Рефинансиране на вашата ипотека близо до пенсиониране - опции и разходи

Колко близо сте до пенсионирането има голямо влияние върху това решение: Ако имате още 10 до 15 години работа пред себе си, причините ви за рефинансиране може да са много по-различни от някой, който възнамерява да се пенсионира в рамките на година или две. Ако имате поне десетилетие или повече да се подготвите за пенсиониране, целта ви може да бъде да съкратите срока си, за да изплатите заема си, преди да спрете да работите. И ако се пенсионирате по-рано и знаете, че не можете да премахнете ипотечния си баланс преди последния си ден на работа, целта ви може да бъде да намалите месечното си жилищно плащане.

Ако все още не сте се пенсионирали, може да е по-добре да не рефинансирате изобщо. Само защото можете да платите по-ниска лихва не означава, че винаги има смисъл да рефинансирате - удължаването на срока на заема означава, че трябва да плащате лихва за много по-дълъг период от време. В действителност, ако в момента имате 10 години или по-малко от вашата ипотека, бихте могли в крайна сметка да платите повече лихва през целия срок на кредита, ако рефинансирате в 30-годишна ипотека. По-лошото е, че ако изберете 15-годишна ипотека с по-високи плащания, бихте могли да саботирате пенсионните си спестявания, за да извършите тези ипотечни плащания.

Как да решите дали да рефинансирате

За да определите как да структурирате рефинансирането си или дали въобще да рефинансирате, първо трябва да си зададете редица въпроси:

• Къде ще живееш? Първо, решете къде искате да живеете, когато се пенсионирате. Ако искате да останете в дома си, рефинансирането за намаляване на месечните плащания или по-бързото изплащане на дома ви в пълен размер може да има смисъл. Но ако искате да се преместите, трябва да решите дали искате да запазите сегашния си дом като инвестиция за приходи от наем или да го продадете, за да можете да го намалите. Това трябва да се вземе предвид при всяко рефинансиране, независимо от това къде се намирате на срока за пенсиониране.
• Ще се пенсионирате с дълг? В идеалния случай всеки би могъл да се пенсионира с нулев дълг и изобилие от спестявания. За съжаление, това не винаги се случва. Ако рефинансирате в 30-годишна ипотека и възнамерявате да се пенсионирате след 15 години, имате нужда от план за това как ще извършвате ипотечните си плащания при пенсиониране или ще изплащате кредита предсрочно. Ако можете да си позволите по-кратък срок на заема, можете да изплатите заема по-бързо и да платите по-малко лихва.
• Какво плащане на заем можете да си позволите? Докато много хора са психологически против пенсионирането с ипотечен дълг, други не са. Рефинансирането на 30-годишна ипотека с ниски месечни плащания може да има смисъл, ако имате достатъчно пенсионни спестявания, за да извършите плащанията. Или може да искате да намалите ипотечните плащания сега, за да инвестирате повече всеки месец във вашия пенсионен фонд. Можете да продължите да вземате приспадане на ипотечния лихвен данък, което ще намали данъчната ви тежест след пенсиониране.
• Какъв тип заем прави смисъл? Заемите с фиксирана лихва са най-популярните, защото е по-лесно да планирате бъдещето, когато знаете, че плащанията на главницата и лихвите ще останат същите за целия ви заем. Ако планирате да се преместите след няколко години, може да се изкушите от ипотека със супер ниска регулируема ставка (ARM). Преди да изберете ARM, уверете се, че знаете максималния потенциален лихвен процент и плащане. Дори и да мислите, че ще продадете дома си, преди вашият ипотечен курс да се коригира, обстоятелствата могат да се променят. Може да искате да запазите дома си и да го наемете, което би могло да бъде по-изгодно, ако имате ипотека с ниска лихва с фиксирана лихва. Просто не предполагайте, че можете да рефинансирате в бъдеще, защото никой не може точно да предвиди ипотечни проценти или стойности на жилището.

Опции за ипотечен кредит

Кредиторите днес предлагат широка гама от условия за заем, включително най-популярните 30- и 15-годишни заеми с фиксирана ставка, 20-годишни заеми с фиксирана лихва и дори някои заеми със специфични условия, насочени към вашите индивидуални нужди, като например 11-годишна ипотека, предназначена да съвпада с датата ви на пенсиониране. Вашата склонност може да е да рефинансирате в краткосрочен заем, така че плащате, ако изплатите по-бързо, но плащанията са по-високи при краткосрочен заем, дори ако той е с по-нисък лихвен процент от текущия заем. Сравнете лихвените проценти и месечните плащания при няколко условия на заем и балансирайте по-високото плащане с общите лихвени спестявания при по-краткосрочни заеми, за да намерите добро съответствие за вас.

Не забравяйте, че дори и да изберете 30-годишен заем, винаги можете да изплащате ипотеката си по-бързо, като правите два пъти ипотечни плащания, плащате едно допълнително ипотечно плащане всяка година или просто прилагате повече към главницата всеки месец. По този начин, ако обстоятелствата ви се променят и ви липсват излишните пари, винаги можете да се върнете към плащането на минимума върху ипотеката си. Просто не забравяйте да рефинансирате заем с неустойка за предплащане.

Ипотеки с регулируем процент

Някои здрави пред пенсионери може да искат да обмислят ниските лихви по ипотека с регулируем лихвен процент (ARM), като хибридна ARM 5/1. При тази ипотека лихвата ви остава една и съща през първите пет години и след това може да се повиши или спадне според лимитите, определени от заема.

Ако знаете, че можете да изплатите дома си в рамките на пет години или сте положителни, че ще го продадете преди изтичането на фиксирания лихвен период, тогава това може да бъде чудесен начин да спестите от лихвените си плащания. Въпреки това, винаги трябва да сте сигурни, че можете да си позволите най-лошия сценарий с ARM - възможно най-високото плащане в рамките на ограниченията, определени от заема - само в случай, че плановете ви се променят.

Разходи за рефинансиране

Въпреки че може да сте фокусирани върху понижаване на лихвата, съкращаване на срока на заема или намаляване на месечните плащания, не забравяйте, че рефинансирането не е безплатно. Ако настоящият ви кредитор ви предлага евтино рефинансиране, това може да бъде чудесен вариант, но все пак ще трябва да плащате разходи за затваряне.

Разходите за затваряне варират в зависимост от държавата и средно около 3% (или 3 000 долара при заем от 100 000 долара). Ако имате достатъчно наличен капитал за дома, обикновено можете да включите тези разходи в новия си баланс на заема, но това означава, че плащате тези 3000 долара за 30 години (или 15) и плащате лихва по него. Можете също да платите в брой за тези разходи или да изберете рефинансиране с „нулева цена“, което всъщност означава, че докато не плащате рефинансиране извън джоба си, плащате малко по-висок лихвен процент, за да покриете тези разходи за живот на вашия заем.

Бързото изчисление може да ви каже колко време ще отнеме да възстановите разходите за рефинансирането си. Например, ако сте платили 3000 долара за рефинансиране и спестявате 200 долара на месец, ще ви отнеме 15 месеца, преди да сте възстановили таксата за рефинансиране..

Когато сравнявате опциите за рефинансиране на ипотека, не забравяйте да сравните таксите и свързаните с тях лихви и да вземете предвид въздействието на тези разходи върху пенсионния Ви план.

Пригодност

Всяко решение за рефинансиране на заем трябва да се взема в контекста на вашите лични финанси. Например, двойка с много пенсионни спестявания и планира да се пенсионира в рамките на шест години може да избере 10-годишен заем с нисък лихвен процент и да направи допълнителни плащания, за да премахне ипотеката, преди да спре работа.

Друга пенсионерка, която планира да се пенсионира след шест години, би могла да допусне огромна грешка при рефинансирането на 10-годишен заем, тъй като тя трябва да вложи всеки долар, за да попълни пенсионния си фонд. Би било по-добре да задържи текущия си заем и може би да направи допълнителни плащания по главницата с ипотечно плащане на две седмици, вместо да ангажира повече от приходите си за ипотека.

Заключителна дума

Рефинансирането за намаляване на плащанията или за съкращаване на срока на заема може да бъде от полза за пенсионния ви план, стига да сте сигурни, че балансирате желанието си да изплатите ипотеката си с нуждата си от спестявания. Сравнете не само лихвения процент, но и месечните си плащания и общата лихва, която ще плащате за различни условия на заем, за да определите кой от тях отговаря най-добре на вашите нужди. За много собственици на жилища цената на рефинансирането изобщо няма да оправдае нова ипотека.

Рефинансирали ли сте някога ипотеката си? Ако е така, установихте ли, че това е от полза?