Данъчни предимства на имоти за инвестиции в недвижими имоти - Обяснени правила на IRS

Домашният капитал е основата на личното богатство в Съединените щати, представляващо около две трети от нетната стойност за повечето американски домакинства на Bloomberg. Разширяването на собствеността на жилищата е стимулирано от правителствени програми и данъчни предимства за стимулиране на закупуването на къщи. Според проучване в социалните сили, собствеността на дома води до „по-силна икономика, по-добри училища и инвестирано, проактивно гражданство“. Собствениците на жилища имат по-висок процент на гласуване и са по-ангажирани в гражданските организации.

Притежаването на недвижими имоти има някои уникални финансови предимства. Например собствениците на жилища могат да приспадат лихвите по ипотеката, премиите за ипотечно застраховане и данъците върху имуществото от обикновения доход. Също така приходите от продажбата на къща се третират като капиталова печалба за данъци - до 250 000 долара от печалбата могат да бъдат изключени от доходите на един данъкоплатец или 500 000 долара за двойка, подала съвместна декларация.

Притежаването на дом или инвестиционни имоти предлага огромни предимства както за обществото, така и за вас поотделно. Ето как да извлечете максимума от вашата инвестиция.

Недвижимите имоти като инвестиция

Притежаването на инвестиционен имот е значително по-различно от притежаването на имота, в който човек живее. Докато инвеститорите споделят много общи рискове - неликвидност, липса на прозрачност, политическа и икономическа несигурност - всеки инвестиционен имот е уникален, вариращ в зависимост от използването, местоположението, подобренията и постоянството. Всяка инвестиция може да бъде обект на изумителна колекция от данъчни правила, всички от които влияят на нетната възвръщаемост на инвестициите.

Анди Хелер, съавтор на „Купете още по-ниско: Редовното ръководство на хората за богатство на недвижими имоти“, отбелязва, че повечето хора плащат твърде много за имотите си: „Печалбата се заключва веднага, след като инвеститорът купи имота. Поради грешки в анализа, инвеститорът плаща твърде много и след това се изненадва, когато не прави никакви пари. "

Хелър съветва, че успехът в инвестирането в недвижими имоти изисква:

Дълбоко планиране. Твърде много хора се влюбват в имот без стратегия за печалба.
Реалистични очаквания. Купуването, притежаването и продажбата на недвижими имоти не е лесен начин за богатство. Ерик Тайсън, съавтор на „Инвестиране в недвижими имоти за манекени“, отбелязва, че трябва да сте умен, готов да работите и да знаете личната си толерантност към риска..
Подробно надлежно старание. В усилията си да сключат сделки пред конкурентите, много купувачи не успяват да проверят адекватно историята, условията и ограниченията на потенциална покупка на имот, завършвайки с изненадващо скъпи разходи за саниране.
Компетентни и опитни съветници. Успешните реални инвеститори неизменно разполагат с екип от консултанти, които да им помогнат в намирането, анализирането, закупуването, финансирането, управлението и продажбата на имотите им.

Видове недвижими имоти

Терминът „недвижими имоти“ обхваща различни видове имоти, включително:

Неразработен недвижим имот. Инвеститорите придобиват сурова земя за най-различни цели, включително ферми и ранчове, експлоатация на природни ресурси, като добиване на дървен материал или въглища за добив, подразделение и продажби на партиди или бъдещо развитие. Цената на суровата земя зависи от възможно най-високата й употреба, независимо дали земеделска или сайт на офис сграда. Близостта до градските зони и одобрените цели на зониране често определят стойността на имота.
Жилищни имоти. Недвижимите имоти обикновено се използват за жилищни цели, независимо дали са еднофамилни жилища или многофамилни имоти, включително апартаменти и етажна собственост. Тези свойства - вариращи от един дуплекс до разработки със стотици наемни единици - изискват постоянна поддръжка и активно управление за поддържане на заетостта и увеличаване на стойността.
Търговски имоти. Този сегмент включва офис сгради, имоти на дребно като хранителни магазини и магазини, както и промишлени имоти, включително складове и производствени предприятия. Търговските недвижими имоти изискват активно управление поради конкуренция, физическа поддръжка, постоянен оборот на наематели, както и разнообразието и сложността на лизинговите условия. Собствениците на имоти редовно се борят с правни, зониращи и екологични проблеми.

Недвижимите имоти също са категоризирани като:

неподобрен. Непроявените свойства са сурова земя, която не е променена от човешки действия, т.е. без сгради, конструкции, пътища, изкуствени водоеми или езера. Тъй като се счита, че земята има безкраен полезен живот, тя не може да бъде амортизирана за данъчни цели. Въпреки това може да са налични удръжки за изчерпване, ако природните ресурси като дървен материал, нефт и други минерали са взети от имота.
Подобрена собственост. Подобрените имоти са земя, която е променена чрез добавяне на сгради и изградени от човека конструкции, жилищни или търговски. Въпреки че земята не може да бъде амортизирана, разходите за подобрения могат да бъдат възстановени през полезния им живот. В много случаи се допуска ускорена амортизация на недвижимите активи.

Правила и правила за данък върху недвижимите имоти

Притежаването на имот за инвестиране в недвижими имоти може да осигури значителни данъчни облекчения на собственика, ако е правилно организирана и управлявана. Общите правила за прилагане на данъчното третиране на инвестиционните недвижими имоти са:

Разходите, свързани с придобиването на имот (такси за собственост, такси за запис) се добавят към цената на имота и се амортизират
Разходите, свързани с финансиране на имот (такси за заеми, такси за ипотечни кредити), се амортизират през целия срок на заема
Разходите, направени в резултат на експлоатация на имота (данъци, застраховки, комунални услуги), се приспадат като текущи разходи

Данъчните правила обаче са сложни и тяхното прилагане зависи от вида на имота, както и от данъчната класификация на неговия собственик. С други думи, един инвеститор може да бъде в състояние да защити други приходи от данъци, докато друг не може.

В резултат на това сложните собственици на недвижими имоти често използват комбинация от юридически лица - тръстове, корпорации C, избори за подглава S и дружества с ограничена отговорност (LLC) - за да купуват, управляват и продават своите активи на недвижими имоти. Собствениците обикновено участват в последващи сложни сделки между субектите, за да сведат до минимум правната и финансова отговорност или да увеличат максимално личните си данъчни облекчения.

Всяка стратегия е създадена, за да се съобразят с конкретните обстоятелства на собственика (собствениците), предназначението на имота, добавянето на значителни подобрения, периода на държане на актива и крайното въздействие на стратегията върху несвързани приходи и данъчни задължения.

От данъкоплатците може да се изисква да обоснове данъчна позиция на IRS. В резултат на това получаването на професионални счетоводни и правни съвети винаги е оправдано, ако не е съществено, преди да се пристъпи към прилагането на стратегия за намаляване на данъците.

И накрая, потенциалните инвеститори в недвижими имоти трябва да са наясно, че ползите от всякакви данъчни стимули могат да бъдат ограничени за данъкоплатците с по-високи доходи поради постепенно прекратяване и алтернативния минимален данък (AMT).

Въпросът за пасивния доход

Според IRS пасивният доход е доход, който е резултат от наемна дейност или бизнес, в който данъкоплатецът не участва съществено. Загубите от пасивен доход могат да се компенсират само срещу пасивните печалби - загубата не може да се използва за намаляване на обикновения доход на данъкоплатците и последващата данъчна тежест.

Тъй като повечето подобрени предприятия за недвижими имоти генерират облагаеми загуби през първите години на собственост поради използването на ускорена амортизация, невъзможността да се компенсират тези загуби с обикновен доход е недостатък за много собственици на имоти.

Определения за инвеститори в недвижими имоти

Дали доходът от наем или не се третира като пасивен или не пасивен, зависи от идентичността на данъкоплатеца в една от четирите категории IRS за инвеститор в недвижими имоти:

Инвеститор в недвижими имоти. Инвеститор в недвижими имоти е образувание (физическо или юридическо дружество), което купува имот с намерение да държи имота и да произвежда капиталова печалба. Приходите и загубите за данъкоплатец, класифициран като инвеститор в недвижими имоти, се считат за „пасивни“ и не могат да бъдат използвани за компенсиране на обикновения доход от други източници. Има едно изключение: Инвеститорите с модифициран коригиран брутен доход (MAGI) под 100 000 щатски долара и които активно участват в наемни дейности на имот, могат да компенсират обикновения доход под специална надбавка от 25 000 долара съгласно раздел 469 на IRC (Формуляр 8582). Пасивните загуби повече от пасивния доход и специалната надбавка могат да се пренасят до погасяването им. Също така инвеститорите в недвижими имоти имат право на третиране на капиталови печалби при продажбата на имотите си.
Търговец на недвижими имоти. Инвеститорът в недвижими имоти се характеризира като дилър, ако намерението му е да закупи недвижими имоти с цел продажба, а не като инвестиция - с други думи, купуване и продажба на недвижими имоти в много чести или непрекъснати сделки (като продажба на партиди в разработка). Основното предимство да бъдете дилър е, че доходите и загубите се считат за обикновени и могат да компенсират други доходи. В същото време имотите, класифицирани като собственост на дилъри, не могат да използват третиране на капиталови печалби, третиране с продажба на вноски (публикация 537) или борси от подобен вид (Код на IRC, раздел 1031). Също така, доходите, получени като търговец на недвижими имоти, подлежат на облагане с данък за самостоятелна работа.
Професионалист за недвижими имоти. Инвеститорите в недвижими имоти могат да се квалифицират като професионалист в сферата на недвижимите имоти, ако прекарват най-малко 750 часа всяка година в бизнеса с недвижими имоти и повече от половината от работното им време се изразходват за извършване на конкретни дейности по недвижими имоти. Квалифицирана дейност с недвижими имоти е всяка разработка, преустройство, строителство, реконструкция, придобиване, преобразуване, отдаване под наем, експлоатация, управление, лизинг или продажба на недвижими имоти. Ако имате работа на пълен работен ден, несвързана с недвижимите имоти, е малко вероятно да се класирате за класификацията. Също така, правилното водене на записи, включително дневник на часовете ви, е от решаващо значение, тъй като IRS вероятно ще постави под въпрос използването ви от класификацията. Професионалистите по недвижими имоти се облагат с данък, подобно на инвеститорите в недвижими имоти, с изключение на това, че те могат да приспадат 100% от пасивните загуби от обикновения доход. Докато доходът от наем на професионалист по недвижими имоти е специално изключен от данъци за самостоятелна заетост, платени от търговец на недвижими имоти, доходите им подлежат на надбавката от 3,8% върху нетния доход от инвестиции, включен в Закона за съгласуване на здравеопазването и образованието от 2010 г..
Програмист за недвижими имоти. Лице или образувание, което прекроява или строи имот, се счита за предприемач на недвижими имоти от IRS. Предприемачът трябва да капитализира всички разходи или развитие на имота. Включително директни разходи като лихви по заеми, данъци и строителни разходи, както и непреки разходи като администрация, управление и текущите разходи за управление на бизнеса. Няма данъчни приспадания за данъчни цели, докато имотът не бъде пуснат в експлоатация или продаден. Основният недостатък на класификацията за разработчици е невъзможността за компенсиране на разходите, когато са направени съгласно Единните правила за капитализация.

Когато определя класификацията на собственик на недвижими имоти, IRS разглежда първоначалното си намерение при закупуване на имота, както и сумата на времето, прекарано в недвижими имоти, и заявената му бизнес цел. Макар че определянето често е субективно, класификацията има значително данъчно влияние върху данъкоплатеца.

Въпросът е допълнително сложен, тъй като обозначението може да варира от имот до собственост. В действителност собственик на недвижими имоти може да се счита за инвеститор на недвижими имоти за един имот, а търговец на недвижими имоти за друг. В резултат собствениците на недвижими имоти често използват различни юридически лица, за да придобият, развият и държат имоти, за да получат максимално данъчно предимство.

Допълнителни съображения за данък върху недвижимите имоти

Инвеститорите, които притежават подобрени недвижими имоти, могат да използват различни данъчни процедури, за да намалят задълженията си за данък върху доходите, включително:

амортизация

Амортизацията е процесът на възстановяване на цената на актив през неговия полезен живот. Докато земята с безкраен живот не е амортизируема, сградите за нежилищни недвижими имоти и подобренията имат полезен живот 39 години, а жилищните имоти под наем живот 27,5 години според IRS Publication 946.

В зависимост от класа на имотите, собствениците на недвижими имоти могат да използват или праволинеен, или ускорен метод на амортизация. Първият метод осигурява постоянна сума за приспадане всяка година през живота на имота (цената на подобренията, разделена на полезния живот в години, т.е. 3 500 000 долара разходи / 39 години = 89 744 долара амортизация всяка година). Ускорената амортизация генерира най-големите разходи за амортизация в ранните години и намалява след това.

Инвеститорите често отделят различните компоненти на структурата за данъчни цели поради различните им полезни експлоатационни срокове. Например подобренията под наем - тези помещения, направени за конкретен наемател - могат да се амортизират за период от 15 години или по-малко, докато офис мебелите и телата имат живот 7 години. Чрез разделяне на активите се увеличава амортизацията, генерираща облагаема или „хартиена“ загуба.

Раздел 179 от Кодекса на IRS позволява закупуването на определено квалифицирано оборудване (като климатична инсталация или отоплителни единици) да бъде разходено до лимит от 500 000 долара в годината на придобиване. Класифицираното оборудване варира от бизнес превозни средства и мебели до компютърен хардуер и софтуер, необходими за извършване на бизнеса. Също така, Конгресът предвижда амортизация на бонусите в някои години над 179 граници, в момента е 2 милиона долара.

Капиталови печалби и загуби

Когато се продават, личните или инвестиционните активи подлежат на облагане с данък върху печалбата. Печалбата или загубата от актив се определя от разликата между „базисната“ цена - покупната цена, включително корекции, като амортизация, както е дефинирана в публикация IRS 551, и нетната продажна цена. Печалбите или загубите се считат за краткосрочни, ако се държат за по-малко от една година или дългосрочни, ако периодът на държане е по-голям от една година.

Имоти, собственост на разработчици на недвижими имоти, трябва да включват всички разходи - преки и косвени - в базовото изчисление, докато имотът бъде пуснат в употреба или продаден. Основният недостатък на класификацията за разработчици е невъзможността за компенсиране на разходите, когато са направени съгласно Единните правила за капитализация. Приходите от продажба на имоти, собственост на търговци на недвижими имоти, се считат за обикновен доход и не отговарят на условията за третиране на капиталови печалби.

Краткосрочните капиталови печалби компенсират краткосрочните капиталови загуби, докато дългосрочните капиталови печалби компенсират дългосрочните капиталови загуби. Останалите краткосрочни загуби или печалби се съпоставят с останалите дългосрочни загуби или печалби. Ако нетният резултат е дългосрочна капиталова печалба, половината от печалбата е необлагаема, а половината подлежи на обикновената данъчна ставка на данъкоплатеца. Тъй като максималната данъчна ставка е 39,60%, дългосрочната капиталова печалба ще се облага с максимум до 19,8%. Краткосрочните печалби се облагат с общата ставка на данъкоплатците.

Максимум 3 000 долара дългосрочни и краткосрочни загуби могат да бъдат извадени от обикновения доход за една година, като останалите загуби се пренасят. Данъчните файлове използват график Г от формуляр 1040 за отчитане на капиталовите печалби и загуби.

Данъците върху печалбите от продажбата на имоти, собственост на инвеститори в недвижими имоти, могат да бъдат отложени, ако бъдат отчетени като разсрочена продажба съгласно правилата на Тема 705 - Разсрочени продажби. Това третиране е особено благоприятно за краткосрочните капиталови печалби, тъй като задължението за печалба и данък се разпределя в продължение на няколко години. Всяко плащане се състои от части от безвъзмездното връщане на капитал, лихви и капиталова печалба.

Инвеститорите в недвижими имоти могат също така да използват IRS раздел 1031, за да отложат данъците върху всички печалби, ако търгуват имотите си за подобен имот в размяна на подобен вид. Основата в новата собственост остава същата като основата в старата собственост, като по този начин запазва евентуалната бъдеща печалба непокътната. Основата на стария имот обаче се прехвърля и върху новия имот за изчисляване на амортизацията.

Други съображения

Търговците на недвижими имоти подлежат на облагане с данъци за самостоятелна заетост и отчитане, докато специалистите по недвижими имоти могат да носят данък върху нетните приходи от инвестиции. В резултат на това специалистите по недвижими имоти и техните съветници използват различни стратегии за отлагане или избягване на такива данъци. Например доходът от наем, който преминава към инвеститор от корпорация S, се изключва като доход от самостоятелна заетост и не подлежи на облагане с данък за самостоятелна заетост.

Приходите от бизнеса, които не подлежат на облагане с данък от самостоятелна заетост, подлежат на облагане с данък върху нетния доход от инвестиции с едно голямо изключение: Приходите, които се считат за пасивни съгласно код 469, не се облагат с данък върху нетния доход от инвестиции. Според Forbes това означава, че приходите от недвижими имоти под наем, включително печалбата от разпореждане, може да бъдат освободени от данъка от 3,8% в случай на професионалисти в сферата на недвижимите имоти.

Заключителна дума

Андрю Карнеги, шотландски имигрант в средата на 1800-те години, изградил богатство в стоманодобивната промишленост и се превърнал в един от най-големите филантропи на страната. (Той е кредитиран за откриването на 2800 публични библиотеки в градове в цяла Америка.)

Дори с успеха си като индустриалист, Карнеги разпознава инвестиционната стойност на недвижимите имоти: „90% от всички милионери стават такива чрез притежаване на недвижими имоти. В недвижими имоти са направени повече пари, отколкото във всички индустриални инвестиции взети заедно. Мъдрият млад човек или работодателят днес инвестира парите си в недвижими имоти. "

След наблюдението на Карнеги, привлекателността на недвижимите имоти като инвестиция остава неопетнена. Барбара Коркоран, известна американска бизнесдама и чест участник в Shark Tank на ABC, твърди: „Смешно нещо се случва в недвижимите имоти. Когато се върне [след рецесия], той се връща назад като гангстери. "

Докато данъчното третиране на инвестициите в недвижими имоти често е объркващо, инвеститорите могат да използват данъчни стратегии за намаляване на риска и подобряване на възвръщаемостта. Задържането на компетентни данъчни съветници и проследяването на промените в правилата и разпоредбите ще изплащат дивиденти далеч над техните разходи.

Инвестирате ли в недвижими имоти? Използвали ли сте данъчните разпоредби в своя полза? Искате ли да имате по-добро разбиране на правилата, за да можете да ги използвате?