Какво е обратна ипотека (HECM) - как работи, професионалисти и минуси

Доклад на семейната фондация на Хенри Дж. Кайзер посочва, че повече от трима от четирима възрастни на възраст над 65 години имат собствен капитал в домовете си, вариращи от 67 700 до 325 200 долара. Един от 20 има собствен капитал над 398 500 долара, а 1% имат повече от 799 850 долара.

И въпреки това почти половината от възрастните американци зависят от социалното осигуряване поне половината или повече от доходите си, докато един от осем зависи единствено от социалното осигуряване. Но много от тези възрастни хора имат собствен капитал, който може да бъде превърнат в паричен доход.

Ако вие или вашите родители сте "богати на къщи", но бедни на пари, време е да помислите дали обратната ипотека върху семейното жилище е по-добрата алтернатива на традиционните начини за превръщане на собствения капитал в паричен актив.

Традиционни методи за конвертиране на собствен капитал в пари

За възрастните хора, които предвиждат и желаят да живеят в настоящото си местожителство в обозримо бъдеще, има няколко традиционни начина (без да включваме обратната ипотека) за преобразуване на собствения капитал в пари:

Кредити за собствен капитал. Заемът за собствен капитал е по същество заем, предоставен на собственика на жилището, обезпечен с получаването от кредитора на второ ипотечно залог върху недвижимия имот. Базовият заем може да достигне 100% от собствения капитал, в зависимост от критериите на кредитора, кредитния рейтинг на кредитополучателя и договорените условия за погасяване. Например собственикът на жилище със собствен капитал обикновено може да заеме еднократна сума, равна на сума между 80% и 100% от собствения капитал.
Кредитна линия за начален капитал. Кредитна линия на собствения капитал (HELOC) е линия на револвиращ кредит в размер до стойността на собствения капитал, обикновено с регулируем лихвен процент, така че сумите за плащане варират от месец на месец. Подобно на други лични заеми, условията на заема и размера на кредита, който може да е наличен, подлежат на договаряне между кредитополучател и кредитор.
Рефинансиране на ипотечни пари в брой. С нарастването на лихвените проценти и / или капитала им расте, много собственици на жилища рефинансират, така че да намалят лихвения процент по основния заем и впоследствие да намалят месечните си плащания или да конвертират част от собствения си капитал в пари. Например, например, собственик на жилище купи нов дом през 2000 г. за 312 000 долара. 30-годишният 6% заем с фиксирана лихва изисква месечно плащане в размер на 1824,40 долара. Днес домът е с приблизителна стойност 350 000 долара, а лихвите са паднали до 3,5%. Впоследствие собственикът рефинансира жилището с 3,5% ставка за 30 години с месечно плащане от 1,582,85 долара. В резултат на рефинансирането собственикът на жилището изплаща първоначалната ипотека, намалява плащането си с над 240 долара, и е в състояние да изтегли пари от 30 000 долара от натрупания собствен капитал.

Въпреки че тези методи са средство за достъп до заключен капитал, всички те имат множество недостатъци:

Продължава излагането на спад в недвижимите имоти. Тъй като заемодателят има „пълно прибягване“ към собственика на имота, ако ипотечният заем не бъде погасен, собственикът на жилището носи отговорност, ако постъпленията от продажбата на имота са по-малко от непогасената ипотека. Недвижимите имоти със стойност, по-малка от ипотечната, се считат за „под вода“, условие, при което много собственици на жилища се оказват след кризата с ипотечните ценни книжа през 2008-2009 г..
Плащания, необходими за срок на нова ипотека. Собственикът на рефинансиране на дома си в нашия пример беше направил почти 14 години от 30-годишните плащания. Рефинансирането - с нов заем - рестартира часовника за още 30-годишен срок, като по същество добавя 14 години плащания към старата изискуема дата. Пенсионираните възрастни хора може да нямат достатъчен доход, за да извършват удобно плащания след пенсиониране.
Делинквентно ипотечно плащане задейства възбрана от кредитора. Законното задължение за извършване на плащания към заемодателя съществува за срока на кредита. Неплащането може да доведе до възбрана и продажба на имота. Ако ипотеката е под вода, възрастните хора не само губят дома си, но трябва да компенсират разликата между постъпленията от продажба и неизплатения ипотечен кредит.

Какво е обратен ипотечен кредит?

Обратният ипотечен заем за жилище - понякога наричан ипотека за конвертиране на собствен капитал (HECM) - е FHA одобрен само за възрастни хора и е все по-популярен метод за по-възрастни собственици на жилища (на възраст 62 и повече години) да преобразуват излишния собствен капитал в еднократна сума в брой, кредитна линия или подобна на рентата серия от редовни месечни плащания.

Как работи

Кредиторът, който прави обратната ипотека, има първо ипотечно залог върху имота, но не получава плащания по кредита, както при традиционна ипотека, нито собственикът на жилището е отговорен за какъвто и да е дефицит в стойността, когато заемодателят получи недвижимия имот при смъртта или преместване на собственика на жилището. Красотата при този вид заем е, че кредитополучателят получава пари от заемодателя, чийто размер се основава на размера на собствения капитал в дома, заедно с други фактори, като възраст и лихвен процент. Но тъй като жилището се използва като обезпечение на заема, заемодателят получава имота при смъртта или преместването на собственика на жилището. (Това каза, собственикът на дома или наследниците могат да изплатят заема по всяко време и по този начин да запазят къщата.)

Например, ипотечен кредитор се съгласява да направи първо ипотечно залог в размер на 150 000 долара на къщата на собственика на жилището, която има текуща оценена стойност от 300 000 долара. Въпреки това, собственикът на жилището има предишен ипотечен кредит вместо 100 000 долара. Използвайки постъпленията от новия заем (150 000 долара), собственикът на жилището изплаща съществуващата ипотека от 100 000 долара, оставяйки излишните постъпления от 50 000 долара. (Ако жилището нямаше ипотека, приходите на собственика на жилището щеше да се равнява на цели 150 000 долара). Собственикът на жилище може да избере да получи плащане по един от следните начини:

Вземете 50 000 долара в брой - това, което се нарича "еднократно плащане" - веднага след затваряне и ги изразходвайте или спестете по желание. Няма данъчни последици.
Вземете 50 000 долара в серия от месечни плащания от обратния ипотечен кредитор. Плащанията могат да се основават на фиксиран брой плащания или актюерско изчисление за продължителността на живота на собственика на жилището.
Вземете 50 000 долара под формата на кредитна линия, която може да се тегли по всяко време от собственика на жилището. Ако собственикът на жилище забави изтеглянето от линията, ипотечната компания ще намали лихвата, начислена върху основната обратна ипотека.
Вземете 50 000 долара в комбинация от плащания и кредитна линия.

Собственикът на жилището никога не е длъжен да извършва плащания по главница или лихва по обратен ипотечен кредит. Тези характеристики - плащането на пари от заемодател на собственика на жилището, които не са облагаеми и не засягат социалноосигурителните или Medicare обезщетения - могат да се възползват по-специално за възрастните хора, приковани за пари.

приемливост

Има няколко ясно определени изисквания за допустимост за кредитополучателите да получат обратна ипотека.

Кредитополучателите трябва да са на възраст 62 години или повече.
Закупеното жилище трябва да бъде основно местожителство на кредитополучателите.
Имотът трябва да бъде еднофамилен или одобрен от FHA етажен етаж.
Кредитополучателите трябва да приключат одобрена от HUD сесия за консултиране, за да гарантират, че разбират финансовите разходи и законовите изисквания на HECM.
Кредитополучателите трябва да имат финансовата способност да плащат задължителни разходи като данъци върху собствеността, застраховка на собствениците на жилища и нормална поддръжка.

Процентът и разходите

Лихвеният процент по ипотечните кредити, независимо дали е конвенционален или обратен, може да бъде с фиксиран или променлив лихвен процент и се основава на съществуващите пазарни лихвени проценти и бизнес решения на всяка ипотечна компания, за да се разграничи от конкурентите. В резултат на това ставките обикновено варират донякъде от заемодателя до заемодателя, точно както лихвите варират при конвенционалните ипотеки.

В допълнение към традиционните такси за затваряне, се начислява авансово застрахователна премия (MIP). Таксата е равна на 0,5%, ако съотношението заем към стойност (LTV) е 60% или по-малко, или 2,5%, ако LTV е по-голямо от 60%. Всяка година се начислява допълнителен 1,5% MIP. Това осигурява защита на заемодателя в случай, че стойността на жилището намалее по време на срока на обратната ипотека. Заслужава да се отбележи, че ипотеките за конвенционални недвижими имоти обикновено не изискват ипотечна застраховка, ако авансовото плащане на жилището е 20% или повече.

Изисквания за заем

Точно както при традиционните ипотечни кредитори, кредиторите изискват собствениците на жилища да купуват и поддържат застраховка на собственост, да плащат данъци върху собствеността, когато са дължими, и да поддържат имота в разумно състояние. Тъй като обратните ипотеки се различават от традиционните ипотечни по това, че никога не се изисква извършване на плащания към ипотечния кредитор, заемът падежира (или може да бъде наречен само от кредитора) при специфични условия, наречени „събития на падежа“, като например следните :

Всички кредитополучатели са починали.
Всички кредитополучатели са продали или преобразували правото на собственост на имота на трето лице.
Имотът вече не е основното местожителство на който и да е кредитополучател поради смърт или физическо или психическо състояние, продължило повече от 12 месеца.
Кредитополучателите отказват да плащат данъци върху собствеността или поддържат имуществена застраховка и им е предоставена възможност да коригират недостатъците.
Кредитополучателите отказват или не са в състояние да поддържат имот в добър ремонт след процес на официално предизвестие и решение.

Във всички такива случаи собственикът на жилище (ако е жив) или имотът има възможност да запази дома, като изплаща обратно ипотечния заем. Ако къщата се оценява по-малко от ипотечния заем към момента на изплащане на заема, собственикът на жилището или изпълнителят на имота не предприема никакви действия, освен да улесни възбраната на дома от кредитора. След това заемодателят продава имота за колкото е възможно повече, прилагайки постъпленията върху непогасения заем.

Важно е да се отбележи, че ако останат пари след изплащане на заема, излишъкът се връща в имота. Ако заемът е по-голям от постъпленията от продажби, загубата се поема изключително от дружеството за обратна ипотека.

Как обратните ипотеки се различават от традиционните ипотечни заеми

Има няколко необичайни характеристики на обратните ипотеки, които се различават от традиционните ипотеки.

Едноличната гаранция на заемодателя за обратна ипотека е собствеността на дома. Тъй като собственикът на жилището никога не е длъжен да извършва ипотечни плащания, източникът на изплащане на ипотечния кредитор е продажбата на имота след смъртта на собственика или преместване от имота. По договор собственикът може да остане в имота, докато живее или домът е неговото основно местожителство.
Кредитният рейтинг или историята на собственика е несъществен. Тъй като собственикът не е длъжен да извършва плащания, неговото минало или настоящо финансово състояние не е фактор за подписването, нито за установяване на кредитния лихвен процент, увеличен върху ипотеката.
Коефициентите за кредитна стойност (LTV) са по-малко от откритите в традиционните ипотеки. Традиционните кредитори са обезпечени както от пазарната стойност на имота, така и от финансовата отговорност на кредитополучателите. Следователно някои кредитори ще заемат до 100% от пазарната стойност на имота. Съотношенията на LTV с обратна ипотека обикновено варират между 50% и 65%.
Колкото по-възрастният е най-младият кредитополучател, толкова по-голям е съотношението между заема и стойността на обратните ипотеки. Актюерската продължителност на живота на най-младия кредитополучател е основа за изчисляване на вероятния срок на заема. Заемът обаче не изтича, докато последният жив собственик не умре или се отдалечи от дома. Ако собственикът умре по-рано от очакваното, главницата по кредита изплаща към този момент; ако собственикът живее по-дълго от проекта на актюерските таблици, заемът се удължава до по-късната смърт. Например 80-годишна жена има 9,61 години остатъчна продължителност на живота, докато 70-годишната жена би била 16,33 години. В нашия пример максималната сума на заема за 80-годишните ще бъде 187 712 долара. По-възрастният кредитополучател на същия имот от 300 000 долара би получил над 50 000 долара от заема за по-младия 70-годишен. С други думи, съотношението LTV е по-високо за супер възрастните.

Съкращаването и обратната ипотека

Повишавайки семействата си до достигане на пенсионна възраст, много възрастни хора търсят по-малък отпечатък на жилището с по-ниски разходи за поддръжка и по-малко разходи. Преди разработването на HECM за закупуване на заем - също заем, застрахован от FHA - възрастните хора, които намаляват и искат да използват обратна ипотека, трябваше да изтърпят две скъпи закривания: първата за традиционна ипотека за закупуване на по-малкото жилище, последвана от второ рефинансиране (и закриване), използващо обратната ипотека, за да изплати традиционната ипотека.

Осъзнавайки HECM е идеално средство за финансиране на нова къща, максимизиране на паричните постъпления в полза на възрастните хора и премахване на плащанията на жилища до смърт или по-късен ход, FHA одобри HECM за закупуване на заем, като по този начин елиминира излишните разходи и разходи традиционно закриване на ипотека. В допълнение към стандартните изисквания за допустимост, тя съдържа следните мандати:

Всяка разлика между покупната цена на новото жилище и постъпленията от заем на HECM трябва да бъде изплатена в брой от кредитополучателя при закриване. Например, ако цената за покупка на жилище е 300 000 долара, а нетната сума на заема след разходите за сетълмент е 140 000 долара, кредитополучателите трябва да разполагат с 160 000 долара в брой, за да затворят.
Кредитополучателите трябва да завършат одобрена от HUD сесия за консултиране, за да гарантират, че разбират финансовите разходи и законовите изисквания на HECM.

Докато конвенционалната ипотека върху новия имот може да изисква по-малко пари при затваряне на заема, отколкото HECM, тя също изисква ежемесечни плащания към ипотечното дружество. Например разходите за затваряне на покупката на жилище за 300 000 долара с 80% заем на стойност биха били приблизително 70 000 долара (60 000 долара авансово плащане + 10 000 долара затварящи разходи). Финансирането с ипотека на HECM би струвало допълнителни 90 000 долара приходи (160 000 - 70 000 долара), но елиминира всички бъдещи ипотечни плащания (изчислени на 1200 долара на месец при текущи лихвени проценти) и загуби, ако бъдещата пазарна стойност на къщата намалее. Потенциалните кредитополучатели трябва да „пуснат числата“, за да определят най-добрия подход за своето положение.

Определяне дали е подходящо за вас

Възрастните хора, обмислящи обратна ипотека, трябва да признаят, че тя има предимства и недостатъци, в зависимост от тяхното лично положение, финансово състояние и желания за имоти.

Предимства

Никога не се изискват плащания по ипотечен заем, докато собственикът е жив и живее в имота.
Обратните ипотечни заеми нямат фиксиран срок, но се дължат само с настъпването на конкретни определени събития, като например смъртта на кредитополучателите..
Нито обратният ипотечен кредитополучател, нито неговото имущество са изложени на финансов риск, ако стойността на жилището по-ниска или по-ниска от салдото по ипотечния кредит по всяко време.
Кредитополучателят с обратна ипотека или неговото или нейното имущество има възможност по всяко време да погасява обратния ипотечен кредит и да запазва собствеността на къщата, както при други ипотечни заеми.
Кредитният рейтинг на кредитополучателя не се взема предвид в критериите за вземане на обратен ипотечен кредит. Личен фалит на кредитополучател няма да повлияе на състоянието на обратната ипотека, ако са изпълнени други изисквания.
Превишеният собствен капитал може да се приеме под формата на еднократна сума, месечно за определен срок или сума, като кредитна линия или комбинация от трите.

Недостатъци

За да отговаряте на условията за обратна ипотека, имотът трябва да бъде основно местожителство на кредитополучателите.
Обратната ипотека е ограничена до по-ниски съотношения между кредитна и пазарна стойност (50% до 65%) от традиционните ипотечни кредити, които могат да достигнат 100% от пазарната стойност.
Кредитополучателят и съпругът трябва да са на възраст 62 години или повече. Обратните ипотеки не са достъпни за по-младите кредитополучатели.
Лихвата по обратната ипотека не се приспада за целите на данъка върху дохода, докато заемът не бъде изплатен.
Начислява се първоначална ипотечна премия - между 0,5% и 2,5%, в зависимост от съотношението заем / стойност -, както и годишна ипотечна премия от 1,5%.
Кредитополучателите изискват предварително финансово консултиране преди одобрение.
Освен ако наследниците на обратната ипотека не изберат да изплатят обратната ипотека, собствеността на дома се връща на заемодателя и ще бъде продадена.

Заключителна дума

Подобно на акции, които не изплащат дивидент или облигация с нулев купон, собственият капитал в дома не осигурява парични средства на собственика си; всяко увеличение на стойността на собствения капитал е в режим на сън, докато активът не бъде продаден или къщата не се рефинансира с по-голяма сума на заема. По-лошото е, че възрастните хора, които все още извършват ипотечни плащания, се добавят към сумата, обвързана със собствен капитал в дома им. В много случаи тези средства биха могли да ги обслужват по-добре под формата на налични пари.

Ако вие или вашите родители сте на 62 и повече години, HECM може да бъде ценен инструмент, който ви помага да постигнете финансова сигурност и спокойствие. Не забравяйте, че обратната ипотека не е за всеки. Не забравяйте да разберете задълженията и правата, свързани с обратна ипотека, преди да сключите споразумение.

Вие или някой от членовете на семейството сте взели обратна ипотека?