Трябва ли да купите стартов дом като купувач за първи път?

Ако сте в това положение, ключът към притежаването на вашата мечтана къща един ден може да бъде да си купите дом, който не е вашата мечтана къща в момента. Правейки първата си покупка на дом в евтин „стартов дом“, можете да натрупате собствен капитал, който можете да спечелите, за да си купите „завинаги дом“ няколко години по пътя.

Купуването на стартов дом е обща стратегия за купувачите на жилища за първи път, които искат да пробият на пазара на жилища. Някои експерти обаче предупреждават, че това не е правилното решение за всички. В зависимост от ситуацията може да ви е по-добре да продължите да наемате и спестявате парите си, докато не сте готови да се потопите във вечния си дом.

Ето какво трябва да знаете за плюсовете и минусите при закупуването на стартов дом и как да решите дали това е правилният ход за вас.

Видове стартерни домове

Един стартов дом се нуждае само от една ключова характеристика: ценова листа, която е доста под средната за вашия район. Има няколко типа домове, които се вписват в тази категория, включително:

Прикачени домове

Всеки дом с прикачени устройства, който споделя поне една стена с друг дом, вероятно ще струва по-малко от самостоятелна къща. Тази категория включва апартаменти, таунхауси, кооперации (форма на съвместно настаняване) и полуотделни домове, като половината от дуплекс.

Малки къщи

Някои самостоятелни къщи са на цена под средните, защото са твърде малки за повечето семейства. Със средния размер на новите американски домове с 2426 квадратни фута, според американското бюро за преброяване, къщи с големина 1500 квадратни фута могат да се считат за малки къщи. Най-екстремните примери са малки къщи, които имат не повече от 400 квадратни метра пространство и струват много по-малко от домовете с пълен размер.

Fixer-Горни

Други къщи се продават за по-малко от средното, защото не са в най-доброто състояние. Закупуването на един от тези коректори за фиксиране и разпръскването му може да бъде чудесен начин за изграждане на собствен капитал, особено ако сте в състояние сами да направите ремонта. Въпреки това, обновяването и ремонта на горната част на фиксатора отнема много работа и често много пари, така че трябва да го обмислите внимателно, преди да направите къща като тази, която е първата ви покупка за дом.

Домове в по-малко желани райони

И накрая, някои къщи са на цена под средното поради местоположението им. По-малко желаните места включват квартали с висока престъпност, райони с квартални квартали и крайградски домове с дълги пътувания до града. Въпреки това, в зависимост от вашата ситуация, тези „нежелани“ места може да не са проблем за вас. Например, училищният квартал няма значение дали нямате деца и не планирате да имате скоро, а продължителното пътуване не е проблем, ако сте на свободна практика, който работи от дома.

Предимства на стартерните домове

Основното предимство на закупуването на стартов дом е, че ви помага да влезете с крак във вратата на пазара на недвижими имоти. Когато купувате жилище, част от всяко месечно ипотечно плащане отива за натрупване на собствен капитал - тоест дялът от имота, който принадлежи на вас. Няколко години по-надолу можете да продадете къщата, да спечелите пари в този капитал и да я насочите към закупуването на вашия дом завинаги.

Ето някои от специфичните неща, които купуването на стартов дом може да ви помогне да направите.

1. Внасяне на пари при повишаване на цените

Обикновено изграждането на собствен капитал в къща отнема много време. Когато за пръв път започнете да правите ипотечни плащания, по-голямата част от всяко плащане отива към лихви по заема, като само малка част се насочва към собствен капитал. Ако обаче живеете на топъл пазар на жилища, където цените се увеличават непрекъснато, това е друга история. Още от първия ден, когато го купите, стойността на новия ви дом за начинаещи ще се увеличи, а вашият капитал ще се увеличи заедно с него.

Проучване за 2018 г. от GOBankingRates идентифицира 20 града в САЩ, в които цените на жилищата са се повишили с повече от 10% през предходната година. Ако цените продължат да се увеличават със същия темп, домът на стойност 200 000 долара, закупен в един от тези градове днес, може да струва над 322 000 долара за пет години. Това ще ви даде допълнителни 122 000 долара, които да заложите за закупуването на вашия вечен дом.

Ако живеете на някой от тези пазари за горещи жилища, закупуването на стартерно жилище е най-добрият шанс да влезете на приземния етаж и да поставите тези повишаващи се цени да работят за вас. Ако седнете в кулоарите и чакате, докато можете да си позволите мечтания дом, има риск скоковещите се цени на жилищата да надминат ръста на доходите ви, като запазите мечтата си просто извън обсега.

2. Възползвайте се от ниските лихви

Към септември 2018 г. средната лихва за 30-годишна ипотека е била 4,9%, според Bankrate. Това е по-високо, отколкото преди една година, но все пак сравнително ниско по исторически стандарти.

Купуването на стартов дом сега ви дава шанс да станете собственик на жилище и да започнете да изграждате собствен капитал, докато той все още е доста достъпен. Ако изчакате няколко години, за да си купите вечно жилището, тарифите могат да бъдат много по-високи и домът ви на мечта може да не отговаря на бюджета ви.

3. Спестете от разходи

Стартовите домове не са просто по-евтини за закупуване; те също са по-евтини да притежават. Няколко вида разходи са по-ниски при стартерно жилище, включително:

Данък сгради. Размерът на имуществените данъци, които плащате, обикновено зависи от стойността на имота. По този начин, колкото по-евтина е къщата ви, толкова по-малка е вашата данъчна сметка.
Сметки за комунални услуги. Тъй като стартовите домове обикновено са по-малки от средните, те струват по-малко за отопление и охлаждане. Това ви помага да спестите от сметките си за комунални услуги.
Поддръжка. Освен ако не закупите горна за фиксиране, вероятно вашият стартов дом ще има по-ниски разходи за поддръжка. Това е така, защото просто ще имате по-малко място за поддръжка: по-малък покрив, по-малък двор и по-малки стаи.

Парите, които спестявате от тези разходи, могат да отидат във вашия дом фонд, готов да ви помогне да закупите завинаги дома си.

4. Препродайте, когато сте готови

Когато дойде време да продадете дома си за начинаещи, можете да бъдете доста уверени, че бързо ще намерите купувач. Винаги има голямо търсене на стартиращи домове, тъй като те са толкова популярен избор за купувачите на дома за първи път.

Според Трулия конкуренцията за намаляваща доставка на стартерни домове доведе до повишаване на средната цена на тези домове с близо 10% между 2017 и 2018 г. Ако тази тенденция се запази, не би трябвало да имате проблеми с продажбата на стартовия дом след няколко години за подредена печалба.

Недостатъци на стартерните домове

Въпреки предимствата, закупуването на стартов дом не е просто. Има някои проблеми, свързани с покупката на дома, плюс няколко други проблеми, характерни за начинаещи домове.

1. По-висока цена от наемането

Въпреки че стартовите жилища са по-евтини от по-големите, те все пак струват повече от много наеми. Според Trulia ипотечните плащания за средния стартов дом през 2018 г. биха изяли над 40% от средния доход на купувача за първи път. На всичкото отгоре притежаването на къща идва с разходи, които наемането не прави, като данъци върху собствеността, поддръжка, застраховка на собствениците на жилища и евентуално по-високи транспортни разходи, ако се преместите в предградията, за да намерите къща, която можете да си позволите.

Добавете всички тези разходи и месечните разходи за притежаване на стартов дом могат да бъдат доста повече, отколкото бихте платили за наемане на жилище с подобен размер. Може да е по-добре да продължите да наемате и да инвестирате допълнителните пари, за да можете да ги насочите към къщата си завинаги.

2. Ограничен избор

Голямото търсене на стартерни домове означава, че не получавате много възможности за избор, когато купувате такъв. Трулия отбелязва, че дори когато цените на стартовите домове са се повишили, качеството им е намаляло. Днес средният стартов дом е по-малък, по-стар и е по-вероятно да се нуждае от ремонт, отколкото преди шест години.

Трудно е също да се намерят стартерни домове в най-желаните квартали. Купуването на такъв може да ви изкара в предградията далеч от работата и приятелите ви. Това от своя страна би могло да доведе до много по-дълги пътувания и възможна социална изолация, два основни източника на нещастие.

3. Риск от падащи цени

Както се оказа сривът на недвижимите имоти от 2007 до 2008 г., стойностите на имотите могат да намаляват, както и нагоре. Ако пазарът на жилища спадне скоро след закупуването на вашия стартов дом, изведнъж може да се окажете закъсали с дом, който струва по-малко, отколкото сте платили за него.

Ако това се случи, вашият стартов дом може да се превърне във ваш дом „в обозримо бъдеще“. Вместо да го продавате за печалба и да търгувате до дома си завинаги, може да се наложи да останете там, докато пазарът не се възстанови. За щастие, винаги голямото търсене на стартерни домове означава, че може да не се наложи да чакате толкова дълго, колкото хората, живеещи в по-големи къщи.

4. Данъци върху капиталовите печалби

Когато купувате стартов дом, вероятно очаквате да живеете в него поне няколко години, преди да търгувате. Въпреки това, понякога животът ви хвърля крива топка. Например, може би вашата работа ви прехвърля в друг град и трябва да се преместите. Или може би изведнъж откриете, че имате бебе, а вашият стартов дом вече е твърде малък за вашето растящо семейство.

За съжаление, ако в крайна сметка се наложи да продадете дома си на стартер набързо, можете да се сблъскате със стръмна данъчна сметка. Обикновено, когато продавате основното си местожителство, можете да спечелите до 250 000 долара печалба или 500 000 долара за женени двойки, без да се налага да плащате данък върху печалбата от капитала. Това освобождаване обаче се отнася само за къща, в която сте живели поне две от последните пет години. Така че, ако има шанс да не успеете да задържите старта си вкъщи поне две години, купуването му може да не си струва риска.

Фактори за разглеждане

Купуването на стартов дом не е решение за един размер. Дали е подходящо за вас зависи от начина ви на живот, местоположението и финансите. Ако мислите да закупите стартов дом, ето някои фактори, които трябва да вземете предвид.

1. Вашият бюджет

Преди да предприемете потапяне на всяка покупка на дома, трябва да разберете колко къща можете да си позволите. За да определите това, погледнете всички разходи за закупуване на дом, а не само авансовото плащане. Експерти като Нийл Годфри от Форбс и Джули Парк, агент за недвижими имоти, интервюиран от САЩ и News Report, предупреждават, че купувачите на жилища, които са за първи път, често подценяват разходите за затваряне и други разходи за собственост на дома, като например:

Данък сгради
Поддръжка, ремонти или ремонти (особено ако купуват горна закрепване)
Застраховка на собствениците на жилища
комунални услуги
Грижа за двора
Разходи за преместване
Транспортни разходи (ако се придвижват от града до зависимите от автомобила предградия)

Това е много фактори, които трябва да вземете предвид, но има инструменти, които могат да помогнат. Първо се консултирайте с калкулатор на достъпна цена за дома, като този от NerdWallet. Той разглежда доходите ви, други дългове, местоположение и авансово плащане, за да разбере колко можете да похарчите за къща, без да прекалявате с бюджета си. Сайтът също има инструмент, който да ви помогне да изчислите разходите си за затваряне.

За да изчислите транспортните разходи, вижте индекса за достъпност на H + T. Тя показва какъв процент от доходите им пребиваващите в определена област обикновено харчат за жилища и транспорт. Той може също да предостави подробности като средния брой автомобили на домакинство и средната цена за притежаване на автомобил. Това е особено полезно, ако сравнявате домове в различни области.

За да прецените разходите за преместване, опитайте калкулатора на разходите за преместване от Moving.com. Може да ви покаже приблизителната цена на преместване въз основа на местоположение, размер на дома и услуги. И накрая, за да разберете общите си разходи за собственост, погледнете калкулатора на разходите за дома от списъка на Анджи. Ако въведете цена на жилището, данни за ипотечен кредит и местоположение, той може да ви даде оценка като разходи за комунални услуги, данъци върху имотите, застраховки и ремонти.

2. Вашият местен пазар на недвижими имоти

След като знаете какво би ви струвало всеки месец да притежавате къща, можете да съкрушите някои цифри, за да видите как това се сравнява с цената на наемането и което вероятно ще ви донесе повече полза в дългосрочен план. Ето някои въпроси за задаване:

Как наемът сравнява с покупката? Ако в момента наемате дом, добавете сумата, която харчите в момента - включително наем, комунални услуги и транспорт -, за да живеете там, където живеете. След това сравнете това с общата сума, която бихте отделили всеки месец, ако сте закупили стартерно жилище. Ако не плащате наем сега или ако се премествате в друг район, можете да проверите разходите за наем в избрания от вас квартал на Трулия.
Цените на дома ли се повишават или падат? Ако цените на жилищата във вашия район се повишат, купуването на стартерно жилище днес може да бъде добра инвестиция, защото вероятно можете да го продадете с печалба след няколко години. Ако обаче те паднат, има голям шанс да не върнете парите, които вложите в дома си на стартер, когато дойде време за продажба. Може да е по-добра идея да изчакате, докато пазарът отпадне, за да можете да купувате по пътя нагоре. За да видите кой път цените на жилищата във вашия район са в тенденция, отидете на Zillow и потърсете местоположението на сегашния си дом или евентуален стартов дом, който се интересувате от покупката. Кликнете върху „История на историята и подробности“, за да видите как стойността на вашия дом и общите цени на жилищата в района са се променили през последните няколко години, както и как биха могли да се променят през следващата година.
Повишават ли се или намаляват лихвените проценти? Ако лихвите се повишават, купуването на къща сега ви дава шанс да си вземете ипотека, докато те все още са сравнително ниски. Ако обаче те паднат, бихте могли да спестите пари, като изчакате още малко.
Какво бихте могли да направите, като инвестирате парите си другаде? Дори и цените на жилищата да се повишават, един стартов дом не е непременно най-добрата инвестиция, която бихте могли да направите. Ако наемането е много по-евтино от покупката, може да направите по-добър наем и инвестиране на допълнителните пари някъде другаде. Погледнете текущата доходност за инвестиции с нисък риск, като компактдискове, ценни книжа и общински фондове за облигации. След това използвайте инвестиционен калкулатор, като този от Bankrate, за да разберете колко бихте могли да направите с една от тези инвестиции през следващите няколко години. Ако е по-голяма от сумата, в която стартовият ви дом вероятно ще нарасне, наемането и спестяването е по-добра сделка.

3. Вашите текущи нужди

По дефиниция стартов дом е този, който не очаквате да живеете в дългосрочен план. Така че вашите не трябва да са достатъчно големи за шестте деца, които очаквате да имат някой ден или да бъдат в квартал с най-добрите училища за тези деца. Това обаче трябва да бъде място, в което бихте могли да се радвате да живеете през следващите няколко години.

Един от най-важните фактори е местоположението. Домовете в или в близост до центъра на града обикновено струват повече, особено ако са в престижни или модерни квартали. Придвижването до предградията ще ви даде повече място за вашия жилищен долар, но това не означава непременно, че е добра идея. Ако абсолютно обичате сегашния си квартал - или наистина мразите идеята за дълго пътуване - ще сте по-щастливи да останете в този квартал, дори ако това означава да продължите да наемате, докато не можете да спестите повече пари.

Друга възможност е да останете в близост до центъра на града, но да изберете по-малък дом, например етажна собственост или градска къща. Отново, това е въпрос на това, което е най-важно за вас. Ако обичате да сте в сърцето на града и да водите начин на живот без кола, кондо в градски квартал може да бъде добър избор. Ако обаче това, което искате от следващия ви дом, е двор, в който можете да посадите градина или да оставите кучето си да тича наоколо, кондо няма да е подходящ за вас.

4. Вашите бъдещи планове

Според американската история за 2015 г. относно стартиращите домове, експертите по принцип са съгласни, че не е добра идея да купувате къща, освен ако не очаквате да живеете в нея поне пет години. Това означава, че преди да купите, трябва да вземете предвид не само сегашния си начин на живот, но и плановете си за бъдещето.

Например, ако планирате някой ден да отгледате семейство, помислете колко скоро искате да започнете. Една малка къщичка с една спалня може да изглежда като идеалния стартов дом за вас или за вас и вашия съпруг. Ако обаче има шанс да отглеждате деца там, вероятно ще ви трябва повече място - а това означава повече пари.

По същия начин, ако вече имате поне едно дете, помислете за местната училищна система. Ако детето ви ще започне училище, докато сте в дома си за начало, то трябва да бъде в район с добри училища, което също ще добави към цената. Това е нещо, което ще трябва да вземете предвид, когато разберете относителните разходи за закупуване и наемане.

Ако плановете ви за бъдещето са във въздуха, купуването на дом може да не е добра идея в момента. Например, ако работите във фирма, която изведнъж може да ви премести в цялата страна само с няколко месеца предизвестие, това не ви дава много време да продадете къщата си. Може да се наложи да се продавате на загуба и ако са изминали по-малко от две години, откакто сте закупили къщата, дори можете да дължите данъци върху капиталовата печалба.

Съвети за закупуване на начален дом

Дори ако сте сигурни, че закупуването на стартов дом е правилният ход за вас, най-добре е да продължите с повишено внимание. Отделете време, за да планирате покупката си и да намерите подходящия стартов дом, в правилния квартал, на правилната цена.

Ето няколко съвета от експертите за пазаруване на стартов дом.

1. Планирайте напред

Когато купувате стартов дом, не забравяйте, че планирате да го продадете и в крайна сметка да продължите. Преди дори да купите къщата, трябва да имате представа колко дълго смятате да живеете там и какво смятате да правите с нея, когато се премествате.

Ще продадете ли къщата или ще я наемете и ще станете собственик? Изясняването на това преди време ще ви помогне да вземете стратегически решения за това кой квартал да изберете и как да поддържате къщата. Например, ако планирате да го продадете в крайна сметка, ще искате да изберете проекти за подобряване на дома, които добавят стойност за бъдещите купувачи. Ако го отдавате под наем, може да изберете довършителни работи, които изискват по-малко поддръжка в бъдеще.

2. Получете предварително одобрение

Ипотечните кредитори препоръчват да облицовате жилищния си заем, преди да започнете да пазарувате къща. Процесът на одобрение за ипотека може да отнеме много време и не искате да рискувате да пропуснете идеалния дом, докато търсите да осигурите финансиране. Наличието на писмо с предварително одобрение от добре известен местен ипотечен кредитор ще ви направи много по-привлекателни за продавачите, като подобри шансовете ви да си вземете идеалния начален дом, след като го намерите.

3. Изберете правилното съседство

Тъй като ще живеете в този дом поне пет години, важно е да изберете място, което да отговаря на вашите нужди. В зависимост от начина ви на живот, това може да означава предстоящ квартал в сърцето на града или подходящо за семейството крайградско местоположение.

Друг фактор за разглеждане е дали кварталът ще се хареса на бъдещите купувачи или наематели след няколко години. Дом на желано място ще бъде много по-лесно да продадете или дадете под наем, след като продължите напред.

4. Придържайте се към бюджета си

Експертите предупреждават да не харчите прекалено много за начален дом. Лесно е да бъдете пометен от краката си от голяма къща с приказни удобства, но целият смисъл на закупуването на стартов дом е да го поддържате на достъпна цена. Намаляването на бюджета ви прекалено много сега може да навреди на кредитния ви рейтинг, затруднявайки получаването на ипотека, когато сте готови да закупите завинаги дома си.

5. Обърнете внимание на разходите

Когато се опитвате да разберете дали стартерният дом отговаря на вашия бюджет, не гледайте само на цената му. Не забравяйте да вземете предвид разходите за затваряне и разходите за собственост, като поддръжка и данъци върху собствеността. По-конкретно, помислете за разходите за ремонти и ремонти, ако купувате горна част за фиксиране. Докато завършите преустройството на къщата, добавяте втора баня и преработвате кухнята, това може да струва толкова, колкото бихте похарчили за закупуване на вашия дом завинаги от прилеп.

6. Вземете щателна проверка

Инспекцията на дома е важна част от процеса на закупуване на дома. Ако е възможно, придружете домашния инспектор и си правите бележки, за да имате ясна представа в какво състояние е къщата. Това ще ви помогне да разберете дали ще трябва да замените нещо голямо, като покрива или пещта, по време, когато сте собственик на къщата. Ако установите, че някоя от основните системи е на крака, помолете продавача да намали цената, за да компенсира разходите за тяхната подмяна.

7. Бъдете гъвкави

Не очаквайте вашия стартов дом да има всичко в списъка ви с желания В крайна сметка няма да живеете там завинаги. Разберете какво е абсолютно важно за вас, например правилното местоположение или задния двор, и бъдете готови да направите компромиси с останалите. Също така не забравяйте, че ако една къща обикновено отговаря на вашите нужди, но липсва една функция, която искате, например гараж или палуба, винаги можете да я добавите. Просто не забравяйте да разберете колко ще струва добавката и коефициент, който е в изкупната цена, преди да решите дали домът отговаря на вашия бюджет.

8. Не преувеличавайте

Въпреки че можете да подобрите домашния си стартер, за да го направите по-добре според нуждите ви, експертите внимават да не го надграждате твърде далеч. Ако вложите прекалено много пари в стартовия си дом, може да не успеете да го възстановите при продажбата. Съсредоточете се върху подобренията в дома, които добавят стойност към вашия дом и не влагате много пари в луксозни кухни и бани, които няма да ви върнат.

Заключителна дума

Ако все още не сте сигурни дали купуването на стартов дом е правилният ход за вас, не го правете - или поне не го правете в момента. Купуването на първия ви дом е голямо решение и трябва да отделите цялото време, което е необходимо, за да обмислите възможностите си. Продължаването на отдаване под наем за малко по-дълго не може наистина да ви навреди, но закупуването на къща, която не отговаря на вашия начин на живот или на вашия бюджет, е трудно решение за отмяна.

Най-важното е, че не купувайте къща само защото на този етап от живота си се чувствате така. Само защото купуването на къща е правилният ход за повечето ваши връстници не означава, че това е правилният ход за вас. Вашият живот и обстоятелства са уникални и само вие можете да решите дали да станете собственик на дом има смисъл за вас в този момент от живота си. Ако решите да наемете сега, не изключва покупката по-късно; пазарът на жилища все още ще е там, когато сте готови.

Какво бихте предпочели да си купите начален дом и да търгувате, или да изчакате, докато сте готови да купите своя дом завинаги? Защо?