VA Streamline Refinance (IRRRL) - ползи, допустимост и начин на кандидатстване

Ако сте се присъединили към военните и сега искате да си купите дом, можете да се възползвате значително от заем, издържан от VA. Ако вече имате заем, подсигурен с VA, все още можете да се възползвате от някои примамливи оферти.

Например, ако живеете в жилище, закупено със заем, поддържан от VA, можете да рефинансирате ипотеката си с инструмент, който е достъпен само за собственици на жилища, отговарящи на условията за VA: Заем за рефинансиране на лихвени проценти (IRRRL) или VA оптимизиране на рефинансиране.

В зависимост от вашата ситуация, IRRRL може да намали разходите за лихви за целия ви живот с хиляди долари. Освен това е по-малко стресиращо и по-ниска цена в сравнение с други опции за рефинансиране, включително подкрепено от VA рефинансиране.

Ето как да спестите големи.

Какво е VA Streamline Refinance (IRRRL)?

Рационализираният заем за рефинансиране на VA ви позволява да намалите лихвения процент или да осигурите по-изгодни условия за съществуващ домашен заем, поддържан от VA. Типичните приложения включват:

Рефинансиране в заем с по-нисък лихвен процент с идентичен срок (например рефинансиране на 6-годишна 30-годишна ипотека с фиксирана лихва в 4% 30-годишна ипотека с фиксирана ставка)
Рефинансиране в краткосрочен заем, което може да доведе до по-висок лихвен процент, но по-ниско доживотно плащане (например рефинансиране на 30-годишен заем с фиксирана лихва в 15-годишен заем с фиксиран лихвен процент)
Рефинансиране на ипотека с регулируема ставка (ARM) в ипотека с фиксирана ставка, преди курсът на ARM да се коригира нагоре

Много ипотечни кредитори предлагат VA оптимизиране на рефинансиращите заеми, но някои не. Цени, условия и варират според кредитора, така че пазарувайте преди да направите своя избор.

Ползи за оптимизиране на рефинансирането на VA

Потенциал за без изходни разходи. Имате право да прехвърляте всички такси и разходи, свързани с вашата IRRRL, в главницата по кредита, без да се изискват разходи за вашия джоб. Това е невероятна полза за собствениците на жилища с ограничен паричен поток или ограничен бюджет. Това обаче увеличава главницата по кредита и следователно месечното плащане - обикновено само с няколко долара на месец, но евентуално и повече, в зависимост от срока на кредита.
Не се изисква проверка на кредита. VA не изисква проверки за кредит за VA оптимизиране на кандидатите за рефинансиране. Някои кредитори обаче го правят, така че не забравяйте да попитате по време на първоначалната си консултация.
Не се изисква оценка. VA не изисква оценка за VA оптимизиране на рефинансиращи заеми. Отново, някои кредитори правят, и много от тях прехвърлят разходите (обикновено от 300 до 500 долара) заедно със собствениците на жилища. Ако е възможно, пазарувайте за кредитор, който не изисква оценка.
Може да намали срока на кредита. Някои кредитори предлагат IRRRL, които намаляват срока на първоначалния заем - най-често от 30-годишен срок с фиксирана лихва до 15-годишен срок с фиксирана лихва. Ако искате да изплатите дома си по-бързо и да спестите хиляди от лихви, това е голяма полза. Съкращаването на срока на заема обаче неизбежно води до по-високо месечно плащане, вероятно извън границите на текущия паричен поток на вашето домакинство.
Може да се използва при предполагаема ипотека. Заемите от VA са приемливи, което означава, че могат да бъдат прехвърляни от една страна (продавач) на друга (купувач) с минимални промени в ставките и условията. Ако сте приели съществуваща ипотека, поддържана от VA, можете впоследствие да я рефинансирате с IRRRL.
Възможност за финансиране на енергийно ефективни подобрения в дома. Въпреки че IRRRL не ви позволяват да вземате заеми срещу собствения си капитал, има едно важно изключение: можете да заемете до 6 000 долара (повече при определени ограничени обстоятелства) за финансиране на енергийно ефективни подобрения в дома, които намаляват разходите ви за комунални услуги. Тъй като има много държавни и федерални данъчни кредити за енергийна ефективност за такива подобрения, вашите общи спестявания от тази полза могат да бъдат дори по-големи от спестяванията ви от комунални услуги.

Ограничения за рефинансиране на VA Streamline

Без възможности за теглене на пари. Това е един от най-големите недостатъци на IRRRL и ключов момент за разграничаване между IRRRL и подкрепени от VA кредити за рефинансиране на парични средства. За разлика от заемите за рефинансиране на парични средства, кредитите IRRRL не могат да се използват за извличане на парична стойност от имота, освен ако е необходимо за финансиране на енергийно ефективни подобрения в дома в рамките на законовите граници. Ако искате да вземете заем срещу стойността на вашия дом, за да финансирате проекти за подобряване на дома с големи билети, като например преустройство на вашата кухня или добавяне на бонус стая над вашия гараж, имате нужда от паричен заем за рефинансиране.
Оригиналният заем трябва да бъде подкрепен с VA. Рефинансираният заем трябва да бъде подкрепен от програмата за гарантиране на жилищния кредит VA. Не можете да използвате VA рационализиращ заем за рефинансиране, за да получите по-ниска лихва или по-благоприятни условия за заем, който не е VA.
Оригиналният заем трябва да е актуален. Рефинансираният заем трябва да е текущ и да има не повече от едно закъсняло плащане през последните 12 месеца.
Начало трябва да бъде заето преди. За да получите заем за рефинансиране на VA, трябва да удостоверите, че преди това сте обитавали дома. Това е по-снизходително от изискването за заетост на други видове кредити за VA, което ви принуждава да се закълнете, че възнамерявате да заемете (за покупка или нов заем за строителство) или понастоящем заемате (за рефинансиране без пари). Не е рядкост собствениците на жилища да се изнесат от домовете си след рефинансиране с IRRRL, закупуване на нов дом (или преместване в предишен втори дом) и запазване на рефинансираното имущество за доходи от наем..
Лихвеният процент обикновено не може да се увеличи. Вашият VA рационален заем за рефинансиране обикновено не може да доведе до по-висока лихва. Основното изключение от това правило включва рефинансиране от ARM към ипотека с фиксирана лихва: ако рефинансирането се извърши, преди лихвеният процент на ARM да се коригира нагоре, вероятно новият заем с фиксирана лихва ще има по-висока базова лихва.
Постъпленията не могат да се използват за изплащане на друг заем. Не можете да използвате постъпленията на IRRRL за изплащане на заем, различен от първоначалната ипотека на имота. Това включва втори ипотеки, които са подчинени на първоначалната ипотека.

VA Рационални такси за рефинансиране

Най-важната и необичайна такса, свързана с рефинансирането на VA, е таксата за финансиране на VA.

Повечето заеми с гаранционна програма за домашни кредити VA носят такса за финансиране, която може да достигне 3% от главницата на кредита за определени видове кредити. Таксата за финансиране обаче е определена на 0,50% от главницата по кредита за повечето кредитополучатели и 0,00% за кредитополучателите с трайни, общо свързани услуги с увреждания съгласно График на VA за оценка на уврежданията.

Заключителни разходи

Подобно на всички ипотечни кредити, VA оптимизирането на кредитите за рефинансиране носи допълнителни разходи за затваряне. Те обикновено са по-ниски от разходите, свързани с заеми за рефинансиране на парични средства или заеми за покупка, тъй като VA рационализиращите кредити за рефинансиране са по-лесни за възникване на кредиторите и защото VA рационализира таксите за рефинансиране са ограничени от закона. Не забравяйте, че можете да прехвърлите всички тези разходи в заема си, така че може да не се изисква да плащате нищо предварително.

Общите разходи за затваряне, свързани с IRRRL включват:

Предплатени данъци върху собствеността. Това обикновено обхваща най-близкото плащане на данък върху имотите. В зависимост от стойността на вашия дом и местните ставки на данъка върху имотите, той може да варира от няколко стотин до няколко хиляди долара.
Предплатена застраховка за опасност. Това покрива застрахователните премии на собственика ви за годината, през която се извършва рефинансирането. Често се плаща извън закриването и може да не е приложимо, ако вашата застрахователна полица вече е платена.
Търсене на заглавия. Търсенето на заглавия изследва веригата на собственост и собственост на вашия имот, като гарантира, че няма задържани права или пасиви (и че притежавате чисто право на собственост). Търсенията по заглавия обикновено струват по-малко от 400 долара.
Застраховка заглавие. Застраховката за собственост защитава интереса ви към имота и покрива разходите за отстраняване на дефекти, открити при първоначалното търсене на заглавие. Разходите могат да варират значително според юрисдикцията и сложността, но 1000 долара са справедлив показател. Добрата новина за купувачите на скъпи пазари е, че базисната цена на имота има ограничено въздействие върху разходите за застраховка за собственост.
запис. Разходите за записване на транзакцията със съответната юрисдикция, обикновено града или окръга, в който се намира имотът. Обикновено тя е около 100 до 200 долара, но всяка юрисдикция има различен курс.
Определяне на наводненията и оценки на околната среда. Определяне на наводнението поставя имота върху текущите карти за наводнение и удостоверява дали е необходима застраховка от наводнения. В определени случаи е необходимо постоянно наблюдение на наводненията. В някои райони са необходими други екологични оценки и сертификати - например поставяне в зоните на пожарна опасност в Калифорния. Очаквайте да платите около 20 долара за определяне на наводнението и повече, ако са необходими допълнителни оценки или текущ мониторинг.
Такса за произход. Това е един от по-големите разходи за затваряне, свързани с VA оптимизиране на кредитите за рефинансиране. Също така е доста неясно. Кредиторите често сгъват различни разходи за затваряне, включително такси за дескроу и такси за документи, в таксата за генериране, така че е важно да попитате какво точно е включено. По закон VA за оптимизиране на таксите за генериране на рефинансиране са ограничени до 1% от размера на кредита.

Всеки заемодател е различен и това не означава изчерпателен списък на разходите за затваряне, свързани с IRRRL. Преди да изберете VA партньор за рефинансиране на рефинансиране, пазарувайте, за да получите представа за тарифите, условията и таксите, начислени във вашия район.

VA Рационализиране на изискванията за допустимост за рефинансиране

За да имате право на заем, подкрепен от VA, трябва да сте настоящ или бивш член на въоръжените сили, националната гвардия, специалния резерв или някои военно-прилежащи институции и организации или оцелелият съпруг на починал член на тези групи. Ако сте бивш член, трябва да сте уволнен по начин, различен от непочтен.

Вашата приемливост зависи от вашия клон на обслужване, продължителност на услугата и дати на обслужване:

Персонал на въоръжените сили. Всички текущи и уважаеми уволнени служители на въоръжените сили, които са служили след 2 септември 1980 г., отговарят на условията за осигурени от VA заеми, след като са давали поне 24 последователни месеца служба. Освен това тези, които са призовани да работят активно веднъж по време на кариерата си, отговарят на условията, след като са служили между 90 и 181 дни на активно дежурство, в зависимост от датите на турнето им. Преди 8 септември 1980 г. достойно уволненият персонал на въоръжените сили, който е служил в определени официални кампании в чужбина (включително войната във Виетнам и Корейската война), има право на участие след 90 до 181 последователни дни при активно дежурство. Настоящият персонал на въоръжените сили отговаря на условията след 90 последователни дни при активно дежурство.
Национална гвардия и специален резервен персонал. Уважаемо уволненият персонал на Националната гвардия и специалния резерв (резервисти), които служиха след 2 август 1990 г., са допустими, след като се регистрират поне 90 последователни дни активно дежурство. Персоналът на Националната гвардия и специалният резерв, които не отговарят на тези критерии, все още отговарят на изискванията след записване на поне шест последователни години служба.
Оцелели съпрузи. Преживелите съпрузи на починалите членове на услугата имат право на кредити, поддържани от VA, при определени условия. Допустимите класове за оцелели съпрузи включват неженени съпрузи, чиито партньори са умрели по време на служба (не е задължително в битка); неженени съпрузи, чиито съпрузи са починали от увреждания, свързани с услуги, като тежки изгаряния; встъпили в брак оцелели съпрузи, които са най-малко на 57 години и сключили брак след 16 декември 2003 г .; и оцелели съпрузи на починали 100% ветерани с увреждания, но чиято смърт не е непременно произтичаща от техните увреждания.
Натурализирани американски граждански ветерани от Съюзническата кампания. Ветераните, които са служили в американските военнослужещи (като Канада или САЩ) по време на Втората световна война и впоследствие са били натурализирани граждани на САЩ, отговарят на изискванията на VA.
Членове на военно-приведени организации. Тази различна група включва бивши курсанти в американската военна академия, академия на военновъздушните сили или академия на бреговата охрана; настоящи или бивши служители на обществената здравна служба; бивши военнослужещи от Военноморската академия на САЩ; и настоящи или бивши служители в Националната администрация за океан и атмосфера.

Пълната информация за допустимост е достъпна в таблицата за допустимост на VA.

Получаване на сертификат за допустимост (СЕ)

Тъй като можете да използвате IRRRL само за жилище, закупено с заем от VA, квалификацията за IRRRL е по-лесна, отколкото да се класирате за закупена от VA покупка или заем за рефинансиране в брой. Вместо да кандидатствате за нов Сертификат за допустимост (СЕ), доказващ вашите възможности за заемна програма за VA, можете просто да използвате отново съществуващата си СЕ (също описана като използване на съществуващия валиден кредит за валидност).

Някои настоящи и бивши членове на услугата използват първоначалните си права за VA, за да осигурят ипотеки с регулируема лихва с много ниски начални лихвени проценти, а след това използват заем за рационално рефинансиране на VA, за да осигурят ипотека с фиксирана лихва, преди курсът на ARM да се коригира нагоре. Това може да спести много хиляди долари през живота на заем, така че си струва да намалите числата, за да определите дали има смисъл във вашата ситуация.

Ако решите да вземете ARM върху новозакупен имот с намерение да рефинансирате, преди вашият лихвен процент да се коригира нагоре, използвайте тази таблица, за да определите какво трябва да докажете, дали отговаряте на условията за заем за покупка, поддържан от VA:

Ветерани от въоръжените сили. Трябва да предоставите формуляр 214 на Министерството на отбраната (DD214). Най-важните секции, които трябва да попълните, са елементи 24 и 28, които обясняват естеството на раздялата ви и характера на вашата услуга.
Активни членове на службата. Трябва да предоставите подписано служебно изявление от вашия командващ офицер или съответния служител на персонала, в което се посочва датата на влизане в службата и загубеното време за обслужване (ако има такова).
Сегашни или бивши резервисти и членове на националната гвардия с опит в активното дежурство. Трябва да предоставите DD214, включително естеството на вашата раздяла и характера на услугата.
Настоящи резервисти и членове на националната гвардия без активен дежурен опит. Трябва да подадете подписана декларация за служба от вашия командир или съответния служител.
Уволнени резерватори без активен дежурен опит. Трябва да предоставите копие от най-новото си изявление за пенсиониране и приемливи доказателства за честна служба, които могат да варират в зависимост от конкретния случай.
Уволнени членове на националната гвардия без активен дежурен опит. Трябва да предоставите отделни записи за услуги и отчети за разделяне за всяка услуга. Като алтернатива можете да предоставите счетоводен отчет за точки за пенсиониране заедно с приемливи доказателства за честно обслужване.
Оцелели съпрузи, получаващи обезщетения и обезщетение за обезщетение (DIC). Трябва да внесете DD214 на ветерана и да попълните VA формуляр 26-1817.
Оцелелият съпруг не получава ползи от DIC. Трябва да предоставите DD214, VA формуляр 21-534 на ветерана, свидетелството за смърт на ветерана или отчета за жертвите на жертвите на Министерството на отбраната (DD1300) и лиценза за брак в местния Ви офис за компенсации и пенсии.

Заключителна дума

Дори и малки промени в лихвения процент на вашата ипотека могат да имат негативно влияние върху цената на собственост на вашия дом. При ипотека от 200 000 долара с фиксиран 30-годишен срок, бръсненето на процента от 6% до 5% спестява повече от 45 000 долара за целия срок на заема. При по-големи ипотеки с по-високи лихви и по-стръмни намаления на лихвите потенциалните спестявания са далеч по-големи.

VA рационализираните кредити за рефинансиране са предназначени да опростят процеса на намаляване на разходите, свързани с живота на ипотечните кредити. Ако основната ви мотивация за рефинансиране на текущия ви заем за VA е намаляване на общата му цена (за разлика от заемането срещу собствения капитал в дома ви за финансиране на проекти за подобряване на дома), то използването на VA рационализиране на рефинансирането е безпроблемно. Бихте могли да спестите хиляди - и да се наслаждавате на дома си за години напред.

За отговори на останалите въпроси относно ипотеката вижте нашите други ръководства за недвижими имоти.

Квалифицирате ли се за заеми от VA? Планирате ли скоро да рефинансирате с IRRRL?