Как да рефинансирате ипотека на вашия дом

Преди да кандидатствате, разберете какво ипотечен кредитор ще поиска да предоставите, какъв тип ипотека търсите (и не го търсите) и дали има смисъл да рефинансирате сега или да изчакате.

Ако сте готови да рефинансирате, изпълнете следните стъпки, за да постигнете възможно най-добрата сделка за новата си ипотека.

5 стъпки за рефинансиране на вашата ипотека

1. Подгответе финансовия си преглед

Кредиторите се нуждаят от вашата пълна финансова картина, за да определят дали можете да си позволите новото си ипотечно плащане. Преди да предоставите това обаче, най-добре е сами да прегледате финансите си.

Първо прегледайте кредитния си отчет. Ако откриете неточности, помолете кредитните бюра да ги коригират. Не искате съществени неточности да влошат кредитния ви рейтинг или да повишат предлаганата от вас лихва.

След това вземете документацията си заедно. Всяка банка или ипотечен брокер, с който работите, ще поиска определени елементи. Най-добре е първо да прегледате тези елементи, така че да не сте изправени пред никакви изненади:

• Доказателство за доходи, включително данъчни декларации, мъничета за плащания или банкови извлечения
• Скорошна оценка на вашия дом (особено ако нямате много капитал)
• Текущи кредитни резултати и кредитни отчети
• Сметки за данък върху собствеността

2. Определете ипотеката, която искате

Рефинансирането на ипотеката ви дава шанс за „довършване“. Ако не сте получили това, което сте искали от първия път, използвайте възможността да приспособите новата си ипотека по-близо до вашите нужди.

Също така вашият кредитен рейтинг може да се е подобрил след няколко години навременни ипотечни плащания и сега може да се класирате за по-добър процент от предишния. Но преди да започнете да пазарувате наоколо, преценете какво искате от рефинансирането си.

Колко време от срока на заема искате??
Може да искате да структурирате рефинансираната си ипотека, която да бъде изплатена по същия график като първоначалната ви ипотека. Например, ако първоначално сте имали 30-годишна ипотека и сте рефинансирани на шеста година, срокът на новата ви ипотека ще бъде 24 години.

Можете също така да получите по-дълъг или по-кратък срок, отколкото първоначално сте имали. Ако лихвата и таксите са еднакви, по-дълъг срок ще ви донесе по-ниско плащане. Въпреки това, тъй като ще отнеме повече време, за да се изплати, в крайна сметка ще плащате повече лихва. Ако искате да изплатите дома си по-бързо и да платите по-малко лихва, по-подходящ срок на заема, например 15 или 20 години, ще бъде по-подходящ, стига да можете да си позволите по-високите плащания.

Искате ли ипотека с трайно фиксирана лихва?
Ипотеката с регулируема ставка, или ARM, беше практически нечута преди петнадесет години. Но сега те са широко достъпни и често са една от първите опции, които един кредитен служител представя.

Повечето ипотеки с регулируем лихвен процент имат фиксирана лихва за само няколко месеца до повече от пет години. След този момент лихвеният процент ще се коригира според индекс на лихвените проценти, като LIBOR. Предимството на ARM е, че лихвеният процент за първите няколко години е много нисък спрямо 30-годишен фиксиран лихвен процент. Освен това тези ипотечни кредити са по-лесни за кандидатстване.

Ако сте уверени, че няма да останете в дома си по-дълго от първоначалния период с фиксирана ставка, ARM може да бъде добра опция. Но ако задържите ипотеката над този момент, вероятно лихвеният ви процент ще се увеличи и може би ще направи плащанията ви недостъпни.

Освен това рискувате допълнително да увеличите процента. Всъщност много хора, които сега рефинансират, излизат от ARM и влагат ипотеки с постоянно фиксирана лихва. За съжаление, това е отчасти, защото кредитните служители са представяли погрешно тези заеми.

Например, ако вашият служител по кредита ви каже, че лихвата е фиксирана, попитайте го за колко време е фиксиран. Тъй като много хора искат ипотека с 30-годишна фиксирана лихва, някои недобросъвестни кредитори ще представят 30-годишен заем с фиксирана лихва, но не споменават, че лихвата е фиксирана само за две години. Това е една от причините, поради които е изключително важно да проверите всички документи за заем преди да подпишете.

Какво си струва домът сега?
Тъй като цените на жилищата се покачват и намаляват, може да не знаете колко собствен капитал имате в дома си. Размерът на собствения капитал е просто сумата, на която вашият дом струва минус колко дължите върху ипотеката си и всички кредитни линии, кредити за дялов капитал или втора и трета ипотека.

Това е важно, тъй като обикновено се нуждаете от някакъв размер на собствения капитал, за да се квалифицирате за рефинансиране. Въпреки това, дори ако имате малък капитал или сте с главата надолу върху ипотеката си, все още може да се класирате за рефинансиране чрез правителствената програма за създаване на достъпни цени за дома. Чрез традиционните средства получаването на ипотека върху жилище с капитал под 10% може да бъде трудно или невъзможно или може да не отговаряте на условията за достатъчно ниска ставка, за да струва разходите за рефинансиране.

Влагате ли друг дълг в ипотеката си?
В някои случаи може да бъде умно да комбинирате кредитна линия за домашен капитал, заем от собствен капитал или втора ипотека с основната си ипотека в рефинансиране. Това ви позволява да получите по-добра ставка на дълга и евентуално да го изплатите по-бързо.

Ако обаче мислите да превърнете дълга на кредитна карта с висока лихва в нова ипотека, внимателно обмислете първо потенциалните последствия. Например, това, което някога е било необезпечено задължение за кредитна карта и отговаря на условията за изплащане във фалит, ще се обезпечи от дома ви. С други думи, излагате дома си на риск, ако не можете да изплатите сумата, която сте превърнали в ипотеката си.

Освен това, ако използвате съществуващ собствен капитал за изплащане на дълг, непременно ще намалите размера на собствения капитал в дома си и може да се наложи да платите частна ипотечна застраховка или PMI. Поради PMI понякога може да струва по-малко, за да запазите дълга си HELOC или кредитна карта, дори ако те са с по-висока скорост. ПМИ обикновено се изисква, когато имате по-малко от 20% собствен капитал в дома си и разходите варират леко според кредитора.

Колко добър е вашият кредит?
Добрият ипотечен брокер може да ви даде точна фигура, по която процентите ще се класирате въз основа на кредитния си рейтинг. Ако не можете да се класирате за по-ниска ставка, по-малко вероятно е рефинансът да ви е от полза. Уверете се, че знаете каква ставка трябва да получите за срока на заема, който искате, за да извършите рефинансиране на стойност.

След като отговорите на тези въпроси, включете информацията в ипотечен калкулатор, за да изчислите плащанията, за да можете по-добре да сравните офертите за кредитори и да определите кои от тях наистина са „твърде добри, за да бъдат верни“.

Ще понесете ли санкция за предварително плащане?
Тъй като заемодателите печелят от лихвата, която плащате, тяхната печалба намалява, ако изплатите ипотеката си по-рано от очакваното, като рефинансирате или продадете дома си. Следователно те въведоха малко сигурност (за себе си) в уравнението чрез неустойка за предплащане на ипотека.

Ипотеката с неустойка за предплащане в общи линии ви таксува допълнително, ако рефинансирате или продадете дома си в рамките на първите няколко години от вземането на ипотеката. Този наказателен период често е между три и пет години, въпреки че може да бъде десет или повече години. Плюс това, начислената неустойка често е стръмна, като например шестмесечна лихва, ако изплатите заема рано.

Така че защо на земята бихте искали неустойка за предплащане на новия ви заем? Е, много хора не го правят. Но обратната страна е, че може да ви донесе по-ниска тарифа. Да вземеш наказание за предплащане е рисковано, защото никога не знаеш какво ще те хвърли животът и кога може да се наложи да се преместиш. Това каза, ако сте уверени, че ще бъдете в същите години у дома отсега, проучете ползата от добавяне на неустойка за предплащане към вашия заем и потърсете такава, която ви санкционира само ако рефинансирате, а не ако продавате.

3. Определете най-доброто време за рефинансиране

Ако искате да рефинансирате извън ARM, можете да пропуснете потенциалните спестявания, ако го направите преди изтичането на първоначалната ниска ставка. Има обаче и други фактори, които трябва да се вземат предвид, например къде се насочват лихвените проценти и жилищният пазар.

Например, ако са ви останали две години, преди вашият курс на ARM да се коригира, но вашият собствен капитал се движи около 20%, можете да изберете да рефинансирате сега, така че няма да се налага да плащате PMI, ако стойността на вашия дом намалява. Разберете от вашия ипотечен сервиз, когато вашите тарифи ще започнат да се променят и сравнете потенциалните рискове и ползи от оставането в ARM малко по-дълго спрямо рефинансирането сега.

От друга страна, може да искате да определите времето за рефинансиране според други събития, като например да изчакате, докато имате две години на текущата си работа, да изплатите дълг или да спестите пари за разходи по рефинансиране. Всеки от тези фактори може да улесни процеса на квалификация на заема или да намали плащането ви. Тъй като кандидатстването за рефинансиране ще навреди на кредитния ви рейтинг, най-добре е да изчакате, докато бъдете ангажирани, преди да подадете молбата си. В противен случай може да е по-трудно да се класирате, ако спрете процеса и го рестартирате, да речем, шест месеца по-късно.

Друго съображение е колко дълго смятате да останете в дома си. Тъй като рефинансирането обикновено струва между 2000 и 4000 долара в зависимост от размера на ипотеката и къде живеете, уверете се, че ще възстановите разходите преди да се преместите. Общото правило е, че ако не планирате да живеете в дома си поне още две години, рефинансирането ще ви струва повече пари, отколкото спестява.

4. Поискайте кредитни консултации

Рефинансирането на ипотека обикновено е по-лесно и по-бързо от получаването на първоначалната ви ипотека, така че няма недостиг на банки и брокери, които искат да ви помогнат.

• Консолидатори за отпускане на заеми. Добро място да започнете е с уебсайт като Lending Tree, който ви позволява да получавате котировки на цени от няколко различни кредитори. Просто попълвате един формуляр и те предоставят вашата информация на множество кредитори, които ще се състезават да ви предложат ниски цени. Имайте предвид обаче, че най-ниските цени и ниските разходи за затваряне обикновено не вървят ръка за ръка.
• Ипотечен брокер или кредитен служител. Можете също да се свържете с ипотечните брокери или служителите по заеми, които са ви помогнали с оригиналната си ипотека, ако сте имали добър опит с тях. Те могат също така да предоставят информация за това какъв вид цени можете да отговаряте на условията и как изглежда пазарът, преди да кандидатствате.
• Кредитен съюз или банка. Кредитните съюзи не винаги предлагат най-конкурентните ставки, особено при по-големи заеми като ипотека. Но ако имате дългогодишни отношения с вашия кредитен съюз или банка, може да успеете да постигнете добра сделка.

Независимо дали решавате да работите с местна банка или кредитен съюз, голяма банка или брокер, лоялността ви трябва да бъде към портфейла ви. Обмислете внимателно офертите от всички страни, за да определите най-добре кое е подходящото за вас. Вижте общата цена на рефинансирането (включително точки за генериране, точки за отстъпки, застраховка за заглавие и други такси) и не се фокусирайте само върху разходите, които са извън джоба или плащането ви. Кредиторите стават много креативни при отпускането на заеми, които всъщност са „скъпи“, изглеждат като „ниски разходи“.

Уверете се, че сравнявате ябълки с ябълки, когато преглеждате и различни цитати. С други думи, потвърдете, че всяка оферта, която получавате, е за един и същ вид заем - този, който сте поискали. За съжаление, някои недобросъвестни заемодатели ще ви покажат невероятни „сделки“, за да ви заведат. И все пак по-късно ще разберете, че „сделката“ е била за съвсем различен вид заем като 6-месечна ARM. В действителност, ако поискате 30-годишен заем с постоянен лихвен процент и заемният служител ви покаже 30-годишна ипотека с регулируема ставка с 6-месечен фиксиран период, станете и си тръгнете!

5. Разходи извън джоба

Трябва да помислите дали да платите разходите за рефинансиране извън джоба си или да го приключите в рамките на заема. Въпреки че кредиторите ще предлагат рефинансиране с ниска или без цена, осъзнайте, че много от тях просто обвиват разходите в заема, за да бъдат изплатени по-късно.

Разгледайте получените от вас оферти, за да определите как ще бъдат изплатени разходите за затваряне и как ще се повлияят условията на заема, като включите тези разходи срещу плащането за тях извън джоба си. Имайте предвид, че ако финансирате разходите си за затваряне, ще ви отнеме повече време, за да ги възстановите. Опаковането на разходите за затваряне в заема обаче може да ви позволи да рефинансирате, дори когато нямате достатъчно пари на ръка, за да покриете разходите.

Заключителна дума

Най-важното, когато пазарувате за рефинансиране, е да дойдете приготвената маса и да проверите отново всичко, което ви е казано или „гарантирано“. Тази територия все още се пази от купувача. Не се обмисляйте да предприемете лесния път и да не се доверите на никого.

По-късно може да откриете например, че сделката, която смятате за твърде добра, за да бъде истина, всъщност е дошла с неустойка за предплащане, която ви пречи да продадете къщата си. Направи си услуга и си направи домашното. Също така имайте предвид, че ипотеката е ипотека, независимо къде я получите и повечето ще бъдат незабавно продадени на друг сервиз, след като подпишете.