Купуване на втори дом за почивка - плюсове и минуси, неща, които трябва да се имат предвид

Ще спаднат ли цените? Това е невъзможно да се каже, но Стан Хамфрис, главен икономист в Zillow, казва: „Грешка е да се опитаме да намерим дъното и за икономистите - и за купувачите, и за продавачите. Ако намерите къща, която обичате и която искате да бъдете за дълъг период от време, сега е потенциално подходящото време да проникнете на пазара. “

Предимства на притежаването на втори дом

Независимо дали сте скиор, който обича планинските склонове на Колорадо или Юта, любител на плажовете на Южна Калифорния и Флорида, или потенциален пенсионер, който се стреми да избяга от заснежения североизток за широко отворените, слънчеви земи на Аризона или Юг Тексас, има на разположение домове, които отговарят на широк спектър от бюджети. Същите предимства на собствеността върху дома важат и за собственика на етажна собственост в Бостън или на имение в Homestead в Хот Спрингс, Вирджиния.

1. Дългосрочни печалби
Въпреки че всички активи се колебаят в стойността си в краткосрочен план, ваканционните имоти са по-склонни да запазят своята стойност и да оценят само защото се намират в популярни райони с географски ограничено предлагане. Има ограничена брегова ивица или планина, върху която могат да се строят къщи, и само 18 дупки на голф игрище.

Но недвижимите имоти, като акции, облигации и други инвестиции, винаги се колебаят в стойността и вероятно ще продължат да го правят и в бъдеще. Ето защо, имайте предвид, че няма гаранция, че втори дом ще се продава за по-висока цена в бъдеще.

2. Данъчни облекчения
Много хора, които притежават втори дом, предпочитат да ги държат незаети, когато не се използват за лична наслада. Ако разрешавате и начислявате наем за обитаване за не повече от две седмици годишно, лихвата върху ипотеката и данъците върху имотите се приспадат изцяло от брутния ви доход. С други думи, за данъчни цели можете да третирате тази ипотека по същия начин, по който бихте ипотеката на основното ви местожителство.

3. Доход от наем
Ако решите да наемете дома си, но също така лично да използвате имота, ще трябва да определите дали отговаряте на условията за приспадане на оперативните разходи. За да определите това, добавете дните, в които сте наели имота. Ако сте обитавали имота по-малко от 10% от дните, в които сте го наели или за по-малко от две седмици - който от тях е по-голям - можете да приспаднете всички оперативни разходи на дома, включително лихви, комунални услуги, такси за почистване, поддръжка на тревата и управление такси. Ако имате нужда от помощ за определяне на това, което отговаряте на условията за приспадане, свържете се с данъчен специалист или прегледайте IRS Publication 527 относно ваканционните наеми.

Таксите за наем варират в зависимост от сезоните и популярността на курортното местоположение. За повечето курорти, пиковите наемни такси в пиковите сезони обикновено са равни или по-големи от месечното ипотечно плащане на имота, което ви позволява да се прекъснете дори с годишна заетост около 30% от гледна точка на паричния поток.

4. Запознаване
Връщането на едно и също място и след това може да бъде успокояващо, когато се запознаете и удобно с местоположението. Тя ви позволява свободата да бъдете себе си и възможността да разширите дългосрочните приятелства с жителите - можете да станете част от социалната тъкан.

5. Удобство
Възможността за удобно съхраняване на вещи, които се използват изключително във втория дом, опростява пътуването и опаковането. Ски атрибутите на моето семейство, заедно с допълнителни зимни дрехи, се съхраняваха в къщата ни в Брекенридж, Колорадо, което ни позволява лесно да правим непланирани пътувания за един уикенд на ски, без излишни опаковки или притеснения, ако нашите ски ще пристигнат в същия полет на авиокомпанията.

6. Начало на пенсията
Въпреки че може да обичаме местата, където работим и живеем, всяко място има своите недостатъци. Ако живеете в Тексас, например, лятото на температурите от 100 и повече градуса е брутално. Хората в Чикаго, Филаделфия и други северни градове често мразят годишната борба със снега.

Обща цел на пенсионирането е да имаме място за оттегляне за времето през годината, което не ни харесва най-много в основната ни резиденция. Намирането и закупуването на втори дом преди пенсионирането ви дава възможност да изпитате предимствата на убежище преди действителното пенсиониране, време за коригиране и изменение на плановете ви, ако реалността е различна от мечтата.

7. Местоположение за събиране
Местата раздвижват спомени за хора, връзки и добри времена. Като член на много голямо семейство, винаги съм се радвал на ежегодното събиране на Деня на независимостта в езерната къща на моя братовчед. Сбирките започнаха, когато бях малко момче, когато баща ми и двамата му братя закупиха много на голямо езеро в Западна Оклахома и продължиха с раждането на моите деца и внуци. Ежегодното посещение се превърна в традиция, която поддържаше постоянно нарастващото ни семейство, докато се разпространяваме в региона и страната.

Нематериалната полза от притежаването и предаването на имоти от поколение на поколение - особено дом, който е бил и ще продължи да бъде обект на много щастливи събирания - е несъизмерим..

8. Достъп до други ваканционни домове
Много втори домове са разположени в райони, които хората обичат да посещават - курорти, голф игрища, планини, морски брегове - и привличането им е универсално. В резултат на това собствениците на едно място често организират да търгуват време в къщата си за време в дом, разположен в друг регион. Това се нарича домашен обмен.

Като съдружник в къща, разположена в Pebble Beach, Калифорния, веднъж седмично разменях в къщата си в продължение на две седмици в дом (с готвач и икономка) на карибски остров. Собственикът на дома Сейнт Маартен искаше да заведе приятелите си за дълго пътуване с голф до известните игрища на Pebble Beach, докато аз исках да заведа семейството си за удължена плажна ваканция. Смяната се разви добре и за двете страни.

Недостатъци на притежаването на втори дом

Притежаването на втори дом, независимо от местоположението, не е за всеки.

1. Първоначални разходи за покупка
Повечето хора имат по-големи очаквания за имот, който възнамеряват да притежават, вместо да наемат. Тези очаквания могат да доведат до високи цени.

В популярни райони, където пространството е ограничено, къщата може да бъде на цена по-висока от цената на вашия основен дом. Освен това новите собственици на жилища обикновено правят разходите за обзавеждане на новата покупка с всичко - от мебели до бельо и съдове, разходи, които лесно могат да надхвърлят 25% до 33% от покупната цена.

2. Ипотеки с висока цена
В близкото минало кредиторите са изгорени силно на пазара на жилищни недвижими имоти и следователно може да не са склонни да дават заеми за нова покупка. Процентът на авансовото плащане и лихвеният процент по всяка ипотека вероятно ще бъде по-висок за ваканционен имот. В зависимост от местоположението, състоянието и пазарната стойност на имота (както и вашето финансово състояние и кредитна история), типичната ипотека от 15 до 30 години за имот, който не е собственик, обикновено изисква от 20% до 30 % авансово плащане на продажната цена (колкото по-висока е авансовата вноска, толкова по-лесно е да се намери готов кредитор).

3. Поддръжка на дома
Като собственик на дома или член на група собственици на жилища, вие носите отговорност за цялата поддръжка на дома. Когато една тръба се счупи или покривът изтича, вие сте този, който трябва да плати разходите за ремонт. Може да сте и този, който идентифицира проблема, урежда водопроводчика или електротехника и ги среща на място. В някои случаи може да прекарате цялото си посещение като работите върху имота, което със сигурност не е това, което сте очаквали, когато сте мечтали за собственост.

4. Време за пътуване
По всяка вероятност втори дом ще бъде разположен на часове от основното ви местожителство, което изисква или дълги пътувания с автомобил, или полети на авиокомпания. Възможността да използвате къщата за кратки пътувания през уикенда зависи изцяло от разстоянието, което трябва да изминете. Ако мислите да закупите къща от другата страна на страната, планирайте да ходите по-рядко, но да останете за по-дълги периоди от време.

5. Гъвкавост
Ако плащате значителна сума пари всеки месец за втори дом, може да почувствате, че трябва постоянно и изключително да посещавате имота, за да оправдаете инвестицията си. В резултат на това трябва да сте сигурни, че ще се радвате на посещенията си за 5 или 10 години в бъдеще толкова, колкото ви е приятно да посещавате мястото днес. Къщите не са ликвидни инвестиции - ако решите да продавате, може да отнеме няколко месеца или дори години, за да получите желаната цена.

Стъпки за закупуване на ваканционен дом

Покупката на жилище, независимо дали е основно жилище или място за почивка, може да бъде сложен процес и значителен финансов ангажимент. Въпреки това, следвайки правилните стъпки, можете да направите преживяването възможно най-безболезнено.

1. Определете идеалното си местоположение
Курортните зони обикновено имат широк спектър от имоти, за да отговарят на различни бюджети. Колкото по-голяма е площта, която сте готови да обмислите, толкова по-голяма е вероятността да намерите имот, който да отговаря на вашия собствен бюджет. Трябва ли например да живеете на океана или на определен планински склон или бихте желали да шофирате до плажа или ски лифта?

2. Установете диапазон на цените
Притежаването на втори дом трябва да е приятно, а не източник на постоянно финансово напрежение. За целите на ценови диапазон, приемете, че вашите авансови плащания, разходи за затваряне и обзавеждане ще бъдат 33% от покупната цена. С други думи, ако имате 50 000 долара в брой, началният ви ценови диапазон трябва да бъде между 130 000 и 170 000 долара.

3. Помислете за частичната собственост
Докато повечето ваканционни имоти се прехвърлят при сключени сделки (купувачът получава записан акт, удостоверяващ собствеността му върху конкретно идентифицирани недвижими имоти), частичната собственост върху недвижими имоти е алтернатива, станала популярна през 90-те години. Това позволява на купувача да съответства по-добре на прогнозираното му използване на имота с неговата цена или, обратно, позволява закупуването на по-скъп имот за същата инвестиция.

Ако например инвеститор закупи частична лихва за 100 000 долара с правото да използва имота за 30 дни в годината, стойността на закупения имот може да достигне 1,2 милиона долара (12 инвеститора * 100 000 долара инвестиция = 1,2 милиона долара). Обикновено има голяма разлика във външния вид, помещенията и срещите между 100 000 и 1 000 000 долара имоти.

Частичната собственост се различава от временното ползване. С частичната собственост вие притежавате част от недвижимите имоти, докато с временно ползване вие ​​просто притежавате правото на употреба недвижимите имоти. Тази разлика отчита данъчните ползи от частичен интерес, както и възможността да се възползвате от всяко увеличение на цената на имота.

Както частичната собственост, така и временните дялове изискват координация с други собственици, за да резервират време в имота. Ако планирате да използвате имота по-широко или просто не искате да се занимавате с външна агенция, можете да създадете частно партньорство, за да закупите и притежавате част от имот.

Къщата ми в Pebble Beach беше споделена с двама партньори и беше перфектна подредба. Преговаряхме с местен брокери, за да управляваме поддръжката на имота срещу малка месечна такса, така че да не се налага да се занимаваме с озеленители, почистващи къщи или местни комунални услуги, когато сме на място, което превръща ваканционния ни дом в истинско бягство.

4. Ангажирайте с местни брокери
Помощта на местен агент за недвижими имоти е безценна по време на търсенето на ваканционния дом на вашите мечти. Един добър агент може да ви преведе през процеса на покупка, да ви помогне да намерите ипотечно финансиране и може да бъде в състояние да управлява имота, когато сте далеч. Дори и да купувате частичен интерес от предприемач, недвижимите имоти може да ви помогнат да получите по-добра сделка.

Заключителна дума

Приятел наскоро закупи дял от частична собственост в къща в изключителен голф курорт в Остин, Тексас, където дъщеря му ще посещава колеж. Домът с четири спални, луксозно обзаведен и поддържан, включва привилегии за голф и СПА в национален голф курорт. Продавачът, собственик на строителна компания, беше готов да продаде лихвата за по-ниска от първоначалната си цена преди осем години поради промени в строителния бранш и съответно необходимост от намаляване на личните му разходи навсякъде.

Ефективно моят приятел успя да купи дял от къщата под цената на строителството. От своя гледна точка сега той има ваканционен дом в продължение на три месеца в годината на цена, която е по-малка от разходите и неприятностите за наемане на хотелски стаи, плащане на курортни такси или закупуване на скъпи ресторанти. Възможностите са там - сега е моментът да започнете търсене на вашата мечтана ваканционна къща.

Ако вече притежавате втори дом, бихте ли го направили отново?

(снимка на кредит: Bigstock)