Как да получите ипотечен кредит, ако сте самостоятелно заети с колебателни доходи

Ако обаче сте собственик на бизнес или сте самостоятелно заети лица, квалификацията за финансиране на имоти не е толкова проста. Независимо от вашите доходи, новите федерални разпоредби изискват самостоятелно заетите лица да прескачат редица обръчи, за да получат заеми за жилище, което означава, че може да се наложи да мислите извън кутията, за да намерите необходимото финансиране.

Нови правила за квалифицирано финансиране

След като балонът за недвижими имоти в САЩ се спука през 2008 г. - създавайки кредитна криза и опустошителна рецесия, федералното правителство разгледа практиките за ипотечно кредитиране и определи, че нещо трябва да се промени. В резултат на тези промени потребителите веднага намериха все по-трудно финансирането на жилищата.

Наредбите все още се въвеждат. През 2014 г. Бюрото за финансова защита на потребителите установи стандарти за „квалифицирани ипотеки“ като част от реформите за кредитиране на Дод-Франк. Според New York Times, тези заеми често са предизвикателство за получаване на одобрение, ако не работите по конвенционална работа.

Пазарът обаче е доминиран от тях. Те се считат от правителството за стабилни и справедливи както за потребителите, така и за заемодателите. Освен това ипотечните компании са силно мотивирани да ги предложат, тъй като това ги предпазва от законни искания в случай, че заемът стане лош.

За да получите квалифицирана ипотека, трябва да имате следното:

Проверка на доходите. Не е достатъчно да имате подплатена банкова сметка - трябва да докажете, че имате постоянен поток от приходи. Ако се плащате спорадично, но на големи парчета, тези заплати обикновено се усредняват за две години, за да дадете на кредиторите добра представа за месечното си вземане вкъщи.
Коефициент на дълга / дохода. Съотношението на дълга към дохода ви не може да надвишава 43%. За целите на квалификацията за ипотека, тази цифра се изчислява чрез разделяне на повтарящия се месечен дълг на вашия периодичен среден месечен доход. Разбира се, това е проблематично, ако сте взели заеми, за да започнете или подкрепите бизнеса си.
Две години лични и бизнес данъчни декларации за самонаетите. За съжаление, отписването на данъци може да се върне, за да вземе огромна част от квалифицирания ви доход, когато всичко е казано и направено, поради което кредиторите искат да преразгледат пълната ви възвръщаемост. Например, да кажем, че доходът ви от самостоятелна заетост е бил 75 000 щатски долара годишно за последните две години, но отписванията на бизнеса ви са били 50 000 долара всяка година. Кредиторите гледат на това като годишен доход от 25 000 долара - което би затруднило да се квалифицирате за голяма част от всичко.
Анализ на тенденциите в доходите. Бъдете готови да обясните пониженията в доходите. Дори ако вашите доходи изглеждат добри, когато са средно за две години, трябва да обясните всички намаляващи тенденции преди да се класирате.
Допълнителни финансови активи и история. Ипотечните компании често искат да имате кредитен рейтинг най-малко 640, за да отговаряте на условията за FHA заем (заем, застрахован от Федералната агенция за жилищно настаняване), но вашият резултат трябва да е по-близо до 700 за конвенционален заем. Общото изискване за авансово плащане варира от около 3% до 20% от цената на жилището, в зависимост от ипотечния продукт (FHA заемите обикновено изискват по-малко авансово плащане от конвенционалните заеми). Високите авансови плащания могат да бъдат много предизвикателни, ако сте инвестирали ликвидните си активи във вашия бизнес.

Всички тези изисквания могат да направят много по-трудно да се намери финансиране, ако сте самостоятелно заети лица или сте собственик на бизнес, дори ако сте страхотни с пари и имате значителни спестявания.

Алтернативи на традиционното финансиране на имоти

Дори да ви се струва, че никога не бихте могли да притежавате собствената си собственост поради новите разпоредби за квалифицираните заеми, всичко не е загубено. Други опции могат да ви позволят да намерите финансиране за дома.

1. Помощ от членове на семейството

Въпреки че със сигурност не е вариант за всички, някои самостоятелно заети лица разчитат на членове на семейството за жилищни заеми. Да речем, че сте били самостоятелно заети от една година и печелите добър доход, но не можете да си осигурите квалифициран ипотечен продукт, защото нямате две години стабилен доход. В тази ситуация членовете на семейството със солиден доход (и мощна серия щедрост) може да са готови да подпишат вашия заем. Имотът принадлежи на вас и вие извършвате плащания по ипотеката, но членовете на вашето семейство гарантират заема.

Някои ипотечни компании дори ви позволяват да рефинансирате имота на ваше име, след като имате необходимите две години доказателство. Разбира се, тази опция може да се окаже проблематична за динамиката на семейството, ако бизнесът ви се движи на юг или не плащате по заем, така че разширявайте внимателно.

2. Финансиране на продавача

Продавачите, които притежават собствеността си направо, могат да изберат да предлагат финансиране самостоятелно или защото пазарът е слаб (те не могат да намерят купувач), или са заинтересовани да генерират поток от приходи от своите инвестиции. Условията за заем се записват в запис на заповед, а месечните Ви плащания отиват директно на продавача.

Тези договорености обикновено имат по-висок лихвен процент от банковите заеми, но те могат да намалят общите разходи чрез елиминиране на таксите за ипотека и други такси за кредитиране. Трябва да сте готови да обясните на продавача защо сте надежден кандидат, когато не сте били достатъчно силен кандидат за традиционен банков заем. В тези случаи значителна авансова вноска, голяма банкова сметка и силни потоци от приходи могат да говорят за вас.

3. Отдаване под наем

Имотът под наем може да бъде добър вариант, ако чакате вашите две години доказателство за доходите, преди да получите квалифициран ипотечен продукт. В тези споразумения сключвате договор за наем и плащате наем, точно както бихте направили за всеки имот под наем. Наемът обаче обикновено е малко по-висок от пазарната стойност и тази „екстра“ отива за изграждане на авансово плащане, което можете да използвате в края на лизинговия период за закупуване на имота. Ако решите да не купувате къщата в края на лизинговия си договор, този излишък обикновено остава при наемодателя.

Предимството на тази опция е да спестите авансовото си плащане за една или две години, да изградите бизнеса си, да запазите доходите си и да се справите с всякакви други проблеми, които могат да ви блокират от квалифициран ипотечен продукт, например лош кредит.

4. Инвестиционни сметки или застрахователни политики

Ако имате пенсионни сметки или застрахователни полици, може да можете да вземете заеми срещу тях. Всички изброени по-долу опции обаче изискват да изградите пенсионна сметка или полица за застраховка в брой обратно до предишния си размер, ако не искате да промените ползите, които те имат за цел да предлагат. Също така, не забравяйте, че губите от печалби, когато парите ви за пенсиониране се използват за жилище, а не са разрешени да растат във вашите сметки.

Животозастраховането
Ако притежавате застрахователна полица с парична стойност, като например цял живот или универсална жизнена политика, е възможно да вземете назаем срещу нейната парична стойност. Докато плащате в политиката във времето, паричната стойност се увеличава, тъй като печели дивиденти и лихви. Вероятно дори няма да се налага да отговаряте на никакви въпроси относно вземането на заем, но ви е необходим план за връщането му (както бихте направили при всеки заем).

Освен това трябва да мислите дълго и упорито за рисковете, свързани с заеми от полица за животозастраховане, особено ако немислимото се случи и семейството ви остане с по-ниско изплащане, тъй като паричната стойност е обвързана с кредит. Правилата варират в зависимост от полицата, която притежавате, така че говорете със застрахователната си компания, преди да вземете някакви решения.

ИРА
По всяко време можете да изтеглите вноските си от Roth IRA без данъци или неустойки. (Ако сте по-възрастни от 59 1/2 годишна възраст, можете да изтеглите средствата без данъци и неустойки за каквато и да е цел.) Въпреки това, дори и да сте по-млади от 59 1/2 и да внесете по-малко от 10 000 долара във вашата Roth, можете да изтеглите до 10 000 долара без данък или неустойка, които да използвате за закупуване, поправяне или прекрояване на първо жилище.

За да се считате за първи път купувач, не трябва да сте собственик на жилище през последните две години. Всички изтеглени печалби трябва да се използват в рамките на 120 дни, като тези печалби трябва да са в сметката най-малко пет години, за да се избегне както наказание за предсрочно изтегляне в размер на 10%, така и данък върху дохода при теглене. Ако печалбите са в сметката за по-малко от пет години, няма да бъдете изчислени 10% неустойка, но трябва да плащате обикновен данък върху дохода.

Можете също да изтеглите до 10 000 долара от традиционна IRA, включително SEP-IRAs, и да избегнете 10% неустойката, ако парите се използват за същата цел и се изразходват в рамките на 120 дни. (Ако сте по-възрастни от 59 1/2, можете да изтеглите средствата на IRA за всякакви цели без неустойка.) Въпреки това, трябва да плащате данък върху дохода при теглене.

Освен това, надбавката за ранно изтегляне от 10 000 долара е лимит за цял живот на тегления от всеки IRA - включително Roth IRA - за закупуване (и ремонт или реконструкция) на първо жилище. С други думи, сумата на тегленията от всяка комбинация от IRA сметки не може да надвишава 10 000 долара.

401k
Въпреки че можете да вземете заем срещу 401k, това е рискован вариант. За разлика от тегленето на средства от 401k - което е лоша идея, освен ако не е направено в пълна отчаяност - заем срещу 401k може да ви спечели пари до половината от стойността на вашата сметка, с максимум $ 50 000.

Например, ако стойността на акаунта ви е 50 000 долара, можете да вземете назаем само 25 000 долара за авансово плащане. Вие плащате лихва - но тя се връща обратно на вас. Въпреки това лихвеният процент е променлив - въз основа на основния лихвен процент - което може да бъде проблем, ако премиерът скочи над сегашното си ниво от 3,25%. Тъй като срокът на заема от 401k обикновено е пет години (но някои от тях са до 15 години), трябва да сте сигурни, че можете да си позволите месечните плащания за продължителността. Освен това, ако загубите работата си, имате само по-малко от 60 дни, за да погасите заема - в противен случай неплатената сума може да бъде обложена като обикновен доход и оцени 10% наказание за ранно изтегляне, ако сте под 59 1/2 години.

5. Пазарувайте за неквалифицирани ипотечни продукти

Възможно е да намерите кредитори, желаещи да мислят извън полето „квалифицирана ипотека“, ако демонстрирате, че сте кандидат с нисък риск. Неквалифицираните ипотечни продукти включват заеми без документация, заеми само за лихви и заеми с опция за плащане.

Например, кажете, че вашите бизнес кредити са ви тласнали над съотношението дълг / доход за квалифицирана ипотека. Ако имате 40% авансово плащане, страхотен кредитен рейтинг и няколко години солиден доход, вероятно можете да намерите кредитор. Поради правните и финансови рискове на заемодателя, свързани с неквалифицирани продукти, обикновено плащате по-висок лихвен процент за този вид продукти.

Заключителна дума

Това, че сте последвали мечтата си да притежавате бизнес, не означава, че трябва да изоставите мечтата си да притежавате дом. Дори и да се наложи да изчакате две години, за да докажете адекватно доходите си, времето, което инвестирате в това да се превърнете в добър кандидат за заем, може да доведе до изплащане на значителни дивиденти. Използвайте времето си, за да отделите пари за по-голям авансово плащане и да увеличите кредитния си рейтинг, за да можете да се класирате за най-добрия продукт там, когато дойде време за покупка.

Какви допълнителни опции можете да предложите да намерите финансиране за дом, като същевременно поддържате статут на самостоятелно заети лица?