Колко къща мога да си позволя? - Калкулатор за достъпност за дома

Но след като се настаните в новия си красив дом, откривате, че не можете да се отпуснете и да му се насладите. Прекалено сте заети да се борите да правите тези високи месечни ипотечни плащания. Не ви остават пари за забавление и постоянно сте стресирани да плащате всичките си сметки. Точно тогава романтиката става кисела.

За да не бъдете уловени в този вид лоши отношения, трябва да планирате предварително. Преди да започнете да пазарувате, разберете колко къща можете да си позволите. След това се уверете, че оставате в рамките на бюджета си за закупуване на жилище, като отказвате да разглеждате нещо извън вашия ценови диапазон. По този начин няма да рискувате да бъдете пометен от краката си от къща, която само ще разбие сърцето ви.

Опасностите от купуването на твърде много къща

Когато купувате повече къща, отколкото можете да си позволите, вие не просто излагате финансовото си бъдеще на риск. Ти също жертваш щастието си тук и сега. Ето някои от проблемите, които идват със завишена къща:

Да си къща бедна. Това, че сте беден в къщи, означава, че отделяте толкова много от доходите си за месечното си плащане за къща, че няма какво да спестите. Вие сте заобиколени от великолепна твърда дървесина и мрамор, но сте скъсани. Радостта да живееш в изящен колониален четири спалня избледнява бързо, когато никога не можеш да си позволиш да го напуснеш, защото дори филм или вечеря навън е твърде много за твоя бюджет.
Да живееш на ръба. Когато се разтягате, за да правите плащането си по ипотека всеки месец, в бюджета ви няма място за мърдане. Ако претърпите внезапен спад на доходите - да речем, защото работното ви време се намалява - изобщо няма да можете да си позволите плащанията. Същото може да се случи, ако разходите ви се увеличат поради здравословни проблеми или обикновена стара инфлация. Това означава, че само една малка неуспех може да ви струва дома.
Риск от повишаване на плащанията. Рискът, че няма да можете да извършите плащането си с ипотека, е още по-голям, ако имате ипотека с регулируема ставка (ARM). ARM предлага ниска начална ставка, поради което изглежда, че месечното ви плащане трябва да бъде лесно за управление. Този нисък процент обаче е добър само за няколко години. След това плащането ви скача до ниво въз основа на текущите лихви. Ако не можете да си позволите новото, по-високо плащане, трябва да рефинансирате или загубите къщата. Това се случи с много купувачи в ипотечната криза от 2008 г..
Паричен стрес. Ако имате късмет, проблеми като тези няма да се появят. Но дори и да не го правят, само знаейки, че може да са постоянен източник на стрес. Живеенето с такъв вид стрес всеки ден може да навреди на здравето и на отношенията ви. Това може да доведе до загубен сън, повишено кръвно налягане и дори сърдечни заболявания и инсулт. Освен това може да ви направи депресирани и раздразнителни с приятели и семейство.
Жертва на спестявания. Когато всяка резервна стотинка върви към вашата ипотека, това не ви оставя нищо за спестявания. Вече не можете да си позволите да заделяте пари за пенсиониране или да спестявате за образованието си в колежа. За да имате удобен дом в момента, рискувате цялото си финансово бъдеще - и децата си.

Определяне на какво можете да си позволите

Примамливо е да се предположи, че най-лесният начин да разберете колко къща можете да си позволите е да поискате от ипотечния си кредитор. В крайна сметка, вие разбирате, те са експертите. Ако кажат, че отговаряте на условията за заем от 300 000 долара, това трябва да означава, че можете да си позволите 300 000 долара ипотека.

За съжаление, ипотечните кредитори не са най-добрите хора, които могат да поискат. Те печелят парите си, като отпускат заеми, така че е в техен интерес да ви накарат да вземете възможно най-голям заем. За целта те могат да жонглират всички видове цифри - лихви, точки, доходи, за да изплащат месечно плащане, което просто се вписва във вашия бюджет. Ако трябва да се разтягате всеки месец, за да платите къщата си, добре, това не е техният проблем, стига да продължавате да го правите.

Това не означава, че всички ипотечни кредитори са нечестни. Повечето от тях не си поставят за цел да ви подведат в заем, който не можете да си позволите - поне не нарочно. Но те все още имат всички причини да ви насърчат да вземате назаем колкото можете. Освен това те просто не знаят толкова много за финансовото ви състояние, колкото вие.

Ето защо плаща да удвоите проверката на данните на банката, като направите сами математиката. Погледнете финансите си, съкратете числата и измислете плащане, което лесно се вписва в бюджета ви - не такова, което ще се мъчите да посрещнете.

Когато започнете да определяте точно колко къща можете да си позволите, лихвените проценти са важна първа стъпка. Разликата в половин точка може да бъде разликата между достъпни и недостъпни. Преминете към дървото за кредитиране и за няколко минути можете да получите добра оценка на текущите ставки.

Коефициент на дълга към дохода

Всички кредитори използват една и съща основна формула, за да разберат колко къща можете да си позволите. Нарича се съотношение дълг / доход или DTI. Това е процентът на месечния ви доход, който отива към изплащане на всичките ви дългове, включително ипотеката.

Ето пример. Лу и Кристи имат комбиниран месечен доход от 7 400 долара. От това плащат:

Студентски заем за Лу: 600 долара на месец
Студентски заем за Кристи: 600 долара на месец
Заем за кола: 300 долара на месец
Минимални плащания по кредитната карта на Lou: 200 долара на месец
Минимални плащания по кредитната карта на Christy: 150 долара на месец
Общи плащания по дълга: 1850 долара на месец

Ако обаче добавят месечно ипотечно плащане в размер на 1500 долара, общото им изплащане на дълга се повишава до 3 350 долара. Това би набило DTI до над 45%. С други думи, близо половината от доходите им всеки месец ще отидат към дълговете си. Повечето банки биха се съгласили, че това е твърде много, така че Лу и Кристи вероятно не биха се класирали за този ипотечен кредит. Разделяйки общия си дълг на доходите си от $ 7400, DTI в момента е 25%.

Ако обаче изплатят част от другите си дългове, нещата изглеждат по-ярки. Например, ако успеят да изплатят един от студентските си заеми, това ще намали общия им дълг до 2750 долара на месец, за 37% DTI. Изплащането на двата студентски заема би намалило дълга им до 2150 долара на месец и DTI до 29%. Това е сума, която повечето банки биха одобрили.

Намерете достъпно плащане

За да разберат колко къща можете да си позволите, банките изчисляват вашия DTI по два различни начина. Първо, те гледат това, което наричат „съотношение преден край“. Това е сумата на вашия доход, която месечното ви плащане за жилище - главница, лихва, данъци и застраховки - би поело всичко от себе си.

Обичайното правило е, че плащането ви не трябва да достига повече от 28% от общия ви доход. Например, погледнете Лу и Кристи. Месечният им доход е 7400 долара, а 28% от тях са 2 072 долара. Това е максимумът, който биха могли да изразходват за домашно плащане, ако нямаха други дългове.

Лу и Кристи обаче имат други дългове, които също се хранят с доходите си. За да отчитат това, банките използват „съотношението на задния край“. Това е сумата на вашия доход, която отива към всичките ви дългове заедно.

Повечето банки казват, че тази обща сума не трябва да е повече от 36% от общия ви доход. За Лу и Кристи тази сума би била 2664 долара на месец. Останалите им дългове обаче вече им струват 1850 долара на месец. Това оставя само 814 долара на месец, за да харчат за ипотеката си.

За щастие за тях има вратичка. Банките често са склонни да разширят съотношението до края на 43% за „квалифицирани ипотеки“. Това са ипотеки, които отговарят на определени правила, които улесняват плащането им. Например, те не могат да бъдат ипотечни кредити или заеми със срок само за лихва.

Използвайки това правило, Лу и Кристи можеха да плащат до 3182 долара на месец за всичките си дългове. Минус 1850 долара, които плащат сега, това им оставя 1332 долара на месец за домашно плащане.

Фактори за разглеждане

Дори ако можете да се класирате за заем, който ви дава 43% DTI, това не означава, че е добра идея. Ако отделите голяма част от месечния си доход за дълг, ще имате само 57%, за да покриете всичките си други нужди. Трябва да разберете дали това е достатъчно, за да живеете, преди да вземете решение.

За да определите какво можете да си позволите, помислете за тези фактори:

Месечен приход. Първото нещо, което трябва да знаете, е точно колко пари внасяте всеки месец. Това включва вашата заплата и всякакви други източници на доходи, като например инвестиции. Вашият общ доход е основната линия за изчисляване колко можете да си позволите да плащате за жилище всеки месец.
Плащания по дълга. Ако имате съществуващи дългове, тогава част от месечните ви доходи вече се говори. Разберете колко трябва да отделите на месец, за да обслужвате всички останали дългове, като например студентски заеми, кредити за автомобили или дълг на кредитна карта.
Други разходи. Разбира се, плащанията по дълга не са единственият ви разход. Трябва да покриете и други нужди като храна, комунални услуги, грижи за деца и транспорт. Кредиторите обикновено не питат за тези разходи, когато ви обмислят за заем. Те не знаят дали харчите много, за да изпратите децата си в частно училище, или спестявате много, като живеете без кола. Това е нещо, което трябва да разберете сами. Погледнете бюджета на вашето домакинство и разберете колко от месечните ви разходи отиват за нужди, които не можете да намалите. Ако нямате бюджет, това е подходящ момент да го направите, тъй като вероятно ще ви е необходим като собственик на дома.
спестявания. Последният месечен разход е пари, които искате да спестите. Например, ако заделяте 250 долара на месец, за да спестите за пенсиониране или финансирате план за спестявания в колежа за децата си, това е още една част от доходите ви, която не можете да насочите към жилище.
Налични средства. Наемането на къща не е само въпрос на изпълнение на месечните плащания. Също така трябва да имате достатъчно пари на ръка, за да покриете авансовите плащания и разходите за затваряне. Сумата, която плащате предварително, също ще се отрази на месечните плащания. Ако можете да си позволите голямо авансово плащане, няма да е необходимо да заемате толкова за вашата ипотека, което ще намали месечните ви плащания. От друга страна, ако спестената сума не е достатъчна за авансово плащане от поне 20%, вероятно ще трябва да платите за частна ипотечна застраховка (PMI). Това ще добави между $ 50 и $ 200 към месечното ви плащане. Вижте всичките си налични средства, като спестявания и инвестиции, и преценете колко можете да спестите, за да насочите към покупката на къщата си.
Кредитен рейтинг. И накрая, трябва да вземете предвид кредитния си рейтинг. Ако имате много добър или отличен кредит - тоест FICO резултат от най-малко 750 - ще се класирате за най-добрите лихви по ипотеката си, което ще поддържа месечните ви плащания ниски. От друга страна, ако имате справедлив към лош кредит - не по-добър от 700 - има вероятност да плащате по-високи ставки, повишавайки плащанията си. Ако не знаете колко добър е вашият кредит, има няколко начина да проверите кредитния си рейтинг безплатно. Обикновено използвам Credit Karma, за да получавам кредитния си рейтинг всеки месец.

Онлайн калкулатори

Както можете да видите, има много фактори, които влияят на месечното ви плащане за къща. Опитът да ги добавите всички и да разберете какво можете да си позволите може да бъде невероятно сложно. В даден момент от процеса е изкушаващо да хвърлите ръце и да решите да се справите с оценката на банката в края на краищата.

За щастие не е нужно да се занимавате сами с тази математика. Има много калкулатори на достъпни цени онлайн, които могат да го направят вместо вас. Всичко, което трябва да направите, е да забиете някаква информация за себе си, като например вашите доходи, дългове и авансово плащане. Тогава калкулаторът троши числата и ви казва колко къща можете да си позволите.

Един от любимите ми калкулатори е от Zillow. Калкулаторът на достъпността на Zillow има две версии:

Бързата и лесна версия изисква три номера - доходи, дългове и авансово плащане - и изплаща максимална цена за дома.
За по-точна оценка можете да кликнете върху „разширени“ и да въведете подробности относно условията за заем. За разлика от другите калкулатори, този също ви позволява да регулирате целевия DTI. Вместо да разчитате на стандартната цифра от 36%, можете да настроите DTI на какъвто и да е дял от доходите си, който удобно харчите за жилище. Колкото по-ниско зададете тази цифра, толкова по-уверени можете да бъдете, че новата ви къща ще се впише лесно във вашия бюджет.

Приготвяне за покупка

В някои случаи виждането колко къща можете да си позволите е грубо събуждане. Дори може да бъде потискащо, ако общата сума е толкова ниска, че в района ви няма просто нищо, което да се вписва във вашия ценови диапазон.

За щастие има начини около този проблем. Ако настроите вашата финансова къща, преди да започнете лов на къща, можете да разтегнете бюджета си, за да покриете много повече къща. Ето няколко стъпки, които трябва да предприемете.

1. Изградете фонд за спешни случаи

Първо, уверете се, че сте създали спешен фонд. Притежаването на дом е скъпо - и непредсказуемо. Никога не знаете кога покривът ви ще започне да тече или вашият бойлер ще се откаже от призрака. Без парична възглавница ще трябва да разчитате на кредит, за да платите за големи ремонти като този, което ще натовари повече бюджета ви.

Спешният фонд може също да бъде от огромна помощ, ако изведнъж загубите работата си или съкратите часовете си. С много пари на ръка, все пак ще можете да извършвате плащанията си, така че няма да загубите дома, който сте работили толкова усилено, за да купите.

Експертите казват, че трябва да имате достатъчно пари във вашия спешен фонд, за да покриете поне шест месеца разходи за живот. Ако нямате толкова много, все още не сте готови да си купите къща. Започнете да отделяте малко всеки месец, за да изградите гнездото си, и изчакайте, докато достигне пълен размер, за да започнете да пазарувате за дом.

2. Направете авансово плащане

Заедно с спешните си спестявания, трябва да спестите за авансово плащане - колкото по-големи, толкова по-добри. Колкото повече пари можете да заложите, толкова по-малко ще трябва да харчите за месечните си плащания.

В идеалния случай искате да намалите поне 20% от цената на къщата, за да не се налага да плащате PMI. Така че, ако искате да купите къща на стойност 200 000 долара, трябва да се стремите да имате 40 000 долара за авансовото си плащане.

Ако все още не сте близо до тази сума, трябва да започнете да прехвърляте всички резервни пари, които можете да направите във вашия дом фонд. Започнете, като прехвърляте всеки месец от част от вашата заплата - преди дори да я осребрите - и я вкарайте във фонда. На всичкото отгоре, запазете всички допълнителни парични потоци, които идват по ваш път: възстановяване на данъци, бонус за изпълнение, дори спестяване на пари в брой от кредитната ви карта. Можете да спестите още повече, като използвате приложението Acorns. Той закръгля всяка покупка, която правите, инвестирайки разликата. С течение на времето всичко се натрупва.

3. Почистете кредита си

Колкото по-висок е вашият кредитен рейтинг, толкова по-добри условия можете да получите по ипотеката си. Ако вашият кредит е само толкова, увеличаването му в добрия или много добър диапазон може да ви помогне да получите заем, който можете да си позволите.

Има няколко начина да подобрите кредитния си рейтинг:

Плащайте сметките си навреме. Най-големият фактор в кредитния ви резултат е дали плащате сметките си навреме. Само няколко забавени плащания може сериозно да обърка резултата ви. За да сте сигурни, че това не ви се случва, настройте напомняния за плащания в своята банкова сметка в интернет. Банката ще ви изпраща известие всеки път, когато имате дължима сметка след няколко дни. Или, още по-лесно, използвайте план за автоматично плащане на сметката, за да платите сметката си веднага щом я получите.
Изплащане на дълг. Наличието на голям дълг натоварва вашия кредитен рейтинг. Това е така, защото колкото повече дълг вече носите, толкова по-голяма е вероятността да имате проблеми с изплащането на нови дългове. Изплащането на стари дългове или изплащането на балансите им ще подобри кредитния ви рейтинг. Като бонус, той ще освободи и допълнителни пари за плащането на вашата къща.
Повишете кредитните си лимити. Въпреки че заемането на повече пари навреди на кредитния ви резултат, бидейки способен заемането на повече пари му помага. Кажете, че имате максимирана кредитна карта с лимит от 1000 долара. Ако увеличите лимита до 3000 долара, общият ви дълг не се е променил, но сега използвате само 33% от наличния си кредит. Това означава, че вече нямате первази близо до финансовия ръб, така че вашият резултат се подобрява.
Плащайте сметки по-често. Дори ако плащате сметките си изцяло всеки месец, вашият кредитен отчет не показва баланс от 0 долара. Вместо това се казва, че дължите сумата по последната си месечна сметка. Така че, ако таксите 1000 долара на месец и изплатите всичко това, все пак изглежда, че носите 1000 долара дълг. Ако обаче платите половината от сметката си рано, сумата по сметката, когато я получите, ще бъде само 500 долара. Изглежда, че сте съкратили дълга си наполовина - и не ви струва и стотинка допълнително.

4. Изплащайте други задължения

Както можете да видите от Лу и Кристи, колкото повече дългове имате, толкова по-трудно е да си позволите ипотека. Изплащането на стари дългове, като например студентски заем или заем за кола, оставя повече пари безплатно за месечното ви плащане в къщи. Освен това подобрява шансовете ви да се класирате за кредит с добри условия.

Има няколко различни метода за изплащане на стари дългове:

Дълго снежна топка. С този метод заделяте определена сума всеки месец и я насочвате към най-малкото си салдо. Фокусирането върху най-малкия ви дълг първо ви помага да го изплатите бързо, засилвайки морала си. След като го няма, можете да вземате всички пари, които сте използвали за този дълг всеки месец, и да го хвърлите на следващия най-малък дълг. С течение на времето сумата, която влагате към дълга си, ще расте и расте, а вашите дългове ще изчезнат един по един.
Дължина лавина. Този метод работи много като дълговата снежна топка, но първо се съсредоточете върху заема си с най-висока лихва. Дългът с висока лихва ви струва най-много пари всеки месец, така че първо да го изплатите ви помага да свалите общия си дълг по-бързо.
Дължина снежинка. Ако нямате достатъчно място в бюджета си, за да залагате фиксирана сума за изплащане на дълга всеки месец, все още можете да съкратите дълговете си чрез снеговалеж на дълга. Това означава да вземете каквито и да е малки суми, които можете да заделяте всеки месец, от възстановяване на данъци до спестявания на купон в размер на 10 долара и да ги насочите към дълга си. С течение на времето дори малки плащания като тези се сумират. Можете също да комбинирате снежинката или с метода на снежната топка или с лавина, като добавяте тези малки суми, като допълнение към редовното си месечно плащане.
Рефинансиране. Ако имате дълг с висока лихва, можете да го изплатите по-бързо, като го рефинансирате с по-ниска лихва. Например, можете да използвате превод на баланс или личен заем от SoFi за дълг на кредитна карта с висока лихва, можете да намалите лихвените проценти за студентски заем с LendKey или да използвате заем за консолидиране на дълга. Да изразходвате по-малко лихва означава, че повече от месечното ви плащане отива към главницата, така че дългът ви се свива по-бързо. Въпреки това има такса за рефинансиране на дълга, така че вероятно не си струва да правите, ако месечните спестявания са малки.

Ако успеете да изплатите всичко старите си дългове, можете да преобразувате дълга си снежна топка в спестовна снежна топка. Просто вземете месечната сума, която сте използвали за плащането на дълга си, и започнете да го спестявате за авансовото си плащане. Можете да преминете от наблюдение на свиването на дълга си до наблюдение на увеличението на авансовото плащане месец по месец.

5. Потърсете специални оферти

Ако сте с малък бюджет, помислете за програми, които могат да ви помогнат да получите добра сделка за ипотека. Много държавни правителства предлагат специални отстъпки за първоначалните купувачи на жилища. Можете също така да получите сделки въз основа на доходите си, работата си или къде живеете. Посетете HSH.com, за да намерите програми във вашата държава.

Има и програми, които могат да ви помогнат да си позволите авансово плащане. Например Националният фонд за домашни купувачи предоставя безвъзмездни средства на купувачи с ниски и средни доходи чрез своята Програма за подпомагане на авансовите плащания. Конкретни държави също предлагат програми за подпомагане на купувачите с техните авансови плащания. За да го намерите, направете търсене на „помощ за авансови плащания“ с името на вашата държава.

Заключителна дума

Долната линия за купувачите на жилища е, не се прекалявайте. Може би бихте могли да купите този „дом на мечтите“, ако източите спестовната си сметка и изтръгнете всяка последна стотинка от месечния си бюджет. Но ако вашите финанси се променят, тази мечта може да се превърне в кошмар.

Има по-смисъл да оставите малко място за дишане в бюджета си. По този начин, ако цените на храната или горивата се покачат, това няма да разтегли бюджета ви до точката на пречупване. Ако попаднете на голям разход, като подмяна на вашата пещ, ще имате пари да ги платите. И ако загубите работата си или част от доходите си, не е задължително да загубите и дома си.

Намирането на правилната къща, като намирането на подходящия съпруг, отнема време. Лесно е да бъдеш съблазнен от добрия външен вид и да пренебрегнеш всички недостатъци, които са свързани с тях. Но си струва да издържите за дом, който отговаря на вас и на вашия бюджет. Къща, която можете да си позволите, е къща, с която наистина можете да живеете щастливо.

Паднали ли сте някога за недостъпно жилище? Или сте се задържали за нещо от ценовия си диапазон?