Данъчни последици и последици от кратка продажба или възбрана

Обикновено, ако не платите заем или постигнете споразумение за по-малко от цялата дължима сума, вашият кредитор ще издаде данъчен формуляр 1099 за годината, в която е настъпило неизпълнението, принуждавайки ви да включите неплатената - или „простената“ част на дълга като доход от данъчните ви декларации. Ако това се случи, ще трябва да плащате данък върху „дохода“, който никога не е преминал през вашите ръце. Това може да бъде изключително смущаващо, да не говорим за трудно в бюджета ви. В зависимост от размера на простения дълг, допълнителният доход - и произтичащият от него данък - могат да бъдат значителни.

За щастие, данъците не е задължително да отменят лечебните ефекти на вашия простен заем. В края на 2007 г. Конгресът прие Закона за облекчаване на ипотечните задължения, предоставяйки данъчни облекчения на милионите, които бяха принудени да уреждат ипотечните си кредити за по-малко от дължимата им сума. Според IRS:

Законът за освобождаване от ипотечен дълг от 2007 г. в общи линии позволява на данъкоплатците да изключат доходите от изплащането на дълга по основното си местожителство. Дългът, намален чрез преструктуриране на ипотека, както и простят ипотечен дълг във връзка с възбрана, отговарят на условията за това облекчение. Тази разпоредба се прилага за простен дълг през календарните години 2007 до 2012 г. До 2 милиона долара простен дълг са допустими за това изключване (1 милион щатски долара, ако се оженят да подават молби отделно). [акцент добавен]

Актът обхваща не само възбрани, но и къси продажби или евентуално уреждане на дълга по основното ви пребиваване за по-малко от цялата дължима сума.

Как действа Законът за освобождаване от ипотечен дълг

Въпреки че актът ще помогне за намаляване на данъчното задължение, той няма да намали количеството документи, с които ще се справите. За да получите данъчните облекчения, все още трябва да запишете и отчетете потенциалния доход. Когато уредите дълг за по-малко, отколкото си струва, вашият кредитор трябва да издаде формуляр 1099-C (анулиране на дълг). Този формуляр отчита справедливата пазарна стойност на вашия дом непосредствено преди възбраната и размера на простения дълг. Данъчните последици от прошката на дълга се отчитат и изчисляват върху данъчната ви декларация във Формуляр 982.

Ще трябва да отчетете две потенциални данъчни последици:

Приходи от анулирането или опрощаването на дълга
Възможна печалба от разположението на дома

За да изчислите анулирането на дълга във Формуляр 982, извадете справедливата пазарна стойност на жилището (както е отчетено в 1099-С, клетка 7) от общата сума на дълга непосредствено преди възбраната. Число, по-голямо от нула, ще представлява доход за прошка на дълга и трябва да бъде пренесен в ред 21 (друг доход) на страница 1 от вашата 1040 данъчна форма. Както при повечето елементи на данъчния код, има изключения и изключения, които ще обсъдим.

За да изчислите печалбата от разположението на дома, извадете коригираната база в дома - това, което сте платили за дома плюс основните подобрения в дома, които увеличават стойността - от справедливата пазарна стойност на дома при възбрана (отново от 1099-C, ред 7). Ако стойността на жилището при затваряне е по-висока от коригираната база, ще имате отчет за печалба във формуляр 1040, схема D (капиталови печалби и загуби).

Какво не е ли покрит

Обърнете внимание на употребата на думата „обикновено“ в обяснението на IRS. Вероятно това е най-заредената дума, която се появява в регламентите за IRS. И тази двусмислена клауза за бягство на дума се появява в техните регламенти доста често. В този случай това означава, че не всички възбрани и къси продажби са покрити, така че трябва да знаете дали актът наистина може да ви помогне или не.

Има две забележителни, значителни изключения от акта:

Втори жилища и инвестиционни имоти не са обхванати от акта. Ако заемодателят прощава дълга си по някой от тези типове имоти, вие трябва да отчитайте го като доход. Разпоредбите на акта се отнасят само за вашите основно местожителство.
Може би по-съществено е, че актът гласи, че можете да изключите само освобождаването от отговорност основна задлъжнялост. Това е дълг, използван за закупуване, изграждане или значително подобряване на основното ви местожителство или за рефинансиране на дълг, възникнал за тези цели. Най-просто казано, ако рефинансирате жилищната ипотека (само веднъж или много пъти) и извадите пари в брой, по-голям от първоначалния си дълг, не можете да изключите никакъв простен дълг от паричната част на вашата рефи. Трябва да го отчитате като облагаем доход.

Например, ако миналата година сте извадили ипотека на стойност 180 000 долара на жилище от 200 000 долара и след това стойността е нараснала до 250 000 долара, може да сте рефинансирали, за да получите допълнителни пари за изплащане на кредитни карти. Разликата между първоначалната ипотека и новата стойност, в случая 70 000 долара, се счита за облагаем доход след възбрана или кратка продажба.

Ако пазарът на недвижими имоти се срине и банката възбрани за дома със стойност 190 000 долара, тогава останалите 60 000 долара, които кредиторът ви прости, са облагаеми. Ако къщата възпрепятства По-долу първоначалната му стойност, да кажем 160 000 долара, тогава докато 70 000 долара все още са облагаеми, 20 000 долара от простения дълг (сумата под стойността на първоначалната ви ипотека) все още попадат под закрилата на акта.

По подобен начин, кредитни линии на жилищния капитал и вторите ипотечни кредити, които можете да вземете след закупуване на вашия дом, също ще бъдат изключени. Но ако използвате постъпленията за големи подобрения в дома си, тогава тези пари ще бъдат защитени.

Някаква добра новина: Дори и да се окажете в едно от изключенията на акта, можете да изключите до 250 000 долара (500 000 долара, ако се ожените за подаване на съвместно подаване) под един път изключване на печалба при първично местожителство.

Ако не се квалифицирате

Ако попаднете в някое от тези изключения или ако IRS открие друга причина, че клаузата им „като цяло“ ви блокира, пак можете да намерите облекчение в други части на данъчния код.

банкрут. Ако вашият дом и ипотека са включени и освободени от фалит, простеният дълг обикновено не се облага.
Кредити без регрес. В няколко държави, жилищните кредити са „без принудително използване“, което означава, че обезщетението на вашия кредитор за неизпълнение е ограничено до стойността на имота, обезпечен с вашия заем. Заемателят може не преследвайте другите си активи в опит да задоволите дълга. Прошката на безвъзмезден заем не представлява облагаем доход за кредитополучателя. Ипотечните кредити не се прибягват до 12 държави (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), но се консултирайте с адвоката си, за да проверите дали има други разпоредби във вашата общност.
несъстоятелност. Ако вашите общи задължения надвишават общите ви задължения, тогава технически сте „неплатежоспособни“, а простеният дълг може да бъде квалифициран под изключването на несъстоятелността. Ако сте неплатежоспособни, обикновено IRS няма да изисква от вас да включвате простени дългове в доходите си. Ако смятате, че попадате в тази категория, говорете със своя данъчен адвокат. Изискванията за обосновка на това изключване са значителни и ще ви е необходим професионалист, който да ви помогне да подготвите документите.

Заключителна дума

Да се надяваме, че възбраната или късата продажба са ситуация, която е веднъж в живота, но ако сте изправени пред предизвикателството да загубите дома си, трябва да знаете какви са данъчните последици и последици, преди да се промъкнат върху вас и да причинят. повече щети за вашия бюджет. Разбирането на Закона за освобождаване от ипотечен дълг може да помогне за облекчаване на част от тежестта или поне да ви предпази от изненада от вашия счетоводител или от IRS.

Определено не искате да се справяте сами с документи, изчисления или правни решения. Не се опитвайте да се справите с тези проблеми на самостоятелно подготвена данъчна декларация или като използвате безплатен онлайн софтуер за подготовка на данъци. Ако се занимавате с опрощаване на дълг за недвижими имоти, със сигурност трябва да потърсите ръководството на CPA, особено ако трябва да използвате един от методите, които не са обхванати от закона.

Пълна информация за анулиране на ипотечен дълг е налична в публикация на IRS 4681, която в момента не е налична на уебсайта на IRS. За да поръчате копие, свържете се с IRS директно на (800) 829-3676 или посетете IRS терен офис.