Какво е частна ипотечна застраховка (PMI) - как да избегнем плащането

Но защо го плащате? По същество вашият кредитор изисква от вас да платите премиите за застрахователна полица, която частично ги възстановява, ако по подразбиране на вашата ипотека. Ще обсъдим кога се изисква да имате PMI, какво защитава тази застраховка, кой трябва да я носи и начините да избегнете плащането.

Съотношение заем към стойност (LTV)

Съотношението заем към стойност (LTV) е това, което кредиторът разглежда, за да определи дали трябва да плащате PMI или не, и кога можете да спрете да го плащате. За да изчислите това съотношение, вземете сумата на заема и я сравнете с текущата стойност на вашата къща. Например, ако ипотеката ви е 150 000 долара, а домът ви в момента струва 200 000 долара, съотношението на заема към стойността ви е 75%.

Когато купувате нов дом, вашият кредитор ще прегледа размера на авансовото си плащане в сравнение с продажната цена, за да определи съотношението на вашия заем към стойност. Така че, ако закупите жилище за 200 000 долара и намалите 20 000 долара, съотношението на вашия заем и стойност е 90%. Обикновено, ако съотношението на вашия заем към стойност е повече от 80%, ще трябва да платите PMI.

Какво е частна ипотечна застраховка?

Когато кандидатствате за ипотека, заемодателят иска да се увери, че домът ви ще има достатъчно собствен капитал, за да изплати салдото по кредита, в случай че по подразбиране и излезе от възбрана. Но тъй като изключените домове често се продават с „отстъпка“, кредиторите искат буфер от поне 20%. С други думи, те искат да бъдат разумно сигурни, че могат да върнат парите, които са ви отпуснали, ако домът трябва да бъде продаден на по-ниска цена от първоначалната продажна цена.

Това обаче не означава, че кредиторите не желаят да пишат заеми, когато отлагате по-малко от 20%. Те просто ви таксуват повече за привилегията чрез PMI. По този начин получавате ипотека и те минимизират риска си, като ви предложат заем. Частната ипотечна застраховка е действителна застрахователна полица, издадена от застрахователна компания, която облагодетелства вашия кредитор. Ако домът ви изпадне в затвора и кредиторът не е в състояние да възстанови непогасения баланс, като продаде жилището, застрахователната компания, която е издала вашия PMI, ще плати на кредитора разликата.

PMI се нарича „частен“, тъй като се предлага само на частни компании, а не на държавни агенции или публични ипотечни кредитори. Публичните програми, като ипотечните програми на FHA и VA, имат собствена ипотечна застраховка, но тя се изпълнява по различен начин и се управлява вътрешно. Една забележима разлика между PMI и ипотечната застраховка, свързана с много заеми от FHA и VA, е, че последната никога не изтича. С други думи, ще продължите да плащате ипотечна застраховка по заеми от FHA и VA, дори след като съотношението на заема към стойността ви е спаднало под 80%.

Кой се нуждае от частна ипотечна застраховка?

Като цяло, ако вашият LTV съотношение е по-малко от 80%, вие сте на ясно. Ако обаче имате лош кредит или по друг начин се считате за висок риск за заемодателя, може да се наложи да носите PMI, дори ако имате съотношение 70%, 60% или дори 50% заем към стойност.

Може да се считате за „високорисков“, ако наскоро сте продали няколко жилища, сте били изключени или имате нестабилен или недокументиран доход. Това обаче трябва да е ясно посочено в документите ви за заем и ако не сте сигурни как работи, получете ясен отговор от вашия кредитен служител, преди да подпишете.

Как да избегнем плащането на частна ипотечна застраховка

Най-добрият начин да избегнете плащането на PMI е да не го имате на заем за начало! Ако купувате нов дом, но няма да имате значителна авансова вноска, попитайте вашия кредитен служител за предложения за избягване на PMI.

В миналото популярен вариант беше ипотеката 80-10-10 или piggyback, която използва комбинация от втори ипотечен или заем за дялово участие и вашият авансово плащане за намаляване на съотношението между кредита и стойността на основната ипотека. Това може да е налице и днес чрез някои кредитори.

Но ако вече сте в ипотека, която има PMI, имате две възможности да я премахнете:

1. Отговорете съотношението заем към стойност

Ако заемът ви е близо до прага от 80% или какъвто и да е праг, който кредиторът ви предвижда в първоначалната ипотечна документация, PMI ще бъде автоматично премахнат от кредитора. На практика повечето кредитори изчакват 78%, но ако се обадите и попитате, те ще го премахнат по-скоро.

Тъй като вашият кредитор ще изчисли LTV от първоначалната покупна цена, ще трябва да следите текущата пазарна стойност на вашия дом. С други думи, ако домът ви се е увеличил, можете да получите професионална оценка и да представите това на заемодателя като доказателство, че стойността се е увеличила.

Докато професионалните оценки обикновено струват няколкостотин долара, това може да бъде добре изразходвани пари, ако те извади от плащането на PMI няколко месеца или години по-рано, отколкото иначе би имал.

2. Рефинансиране на ипотеката

Преди да рефинансирате ипотека, претеглете разходите спрямо месечните спестявания. Уверете се също, че сравнявате ябълките с ябълките. С други думи, ако са останали 25 години за текущия ви заем, поискайте кредитни оферти за 25-годишна ипотека върху текущата сума на баланса на заема и вижте как цифрите се сумират.

Ако вашият настоящ заем изисква PMI, а нов не би го направил, и ако също се класирате за по-ниска лихва, рефинансирането вероятно ще има смисъл. Например, да кажем, че вашият настоящ заем изисква съотношение заем към стойност от 70%, преди да можете да спрете да плащате PMI и текущото ви съотношение заем към стойност е 75%.

Ако вашият кредит се е подобрил от момента на кандидатстване за първоначалната ипотека, може да бъдете в състояние да рефинансирате в нова ипотека, където прагът за PMI е 80%. Това означава, че не би трябвало да плащате PMI с новата ипотека.

Но за да определите дали рефинансирането всъщност ви спестява пари, погледнете колко време отнема да възстановите разходите си за затваряне чрез месечните си спестявания и се уверете, че толкова дълго ще сте в къщата. Отново и това не може да се надценява, не забравяйте да сравнявате ябълки с ябълки, когато преглеждате котировките на заемодателя: новият срок на заема и балансът трябва да бъдат същите като тези, които са в текущата ви ипотека.

Заключителна дума

Заплащането на частна ипотечна застраховка често е необходим разход, ако искате да закупите жилище без значителни авансови плащания. Трябва обаче да разберете условията на настоящия си ипотечен договор и да изчислите съотношението на заема към стойността, за да избегнете плащането му по-дълго от абсолютно необходимото.

Освен това, като знаете кога и как да премахнете PMI, ще намалите месечната си ипотечна сметка. Следвайте горните съвети и следващия път, когато кандидатствате за ипотека, уверете се, че разбирате правилата на PMI и поискайте разяснения преди подписване.

Плащате ли частна ипотечна застраховка? Какви са някои от стъпките, които предприемате, за да го премахнете от вашия ипотечен кредит?