Как да се изчисли съотношението дълг / доход за ипотека или заем

Въпреки че не се нуждаете от енциклопедични познания за всички компоненти на добрия кредитен рейтинг или съображенията, свързани с решенията за подписване на заеми, не боли да знаете какво харесва кредиторите - и какво ги изключва.

Освен самия вашият кредитен рейтинг, един от показателите, достоен за по-нататъшно разследване, е съотношението ви дълг / доход.

Трудно е да се надценява централната роля на дълга към приходите към процеса на подписване. Ако съотношението ви е твърде високо, ще ви бъде много трудно да осигурите лични заеми и други видове кредити на разумни цени. Това може да има сериозни последици за вашия начин на живот и лично финансово здраве, някои от които ще обсъдим по-подробно по-долу.

Ето какво трябва да знаете за съотношението дълг / доход: как се изчислява, защо има значение, ограниченията му като показател за финансовото здраве и какво можете да направите, за да подобрите личното или домакинското си съотношение.

Каква е съотношението дълг / доход?

Това е доста проста концепция.

Съотношението на дълга към дохода ви сравнява това, което дължите срещу какво печелите. В математически план това е коефициентът на месечните ви задължения, разделен на месечния ви брутен доход: R = д/аз, където D е вашият общ дълг, аз е вашият общ доход, а R е съотношението ви дълг / доход.

Как да изчислите съотношението си дълг / доход

Можете да изчислите съотношението на дълга към приходите в четири лесни стъпки:

Добавете вашите дългове. Първо, добавете всичките си дългове. Задълженията, които обикновено се използват за изчисляване на съотношението на дълга към приходите, включват ипотека (включително укрити данъци и застраховки) или плащания под наем, автомобилни плащания, плащания за студентски заем, лични (и други) плащания по заем, плащания по заеми по всички заеми, които сте съвместно подписан (важна договорена покупка за родители с обременени с дълг възрастни деца), издръжка, издръжка на деца, плащания по кредити за домашен капитал и минимални плащания с кредитна карта (дори да таксувате повече). Това не е пълен списък с дългове, които могат да се отразят в съотношението ви към дълга към приходите. Ако не сте сигурни какво търси вашият кредитор, попитайте директно вашия кредитен служител.
Изключете разходите, които не са разгледани дългове. Числителят на съотношението дълг към доход включва само разходи, считани за дългове. Това не е общо отчитане на месечните Ви задължения. Нефактурираните разходи обикновено включват комунални плащания (като вода и електричество), повечето видове застраховки (включително автомобилна и здравна застраховка), транспортни разходи (с изключение на кредити за автомобили), сметки за мобилни телефони и други телекомуникационни разходи, хранителни стоки и храна, повечето данъци (с изключение на декларираните данъци върху собствеността) и дискреционни разходи (като развлечения).
Добавете брутния си доход. Добавете всички източници на доходи преди данъци. Ако имате работа на W-2 на пълен работен ден, това е толкова лесно, колкото да прегледате най-новата си заплата. Ако имате няколко работни места на непълно работно време, работите като независим изпълнител на множество клиенти или притежавате малък бизнес, вероятно е най-лесно да се обърнете към данъчната декларация за предходната година (ако приемете, че доходите ви не са се променили значително) или ръчно да добавите разписки, използвайки най-новите ви извлечения от банкова сметка.
Разделете стъпка 1 от стъпка 3. Разделете общите си месечни дългове, както са дефинирани в стъпка 1, на брутния си доход, както е определен в стъпка 3. Това е вашето текущо съотношение дълг / доход!

Ето един прост пример. Кажи си общ общ месечен дълг, с изключение на дълговите разходи, е $ 1500. Вашият месечен брутен доход, преди данъци и битови разходи, е $ 4500. Вашият съотношение дълг / доход е $ 1500 / $ 4500, или 33,3%.

Защо е важен коефициентът на вашия дълг / доход

Дългът върху дохода е сред най-важните фактори, които кредиторите използват за оценка на кандидатите за кредит.

За кредиторите съотношението ви към дълга към приходите е надежден показател за способността ви да изплащате своевременно нов заем. Статистически, колкото по-голям е вашият съществуващ дълг натоварване спрямо текущия ви доход, толкова по-вероятно е да изостанете при обслужването на дълга.

Ипотечните кредитори са особено наясно в съотношението на дълга към приходите на кандидатите. Ипотечните застрахователи и обслужващите компании, които купуват повечето ипотеки след издаването им, имат малък стимул да издават рискови заеми на кандидатите, които биха могли да се борят да изпълнят съществуващите си задължения.

Кредиторите, които издават ипотечни заеми с по-висок риск - известни като ипотечни кредити с предишни кредити - компенсират добавения риск чрез изискване на по-големи авансови плащания и определяне на по-високи лихви. Ипотечните кредити под допълнителен размер често изискват авансови плащания далеч на север от 20% и начисляват лихва над 8% ГПР, в сравнение с 3% до 5% за основните ипотеки.

Какво е добро съотношение дълг / доход за заемодателите?

Всеки заемодател е различен, но 36% е общоприетото съкращаване на дълга към доходите за първични ипотечни заеми. Това е максималното съотношение дълг / доход, разрешено съгласно правилата на Fannie Mae за ръчно подписани заеми.

Fannie Mae прави изключения от правилото от 36%. Според матрицата за допустимост на Fannie Mae, Fannie Mae позволява съотношенията на дълга към дохода до 45% по заеми, отпуснати на кредитополучатели с по-високи кредитни оценки и парични резерви.

Заемите, отпуснати на кредитополучателите, чиито съотношения между дълга и приходите надхвърлят 43%, може да не разполагат с важни защити на кредитополучателите, като например лимити за предходни такси и само периодични периоди. Вижте литературата на Бюрото за финансова защита на потребителите за квалифицирани ипотеки за повече подробности относно това какво е и не е разрешено.

По-малките кредитори са освободени от правила, уреждащи квалифицираните ипотечни кредити, поради което могат да издават благоприятни ипотечни заеми на кредитополучателите със съотношение дълг / доход над 43%. Малките кредитори се определят като кредитори с активи под 2 милиарда долара и 500 или по-малко ипотеки, издадени през предходната година. Имайте предвид, че кредиторите имат окончателна свобода на вземане на решения за подписване - и че, колкото и да е снизходителен кредиторът ви, вероятно ще се сблъскате с по-високи лихвени проценти и изисквания за авансово плащане, ако съотношението ви дълг / доход надвишава 36%.

Добрият показател за финансовото здраве ли е съотношението дълг / доход?

Вероятно досега е ясно, че съотношението дълг / доход не е прокси за паричния поток на домакинствата. Като изключите широки категории разходи, като комунални услуги, застраховки и храна, дългът към доходите е в най-добрия случай непълна картина на цялостното ви финансово здраве. Въпреки че е по-лесно да похарчите повече, отколкото печелите с портфейл, пълен с кредитни карти или с огромно портфолио от лични заеми, прекомерният ливъридж не е единственият фактор, който може да компрометира вашата финансова издръжливост.

Дългът върху доходите е добър показател за вашата лична кредитоспособност, дори само поради степента, в която кредиторите разчитат на нея при вземане на решения за подписване. Но съотношението на дълга към доходите „out of the box“, дефинирано в четирите стъпки по-горе, не е достатъчно, за да създаде цялостна картина на вашето финансово благополучие.

За да постигнете това, трябва да предефинирате „дълга“.

Как да изчислим персонализирана съотношение дълг / доход

Вашето персонализирано съотношение дълг / доход трябва да отчита периодичните, неизбежни лични или семейни разходи, които не са включени в дефиницията на стъпка 2 на „дългове“. Такива разходи могат да включват:

Здравна осигуровка
Авто застраховка
Домашна застраховка, ако не е в пакет с дескроу
Разходи за отглеждане на деца, ако имате малки деца в домакинство с един родител или с две деца
Данъци върху дохода, ако не са изцяло удържани от вашата заплата
Комунални и комуникационни разходи
Бакалия

Очевидно е, че колкото повече разходи включвате, толкова по-близо ще стигнете до просто преразглеждане на бюджета на вашето домакинство. (Ако вече нямате бюджет за домакинство, прочетете как да направите личен бюджет за първи път.)

Можете да избегнете това, като се концентрирате върху най-големите задължения: в повечето случаи здравно осигуряване и грижа за деца. Преди да изчислите персонализираното си съотношение дълг / доход, извадете разходите за здравно осигуряване и разходите за грижа за деца (ако е приложимо) от брутния си доход.

Ако отговаряте на условията за данъчни кредити или удръжки, свързани с който и да е разход, добавете тези обратно. В зависимост от доходите си, можете да се класирате за данъчен кредит, равен на 20% до 35% от квалифицираното детско заведение или други разходи за надзор на деца и лица на издръжка под възраст. 13, ограничени до $ 3000 разходи за едно дете и 6000 $ разходи за две или повече деца. Пълният кредит е достъпен само за родители с по-ниски доходи. Ако печелите повече от 43 000 долара годишно, кредитът ви е ограничен до 20%. (Този праг подлежи на промяна на всяка данъчна година, така че вижте най-новите си данъчни декларации и текущите публикации на IRS, преди да направите каквито и да било предположения за вашата допустимост.)

Изчисляване на съотношението на дълга към приходите: пример

Нека разгледаме пример. Кажете своя дял от вашия планът за здравно осигуряване ви струва 2500 долара годишно, разходите ви за отглеждане на деца общо 11 000 долара годишно за две деца, и твоят брутният годишен доход е 70 000 долара. Ако приемем, че вашите деца отговарят на условията за данъчен кредит за деца и зависими грижи, ще можете да поискате $ 2200.

За да намерите вашата „истинска“ основа за доходи за персонализирано изчисляване на дълга към дохода, ще извадите $ 13 500 от $ 70 000, след това добавете обратно $ 2200: 58 700 долара годишен доход, или приблизително $ 4,892 на месец.

След това можете да използвате основата на доходите си, за да определите максималния си препоръчителен дълг, въз основа на праговете на дълга към кредиторите. Ако кандидатствате за ипотека и искате да сте сигурни, че се класирате за най-добрите възможни цени и условия за кредитния си профил, снимайте за не повече от 36% дълг към доход. На база месечен доход от $ 4892, без да отчитате допълнителни разходи, можете да си позволите да харчите не повече от 1,761 долара на месец за обслужване на дълга.

Съвети за подобряване на съотношението дълг / доход

Намаляването на съотношението на дълга към дохода може да ви се струва самообоснователно, но изплащането на дълг често се казва по-лесно от това. Следвайте тези съвети, за да окажете значимо и навременно влияние върху съотношението на дълга към приходите преди кандидатствате за ипотека или друг голям заем:

Акцизи по един дискреционен разход от бюджета си всеки месец. Това може да е сутрешно лате, пакет за кабелен телефон-интернет, който едва използвате, абонамент за доставка на храна, който нямате време да готвите. Идентифицирайте една такава финансова слабост на месец, съставете план за живот без нея и го съкратете от бюджета си.
Ускорете плащанията по дълга на вноски. Разсрочените заеми включват заеми за автомобили, ипотечни кредити, лични заеми и други заеми с фиксирани месечни плащания. (За разлика от това, кредитните карти и линията на собствения капитал на кредитните грижи са известни като „револвиращи“ дългове, тъй като можете да теглите свободно върху тях и неизплатеното салдо може да се повиши или спадне съответно.) Ако високите месечни плащания на вноски заеми се вписват във вашия повишен съотношение дълг / доход, опитайте да добавите малко към всяко плащане, за да намалите броя на месеците, необходими за изплащане на салдото. За кредитополучателите, загрижени предимно за намаляване на дълга към дохода в краткосрочен и средносрочен план, тази стратегия работи най-добре с заеми, приближаващи се към изплащане: да речем, заем за автомобил с оставащи 24 месечни плащания. Не е толкова ефективно за наскоро издадените дългосрочни заеми: да речем, 30-годишна ипотека с оставащи 280 месеца. Плащане повече към принципите на дългосрочните заеми всеки месец мога намаляване на общите лихвени разходи по кредита. Това е добре за дългосрочното ви финансово здраве, но не е пряко свързано с краткосрочната ви ситуация с дълга към дохода.
Изплащайте кредитни карти изцяло на всеки месец. Освен ако не се възползвате от ограничена промоция с 0% APR за ограничен период от време за финансиране на голяма покупка или изплащане на дълг по кредитна карта с по-висока лихва чрез прехвърляне на баланс, не извършвайте баланси по кредитни карти от месец на месец. По този начин се повишава минималното Ви месечно плащане - а заедно с това и съотношението Ви към дълга към приходите.
Възползвайте се от предложенията за трансфер на баланс. Ако вашият кредит е в добра форма, можете да се класирате за кредитни карти с ниска APR, като Chase Slate или Citi Simplicity. Тези карти често се предлагат с дълги оферти за трансфер на баланс от 0% APR, които по същество замразяват натрупването на лихва върху прехвърлени дългове на кредитни карти с висока лихва, намалявайки разходите за изплащането им. Възползвайте се от тях!
Вземете няколко часа свободна работа всяка седмица. Увеличаването на доходите често е по-лесно от намаляването на дълга. Ако имате търговски умения или таланти, които се превеждат добре на пазара за договаряне на свободна практика или на консултантския пазар, окачете цифрова шинга. Потърсете работа на реномирани уебсайтове на свободна практика.
Отложете големи покупки. Планирате голям проект за подобряване на дома? Pining за нова кола? Помислете да отложите тези покупки, докато съществуващите дългове са под контрол. Ако трябва да финансирате някоя част от тези покупки, ще увеличите съотношението си дълг / доход, отменяйки част или цялата упорита работа, която сте вложили.
Избягвайте да кандидатствате за нови заеми или кредитни карти. Офертите за „предварително одобрени“ кредитни карти сте съблазнителни, но те не са добри за съотношението ви към дълга към приходите. Избягвайте да вземате нови дългове, особено заеми с висока лихва и кредитни линии, докато съотношението ви дълг / доход е под контрол. Избягвайте хищнически заеми, като заеми преди изплащане.

Заключителна дума

Съотношението дълг към доход е лесно да се разбере абстрактно. Там, където гумата се удря в пътя, не винаги нещата са толкова ясни.

Ако отнемете едно заключение от тази публикация, надявам се, че съотношението ви към дълга към дохода не е арбитърът на най-крайния край на вашето финансово здраве. Да, това е критично съображение за подписване на заеми за кредиторите и високото съотношение на дълга към дохода вероятно ще увеличи разходите ви по заеми или напълно ще ви изключи от спора. Но просто не е възможно да получите пълна, премерена картина на вашето финансово състояние само от този номер.

Изчислихте ли съотношението на дълга към приходите напоследък? В добра форма ли е или предстои още работа?