Как да изберем срок за ипотечен кредит

MBA казва, че 15% от всички ипотеки за рефинансиране на собствениците на жилища са за нетрадиционни условия през юни 2012 г., докато само 2% от ипотечните кредити за покупка на жилище са за нетрадиционни условия на заем. Всъщност 85% от заемите за покупка са 30-годишни заеми с фиксирана лихва.

Ако обмисляте рефинансиране, нетрадиционният ипотечен срок от 20, 10 или дори нечетен период от 17 или 23 години може да бъде привлекателен, защото можете да определите срока на изплащане на заема до определена дата, като например пенсията ви или какво би са били датата на изплащане на първоначалния ви 30-годишен заем.

Опции за заем

Персонализирани условия на заема са налице, докато съществуват ипотечни заеми, особено от малки банки в общността и кредитни съюзи. В наши дни някои от по-големите ипотечни кредитори скочиха да предлагат индивидуални ипотечни заеми. Например, Quicken Loans рекламира силно своята програма „YOURgage“, която позволява на кредитополучателите да изберат срок на заема от 8 до 30 години с фиксирана лихва. Тези заеми се предлагат от 25 000 до 417 000 долара. Ако сте собственик на жилище, можете да рефинансирате до 95% от стойността на дома си, а ако сте купувач, можете да закупите жилище с авансово плащане до 5%.

Докато персонализираните условия, например, 7 или 17 години, не винаги са достъпни от по-големите финансови институции, някои кредитори като Chase Mortgage предлагат фиксирани лихви за 10-, 15-, 20-, 25-, 30- и 40-годишни условия.

По-късите условия на заема и алтернативните условия на заем стават по-популярни през последните години поради две причини: Първо, изключително ниските лихвени проценти правят месечните плащания по по-къси ипотечни кредити по-достъпни за кредитополучателите. Второ, рецесията и страшните нива на безработица накараха много потребители да приемат концепцията за премахване на всички дългове, включително ипотечните.

Защо да изберете алтернативен срок на заема?

Има няколко причини, поради които може да искате да изберете алтернативен срок на заема:

По-малко интерес. По-късите условия на заем са по-популярни при рефинансиращите собственици на жилища, а не при купувачите. Това е така, защото тези собственици на жилища плащат баланса си по заем от няколко години и искат да останат на път, за да изплатят жилището си в първоначалните срокове на първия си заем - обикновено 30 години. Ако имате 30-годишна ипотека и извършвате плащания в продължение на 11 години, може да не искате да рефинансирате в друг 30-годишен заем, защото това означава, че ще плащате лихва и ще правите ипотечни плащания за много по-дълго време. Можете да спестите хиляди долари с лихвени плащания с по-кратък срок на заема и да ги използвате за други инвестиции.
Удобна дата на изплащане. В допълнение към желанието да се придържате към ипотечния си график, може да искате да обмислите различен срок на заема, така че датата на изплащане на ипотеката ви съвпада с датата на пенсиониране или когато детето ви започне колеж. Някои собственици на рефинансиращи жилища искат новият им заем да приключи, когато първоначалният им заем приключи, и затова преминават към 20-годишна ипотека, ако са имали текущия си заем за 10 години.
Бюджетни ограничения. Както купувачите, така и собствениците на жилища може да искат да изберат персонализиран срок на заем, за да намерят най-доброто между жилищния бюджет и срока на ипотеката. Например, ако плащанията са твърде високи за 15-годишен заем, те могат да бъдат достъпни за 20-годишен заем, дори ако лихвеният процент е малко по-висок.

Как да изберем срок на заем

Независимо дали сте купувач или рефинансиращ собственик на жилище, вашето решение за срока на заема трябва да бъде взето в контекста на финансов план. Решете колко можете да си позволите да харчите за месечното си ипотечно плащане, преди да започнете да обсъждате с кредитор опциите за заем. Дори ако кредитор казва, че можете да отговаряте на условията за по-голяма ипотека или за краткосрочен заем, може да имате други начини, които бихте предпочели да харчите парите си.

На следващо място, помислете колко дълго възнамерявате да останете в дома си и какви ще са бъдещите ви нужди от разходи за деца, колеж или пенсия. Дори ако планирате да продадете дома си в рамките на пет до седем години и искате да поддържате месечните си плащания ниски, не забравяйте, че с краткосрочен заем ще изградите капитал по-бързо и следователно ще генерирате по-голяма печалба, когато продавате.

Сравняване на характеристиките на заема

Трябва да сравните възможностите си за заем по няколко начина:

Лихви и такси. Някои кредитори предлагат алтернативни условия на заем на по-висока такса от стандартните условия на заем, така че бъдете сигурни, че знаете колко трябва да платите, преди да изберете срок за специализиран заем. Лихвените проценти са по-ниски при краткосрочните заеми, но спредът между тях се променя толкова често, колкото се променят ипотечните проценти. Обикновено разликата между 30-годишен и 15-годишен заем е по-голяма от разликата между 20-годишен и 15-годишен заем. Вашият кредитор може да начисли една и съща лихва за 20-годишен заем и 23-годишен заем, така че не забравяйте да сравните всички възможни условия на заема, преди да решите кой от тях работи за вас.
амортизация. Вашият кредитор може да подготви таблици за амортизация за различни условия и проценти на заема, за да ви покаже главницата и лихвата в различни точки на вашия заем. С по-кратък срок на заема започвате да изплащате главницата си по-бързо; въпреки това, през първите няколко години на 30-годишна ипотека с фиксирана лихва, плащанията ви са почти изцяло лихва. Таблица за амортизация може да ви покаже колко по-малко бихте платили лихва, ако изберете по-кратък срок на заема.
Месечни плащания. Вашите месечни плащания варират значително в зависимост от срока на заема. Обикновено вашата ипотечна главница и лихвеното плащане са по-високи с по-кратък срок на заем, но тъй като лихвените проценти са по-ниски за тези ипотеки, плащането може да не е толкова високо, колкото си мислите.

Помислете за ипотека от 200 000 долара, като сравните 30-годишните и 10-годишните условия на заем. При 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент от 3.37%, месечната ви главница и лихва ще бъде 884 долара, докато при 10-годишен заем с фиксирана лихва от 2.75%, месечната ви главница и лихва ще бъде 1 908 долара.

След пет години салдото по 30-годишен заем при този курс ще бъде 178 610 долара, за разлика от 105,193 долара за 10-годишния заем. Можете да спестите 89 280 долара с лихвени плащания, като изберете 10-годишната ипотека поради по-ниските лихви за по-краткия срок на ипотеката.

Не забравяйте, че докато плащате по-малко лихва е добро нещо, а съкращаването на срока на заема ви позволява да изплащате ипотеката си по-бързо, приспадането на данъка върху ипотечните лихви ще бъде намалено и в крайна сметка ще изчезне. Уверете се, че планирате потенциално по-високи данъци, ако изберете по-кратък срок на заема.

Заключителна дума

Когато избирате срок на заем, не забравяйте да вземете предвид значението на други финансови цели, като изплащане на дълг по кредитна карта или студентски заем и спестяване за колеж или пенсия. Освен това, имайте предвид, че имате нужда от доходите, за да се квалифицирате за по-високите плащания по заем, свързани с краткосрочен заем, така че може да не бъдете одобрени за кратък срок на заема, ако съотношението ви дълг / доход не отговаря на указания на кредитора. Винаги можете да постигнете целта да изплатите ипотеката си по-рано, като доброволно заплатите допълнително върху главницата.

Колко е вашият ипотечен кредит? Искате ли да сте избрали друг термин?