Какво е ипотечен REIT (mREIT) - Определение, рискове и годност

Напоследък нараства интересът към клас на АДСИЦ, наречен mREIT, които също плащат високи дивиденти, но представляват малко по-различен набор от рискове.

Какво е mREIT?

"M" означава "ипотека", тъй като mREITs са специална група от АДСИЦ, които базират своите инвестиции в недвижими имоти на пазара на ипотечни кредити. В по-голямата си част това означава, че mREIT купуват ипотеки на вторичния ипотечен пазар - с други думи, те купуват ипотечни дългове.

След като банка заема пари на някой, който купува къща, банката продава тази ипотека на купувач на ипотека (като mREIT) и тъй като ипотечните проценти са обвързани с пазара на държавните облигации, mREIT са тясно свързани с този пазар.

Видове mREITs

Когато се установи mREIT, той обикновено се специализира в един вид ипотечен дълг. Някои компании купуват само ипотеки, които са подкрепени от федерална агенция като Fannie Mae, Freddie Mac или Ginnie Mae. Те избират тези ипотеки, защото са подкрепени от федерална гаранция и по този начин съществува по-малък риск от неизпълнение, което означава, че те също са по-малко печеливши.

Други mREIT, понякога наричани mREIT, които не са агенции, се специализират в ипотеки, които не са гарантирани от федерална агенция. Те са склонни да изплащат по-високи дивиденти, до голяма степен поради факта, че съществува по-висок риск от ипотека да бъде просрочена.

Притежаване на акции

Инвеститорите могат да купуват тези mREIT, като купуват акции в компаниите, които се търгуват публично на фондова борса. Като частичен собственик в компанията, акционерите получават дивиденти от mREIT - и именно там идват тези атрактивни високи добиви.

Подобно на други публични компании, mREIT се увеличава и намалява, тъй като пазарът преоценява стойността на компанията. Ако инвеститорите вярват, че mREIT ще стане по-малко печеливша, защото им става по-скъпо да събират пари или защото ипотечните кредити ще са по-ниски, цената на акциите ще намалее. Тъй като много инвеститори гледат на mREIT като източник на пасивен доход благодарение на тези високи дивиденти, акциите на mREIT също ще се обезценят, ако инвеститорите смятат, че дивидентите ще намалят.

Данъчно облагане

Въпреки че високата доходност от дивиденти може да бъде привлекателна, mREIT дивидентите не трябва да се приемат по номинална стойност. Това е така, защото компаниите на mREIT трябва да изплащат най-малко 90% от доходите си на акционерите по закон, което от своя страна означава, че доходът не се облага с данък REIT, а вместо това се облага като обикновен доход на акционера. Така дивидентите mREIT не се считат за квалифицирани дивиденти, допустими за предпочитано данъчно третиране, а се считат за обикновени дивиденти и се облагат с пределна данъчна ставка на акционера. Следователно, колкото по-висока е данъчната ви ставка, толкова по-малко ще извлечете печалба.

Тъй като АДСИЦ се облагат с данък по обикновения доход, а не с по-ниската дивидентна ставка, те могат да бъдат много неефективен начин за получаване на пасивен доход от данъчна гледна точка. За някои хора това не е от значение, но ако доходът от инвестиция REIT премести инвеститора в по-висок данък върху доходите или те вече са в едно, вероятно би било по-разумно за инвеститора да избере по-ниската доходност от акции с доход от дивидент които се облагат с по-ниската дивидентна ставка.

Има един начин да избегнете данъчната санкция на дивидентите REIT: Дръжте дяловете на REIT в отсрочена данъчна сметка за пенсиониране, за да избегнете добавянето на тези дивиденти REIT изцяло към облагаемия ви доход, докато все още работите.

mREIT и Облигации

Един основен фактор, който влияе върху рентабилността на mREIT и дивидентната доходност, е промяната на пазара на облигации. mREIT не купуват само ипотеки с реинвестирани печалби от дейността на компанията. Всъщност, тъй като толкова голяма част от печалбата на компанията отива на инвеститорите, компанията трябва да заеме пари, за да закупи ипотеки.

Това е мястото, където пазарът на облигации става решаващ за операциите на mREIT. Най-просто казано, mREIT заемат пари при лихвени проценти по краткосрочни облигации и ги отпускат на лихви, близки до по-високите лихви по дългосрочните облигации - когато купуват ипотеки, те по същество заемат тези пари по текущите ипотечни проценти. Тъй като ипотечните ставки са обвързани с по-високите, дългосрочните облигационни лихвени проценти, печалбите от mREIT са пряко пропорционални на разликата (или „спред“) между краткосрочните и дългосрочните облигационни ставки.

Тъй като ипотечните ставки са обвързани с лихвените проценти, инвеститорът в mREIT трябва да разгледа пазара на облигации, както и пазарите на недвижими имоти и ипотечни кредити, за да разбере този потенциал за печалба. Колкото по-голяма е разликата между краткосрочните и дългосрочните лихвени облигации, толкова по-печеливш става бизнесът mREIT. Ако Федералният резерв спазва обещанието си да поддържа ниски лихви, спредът на облигациите трябва да остане голям, а mREIT дивидентите трябва да останат високи.

Най-голямата заплаха за mREITs е увеличаване на краткосрочната доходност на касата. Отчасти това е причината mREIT да станат популярни през 2012 г. През януари председателят Бен Бернанке обяви намерението на Фед да задържи ниските нива до края на 2014 г., като по същество гарантира печалбите на mREIT за три години. Обещанието да продължи инжектирането на пари като част от QE3 през септември също причини цените на акциите на mREIT да скочат още повече, както и изявлението на Бернанке, че Федералният резерв планира да поддържа ниските нива до 2015 г..

Рискове и клопки за инвеститорите на mREIT

Преди да изчерпите и попълнете портфолиото си с куп mREIT, има няколко точки, които трябва да разгледате. Въпреки че потенциалът за печалба може да бъде голям, инвеститорите на mREIT рискуват да загубят пари от основната цена на акциите, а също и чрез намалени дивиденти.

1. Разделяне на дивидент
Редица mREITs намалиха изплащанията на дивиденти през последните години. Има много възможни причини за това: необслужвани заеми, лошо управление и свиващи се възможности на вторичния ипотечен пазар. И тъй като дивидентите на mREIT са много чувствителни към колебанията в лихвените проценти на облигациите и към размера на паричните средства в икономиката, ако Федералният резерв реши да повиши лихвените проценти, mREIT ще бъдат първите, които губят стойност.

2. Ипотечно неизпълнение и рефинансиране
По-високата цена на заем би повлияла на всички mREITs, но отделните mREIT също могат да бъдат засегнати от лошо изпълняваните заеми. Ако ипотеките, държани от mREIT, са неизплатени, mREIT губи пари. Въпреки че mREITs обикновено са силно диверсифицирани сред различни ипотечни кредити, те все още са ограничени до един пазар и по този начин липсват разнообразието, за да издържат на срив на ипотечния пазар..

Ако друго бедствие като ипотечната криза под основната ипотека причини титулярите на ипотечни кредити по подразбиране на техните ипотечни кредити, това може да опустоши пазара на mREIT. Има обаче един начин за намаляване на този риск: Някои mREIT инвестират само в ипотеки, поддържани от агенция, като заеми на Fannie Mae и Freddie Mac. Тъй като тези кредити за агенции имат държавна гаранция на САЩ, те са с по-малък риск от нереализираните mREIT и обикновено предлагат по-ниска дивидентна доходност в резултат на това.

Другата крайност обаче е също толкова лоша: ако ипотеката бъде изплатена рано, mREIT също губи пари, тъй като вече няма да получава платена лихва от този дълг и ще трябва да закупи нов дълг. Високият процент на рефинансирането на ипотечни кредити през 2012 г. навреди на някои mREITs и въпреки че те все още могат да заемат пари на ниски проценти и да купуват ипотеки, вероятно тези ипотеки ще имат по-ниски проценти.

3. Оперативни загуби
Трето и най-тревожното е, че много от най-големите mREITs работят с малка печалба или загуба. Ако mREIT продължава да работи с печалба, по-малка от сумата, която трябва да намали за дивидентите, този дивидент ще трябва да бъде намален. Когато бъдат обявени тези намаления на дивидентите, цената на акциите на mREIT обикновено също спада. Разбира се, ако компанията работи на загуба достатъчно дълго, тя ще излезе от дейността си и акциите ще бъдат безполезни.

През второто тримесечие на 2012 г. някои от най-големите mREIT по пазарна капитализация отчитаха загуби от милиони долари и оперативни маржове от -30% до -60%. Това е така, защото дългосрочните облигационни ставки паднаха, което стеснява спредът между краткосрочните и дългосрочните облигационни лихви, тъй като инвеститорите търсят безопасен пазар на облигации.

Тъй като никоя компания не може да работи завинаги на загуба, тези разочароващи възвръщаемост повдигат неудобни въпроси относно устойчивостта на поскъпването на mREIT, ако спредовете на облигациите продължават да се стесняват. Той също така повдига въпроса колко спекулации и риск има на пазара на mREIT, тъй като тези загуби засягат компаниите точно когато цените на акциите им растат..

4. QE3 и риск за предплащане
Неотдавнашното решение на Федералния резерв за започване на трети кръг на количествено облекчаване (QE3) е друга грижа за mREIT. QE3, за разлика от своите предшественици, е насочен към обезпечени с ипотека ценни книжа - Фед планира да купува неограничено количество от тези ценни книжа месечно, докато икономиката изглежда по-добра.

Тези ценни книжа са същите тези, в които mREIT инвестират, така че това съобщение засяга пряко тях. С по-агресивния играч на пазара Федералният резерв може да има повече възможности притежателите на ипотечни кредити да рефинансират. Това е лошо за mREITs, тъй като рефинансирането означава, че ипотеката, която те държат, се изплаща предсрочно - и приходите, които са получавали от лихвени плащания, спират.

От друга страна, QE3 може да има по-положително въздействие върху вторичния ипотечен пазар. Насърчавайки повече рефинансиране, той създава по-голяма ипотечна активност и по този начин повече бизнес възможности за mREIT. Тъй като също така поддържа ниски краткосрочни облигационни нива, голямо разпространение между краткосрочни и дългосрочни облигационни лихви трябва да остане в сила, което позволява на mREIT да заемат пари на много по-ниска ставка от тази, която те отпускат.

5. Ограничен капитал
Тъй като тези компании трябва да върнат 90% от доходите си на акционерите, те са силно ограничени в начина, по който могат да управляват и реинвестират печалбите си, което прави трудно да се развиват в добри времена и да останат в плавателни условия в лоши времена. Това прави структурата на REIT по своята същност рисков бизнес. Сделката за този риск е много по-висока краткосрочна дивидентна доходност, но този компромис не винаги е устойчив.

Пригодност

Тъй като mREITs са нестабилни и лесно се повлияват от ипотечния пазар, пазара на недвижими имоти и пазара на федерални държавни облигации, те са рискован залог. Въпреки това, високата им доходност и директното изплащане на печалбата на инвеститорите ги превръщат в чудесен източник на пари в краткосрочен план.

Освен това те предлагат течна форма на инвестиране в недвижими имоти и достъп до професионално управление. Купувайки акции в mREIT, отделните инвеститори могат косвено да дават пари на хората на ипотечния пазар. Ако смятате, че ще има възстановяване на пазара на недвижими имоти и ипотечни кредити, mREIT са един от начините да направите този залог.

По-младите, по-агресивни инвеститори, които сами не притежават никакви недвижими имоти, но които са бичи на недвижими имоти, може да искат да обмислят mREIT. Въпреки това mREIT могат да имат място в по-зрели портфейли, стига процентът, който те съставят, да е не повече от инвеститора, който може да си позволи да поеме загуба от.

Заключителна дума

Капните камъни в mREIT не означават, че те винаги трябва да се избягват. Възползвайки се от спредовете на облигации, които са доста предвидими и предлагат ликвидност на пазара на недвижими имоти, mREITS предоставя ценна услуга и възможност за инвеститорите да предадат средствата си на експерти, които могат да играят както на облигационния, така и на пазара на недвижими имоти, за да получат печалба.

Преди да инвестирате обаче, погледнете отвъд тези двуцифрени печалби от дивидент, независимо колко изтъняващи са те за пръв път. Преглеждайки баланса на mREIT, отчетите за паричните потоци и миналото изпълнение, инвеститорите могат да получат добра представа дали компанията си струва да инвестира и дали те могат да поемат риска.

Какви са вашите мисли за инвестиране в mREITS?