Заем за начален капитал срещу кредитна линия (HELOC) - кой е подходящ за вас?
Много собственици на жилища намират справедливост както за удоволствие, така и за влудяване. Те притежават ценен актив с десетки или дори стотици хиляди долари неизползван собствен капитал, но достъпът до този собствен капитал не е нито лесен, нито евтин.
Първото правило на собствения капитал е да запомните, че то съществува само на хартия. Той не става реален във всеки функционален смисъл, докато не продадете дома си, което може да не планирате да правите с години.
Най-близките, които можете да стигнете до реализацията, преди да продадете, са заеми срещу нея. Имате няколко варианта да изтеглите собствен капитал от дома си, като най-честите две са заеми за дялов капитал (втора ипотека) и кредитни линии на собствения капитал (HELOC).
Както всеки друг дълг, всеки от тях идва със собствени рискове и предимства. Ето какво трябва да знаете за заемите за собствен капитал и HELOCs, преди да подпишете на пунктираната линия за допълнителен дълг.
Кредити за собствен капитал
Заемът за собствен капитал е нова ипотека срещу жилище, което вече притежавате, използвано за използване на съществуващия собствен капитал. С други думи, това е ипотека, която не е закупена. LendingTree е чудесно място да започнете, когато търсите заем за собствен капитал.
Обикновено това означава втора ипотека - въпреки че, технически погледнато, ако притежавате дома си безплатно и ясно, бихте могли да вземете заем за собствения капитал като първа ипотека. Рефинансиращата ипотека, дори рефинансирането на парични средства, не попада в дефиницията на заем за собствен капитал.
Освен техническите разлики, понятията „втора ипотека“ и „заем за дялово участие“ често се използват синонимно.
Предимства на заемите за собствен капитал
Най-добрият начин да разберете плюсовете и минусите на заемите от собствен капитал е да ги сравните с други видове дългове.
Кажете, че притежавате дом със собствен капитал от 100 000 долара и искате да получите достъп до него. Вашият ипотечен кредитор продължава да ви изпраща пощенски съобщения, които ви призовават да рефинансирате, за да изтеглите пари, и вие се изкушавате.
Но често е по-добре да извадите втора ипотека, отколкото да рефинансирате първата си ипотека. Първо, всички точки, начислени от заемодателя при втора ипотека, ще бъдат на по-малка сума на заема. „Точка“ е такса за заеми, начислена при сетълмент, равна на 1% от общата сума на кредита. По този начин, точка на ипотека от 50 000 щатски долара е само 500 долара, докато точката при пълна ипотека от 350 000 долара е 3500 долара. Можете да видите каква е важността на размера, когато става въпрос за жилищни заеми.
Такси настрана, има една по-фина причина, поради която кредиторите предпочитат да рефинансират първата си ипотека - и защо трябва да внимавате. Нарича се амортизация и краткото обяснение се случва така: В началото на срока на заема почти всичките ви месечни плащания по ипотека отиват към лихвата по кредитите и почти никой не отива за изплащане на основния си баланс. С течение на времето това започва да се измества и постепенно по-голяма част от месечното ви плащане преминава към изплащане на баланса ви, а не върху лихвите. През последните няколко години на вашата ипотека по-голямата част от месечното ви плащане отива към главницата.
Така че колкото по-нататък сте в срока на заема си, толкова по-малка печалба носи заемодателят. Те искат да рестартират амортизационния график, така че да могат да изискват повече от вашите плащания като лихва - поради което трябва да се предпазите от рефинансиране, освен ако текущият ви лихвен процент не е драстично по-висок от предлаганата от вас ставка на рефинансиране. И като се има предвид колко дълго са ниските лихви, малко американци в момента са обвързани с ипотеки с висока лихва.
Говорейки за лихвите, можете да заключите фиксирана лихва с втора ипотека, което е страхотно. Същото не може да се каже за HELOCs (повече за тях скоро).
Недостатъци на заемите за собствен капитал
Тъй като ипотечните кредитори правят повече пари чрез рефинансиране, те се опитват да ви стимулират да рефинансирате, а не да взимат втора ипотека. Те също така са по-добре защитени от неизпълнения, когато имат първо положение, а не второ.
Първият начин, по който ви изкушават да рефинансирате, е като предлагате значително по-ниски лихви, така че бъдете готови да платите повече лихва за втора ипотека, а не за първа.
Кредиторите също могат да начисляват повече такси и точки за втора ипотека. Следвайте тези съвети, за да си осигурите ипотека с ниска лихва при пазаруване и преговори с кредитори.
И въпреки че размерът на заема е сравнително малък за заем от собствен капитал, все пак трябва да плащате всички същите плоски такси при сетълмент. Тези такси включват доклади за право на собственост и други такси, такси за агент за сетълмент, такси за боклуци, такси за оценка и такси за запис. Независимо дали заемате 30 000 или 300 000 долара, тези такси обикновено остават същите.
Всъщност всички тези такси за сетълмент често означават, че е по-добре да вземете личен заем или паричен аванс на кредитната си карта, въпреки че лихвеният процент вероятно е по-висок. Сравнете общите разходи за заем за собствен капитал, включете всички разходи за затваряне и лихви по целия заем, с алтернативите, преди да вземете решение (повече за алтернативите по-късно).
И накрая, заемите за собствени капитали са твърди в сравнение с въртящи се кредитни линии като HELOC. Те са класически заеми без гъвкавост; получавате еднократно авансово плащане в брой, а след това извършвате месечни плащания за следващите 15 до 30 години - края.
Обща употреба на заеми за собствен капитал
Едно от най-често срещаните приложения на вторите ипотеки са проекти за обновяване. Мечтаете да инсталирате басейн, слънчева стая или турска баня от 15-ти век, но не можете да си позволите да плащате в брой. Така че вие заемате парите срещу собствения си капитал, като смятате, че подобренията ще увеличат стойността на вашия дом.
Това е опасно предположение, тъй като не всички обновявания подобряват домашните стойности и повечето не плащат за себе си под формата на собствен капитал. Може да ви е по-добре да направите подобрения в дома, които намаляват разходите ви за собственост; поне ще спестявате пари месечно.
Друга често срещана употреба на заеми за собствен капитал е консолидирането на дълга. Собственик на жилища с 10 различни заема, вариращи от студентски заеми до кредити за автомобили до дълг на кредитна карта, може да реши, че предпочитат да имат един голям заем, отколкото 10 малки. Отново това може или не може да има финансов смисъл; прочетете плюсовете и минусите на консолидирането на дълга, преди да продължите.
Списъкът с разходи, които хората използват втора ипотека, за да плати, е безкраен: обучение на възрастни деца в колеж, медицински разходи, стартиране на бизнес - вие го наречете. Ако е скъпо, собствениците на жилища са се обърнали към втора ипотека, за да я платят.
Кредитни линии за начален капитал (HELOC)
HELOC е въртяща се кредитна линия, подобна на кредитна карта, която е обезпечена срещу вашия дом. С други думи, заемодателят поставя залог срещу вашия дом, точно както прави ипотечният кредитор, така че ако по подразбиране те изключват. Докато кредитните карти начисляват авансови такси в брой и поставят по-ниски лимити за авансовите плащания в сравнение с покупките на дребно, HELOC са създадени специално за теглене на пари в брой.
HELOCs обикновено имат две фази: фаза на изтегляне и фаза на изплащане. В началната фаза на теглене, която продължава пет до 10 години, можете или да изтеглите пари, или да ги изплатите. След като фазата на теглене приключи, балансът ви се блокира и вие влизате във фазата на погасяване. В този момент HELOC ефективно се превръща във втора ипотека и вие правите редовни плащания в рамките на 10 до 20 години.
Професионален съвет: Figure.com предлага кредитна линия за собствен капитал с лихвени проценти, започващи от 4,99%. Можете да получите одобрение за пет минути и да имате финансиране само за пет дни.
Предимства на HELOC
Най-очевидната полза от HELOCs е тяхната гъвкавост. Можете да вземете пари назаем, колкото ви трябват, да ги изплатите и след това да заемате повече.
И както при вторите ипотечни кредити, вие получавате достъп до собствения си капитал, без да рефинансирате и рестартирате амортизацията си от нулата..
Лихвените проценти на HELOC често са подобни на вторите ипотечни кредити. Това ги прави по-високи от първите ипотеки, но по-ниски от повечето кредитни карти или лични заеми, тъй като кредитната линия е обезпечена със залог срещу дома ви.
Недостатъци на HELOC
За разлика от вторите ипотечни кредити, HELOC не предлагат фиксирани лихви. Тъй като те са въртяща се кредитна линия, можете да очаквате лихвата да бъде обвързана с колебанието на основния лихвен процент. Това означава, че не можете да заключите заем при сегашните ниски лихви. Днес достъпната кредитна линия може да се превърне в смазващ дълг с висока лихва утре.
Друга разлика от втората ипотека е, че HELOCs могат да замразят кредита ви, ако домът ви намалее. Можете да разчитате само на HELOC до степента, в която вашият капитал не намалява.
Един риск, който малцина собственици на жилища осъзнават, е ограничението за отдаване под наем, което повечето кредитори на HELOC налагат. С ипотека можете да се преместите от дома си и да го запазите като наем, ако сте живели там поне една година. Но много кредитори на HELOC се обаждат по вашата кредитна линия, ако се изнесете извън дома.
За всички тези различия, HELOCs споделят няколко неуловими прилики със заемите за дялово участие. Първият е затварянето на разходите; очаквайте да плащате сравнително високи такси и такси в таблицата за сетълмент, от такси за собственост до такси за оценител до такси за заеми.
Тогава съществува риск от неустойки за предплащане. Въпреки че това е риск и при втори ипотеки, те представляват по-голям проблем при HELOC. Санкцията за предварително плащане е такса, която се начислява от заемодателя, ако изплатите дълга изцяло преди определена дата - което може да победи цялата цел на гъвкава кредитна линия, която да теглите или изплатите, както сметнете за добре. Не всички HELOC включват неустойка за предплащане, така че проверете два пъти преди заемане.
Обърнете специално внимание на „няма разходи за затваряне“ на HELOC. Домашните кредитори не са точно благотворителни благотворителни организации, така че ако видите рекламиран HELOC „без разходи за затваряне“, копайте по-дълбоко, за да откриете къде точно се крият скритите такси - като наказания за предплащане.
И накрая, имайте предвид, че след като HELOC се прехвърли към фазата на погасяване, той преминава по амортизационен план точно като традиционна ипотека. Както беше посочено по-горе, това означава, че по-голямата част от месечното ви плащане отива за лихви за по-голямата част от заема.
Обща употреба за HELOC
Подобно на заемите за дялов капитал, собствениците на жилища използват HELOC, за да плащат разходи за големи билети, като реновиране на жилища, обучение в колеж, консолидация на дълга и медицински сметки.
Но добавената гъвкавост на HELOCs позволява и някои по-креативни приложения. Например, като инвеститор в недвижими имоти, видях колеги инвеститори да използват HELOC творчески, за да финансират своите авансови плащания или разходи за обновяване на нови имоти под наем или обръщащи се къщи. След приключване на ремонта те или продават къщата (в случай на обръщане), или я рефинансират с дългосрочна фиксирана ипотека (в случай на наеми) и изплащат изцяло своя HELOC.
Като алтернатива, някои собственици на жилища поддържат HELOC, като допълнителен слой защита срещу спешни ситуации. Вместо да държат многомесечни разходи в касов фонд за спешни случаи, те държат част от парите в брой, знаейки, че могат да теглят на своя HELOC, ако спешна помощ. Това ги освобождава да инвестират повече от парите си, като се възползват от смеси и предпазват от инфлация.
Алтернативи на втори ипотеки и HELOC
И двете вторични ипотечни кредити и HELOC са с тревожно високи разходи за затваряне. Говорим за четири фигури. И ако по подразбиране загубите дома си.
За всичките им приложения кредитите за дялов капитал и HELOC не са единствените ви възможности. Обмислете тези алтернативи, преди да подпишете втори дълг срещу дома си.
1. Лични заеми
Струва си да повторим: Затварящите разходи за заеми от собствен капитал и HELOC са скъпи. Пригответе се да издухате от 3000 до 10 000 долара или повече.
Във всеки контекст челюстта ви ще падне при загуба на този вид пари. И все пак собствениците на жилища намаляват тези разходи по две причини: те се отпускат в заема и изглеждат по-малки в сравнение с високия брой стойности на жилището и ипотечните кредити.
Да, личните заеми обикновено идват с по-високи лихви от вторите ипотечни кредити. Но те също идват с драстично по-ниски такси, тъй като кредиторът не трябва да управлява историята на заглавието, да поръча оценка или да проведе официално споразумение.
Сравнете общите разходи за затваряне и лихвата за остатъчен заем, преди да се ангажирате с втора ипотека върху личен заем. Може да се изненадате, че личните заеми са по-евтини въпреки номинално по-високата лихва.
Професионален съвет: Ако търсите личен заем, започнете своето търсене Credible.com. Ще получите тарифи от множество кредитори само за две минути.
2. Кредитни карти
Точно както личните заеми предлагат необезпечена алтернатива на заемите за собствен капитал, така и кредитните карти предлагат необезпечена алтернатива на HELOC.
Същата логика важи: Въпреки че лихвите са по-високи за кредитните карти, те не идват с големи разходи за затваряне. Много карти също не предлагат никакви първоначални или годишни такси по този въпрос.
И макар да ви харесва идеята да изтеглите пари от HELOC, все пак можете да вземете пари назаем от кредитна карта. Типичните авансови такси в брой падат в диапазона от 3% до 4%, което все още е далеч по-ниско от това, което бихте платили при общите разходи за затваряне на HELOC.
Използвайте тези кредитни карти с ниска APR, които могат да начисляват само незначително по-високи лихви от HELOC без нито една от стръмните такси за сетълмент.
3. Рефинансиране
Да, трябва да вземете предвид схемите на амортизация и измамни кредитори, усукващи ръката ви за рефинансиране. Но рефинансирането все още е вариант като алтернатива на заемите за собствен капитал и HELOC.
Ако в момента имате ипотека с висока лихва, която не е твърде далеч в амортизацията си, може да откриете, че има смисъл да рефинансирате заем с по-ниска лихва. Например, ако сте закупили жилището си, когато сте имали лош кредит и оттогава сте повишили кредитната си оценка със 100 точки, може да намерите далеч по-евтини опции за заем, налични днес.
4. Обратни ипотеки
За пенсионираните собственици на жилища над 62-годишна възраст обратните ипотеки предлагат допълнителен източник на доходи.
Обратните ипотеки се предлагат в много цветове; можете да вземете еднократно изплащане, да събирате месечни плащания или да изберете кредитна линия, подобна на HELOC. Или, в този случай, можете да изберете комбинация от тези опции.
За разлика от традиционните заеми, никога не извършвате плащания по обратна ипотека. Когато умрете или продадете имота, заемодателят получава парите си обратно.
Тъй като не извършвате месечни плащания, вашият кредитен рейтинг няма значение. Но само защото не правите плащания, това не означава, че заемът е безплатен. Очаквайте да платите всички традиционни такси за сетълмент, плюс годишна ипотечна премия от 1,5%.
Направете домашната си работа по обратната ипотека, преди да вземете назаем такава. Те са необичайни и са лесни за неразбиране, но могат да предложат така необходимия доход за пенсионираните пенсионери.
5. Частни фондове
Никой не казва, че трябва да заемате от банка или корпоративен кредитор. Можете да заемате от приятели и семейство и често плащате значително по-ниски лихви и такси.
Според мен дори не се случва на частни „кредитори“ да начисляват такси, защото не следват бизнес модела на кредитора. Те вместо това мислят като инвеститори, гледайки на риск и възвръщаемост. Когато се обръщате към тях за обсъждане на кредити, не предлагайте авансови такси, а вместо това предлагайте високи лихви, за да задоволите желанието им за силна възвръщаемост.
За да ги уверите, че сте инвестиция с нисък риск, предложете обезпечение. Можете да ги оставите да държат ценна бижутерия или делото на колата си или дори на вашия дом - нещо, което служи за успокоение на ума им, без да се налага да плащате извън джоба си за огромни разходи за затваряне.
Както и при другите видове необезпечен кредит, посочени по-горе, това, което се откажете от по-високи лихви, възстановявате при избегнати разходи за сетълмент. И сестра ви вероятно няма да ви изгони от къщата, ако не й я върнете навреме. Вероятно.
6. Увеличете процента на спестяванията си и избягвайте изцяло дълга
Да, технически има такова нещо като добър дълг. По дефиниция добрият дълг ви прави по-богат в дългосрочен план; примери включват студентски заем и заеми за инвестиционна собственост, като и двете могат да повишат доходите ви. Но много малко собственици на жилища вземат заем за собствен капитал или HELOC за целите на „добрия дълг”.
Вместо да се претегляте с дълг на собствения капитал, направете бъдещето си услуга и вместо това увеличете процента на спестяванията си. Да похарчите по-малко и да спестите повече може да не е толкова секси, колкото получаването на парите точно тази секунда за инсталиране на този басейн, но това е как да излезете напред в играта за изграждане на богатство.
За лесен начин да презаредите вашите спестявания, помислете за хакерство, за да премахнете плащането на жилища. След това можете да вземате спестяванията си всеки месец и да ги инвестирате в инвестиционна сметка М1 Финанси или да го поставите в сметка на строителя с висока доходност CIT Bank.
Заключителна дума
Имаше поговорка, че монтьорите обичат да се разнасят вследствие на кризата с жилищата през 2008 г. Те разкритикуваха собствениците на жилища, че „използват домовете си като банкомат“.
Да, беше покровителствено. Но не се заблуждавайте, те говориха за хора, които теглят заеми за собствен капитал и HELOC, за да могат да изразходват собствения си капитал сега, вместо да чакат, докато реализират тези печалби, продавайки домовете си.
Докато оценявате възможностите си за заемане на пари, винаги внимавайте да управлявате общите разходи за живот на заема. Сравнете не само плюсовете и минусите на HELOC и заемите за собствен капитал, но и алтернативите, изложени по-горе. И бъдете особено внимателни, за да не нараствате самодоволни от разходите за 5000 долара за затварящи разходи, просто защото изглежда малко в контекста на домашна стойност от 250 000 долара.
Взехте ли HELOC или заем за собствен капитал? Какъв беше опитът ти с него?
