Заемите от VA имат някои полезни (и потенциално изгодни) предимства, които не са достъпни за други класове на кредитополучатели:

Не се изисква авансово плащане: За кредитополучателите, които имат връзки с пари, това е най-голямото предимство на заем, поддържан от VA. Повечето други видове ипотечни заеми изискват поне 3%, а много кредитори предпочитат 10% или повече. Бъдете предупредени, че някои кредитори все още искат авансови плащания за заеми от VA, но индустрията е конкурентоспособна и вероятно ще можете да пазарувате наоколо, за да избегнете това изискване.
Не се изисква PMI: Подкрепените с VA кредити не изискват частна ипотечна застраховка. За разлика от тях, конвенционалните заеми, издадени на стойност над 80% LTV, изискват PMI, докато LTV на кредитополучателя не падне под 78% (или 80%, ако кредитополучателят поиска отстраняване на PMI по-рано). В зависимост от главницата на кредита и стойността на авансовото плащане, това може да спести от няколко долара до няколкостотин долара на месец спрямо конвенционалния заем с PMI.
Сравнително снизходително подписване: Кредиторите държат квалифицирани кандидати за заем за VA по-ниски кредитни стандарти в сравнение с кандидатите за конвенционални ипотечни заеми. Дори и да имате справедлив или среден кредит, все пак може да се класирате за заем, подкрепен от VA.
Ограничения върху необходимите заключителни разходи: Кредитополучателите, отговарящи на условията за кредити за VA, не трябва да плащат определени разходи за затваряне, включително такси за застраховане, такси за ескроу, адвокатски хонорари и такси за обработка на документи. Кредиторът може частично да компенсира загубите си по тези неприемливи вещи, като начисли на кредитополучателя такса за генериране до 1% от главницата по кредита. В противен случай продавачът може да се съгласи да ги плати (тъй като продавачите са доста обичайни да плащат разходи за затваряне), агентът на купувача може да издаде агентски кредит при затваряне и да вземе удар върху комисионната, или кредиторът може просто да изяде разходите чрез кредитен кредит при закриване. Кредиторите могат да таксуват кредитополучателите, отговарящи на изискванията на VA, за някои крайни позиции, включително застраховка за собственост, кредитен отчет, оценка на имотите, проучване на имотите и запис.
VA Инспекция за нови строителни домове: Когато заем за VA се използва за финансиране на нов дом за строителство, VA изпраща лицензирани инспектори да оценят напредъка на строителството и да потвърдят, че домът отговаря на спецификациите на VA. Като минимум, строителят е длъжен да предостави едногодишна гаранция за новото жилище. Някои строители предлагат гаранции до 10 години, осигурявайки решаващо спокойствие за новите собственици на жилища.
Без санкции за предплащане: VA заемите не носят неустойки за предплащане. Ако искате да избегнете лихвените такси, като ускорите изплащането на вашия заем или извършите допълнителни плащания към главницата, можете да го направите без неустойки. Някои кредитори начисляват значителни санкции за предплащане - често до 80% от шестмесечната лихва, което може да възлиза на повече от 10 000 долара при голям заем.
Assumability: Заемите от VA са предполагаеми, което означава, че могат да бъдат прехвърлени от продавача към купувача с минимални (или никакви) промени в проценти и условия. Това е изключително полезно в условията на нарастваща лихва. Въпреки това купувачът все още трябва да покрие разликата между остатъка от заема и оценената стойност на жилището, било чрез пускане на пари в брой или вземане на втора ипотека.

Ограничения по кредитите

Заемите от VA носят някои значителни ограничения и ограничения:

Главен заем: Въпреки че няма горна граница на стойността на имота, към който е прикрепен заемът Ви, VA гарантира главниците на кредита само до 417 000 долара - прекъсването между конвенционалните и джъмбо ипотеките. Тази горна граница може да бъде вдигната в определени региони с високи жилищни разходи, най-вече в Аляска, Хаваи и в големите крайбрежни метрополиси, като Сан Франциско.
Оценка за рефинансиране на парични средства и LTV: Кредиторите обикновено ограничават LTV-тата за рефинансиране на парични средства до 100%, което означава, че не можете да заемете повече от оценената стойност на вашия дом. По време на процеса на подписване е необходима оценка.
IRRRL Лихва: Освен ако не рефинансирате ипотека с регулируема лихва (ARM) в продукт с фиксирана лихва, вашият лихвен процент по IRRRL трябва да бъде по-нисък от първоначалния заем.
IRRRL Ограничения върху постъпленията: Трябва да използвате постъпленията от IRRRL, за да изплатите съществуващия заем на VA или да инвестирате в квалифицирани подобрения на енергийната ефективност.

Изисквания за отговаряне на условията за кредит

Изискванията за допустимост на кредита за VA се различават в зависимост от клона на обслужване на кандидата, продължителността на услугата и датите и състоянието на освобождаване от отговорност. (Безчестно освободените членове на услугата при никакви обстоятелства нямат право на заеми за VA.)

Изисквания за допустимост на освободени от безчестно обслужване членове

От 8 септември 1980 г. служителите на въоръжените сили, които предоставиха най-малко 24 последователни месеца служба в активна или недействителна длъжност, имат право на кредити за VA. Лицата, призовани да работят активно във всеки един момент по време на кариерата си, са допустими, след като са служили най-малко 90 до 181 дни при активно назначение, в зависимост от това кога е извършена услугата. Тези, които понастоящем са на дежурство, са допустими, след като са излезли най-малко 90 последователни дни на активно дежурство.

От 2 август 1990 г. служителите на Националната гвардия и резервистите, които дадоха най-малко 90 последователни дни на активно дежурство, имат право на кредити за VA. Персоналът на Националната гвардия и резервистите, които не са дали най-малко 90 последователни дни на активно дежурство, са допустими, след като влязат най-малко шест години в съответния сервизен клон и отговарят на някой от следните критерии:

Пенсиониран (поставен в списъка на пенсионерите)
Прехвърлено в състояние на резерва, различен от избрания резерв (включително резерв в готовност или готов резерв)
Останете на избрания статус на резерва

За повече информация проверете таблицата за допустимост на VA.

Други допустими класове

Други също отговарят на условията за заеми от VA:

Оцелели съпрузи: Няколко вида оцелели съпрузи-членове на услугата отговарят на условията за заеми от VA. Те включват неженени съпрузи на членове на службата, починали в служба; неженени съпрузи на членове на службата, починали от свързано с обслужване увреждане; оцелели съпрузи, които се женят повторно след 16 декември 2003 г. и след като навършат 57 години; и оцелели съпрузи на напълно ветерани с увреждания, чиято смърт не може да бъде категорично приписана на увреждането.
Натурализирани граждани на САЩ: В този клас са включени лица, които са служили в определени чуждестранни военни части, съюзени със САЩ по време на Втората световна война, и впоследствие са били натурализирани граждани на САЩ.
Членове на определени военно-приспособени организации за служба: Този клас включва лица, които са служили като кадети във Военната академия на САЩ, ВВС или в Академията за брегова охрана; като служители на обществената здравна служба; като военнослужещи в Военноморската академия на САЩ; и служители в Националната администрация за океан и атмосфера.

Получаване на сертификат за допустимост

След като определите, че отговаряте на условията за заем за VA, може да се наложи да получите сертификат за допустимост (СЕ), който да представите на кредитора си. Въпреки че не се нуждаете от СЕ, за да получите IRRRL, вашият кредитор няма да произведе покупка от VA или заем за рефинансиране без пари, без валиден CoE.

Доказателствата, необходими за получаване на СЕ, варират в зависимост от категорията на член на услугата. Общите изисквания са следните:

Ветерани от въоръжените сили: Формуляр 214 на Министерството на отбраната (DD214), включително пълно обяснение на естеството на раздялата и характера на службата.
Активни членове на службата: Подписано изявление за услуга, в което се посочва датата на влизане в услугата, личната информация (включително дата на раждане и номер на социалното осигуряване) и загубено време за обслужване (ако има такова).
Сегашни или бивши резервисти и членове на националната гвардия с опит в активното дежурство: Формуляр 214 на Министерството на отбраната, описващ характера на раздялата и характера на службата.
Настоящи резервисти и членове на националната гвардия без активен дежурен опит: Подписано изявление за услуга, в което се очертава общата продължителност на услугата и загубеното време.
Уволнени резерватори без активен дежурен опит: Доказателство за честна служба (може да варира за всеки отделен случай) и копие от най-новата декларация за пенсионни точки.
Уволнени членове на националната гвардия без активен дежурен опит: Службови записи и отчети за разделяне за всеки участък от службата на Националната гвардия или отчет за отчетите за счетоводно отчитане с придружаващи доказателства за честна служба.
Оцелели съпрузи, получаващи обезщетения за обезщетение и обезщетение (DIC): DD214 на ветерана (ако има такъв) и VA форма 26-1817.
Оцелелият съпруг не получава ползи от DIC: DD214 на ветерана (ако има такъв), формуляр VA 21-534, свидетелство за смърт или доклад за инцидент на Министерството на отбраната (DD1300) и лиценз за брак. Тези документи трябва да бъдат изпратени до местната служба за компенсации и пенсионно осигуряване на съпруга / съпруга за обработка.

Как да кандидатствате в СЕ
Най-лесният начин да кандидатствате за СЕ е онлайн, на портала eBenefits на VA. Възможно е също така да можете да кандидатствате с кредитора си по време на процеса на подписване, въпреки че не всички кредитори имат тази възможност.

Ако предпочитате да кандидатствате офлайн, можете да попълните и изпратите VA формуляр 26-1880 (Искане за удостоверение за отговаряне на изискванията) със съответните доказателства на СЕ за вашия клас услуги. Ако сте оцелял съпруг, трябва да попълните копие на хартиен формуляр от VA формуляр 26-1817 и да го предоставите на заемодателя си за препращане към VA или да го изпратите директно на VA.

След като разполагате със СЕ в ръка, можете да използвате уебсайта на VA, за да намерите квалифициран кредитор, който да получава кредити за VA и да започнете процеса на подписване. Научете повече за кандидатстване за СЕ на страницата на сертификата за валидност на VA.

Заключителна дума

Службата във въоръжените сили е тежка задача - така е да изберете да прекарате живота си с член на кариерната служба. Най-малкото, което Федералното правителство може да направи, за да почете и възнагради жертвите, направени от членовете на службата и техните близки, е да улеснят закупуването на собствени жилища. Не е чудно, че частните кредитори са издали близо 20 милиона кредити, подкрепени от VA, от създаването на програмата.

Във все по-бурен и несигурен свят, тези, натоварени с пазенето на мира, заслужават сигурни пространства.

Възползвали ли сте се от предимства като кредити за VA? Какви други услуги трябва да се предлагат на настоящи и бивши военни членове?