10 най-добри градове за закупуване на дом - пазарите на купувачите в Съединените щати

Пазарът на жилища в САЩ измина дълъг път след травмата на катастрофата на жилищата в края на 2000-те. На много местни пазари цените сега са удобно над пика преди рецесията, а материалните запаси на забранени и къси продадени жилища са много по-близки до историческите средни стойности. Всъщност си струва да попитате дали остават някакви достъпни пазари.

Краткият отговор е, да, все още може да се намерят пазарите на купувачите в Съединените щати. Този списък съдържа 10 американски пазара на жилища - разпръснати във всеки регион на страната - които са достъпни и достъпни по всякаква мярка. Тези пазари на метро имат разумни цени в сравнение с националните и регионалните средни стойности, изобилие от доставки на атрактивни жилища и добри перспективи за по-нататъшно поскъпване. Те трябва да са начело в списъка на всеки купувач на жилища, търсейки изгодни условия - най-малкото желаещите и способните да се преместят за по-добри сделки с жилища.

Какво прави пазарът на купувача?

В света на недвижимите имоти терминът „пазар на купувача“ описва местен или регионален пазар, на който предлагането на жилища надвишава търсенето на жилища. Пазарите на купувачите са белязани от сравнително достъпни цени, отрицателни пропуски между предлаганите цени и цените на продажбите, като цяло бавен темп на продажбите на жилища и някои други фактори за предаване на информация.

Тези условия могат да бъдат смущаващи за продавачите, които не искат нищо повече от това да продадат домовете си и да продължат живота си, но са чудесни за търпеливите купувачи, които търсят дългосрочни възможности за инвестиции - или които просто искат да надграждат до по-добър дом в разумна цена. Тъй като те се отличават с ниски цени и изобилие от предлагане, пазарите на купувачите са особено привлекателни за купувачите на дома за първи път. Благодарение на онлайн агрегатори на данни като Trulia и Zillow, идентифицирането и извличането на печалби от пазарите на купувачите е по-лесно от всякога.

Важни критерии, които влияят на достъпността на жилищата

Специалистите по недвижими имоти използват различни показатели, за да класифицират пазарите на купувачите. Всяка цифра казва на бъдещите купувачи нещо за общата сила и достъпност на даден пазар на жилища:

Средна цена за дома. Средната цена за жилища, продавани в района на метрото, е от решаващо значение за определяне дали районът е достъпен за редовни купувачи на жилища.
Отстъпка от продажната цена до списъчната цена. Когато домовете продават с премия по исканите от тях цени, това предполага, че търсенето изпреварва предлагането на пазара. На истинските пазари на купувачи, домовете обикновено се продават за по-малко от техните искани цени. Във всеки списък зоните, в които домовете се продават с такава отстъпка, се отбелязват със символ "-", последван от процент. Зоните, в които домовете продават за премия към списъка си, цените се отбелязват със символ „+“, последван от процент.
Едногодишна промяна. Промяната на средните цени на жилищата през предходните 12 месеца е добър показател за общия ценови импулс на пазара. Бързото оценяване на цените показва, че пазарът на купувача може скоро да приключи. Междувременно понижаването на цените често е показател за продължаващия пазар на купувача. Докато едногодишните спадове на цените също могат да означават, че даден пазар е надценен и трябва да се коригира до по-ниско ценово ниво, купувачите могат да избегнат да се заседнат на падащ пазар, като разгледат общите тенденции за цените от една, три години и пет години. , Когато темпът, с който цените са паднали, се забавя - с други думи, ако едногодишната промяна е или положителна, или само леко отрицателна след по-рязките три- и петгодишни спадове - купувачите могат да бъдат по-уверени, че получават в близост до дъното на пазара.
Тригодишна промяна. Тази средносрочна цифра измерва ценовия импулс за по-дълъг период от време и намеква за общата сила на пазара на купувача. Тъй като средните национални цени на жилищата леко се повишиха през последните три години, пазарите, които отчитат спад, могат да бъдат подценени - и следователно могат да бъдат добри кандидати за опортюнистични купувачи.
Петгодишна промяна. Този по-дългосрочен показател показва как цените на жилищата се развиват след дълбините на финансовата криза и рецесията. Въпреки че повечето пазари на купувачи са регистрирали спад на цените през този период, пазарите с особено големи спадове може да имат структурни или икономически проблеми, които биха могли да се възпрепятстват каквото и да било възстановяване на цените. Купувачите трябва да внимават за такива пазари.
Средно време на пазара. Този показател представлява средното количество време, което изминава между датата на регистрация на дома и крайната дата на всеки пазар. По-ниските данни за „времето на пазара“ показват повишено търсене на жилища. Пазарите на купувача имат тенденция да имат по-големи цифри „време на пазара“. Тези данни може да не са налични за някои от по-малките градове в списъка.
Местна безработица. Това не е пряко свързано с жилищата, но процентът на безработица е добър показател за цялостното икономическо здраве на зоната на метрото. Икономически силните региони, които продължават да изпитват мекота на пазара на жилища - както е посочено от повишените цифри на предлагането на жилища, бавните цени на продажбите и намаляващите цени - скоро могат да завият, създавайки доходоносни възможности за купувачите на жилища, които време купуват точно така.

Ако не е посочено друго, статистическите данни са актуални за първото тримесечие на 2019 г..

Най-добрите пазари за купувачи на жилища в Америка

Това са сред най-добрите пазари за купувачи на недвижими имоти в Америка.

1. Кливланд, Охайо (Кливланд-Елирия-Ментор, Охайо)

През юни 1969 г. химическа петна на река Куяхога се запали в полезрението на центъра на Кливланд. Word се разпространи бързо и на следващия месец на корицата на се появи изображение от по-ранен, далеч по-сериозен пожар път списание, циментиращо имиджа на Кливланд като замърсена промишлена пустош. Градът моментално се превърна в дупе на шеги. Имиджът му все още не е напълно възстановен.

Въпреки това купувачите от североизточен Охайо и отвъд него надникват отново под капака на регионалния пазар на жилища. Дори и след десетилетия на пренебрегване, по време на който неспокойните квартални жилищни фондове изсъхнаха, Кливленд и околностите на предградията му с вътрешен пръстен се преливат в винтидж домове, датиращи от първите три десетилетия на 20 век; мнозина не се нуждаят от нищо повече от свеж слой боя и някои модерни облицовки.

Въпреки че североизточният Охайо е доминиран от тежката индустрия, Кливланд не е толкова забележителна, както, да речем, в близост до Кантон, отдавна избледнелата автомобилна столица от каучук. Благодарение до голяма степен на присъствието на клиниката в Кливланд, най-големия частен работодател в града, това е център за здравни грижи от световна класа. Заедно с университета Case Western Reserve и университетските болници в Кливланд, Клиниката в Кливланд също е връзката за изследвания в областта на биотехнологиите. НАСА дори има изследователска база тук: изследователски център на Глен, кръстен на родния Охайоан Джон Глен.

Средна цена за дома: $ 139 900
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -27,8%
Едногодишна промяна: +3,0%
Тригодишна промяна: +19,8%
Петгодишна промяна: +23%
Средно време на пазара: Не е наличен
Местна безработица: 3,8%

2. Толедо, Охайо

Разположението на Толедо в сърцето на пояса на Ръст някога беше благодат за местната икономика - в не твърде далечното минало градът беше главен доставчик на автомобилно стъкло в света. Днес северозападният Охайо страда от проблем с имиджа, въпреки възстановяването на заетостта във фабриката и съгласуваните усилия на държавните и местните политици за преориентиране на региона далеч от тежката индустрия.

Докато икономиката на Толедо все още е втихнала, близките общности са добавили хиляди достойно платени работни места през последното десетилетие. Нещо повече, цените на земята и жилища на изгодна цена се оказват неустоими за инвеститорите в недвижими имоти и градските пионери, които знаят добра сделка, когато я видят.

Наистина, най-много за пазара на жилища в Толедо е най-голямата достъпна цена. В района на Толедо живеят близо милион души, но средната цена на жилището в града остава шокиращо ниска. Тази цифра бързо се увеличава - продажните цени са нараснали с близо 45% за пет години - така че може да не остане много време за купувачите да влязат в своите сделки еднократно поколение. За опитни инвеститори в недвижими имоти започват изобилие от най-горни жилища; както в близкия Кливланд, много датират от 1910-те и 1920-те.

Средна продажна цена: $ 129 100
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -12,2%
Едногодишна промяна: +8,4%
Тригодишна промяна: +14,2%
Петгодишна промяна: +44,8%
Средно време на пазара: 83 дни (ноември 2018 г.)
Местна безработица: 3,4%

3. Филаделфия, Пенсилвания (Филаделфия-Камден-Уилмингтън, PA-NJ-DE-MD)

Филаделфия е шестият по големина град на САЩ и една от най-популярните туристически дестинации. Има добър шанс да сте били тук и преди, само ако се възхитите на зала „Независимост“ и околностите му. Вероятно сте си тръгнали след ден-два, апетитът ви за ранна история на САЩ е заситен.

Може би трябваше да останете. Сред големите североизточни градове Филаделфия е най-добрата стойност за купувачите на жилища; тук ще получите далеч повече къща за парите си, отколкото в близкия Вашингтон, D.C. или Ню Йорк. Трафикът е груб, както и на други места в североизточния коридор, но обществената система за обществен транспорт преминава над теглото си и осигурява прилично покритие доста в предградията. Ако планирате да работите в централния Фили, има голям шанс да вземете влака или автобуса за работа.

Говорейки за работа: Не е трудно да се намери във Фили, благодарение на солидната, диверсифицирана регионална база за заетост и оживената технологична сцена. Плюс това, Ню Йорк е само на 90 мили с влак; хиляди жители на района на Фили правят толкова дълги пътувания. Богатите на работни места северни предградия в Ню Джърси все още са по-близо; сравнително ниската цена на жилището във Фили и Южните Джърси гори може да оправдае сметката за гориво или влак.

По-близо до дома, Фили и близките предградия разполагат с умопомрачителен масив от очарователни къщи от 19 и началото на 20-ти век и обособени домове, само молещи се за капитала на новите собственици.

Средна продажна цена: $ 213 000
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -23,5%
Едногодишна промяна: +7,5%
Тригодишна промяна: +7,5%
Петгодишна промяна: +9,2%
Средно време на пазара: 113
Местна безработица: 3,1%

4. Маями, Флорида (Маями-Форт Лодердейл-Помпано Бийч, Флорида)

Географски, Маями се намира в най-югоизточната част на континенталния щат. В културно отношение всичко е карибско. Безкрайни праскови, размахващи се палми, пастели, кубаноси и ропа виея галор, а не намек за мраз - нищо чудно, че хората продължават да се стичат в Южна Флорида в добри времена и лоши.

В наши дни Южните Флоридианци държат един поглед върху постоянно атакуващия Атлантика - особено тези, които живеят на бариерните острови в региона, като Маями Бийч. Климатичните промени в крайна сметка могат да направят крайбрежната Южна Флорида необитаема, но вие не бихте го знаели, като вземете пулса на местния пазар на жилища. След драматичен крах преди рецесията и години на анемично възстановяване, Маями е очевидно в подем; цените отново са се повишили наполовина за пет години.

Това означава ли, че бъдещите купувачи трябва да изчакат горещата серия? Това не е ясно. Жилищният инвентар в Маями остава завишен, артефакт от бума на свръхстроенето от средата на 2000-те и имотите обикновено остават на пазара. Докато не сте настроен на крайбрежно жилище, тук ще намерите място, което отговаря на вашия бюджет.

Средна продажна цена: $ 270 300
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -24,7%
Едногодишна промяна: +4,2%
Тригодишна промяна: +23,9%
Петгодишна промяна: +50%
Средно време на пазара: 105 дни
Местна безработица: 2,9%

5. Рокфорд, Илинойс

Рокфорд се намира на по-малко от 100 мили от центъра на Чикаго, но малко прилича на Windy City. Подобно на много средни по големина градове в индустриалния Среден Запад, Рокфорд исторически разчита на масивни сглобки и логистични инсталации, за да управлява икономиката си. Излишно е да казвам, че последните две десетилетия не бяха добри към тези основни работодатели и много от тях са намалили местните си отпечатъци или са преминали изцяло. Шепа автомобилни и космически компании остават, но ръководителите на Рокфорд признават, че дните на индустриалната слава на града са изминали завинаги.

За щастие, Rockford е разрастващ се център за застрахователната индустрия и има известен успех в привличането на високотехнологични производители. Тук се срещат две от най-натоварените междуселищни централи на Средния запад, така че градът също е забележителен център за превоз на товари. Наречете икономиката на Рокфорд скучна, ако трябва; по-добре от бум и бюст.

След рязка и продължителна корекция по време и след рецесията в края на 2000-те, жилищният пазар на Rockford бавно и стабилно се възстановява. Собствениците на жилища, които купуваха това, което се оказа пазарното дъно на пазара през 2013 и 2014 г., видяха, че инвестициите им се оценяват средно с около 20%. Като се има предвид, че неотдавнашното поскъпване на цените тук е по-ниско от средното за страната, има причина да цените могат да продължат да се покачват.

Средна продажна цена: $ 124 600
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -4,2%
Едногодишна промяна: +2,7%
Тригодишна промяна: +16.2%
Петгодишна промяна: +19%
Средно време на пазара: Не е наличен
Местна безработица: 5,4%

6. Тулса, Оклахома

Tulsa има силна икономика, която не показва признаци на забавяне. Десетки енергийни фирми поддържат централата или клоновете си тук, така че градът се възползва значително от продължаващия бум на шистов газ. Местоположението на Tulsa близо до един от най-големите енергийни терминали в света (в Cushing, Оклахома) също помага. Междувременно градът е пресечна точка за туристите, които искат да избягат в планината Оуачита, която се взира далеч на изток от тук, и близкия езерен район в североизточната част на Оклахома и югозападната Мисури.

Въпреки че опортюнистичните купувачи могат да бъдат предпазливи от пазара, който е отбелязал силно увеличение на цените през всяка от последните пет години, Tulsa остава невероятно достъпна по национални стандарти. Ако историята е водач, това вероятно няма да се промени скоро.

Средна продажна цена: $ 161 300
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -21,1%
Едногодишна промяна: +7,5%
Тригодишна промяна: +17,7%
Петгодишна промяна: +26%
Средно време на пазара: 97 дни
Местна безработица: 2,8%

7. Хартфорд, Кънектикът (Hartford-West Hartford-East Hartford, CT)

Разположен в близост до географския център на своето умалително приемащо състояние, избледнелата индустриална слава на Хартфорд прикрива асата си в дупката: Това е център за световната застрахователна индустрия, дом на значителен аерокосмически клъстер (закотвен от United Technologies, базиран в близкия Фармингтън) и държавен капитал за зареждане.

Хартфорд правилно е претърпял своя дял от пост-индустриалните страдания и дискриминационните жилищни политики през 20-ти век продължават да хвърлят дълга сянка, но сравнително разнообразната икономическа база на града го поддържа в по-добра форма, отколкото други рушащи се фабрични градове в Нова Англия. В кварталите на централните градове голяма част от жилищния фонд датира от края на 19 и началото на 20-ти век - стипендия за оратори, които знаят какво правят. Повишените стойности на имотите в по-новите, многогодишно желани предградия като Farmington, Bloomfield и Vernon помагат за повишаване на средната стойност на метрото.

И все пак Хартфорд е единственото метро в този списък, което не забележи значително поскъпване на цените през последните пет години, което го прави убедителен избор за домашни купувачи за лов на стойност, за които цената има значение повече от местоположението. В крайна сметка това е Североизток; Хартфорд не работи във вакуум. Градовете с приблизително равни размери - Ню Хейвън (дом на Йейлския университет) и Спрингфийлд, Масачузетс, се намират в рамките на пътуващия пояс на Хартфорд. Още повече причина да създадете магазин в този все още достъпен джоб на Нова Англия.

Средна продажна цена: $ 210 800
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -18,9%
Едногодишна промяна: -3,7%
Тригодишна промяна: +3,4%
Петгодишна промяна: +1%
Средно време на пазара: 114 дни
Местна безработица: 3,4%

8. Spokane, Вашингтон (Spokane-Spokane Valley, WA)

Основан на драматична катаракта, която сега е център на красив градски парк, Спокан е икономически и политически център на източните две трети от щата на Вашингтон. Въпреки че е на едва четири часа път, Спокейн малко прилича на Сиатъл. Климатът е по-сух и студен. Културата е по-ориентирана към семейството (въпреки че и тук има много контракултура). По принцип политиката е по-консервативна. И не е изненадващо, че пазарът на жилища е далеч по-достъпен.

Всъщност пазарът на жилища на Spokane дори не е в същата лига като този в Сиатъл и това е чудесна новина за купувачите. Въпреки петгодишното увеличение, достигащо 45%, средните цени на жилищата тук остават много достъпни и купувачите могат да очакват значителни отстъпки, за да посочат цената. Сравнително ниският среден период на пазара предполага, че инвентаризацията е ограничена, но нивото на безработица в региона - все още близо 6%, дори със средното за страната на или под 4% - може да задържи изобилието под контрол.

Независимо от трудната заетост, Spokane има стабилна, нарастваща база от здравни компании, университети и високотехнологични производители, които инвестират много в нейната общност. Плюс това, градският му коридор се простира добре в съседен Айдахо, по протежение на Interstate 90, и двата щата се радват на реципрочни отношения: Вашингтон не облага личния доход, а Айдахо има известен снизходителен корпоративен данък, така че много работници живеят в бившата държава и пътуват до добре платени работни места в последната. Ако се установите тук, не забравяйте да го направите през държавната линия - Coeur d'Alene е красив.

Средна продажна цена: $ 234 500
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -16.2%
Едногодишна промяна: +7,1%
Тригодишна промяна: +29,6%
Петгодишна промяна: +44,6%
Средно време на пазара: 49 дни
Местна безработица: 5,8%

9. Вирджиния Бийч, Вирджиния (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC)

Вирджиния Бийч котва разпръснатия, замръзнал югоизточен регион на Вирджиния, известен като Хамптън Роудс, официално столичният район Вирджиния Бийч-Норфолк-Нюпорт Нюз. С 35 мили непрекъснат плаж, поддържащ стотици океански хотели и безброй апартаменти, предлагани за краткосрочен наем, Вирджиния Бийч е много популярна дестинация за напоени с пот градски плъзгачи, които търсят отдих от интериора на безмилостната лятна влажност на Югоизток.

Освен това е на разстояние от маршрута на Военноморската гара Норфолк, една от най-важните инсталации на американската армия. Поне още десетина военни застави призовават Hampton Roads home, служейки като критичен стабилизатор за местната икономика; повече от 50 000 цивилни подкрепят военните операции тук. Не е изненадващо, че основните невоенни източници на заетост се въртят около транспорта; Norfolk Southern е базиран тук, както и най-голямата корабостроителница в света, управлявана от Newport News, базирана на Huntington Ingalls Industries.

Най-добрите сделки на Вирджиния Бийч се намират далеч от бреговата ивица, сред десетките квадратни мили на града в жилищата в крайградския тракт и комплексите от жилища в ниски сгради и апартаменти. Въпреки че никога не бихте го разбрали от претоварената плажна ивица, голяма част от град Вирджиния Бийч е неразвита. Тъй като новите жилища на западните и южните периферии на града увеличават предлагането, цените може да останат под контрол. Това е страхотна новина за ловци на изгодни цени сега и утре.

Средна продажна цена: $ 226 900
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: -20,4%
Едногодишна промяна: +0.4%
Тригодишна промяна: +11,8%
Петгодишна промяна: +18,8%
Средно време на пазара: 92 дни
Местна безработица: 2,8%

10. Албукерке, Ню Мексико

Журито все още не е дали „Breaking Bad“ е добро нещо за Албукерке. От една страна, тя генерира огромна видимост за най-големия град на Ню Мексико; от друга, то беше за безмилостен търговец на наркотици, превърнал града в своя лична площадка. Независимо къде се намирате, най-вероятно ще се съгласите, че Джеси, надеждният играч на Уолтър Уайт, се е надянал много на имението му. Албукерке предлага солидна отстъпка от продажната цена и стабилно, но не впечатляващо впечатляващо списъчните цени. Високият процент на възбрана подслажда сделката за купувачите, които искат да поправят и продават.

Извън своята петролна лепенка в югоизточната част на селското стопанство на Ню Мексико изглежда заключено в многогодишен упадък. В Албукерке обаче нещата изглеждат по-добре, отколкото отдавна. Университетът в Ню Мексико и няколко големи здравни компании поддържат процъфтяваща икономика на знанието, а красивата околна среда на града и уникалната култура го правят нечувана, но все по-популярна туристическа дестинация. (Един час нагоре по пътя, Санта Фе отдавна е магнит за посетители извън държавата.) Просто направете колегите си Буркенос и останете от дясната страна на закона.

Средна цена на списъка: $ 229 900
Отстъпка от продажната цена / премия към списъчната цена: Не е наличен
Едногодишна промяна: +2,2%
Тригодишна промяна: +11.1%
Петгодишна промяна: +18,5%
Средно време на пазара: 66 дни
Местна безработица: 4,0%

Заключителна дума

Разбира се, достъпността на пазара на жилища не е единственият фактор, който трябва да информира следващия ви ход. Добрите училища, жизнената култура, широките удобства в начина на живот и силните перспективи за работа са важни елементи на всяко движещо се решение. Въпреки че не всички градове в този списък маркират всяка отделна кутия, те имат едно общо нещо: впечатляващи отстъпки при най-важната инвестиция на новопристигналите, жилища.

Пазарите на купувача не продължават завинаги, така че не забравяйте да проучите тези конкретни преди да изчезнат.

Наскоро получихте ли страхотно жилище в някой от тези градове? Ами местата, които не бяха споменати тук?