Какво е освобождаването в домашни условия - определение, данъчно и правно третиране

Обикновено известни като „освобождавания от чифлик“ (и имотите, които те защитават, обикновено известни като „ферми“ или „имоти в домове“), тези устави съществуват, за да защитят обитателите на собственици от прекомерно данъчно облагане, да предоставят подслон на оцелелите съпрузи, след като партньорите им преминат, и защитете някои или всички собствени капитали от определени видове кредитори. Освобождаването от федералните домове се прилага конкретно за собствениците на жилища, подали фалит. Освобождаването от държавните домове обикновено е по-широко, с разпоредби, които предпазват собствениците на жилища от някои данъци върху собствеността и след смъртта осигуряват на преживелите си съпрузи и лица на издръжка защита срещу необезпечени кредитори и други ищци, които се опитват да изземят основното си местожителство.

Изключенията в домашните условия обикновено се прилагат за самостоятелни и еднофамилни домове, етажна собственост и произведени домове на земи, собственост или отдаване под наем от собственика на дома. Те не се прилагат за имоти под наем, ваканционни домове и други жилищни имоти, които не се класифицират като първични жилища.

При условие че притежават въпросните имоти, лицата, които могат да докажат, че действат като глави на домакинства за имоти, чиито жители се определят като техни зависими, могат да декларират тези имоти като ферми, независимо от това къде всъщност живеят. Например, ако сте самотен, несемеен човек, който наема основното си местожителство, притежава дома на възрастните ви родители в целия град и поема пълната финансова отговорност за тях (включително плащането на ипотеката и извършването на необходимите ремонти), вероятно можете да поискате това като чифлик. Въпреки това, във всички случаи, един глава на домакинство или съпружеска двойка може да има само едно стопанство, дори ако те притежават или действат като глави на домакинства за множество жилища.

Федералното освобождаване на дома

Съгласно раздел 522, буква г), точка 1 от Кодекса за банкрутството на САЩ, собствениците на жилища могат да освободят част от лихвата за собственост (собствения капитал) в своите основни резиденции от необезпечени кредитори (като издатели на кредитни карти), чиито кредити не са обезпечени от кредитополучателите. Имот.

Към 2016 г. стойността на долара на освободената лихва за собственост е ограничена до 23 675 долара за единични лица и глави на фалита на домакинствата, и 47 350 долара за съпружески двойки, които заедно подават фалит. Това е сумата, която те дължат, ако имотът бъде иззет и продаден, за да удовлетвори непогасените дългове. Тя се покачва на всеки три години, за да бъде в крак с инфлацията.

Много щати също имат изключения за домове, които защитават собствениците на жилища пред фалит. Размерите на тези изключения могат да бъдат по-високи или по-ниски от федералното освобождаване. Обикновено собствениците на жилища имат право от държавния закон да избират между държавата или федералното освобождаване.

В държави, където освобождаването от държавата е по-щедро, има смисъл собствениците на жилища, изправени пред фалит, да го използват. Следните състояния са примери:

• Калифорния: Самотни, работещи собственици на жилища (със или без зависими лица) могат да освободят до 75 000 долара; главите на домакинството, живеещи с член на семейството, могат да освободят до 100 000 долара; и собствениците на жилища с увреждания и възрастни хора могат да освободят до 175 000 долара. Тези ограничения се прилагат и за женените двойки - няма удвояване на освобождаването съгласно закона на Калифорния.
• Грузия: Повечето собственици на самотни жилища, със или без зависими лица, могат да освободят до 21 500 долара. Държавата предвижда допълнителни 5000 долара, които могат да бъдат приложени към всеки имот, включително и недвижими имоти в къщи. Освобождаването се удвоява (до 43 000 долара) за женени двойки.
• Илинойс: Самотните собственици на жилища, със или без зависими лица, могат да освободят до 15 000 долара. Женените двойки могат да освободят до 30 000 долара.
• Северна Каролина: Повечето собственици на самотни жилища, със или без зависими лица, могат да освободят до $ 35 000. Собствениците на жилища над 65-годишна възраст, чиито съпрузи са починали, могат да освободят до 65 000 долара. Женените двойки могат да освободят до 70 000 долара.
• Охайо: Едно собствениците на жилища, със или без зависими лица, могат да освободят до 132 900 долара. Женените двойки могат да освободят до 265 800 долара.

Как работи освобождаването на дома в несъстоятелност

Ако стойността на вашия дом е по-малка от стойността на съответното освобождаване от държавата или федералната ферма, то не може да бъде продадено, за да удовлетворите кредиторите си в несъстоятелност.

В по-вероятното събитие, че вашият дом надвишава стойността на освобождаването от домакинството, то може да бъде продадено в несъстоятелност. Кредиторите ви обаче не получават пълните постъпления. Вие (или вие и съпругът / съпругата ви, ако сте женени) получавате еднократна сума, равна на стойността на отделното или съвместно освобождаване от семейството. Можете да използвате тази сума, както сметнете за добре, включително като авансово плащане за нов дом или като депозит за сигурност на апартамент.

Други федерални изключения за собственост

Съгласно федералното законодателство освобождаването от семейство е част от по-голям пакет освобождавания от несъстоятелност, които защитават физическите притежания и права от необезпечени кредитори:

• Моторни превозни средства, до $ 3,775 на оценена стойност
• Бижута, до 1600 долара
• Стоки за бита, като мебели и уреди, достигат до $ 600 за артикул и 12 625 долара в обща стойност
• Договори за животозастраховане, до $ 12 625
• Плащания за животозастраховане, които са необходими за вашата подкрепа (не е посочена максимална сума)
• Медицински необходими, законово предписани здравни помощни средства, като преносими кислородни машини (не е посочена капачка)
• Федерални обезщетения като социално осигуряване и обезщетения за безработица (не е посочена максимална граница)
• Алименти и плащания за издръжка, които са необходими за вашата издръжка (не е посочена максимална сума)
• Освободени от данъци пенсионни сметки, с таван от 1,283,025 долара за традиционните IRA и Roth IRAs, а без други ограничения за други видове сметки

Важното е, че освобождаването от домакинството не защитава основното ви пребиваване срещу възбрана. Ако станете делинквент по ипотеката си, не можете да останете в къщата си, просто защото това е вашият дом.

Освобождаването от фермата може също да не се прилага срещу други заеми или дългове, обезпечени от лихвата ви във вашия дом, като например залог на механиката и заеми за обновяване на FHA. Ако не сте сигурни дали конкретен вид дълг е покрит, консултирайте се с адвокат за недвижими имоти, лицензиран да практикува във вашия район.

Федерални срещу щатски изключения в дома

Ако вашата държава няма собствено освобождаване от фермата, можете да се възползвате от освобождаването на федералната ферма по време на подаване на банкрут. Въпреки това, повечето щати с домове за изключения (макар и не всички) са по-щедри от федералното освобождаване.

Такъв е случаят в Масачузетс, където освобождаването на домовете варира до 500 000 долара според регистъра на делата в графство Норфолк. В други случаи освобождаването от държавата не определя лимит на долара. Вместо това се прилага за конкретна площ, така че нейната щедрост зависи от стойността на базовия имот. Например, Айова позволява на собствениците на жилища да защитават целия си интерес към домакинството, при спазване на ограничението на площта от 0,5 дка в включените градове и 40 декара в селските райони и неинкорпорираните общности.

Някои щати с изключения на домовете се отказват от федералната система. Ако състоянието на дома ви е такова, трябва да използвате освобождаването на местните ферми. Ако държавата ви в дома ви позволява да избирате между щатското и федералното освобождаване, можете да го направите - вероятно като изберете по-щедрата от двете.

Ограничения за освобождаване Съгласно Закона за предотвратяване на злоупотреби с банкрут от 2005 г. и Закона за защита на потребителите
Федералният закон за предотвратяване на злоупотреби с фалит и защита на потребителите (BAPCPA), приет през 2005 г., налага някои важни ограничения на освобождаването от държавни домове в несъстоятелност.

Най-важното е затварянето на така наречената „вратичка на имението“, чрез която силно задлъжнелите лица установяват пребиваване в щати с благоприятни закони за домовете, паркират наличните си пари в недвижимите имоти и обявяват за фалит скоро след това. Това често се случва във Флорида, където имаха снизходително освобождаване на чифлика, основаващо се на площ.

BAPCPA ограничи освобождаването от държавната ферма на приблизително 155 000 долара за физически лица и приблизително 310 000 долара за женени двойки в следните случаи:

• Когато имотът на фермата е придобит чрез измамен трансфер в рамките на предходните 10 години
• Когато задлъжнелото физическо лице или двойка са закупили имота в двора в рамките на 40 месеца (1,215 дни) преди завеждане на фалита, с важното изключение, което произтича от продажбата на предишния имот на длъжника - и впоследствие използвано за закупуване на сегашното им имение - може да бъде добавено към освобождаването от чифлик
• Когато длъжникът е осъден за престъпление

Подобно на стандартното федерално освобождаване на домове, изключението BAPCPA периодично нараства, за да бъде в крак с инфлацията. Той се прилага във всички 50 щата и замества държавното законодателство винаги, когато възникне конфликт.

Общи характеристики на устава на държавните домове

Докато федералното освобождаване на домове е предназначено специално за защита на собствениците на жилища срещу необезпечени кредитори в несъстоятелност, законите за държавните домове са по-широки. Обикновено защитават отделните глави на домакинствата, женените двойки, а понякога и самотните индивиди (включително зависимите и независимите).

Те се фокусират върху три важни области:

1. Приют за преживели съпрузи. Статутите на Homestead обикновено осигуряват на преживелите съпрузи и на издръжките, включително непълнолетните деца, защита срещу вземания от необезпечени кредитори, като например издателите на кредитни карти. Те също така осигуряват на преживелите съпрузи и на издръжките си защита срещу претенции от бившия съпруг на починалия собственик на дома и други деца или доведени деца, дори ако в завещанието на собственика на дома не е посочено, че имотът трябва да бъде оставен на новото семейство. За да останат допустими за тази закрила, преживелите съпрузи или техните семейства трябва да осигурят (и да платят) за поддръжка и поддръжка на покрити имоти, данъци върху собствеността и ипотечни плащания, ако е приложимо. Те също трябва да поддържат имота като основна резиденция и могат да отнемат правата на собствеността им след преместване на друго място, дори и да запазят наследените имоти.
2. Защита на активи в несъстоятелност. Необезпечен кредитор като цяло не може да принуди продажбата на имоти в къщи, когато интересите на собственика са по-ниски от стойностите на долара за освобождаване от съответните статути или когато имотът е по-малък от границите на площта. Когато интересите на собственика са по-големи от съответните стойности на долара или лимитите на площ, на кредитор може да бъде разрешено да принуди продажба, но собственикът има право да запази максимално позволените от закона постъпления.
3. Ограничаване излагането на данъци върху собствеността. Много (но не всички) държавни усамотни закони ограничават излагането на собствениците на имоти върху местните данъци върху собствеността, като освобождават част от стойността си от изчисленията за данъчна оценка. Например, в щат с 50 000 долара освобождаване от данък върху имотите, собственикът на жилище, живеещ в двора с приблизителна стойност 200 000 долара, плаща данъци върху имота, сякаш жилището струва само 150 000 долара. Освобождаването от данък върху имотите не влияе върху стойността на препродажбата на домовете и собствениците на жилища запазват правото да гласуват налози върху данъка върху собствеността и увеличения в своите общини и училищни райони, дори ако техните домове са напълно освободени от данъчно облагане. В някои държави определени демографски групи имат право на по-щедри освобождавания от данък върху собствеността. Например, на Тексаския контролер на публични сметки, всеки тексаски домоуправител има право на освобождаване от данък върху имуществото на 25 000 долара за училищни такси, но домакините с увреждания и над 65 години се ползват допълнително освобождаване от 10 000 долара.

Законът за държавните домове често защитава застрахователните постъпления от собственици на жилища за кредити за определен период от време (обикновено една до две години, но евентуално и по-дълъг) след покрито събитие, което сериозно уврежда или унищожава собственост на дома.

Основни изключения от устава на дома

Уставът на Homestead не дава на собствениците на жилища карт бланш на твърди кредитори или местни данъчни власти. Някои държавни устави са по-щедри от други, но нито един не е абсолютен.

В допълнение към ипотечните кредити и други вещни права, обезпечени с интерес към собствеността на дома, имотните закони обикновено не защитават собствениците на жилища и техните наследници от:

• Принудителни продажби, свързани с федерални, държавни или местни данъци (данъчни обезпечения)
• Изпълнение на съдебни решения, свързани с подпомагане на настоящи или бивши съпрузи или малолетни деца
• Удовлетворение на задържаните права, предхождащи създаването на фермата (застраховката на собственост често може да предотврати този проблем)
• Принудителни продажби, свързани с удовлетворяването на делинквентен наем на земята (това може да се случи, когато собственикът на домашно подвижно жилище натрупва значителен дълг към собственика на партидата, където е паркиран)

Освен това домакините трябва да разберат изискванията на техните държавни уреди за поддръжката на фермите. Например, в някои юрисдикции дори временно отдаване под наем на собственост на дома, представлява изоставяне и може да отмени защитата, предоставена от държавните закони.

Примери за устава на държавните домове

По-долу е представителна извадка от статутите на държавните домове. Имайте предвид, че тяхното съдържание, особено стойностите на долара, подлежат на промяна с влизането в сила на новите закони. За актуална информация относно законите за фермите във вашия регион, консултирайте се с вашия държавен законодателен орган или жилищен орган.

Texas

• Освобождаване от данък върху имотите: Всички собственици на жилища в Тексас могат да искат освобождаване от училищен данък в размер на 25 000 щатски долара, намалявайки оценената стойност на имотите им с 25 000 долара за целите на данъчното облагане в местните училища. Юридически инвалиди и собственици на жилища над 65 години могат да поискат допълнително освобождаване от данък от 10 000 долара. Тексаските графства имат право да разрешават „незадължителни“ освобождавания от данъци в домовете до 20% (или 5000 долара, което е по-малко) от оценяваната стойност за целите на данъчните графства (отделно от училищните квартални такси). Например, окръг Харис, където се намира Хюстън, предлага освобождаване от данък в размер на 20%. Окръзите могат да предложат допълнителни незадължителни изключения в размер до 3000 долара за домакинства над 65 и инвалиди. Някои окръзи предлагат допълнителни изключения за определени демографски групи или класове. Например, собствениците на окръг Харис, чиито увреждания, свързани с военна служба, ги правят неработоспособни, могат да поискат 100% освобождаване от данъци в графство.
• Кредитор освобождаване: При спазване на 40-месечното изискване за пребиваване по BAPCPA, законът на Тексас позволява на обитателите на собственици на стопанства да освободят неограничена стойност на долара от изземване от необезпечени кредитори. В включените градове, освободени имоти не могат да бъдат по-големи от 10 декара. В селските райони ограничението за размер е 100 декара за отделни собственици на земи и 200 декара за семейства.

Флорида

• Освобождаване от данък върху имотите: Законът на Флорида позволява на собствениците на жилища да освободят „първите“ 25 000 долара с оценена стойност от всички данъци и „третите“ 25 000 долара от не-училищното данъчно облагане. По принцип едно жилище на стойност 75 000 долара се облага с данък, сякаш струва 25 000 долара за частта от данъчната сметка на собствениците на не-училища и сякаш струва 50 000 долара за частта от сметката в училищата.
• Кредитор освобождаване: При спазване на изискването за пребиваване BAPCPA, законът на Флорида позволява неограничено освобождаване от стойността на долара. В включените общини освободена собственост не може да бъде по-голяма от 0,5 дка. В неинкорпорирани райони освободената собственост не може да бъде по-голяма от 160 декара.

Масачузетс

• Освобождаване от данък върху имотите: Няма освобождаване от данък върху имотите за фермите в Масачузетс.
• Кредитор освобождаване: Масачузетс автоматично освобождава 125 000 щатски долара от собствен капитал от изземване на кредитор. Собствениците на домове, които подават декларации за домакинствата с местния регистър на актове (графски регистратор), могат да освободят до 500 000 долара. Лица с увреждания на всяка възраст, както и лица с увреждания на възраст 62 години и повече, се ползват от лични изключения до 500 000 долара всеки. Това означава, че двойка, чиито членове се квалифицират като инвалиди или са и двете на възраст над 62 години, могат да освободят до 1 000 000 долара.

Канзас

• Освобождаване от данък върху имотите: Домакините в Канзас могат да кандидатстват ежегодно за частично възстановяване на данък върху собствеността. Възстановяванията се прилагат само за общите данъци върху собствеността и не се прилагат за данък върху имущество на стойност над 350 000 долара. Максималната годишна стойност на възстановяването е 700 долара. Собствениците на жилища с ниски доходи (тези, които печелят по-малко от 19 100 долара годишен доход) на възраст 65 и повече години могат да се ползват за възстановяване на данъка върху имуществото в Канзас, който връща 75% от данъка върху имуществото, платен всяка година.
• Кредитор освобождаване: При спазване на изискването за пребиваване BAPCPA, Канзас позволява неограничено освобождаване от долара. Домакините в включените общини могат да освободят до един декар, докато стопаните на други места могат да освободят до 160 декара.

Как да настаните дома си в своето основно жилище

Процедурата за домашно настаняване на основно жилище варира според юрисдикцията, но по принцип не е нито трудна, нито скъпа. В повечето щати резиденцията печели статут на чифлика, просто по силата на собственика на жилището да затвори имота и да го обяви за основно или постоянно пребиваване.

В Невада, Вирджиния и Върмонт е необходима официална процедура за домакинство. Дори в държави, в които не се изисква официално домакинство, официалното деклариране на ферма предоставя важни защити, като продължаване на обозначаването на чифлика и защита на приходите от продажба от кредиторите за определен период (който варира според държавата), след като домът е продаден.

Като цяло процесът на домакинство следва този контур. За инструкции, специфични за вашия език, консултирайте се с вашите държавни или градски жилищни власти.

1. Оценете допустимостта на вашия имот. Прегледайте статутите на вашите щати и определете дали собствеността, която искате да защитите, отговаря на приложимите критерии за допустимост. Имайте предвид, че съгласно BAPCPA може да не можете да защитите пълната стойност на дома си, ако сте живели там по-малко от 40 месеца.
2. Определете дали държавата ви изисква декларация. Повечето щати не изискват от собствениците на жилища официално да декларират домове. За да определите дали държавата ви прави, консултирайте се с вашия държавен орган за жилищно настаняване или местен регистратор. Когато се изисква официална декларация, органите обикновено предоставят стандартизирани или примерни формуляри, които можете да попълните онлайн или на ръка. Например, Службата за регистриране на окръг Кларк (Невада) предоставя стандартна форма на една страница онлайн. След като получите формуляра, разберете дали се изисква да подадете декларацията си на повтаряща се основа (например, Вермонт изисква годишни декларации) или само веднъж.
3. Съберете необходимата информация. Информацията, необходима за деклариране на чифлик, зависи от държавата, но обикновено включва номера на парцела на оценителя (APN), адреса на имота, правно описание на имота (с размери и граници), интереса на собственика към имота и настоящите жители на имота (включително зависимите). Повечето от тази информация може да бъде намерена в акта на имота.
4. Попълнете и нотариално заверете формуляра. Използвайки събраната информация, попълнете формата напълно. Ако вашият местен диктофон изисква декларациите на домовете да бъдат нотариално заверени, носете го при нотариус с прието доказателство за самоличност и го подпишете в присъствието на нотариуса. В зависимост от това къде нотариално заверявате формуляра, тази стъпка може да изисква номинална такса, често около 5 долара.
5. Подайте формуляра. Подайте попълнения, нотариално заверен формуляр в офиса на вашия грамофон. Въпреки че формулярите за деклариране на домове не са много сложни документи, задължително е формулярът ви да бъде попълнен правилно - а служителите на вашия диктофон вероятно няма да дадат полезни съвети по този фронт. Ако въобще сте загрижени за способността си да попълвате формуляра самостоятелно, консултирайте се с адвокат - в случай, че трябва да се позовете на правата на дома си, часът или двамата в адвокатските хонорари бързо ще се платят за себе си.
6. Получете писмено потвърждение за подаване. Вашият диктофон трябва да предостави копие от подадената декларация, носеща печата на рекордера. Това показва, че е подадено и е записано.

Заключителна дума

Въпреки че застраховките на собствениците на жилища и законът за домовете имат малка прилика един с друг в правен смисъл, двамата предпазват от катастрофални загуби, които могат да променят живота на семейството за една нощ. Точно както бихте искали никога да не предявявате иск с домашния си застраховател, вие предпочитате никога да не проверявате границите на освобождаването от чифлика на държавата си за подаване на фалит или обезщетение за настаняване на оцелели съпрузи. Но когато всичко е казано и свършено, е успокояващо да знаете, че поне част от интереса ви към основното ви местожителство е частично защитен от нещастие..

Живеете ли в домашен имот?