Как да спрете и избягвате възбрана на вашия дом

Собствениците на жилища могат да се окажат в тази ситуация по много различни причини. Някои губят работата си и вече не могат да слагат краища. За други здравната криза ги оставя с огромни медицински сметки, които изяждат наличните им средства. А някои просто правят грешката да купуват повече къща, отколкото могат да си позволят, така че дори и малка промяна във финансите им е достатъчна, за да постави плащанията извън обсега си.

Без значение защо се случва, възбраната е ужасно преживяване. Да загубиш дома си винаги е страшно и депресиращо, но когато го загубиш, защото не можа да изпълниш плащанията, можеш да почувстваш, че е твоя вина. Това натрупва чувство на срам и вина на всичкото отгоре на другия ви стрес. И за да влоши нещата, възбраната сериозно накърнява кредитния ви рейтинг, което ви затруднява много повече да купувате друго жилище в бъдеще.

Ако сте изправени пред този проблем, има смисъл да направите всичко възможно, за да го избегнете. Има няколко начина за притежателите на жилища, които не са свързани с пари, за да предотвратят възбрана - или поне да се предпазят от някои от най-лошите ефекти на възбрана.

Набиране на допълнителни пари

Ако не сте изоставали в ипотечните си плащания с повече от месец или два, все още имате шанс да се върнете на път. Ако успеете да съберете достатъчно допълнителни пари, можете да компенсирате пропуснатите плащания и да спасите дома си от възбрана.

Ето няколко начина за набиране на пари набързо.

Намалете разходите си

Започнете с изрязването на всички екстри в бюджета си, ако още не сте го направили. Отменете кабелната си телевизия, намалете мащаба си към по-евтин план за мобилни телефони, откажете членството си във фитнеса, спрете да пиете бутилирана вода и прекратете да се храните, дори ако е сутрин само за кафе.

Ако това не е достатъчно, за да се запълни празнината в бюджета ви, е време да преминете към по-екстремни стратегии. Потърсете начини да намалите сметките си за хранителни стоки, да намерите достъпни здравни грижи и евентуално дори да се откажете от колата си. Затягането на колана ви е много болезнено, но е по-добре, отколкото да загубите дома си.

Използвайте програми за помощ

Ако отговаряте на условията за държавна помощ - като Medicaid, SNAP (марки за храна) или помощ за отопление - вземете я. Допълнителните пари, които освобождава в бюджета ви, могат да ви позволят да сте в крак с ипотеката си. Finder Benefit в Benefits.gov може да ви помогне да намерите и кандидатствате за програми във вашата държава.

Продавам неща

Търсете в къщата си всичко ценно, което можете да продадете, за да съберете малко пари. Елементите с висока стойност включват бижута, електроника, колекционерска стойност, инструменти, музикални инструменти и дори някои мебели или втора кола, ако можете да се разбирате без тях. Можете да продадете своите вещи на eBay, да ги публикувате в Craigslist или да ги занесете в заложна къща.

Увеличете доходите си

Потърсете начини да спечелите някакъв допълнителен доход, за да сближите краищата. Вижте дали шефът ви е готов да ви даде допълнителни смени или извънредни часове на работа. Ако това не помогне, потърсете втора работа или странична концерт като шофиране за Uber. Наемането на резервна стая в дома ви, ако имате такава, е друг начин да вкарате допълнителни пари.

Докоснете Вашия пенсионен фонд

Ако имате пари, заделени в пенсионен фонд, помислете за предсрочно изтегляне. Ако имате Roth IRA, можете да изтеглите пари от него, без да се налага да плащате допълнителни данъци или неустойки. Това все пак ще ви изостане при пенсионните ви спестявания, но можете да се притеснявате да наваксате по-късно, след като финансовата ви криза премине.

Ако имате традиционен IRA или 401k, ще трябва да плащате данъци и неустойки при всяко предсрочно теглене, но цената може да си струва, за да спестите дома си.

Рефинансиране

Някои хора изпадат в затруднение заради ипотеките с регулируеми проценти, които имат ниско, управляемо плащане през първите няколко години, след което изведнъж скочат до ниво, което е недостъпно. Някои от най-лошите нарушители са само лихви, които стават много по-скъпи, когато трябва да започнете да плащате главница, както и лихва. Други хора имат ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент, но лихвеният процент е много висок - може би защото са имали лош кредит или може би защото процентът просто е бил висок по това време.

Ако сте в някоя от тези ситуации, рефинансирането на вашата ипотека може да бъде достатъчно, за да намалите месечното си плащане до ниво, с което можете да се справите. Това може да бъде опция, дори ако сте с главата надолу. Обикновено банките не искат да рефинансират ипотека, освен ако нямате справедлив размер на собствения капитал, но ако алтернативата е възбрана върху заема, банката може да направи повече пари, като ви даде рефинансиране, отколкото като премине процеса на възбрана.

Рефинансиране срещу възбрана

Ако можете, рефинансирането на жилищния заем обикновено е най-добрата алтернатива на възбраната. Той предлага няколко предимства:

• Най-малко въздействие върху кредита. Кандидатстването за нов заем винаги намалява кредитния ви резултат малко, но спадът е само временен. В сравнение с други опции - като кратка продажба, промяна на заем или акт за възбрана - рефинансирането трябва да нанесе най-малко вреди на кредитния ви рейтинг в дългосрочен план.
• По-изгоден заем. Рефинансирането на дома ви заменя недостъпен заем с достъпен. Ще имате месечни плащания, които се вписват по-удобно в бюджета ви, вместо да го разтягате до ограничението или извън него.
• Пазиш дома си. Най-важното е, че рефинансирането ви позволява да поддържате дома си. Ще трябва да минете през някои проблеми, за да попълните документите, но това е много по-малко проблеми от преместването в нов дом.

Начини за рефинансиране

Ако сте събрали много капитал в дома си, вашата банка трябва да се радва да рефинансира вашата ипотека за вас. Дори ако не можете да получите по-ниска лихва, би трябвало да можете да намалите месечните си плащания чрез удължаване на срока на заема.

Например, ако имате заем от 200 000 долара и вече сте изплатили 50 000 долара, можете да вземете нов 30-годишен заем за 150 000 долара. Ще ви отнеме повече време, за да изплатите къщата си по този начин, но това е по-добре, отколкото да изгубите дома си напълно.

Ако нямате много капитал, има вероятност пак да рефинансирате с помощта на някои специални програми. Те включват:

• HARP. Програмата за рефинансиране на жилища за жилища (HARP) помага на собствениците на жилища, чиито домове са загубили стойност, да рефинансират ипотеките си, дори ако сега са с главата надолу. Тази програма е достъпна само за ипотеки, които са създадени през май 2009 г. от спонсорираните от правителството програми Fannie Mae или Freddie Mac. Уебсайтът HARP може да ви каже дали отговаряте на изискванията и да ви помогне да кандидатствате. HARP трябва да изтече в края на 2018 г., така че ще трябва да действате бързо, за да използвате тази програма.
• FHA програми. Ако вашата ипотека е подкрепена от Федералния орган за жилищно настаняване (FHA), можете да се възползвате от някои специални FHA програми за рефинансиране. Простият рефинансиране на FHA е добра опция за постигане на най-ниската възможна лихва и поддържане на ниските разходи за вашия джоб, докато FHA Streamline Refinance ви помага да рефинансирате бързо и да избегнете документите.
• IRRRL. Собствениците на жилища с ипотека, финансирана от Министерството на ветераните, или VA, могат да се класират за заем за рефинансиране на лихвен процент за намаляване на лихвата (IRRRL). Понякога наричан VA Streamline или VA-to-VA заем, този заем ви помага да рефинансирате до по-ниска лихва. Всеки кредитор може да предостави този вид заем, но не се изисква кредитор, така че може да се наложи да пазарувате наоколо, за да намерите банка, която ще ви предостави този заем.

Ипотечна тренировка

Ако не можете да рефинансирате жилищния си заем, можете да опитате да накарате заемодателя си да се съгласи на „ипотечна тренировка“. Това звучи като план за упражнения за вашата къща, но всъщност е план, който ви помага да „изработите” начин да направите ипотеката си по-управляема. Има няколко вида ипотечни тренировки, включително модификации на заем, планове за изплащане и планове за погасяване.

Модификация на заема

С модификация на заема, вашият кредитор се съгласява да промени условията на вашата ипотека, за да направи плащанията по-достъпни. Например, заемодателят може да намали лихвения процент, да промени заема от регулируем към фиксиран или да удължи срока на заема. Едно предимство на модификациите на заема е, че кандидатстването за временно спира процеса на възбрана, като ви дава повече време за спасяване на дома ви.

За да отговаряте на условията за промяна на заем, трябва да покажете, че сте претърпели финансови затруднения и вече не можете да посрещнете текущите си плащания по заем. За да докажете това, трябва да предоставите документи като ведомости, данъчни декларации и банкови извлечения. Трябва също да преминете през пробен период, за да покажете, че можете да си позволите да извършвате новите, по-ниски плащания.

Има много различни програми за промяна на заема. Hardest Hit Fund (HHF), който предоставя модификации на жилищния заем и друга помощ за борба със собствениците на жилища, е наличен в 18 щата и Окръг Колумбия до края на 2020 г. Има специални програми за модифициране на заеми за заеми от VA и FHA, тъй като както и програми, управлявани от банки.

За да кандидатствате за промяна на заем, свържете се с отдела за намаляване на загубите на вашия кредитор (известен също като отдел за задържане на жилища). Трябва да можете да намерите информация за контакт за този отдел в месечното извлечение за ипотека или на уебсайта на кредитора. Уебсайтът Making Home Affordable (MHA) има повече информация за това, което ще трябва да приложите.

търпение

В някои случаи финансовата криза, която поставя плащането на ипотека извън вашия обсег, е само временна. Например, може би сте загубили работата си, но знаете, че ще започнете нова след няколко месеца. Или може би имате здравословни проблеми, които са ви оставили временно неработоспособни.

В ситуация като тази, споразумението за търпение може да ви помогне, докато не станете отново на крака. Съгласно тези планове ипотечният кредитор се съгласява да намали или дори да спре плащането на ипотека за определен период от време. Те също така обещават, че през този период няма да бъдат възбрани върху имота. В замяна вие се съгласявате да възобновите плащането на ипотеката си изцяло след изтичане на периода, както и да плащате допълнително, за да наваксате пропуснатите плащания.

Процесът за търсене на отпускане на заем започва по същия начин като получаването на модификация на заема: свържете се с вашия кредитор и ги помолете да ви помогнат да създадете план. Само не забравяйте, че търпимостта е само временно решение. Това няма да ви помогне да останете в дом, който не можете да си позволите.

План за погасяване

Може би сте изложени на риск от възбрана, защото сте пропуснали няколко плащания по ипотечни кредити по време на краткосрочна криза, но сега отново сте на крака и отново посрещате плащанията. В този случай план за погасяване ви предлага начин да се хванете и да избегнете възбрана.

В план за погасяване кредиторът ви събира всички плащания, които сте пропуснали, след което разделя общата сума на малки парченца, които се добавят към редовното ви ипотечно плащане за определен период. Например, ако изоставате с 3000 долара, можете да добавите допълнителни 500 долара към всяко ипотечно плащане през следващите шест месеца. Продължителността на периода на погасяване варира, но типичните са три до шест месеца.

Кратка разпродажба

Ако просто не можете да си позволите дома си, най-добрият вариант може да бъде да го продадете. Проблемът е, че ако цените на жилищата спаднат, сумата, която домът ви ще донесе на пазара, може да бъде по-малка от сумата, която дължите по ипотеката си, оставяйки ви все още в червено. В случай като този кратка продажба - продажба на дома ви за по-малко от сумата, която сте оставили на ипотеката - може да бъде решение. Ако вашият кредитор се съгласи с него, можете да продадете къщата си, да се отдалечите и да започнете отначало.

Да предположим, че понастоящем дължите 100 000 долара за ипотеката си. За да изплатите тази сума и да покриете разходите си за затваряне при продажбата, ще трябва да посочите къщата за 105 000 долара. Пазарът на жилища във вашия район обаче е толкова студен, че не получавате оферти на тази цена.

При кратка продажба можете да свалите исканата цена за къщата до 95 000 долара. С 5000 долара за разходи за закриване, това оставя само 90 000 долара за изплащане на старата ви ипотека. Кредиторът обаче се съгласява да приеме тази по-малка сума като пълно плащане за вашия заем, вместо да премине през скъпия, отнемащ време процес на възбрана в дома. Някои кредитори всъщност изискват от вас да изпробвате кратка продажба, преди да разгледат други алтернативи на възбрана, като промяна на заем.

Кратка продажба срещу възбрана

Късата продажба има няколко предимства пред възбрана, но има и някои недостатъци. Ето как се сравнява:

• По-малко чакайте да си купите нов дом. Ако къщата ви премине под възбрана, ще трябва да изчакате пет до седем години, преди банката отново да ви даде ипотека. Този период на изчакване може да бъде намален до три години, ако можете да покажете, че възбраната се дължи на независещи от вас обстоятелства. След кратка разпродажба обаче можете да се класирате отново за жилищен кредит след едва две години.
• Контрол на продажбата. С кратка продажба вие контролирате процеса на продажба на къщата си. Можете да решите колко да поискате и ще знаете кой е крайният купувач. При възбрана банката просто изземва дома ви и нямате начин да знаете какво ще се случи с него.
• По-малко социална стигма. За много собственици на къси късата продажба е много по-малко смущаваща от възбрана. За съседите тя изглежда като всяка друга домашна продажба; само банката знае, че получавате по-малко за имота, отколкото дължите.
• Продължаващи плащания. Докато късите продават къщата си, все още сте на куката, за да продължите да извършвате ипотечни плащания до приключване на продажбата. Ако къщата ви е възбрана, за разлика от тях можете да спрете да плащате и да продължите да живеете в къщата, докато банката не ви изгони..
• Същият ефект върху кредитния рейтинг. Кратка продажба и възбрана увреждат кредитния ви рейтинг с приблизително една и съща сума. И двата варианта могат да доведат до намаляване на кредитния ви резултат от 105 до 160 точки. И двамата оставят отрицателен знак, който ще се задържи във вашия кредитен отчет до седем години, но резултатът ви може да започне да се възстановява след първите две години или повече.

Как да направите кратка разпродажба

За да получите одобрение за кратка продажба, свържете се с отдела за смекчаване на загубите на вашата банка, точно както бихте направили модификация на жилищен кредит. Ще трябва да попълните заявление и да го архивирате с много документи, показващи всички подробности за вашите финанси. Банката ще използва тази информация, за да разбере дали предприемането на късата продажба наистина е единствената й алтернатива на възбрана.

Повечето банки също изискват да имате предложение от купувач, преди да приемат кратка продажба. Затова трябва да изброите къщата на по-ниската цена, да получите офертата, да я занесете в банката, след което да изчакате да чуете дали кратката продажба е одобрена, преди да решите дали да приемете офертата. Всичко това напред и назад между продавача, купувача и заемодателя прави късите продажби много сложен процес, който може да отнеме до цяла година.

Важно е да се уверите, че ако заемодателят одобри продажбата, той също се съгласява да не ви съди за допълнителната сума, която все още не сте платили по ипотеката. Понякога заемодателят се съгласява да освободи правото си на собственост или законно притежание върху имота, за да можете да го продадете, но не е съгласен да приемете постъпленията като пълно плащане на вашия заем. Вместо това, той може да поиска „преценка за недостиг“ срещу вас, за да събере допълнителните пари чрез средства, като вашите заплати.

В няколко щата - Аризона, Калифорния, Невада и Орегон - решенията за недостиг след кратка продажба са незаконни. Освен ако не живеете в някоя от тези четири държави, трябва да получите писмено споразумение от заемодателя си, в което да заявите, че няма да го търсят. В противен случай бихте могли да продадете къщата си за по-малко, отколкото си струва и все пак да сте в дупката.

Дело в името на възбрана

Ако всичко останало се провали, има още едно последно нещо, което можете да направите, за да избегнете дългия, болезнен процес на възбрана. Нарича се акт вместо възбрана и е сделка, при която по принцип предавате дома си на ипотечния си кредитор. В замяна заемодателят се съгласява да ви освободи от дълга си, дори ако това е повече от това, което сега струва жилището.

Дело в Lieu срещу възбрана

В действителност, един акт на практика, все още е възбрана, но това е по-бързо и лесно. Веднага щом предадете къщата си, вашият дълг се анулира незабавно. Освен това избягвате много публичния смут от преминаването на процедура за възбрана.

Вместо това дело вероятно ще навреди на кредитния ви резултат точно толкова, колкото и нормална възбрана. Въпреки това няма да ви се налага да чакате толкова дълго, преди да можете да купите къща отново. Изборът вместо това може да намали времето за изчакване от минимум пет години на четири - или дори две, ако можете да покажете смекчаващи обстоятелства.

Как да получите акт за сметка на възбрана

Процесът, който се намира вместо това, започва с връзка с отдела за смекчаване на загубите на вашата банка. Ще трябва да попълните същия вид документи, както бихте направили за промяна на заем или за кратка продажба, показвайки, че сте претърпели финансови затруднения и вече не можете да изпълнявате плащанията си.

Точно като вас, вашата банка най-вероятно изглежда като акт в краен случай. Това е по-малко скъпо и отнема време за това от възбрана, но не е толкова добро, колкото рефинансиране или дори кратка продажба. Някои банки ще изискват от вас да опитате да продадете имота, преди да приемат акт вместо него и те ще поискат документи за доказване, че сте го пуснали на пазара.

Ако вашата банка се съгласи на акт вместо вас, ще трябва да подпишете два документа. Първата ръка над дома ви на заемодателя, а втората, наречена estoppel affidavit, обяснява дали банката приема акта като пълно плащане за вашия ипотечен дълг. В повечето случаи банката ще ви освободи от вашия дълг след акт вместо това, но в редки случаи може да си запази правото да поиска решение за недостатък срещу вас. За да избегнете този проблем, уверете се, че преди да подпишете документацията, че в него конкретно се посочва, че вашият акт вместо това ще уреди вашия дълг.

Какво не работи: измами с възбрана

Може би се чудите защо в тази статия не е спомената нито една от услугите за помощ „възбрана“, които се рекламират чрез местни документи, флаери и онлайн реклами. Тези услуги твърдят, че в замяна на такса те могат да спасят дома ви от възбрана. Те могат да предложат на:

• Преговаряйте със заемодателя си за рефинансиране на вашия заем
• Вземете заема си, така че да платите ипотеката им към тях, а не към банката
• Извършете съдебномедицински одит, за да видите дали вашият кредитор нарушава някакви закони
• Помогнете ви да намерите програми за помощ за собственици на проблеми в дома
• Помогнете ви да подадете фалит

За съжаление, тези така наречени услуги са наистина финансови измами, които плячкат на уязвими хора, които отчаяно искат да спасят домовете си. В най-добрия случай те просто ще ви свържат с истински програми, като HARP, които бихте могли да използвате безплатно. В най-лошия случай те ще откраднат ипотечните плащания, които би трябвало да отидат в банката, и ще ви копаят още по-дълбоко в дълг.

По принцип можете спокойно да приемете всяка програма, която предлага да ви помогне да избегнете възбрана срещу заплащане - за разлика от реалните програми от правителството, които са безплатни - е измама..

Заключителна дума

Понякога няма начин да спасите дома си от възбрана или някоя от алтернативите му като кратка продажба. Добрата новина е, че е възможно да възстановите кредита си след това, за да можете някой ден отново да притежавате дом. Съсредоточете се върху плащането на всичките си сметки незабавно и изплащането на всички други дългове, които имате, като салда по кредитни карти. След около две години трябва да видите, че кредитният ви рейтинг започва да се възстановява.

Когато най-накрая сте готови отново да купите къща, научете се на грешката си, за да не се окажете с друга ипотека, която не можете да си позволите. Преди да наддадете на къща, направете математиката и се уверете, че месечното плащане не изяжда повече от 28% от доходите ви. Колкото по-ниско можете да получите плащането, толкова по-добри са шансовете ви да успеете да запазите къщата, ако сте изправени пред друг финансов неуспех.

Какъв съвет бихте дали на някой, изправен пред възможността за възбрана?