Реални разходи за закупуване и притежаване на дом - можете ли да го позволите?

Въпреки че това не е осезаема полза, чувството за собственост е един от най-добрите аспекти на закупуването на дом. А именно вие сте шефът - не е нужно да отговаряте на хазяин, който няма да ви позволи да боядисате стените си, да инсталирате нов хладилник или да престроите. Когато притежавате дом, ваше е да направите това, което искате.

2. Данъчни облекчения

Данъците със сигурност не представляват най-вълнуващата част от собствеността на жилища, но спестяването на пари просто може. Когато притежавате местожителство, лихвата, която плащате по ипотеката си, се облага с данък. Можете също да вземете федерално данъчно приспадане на данъци върху недвижимите имоти, платени през годината.

Можете също така да бъдете в състояние да се възползвате от освобождаване от данък върху капиталовата печалба, ако пребиваването ви се увеличи и в крайна сметка го продадете за печалба. Имайте предвид, че можете да поискате до $ 250 000 печалба само за един данъкоплатец или до 500 000 долара за женени данъкоплатци, които подават съвместно. И трябва да сте поддържали имота като основно местожителство най-малко две години преди продажбата.

3. Потенциална възвръщаемост на инвестициите

Собствеността на дома не е безумната инвестиционна стратегия, каквато беше преди. Всеки, който е закупил имот в началото на 2000-те години и е завършил продажбата си за голяма загуба - или, което е по-лошо, е бил възбран - може да свидетелства за това.

Другият вариант - харченето на пари под наем - изобщо няма инвестиционен потенциал. Собствеността, въпреки риска, поне носи възможността за възвръщаемост на инвестицията.

Много неща могат да ви помогнат да подобрите шансовете си за получаване на възвръщаемост на покупката на вашия дом, включително да се възползвате от исторически ниски лихви и да купувате в предстоящо място. Разбира се, едно от най-важните неща, които трябва да запомните, е, че трябва да си купите къща, която всъщност можете да си позволите.

Капанът „Дом-беден“

В главата ви танцуват визии от гранитни плотове и вани за нокти? В зависимост от това къде се намирате в живота, характеристиките на идеалния дом биха могли да означават всичко - от отлични училищни квартали до географска близост до бар с промоционални специални часове.

Разбира се, големи килери, подове от твърда дървесина и гаражно пространство са страхотни, но те не означават абсолютно нищо, ако плащането за тях ви оставя плоски счупен в края на всеки месец. Хората, които са „бедни на къщи“, харчат непропорционално висок процент от доходите си за ипотечни и свързани с къщата разходи, оставяйки им относително малък дискреционен доход. Представете си, че седите във великолепния си дом с площ от 3000 квадратни метра, ядейки раменна юфка всяка вечер и ще получите снимката.

Независимо дали сте гледали твърде много епизоди на „Истински домакини“, или просто се опитвате да сте в крак с приятелите си, има много причини, поради които хората прекаляват при закупуването на жилище. Първо и най-важно, има обща тенденция да свържете купуването на къща с купуването на вашата мечтана къща. Истината е обаче, че домът - независимо дали е първият, вторият или третият - не трябва да бъде перфектен. Просто трябва да отговаря на вашите цели днес.

Реални разходи за закупуване на дом

Много хора грубо подценяват действителните разходи за закупуване на дом. Ето списък на разходите, които трябва да имате предвид.

1. Авансово плащане

Златният стандарт за авансово плащане е 20% от покупната цена. В къща от 250 000 долара, това означава да заложите над 50 000 долара в брой.

Преди рецесията много кредитори биха ви позволили да се измъкнете с много по-малка сума или да ви позволят да внесете авансовото си плащане в месечните си ипотечни плащания. Въпреки това днес, въпреки че има изключения, почти всички кредитори изискват частна ипотечна застраховка (PMI), ако правите авансово плащане под 20% от покупната цена.

Хубавото на по-високото авансово плащане е, че намалява размера на дълга, който поемате при закупуване на жилище. Това означава по-малко лихва и по-добро съотношение дълг / доход.

2. Заключителни разходи

Ако изчистите банковата си сметка за огромно авансово плащане, задръжте дъха си - защото има още. Също така се очаква да се покажете при затваряне с допълнителен парченце пари, за да покриете определени разходи, дължими на заемодателя и други страни. Тези „разходи за затваряне“, свързани с логистиката за закупуване на къща, обикновено включват застраховка на собственост, такси за търсене на собственост, оценка, подписване, проучване и получаване на заем.

Обикновено купувачите могат да очакват да платят между 2% и 5% от покупната цена на жилището при затварящи разходи. За нашата хипотетична къща от $ 250 000, това означава между 5000 и 12 500 долара. Понякога купувачите могат да договарят продавачите, за да покрият тези разходи, но това не е нещо, на което трябва да разчитате.

3. Ипотечно плащане

Освен ако не сте успели да купите къщата си с пари, трябва да се борите с ипотечно плащане всеки месец - и няколко фактора допринасят за сумата.

основен. Това е сумата пари, която сте взели назаем за финансиране на дома си. С 250 000 долара къща, ако приемем, че сте направили 50 000 долара авансово плащане, ще дължите 200 000 долара главница.
интерес. Лихвата е по същество таксата, която кредиторите начисляват в замяна на заемите, които дават на собствениците на жилища. Ипотечните лихвени проценти се колебаят силно, но към момента на писането им те се движат около 3,7% за конвенционален 30-годишен фиксиран заем, като отново поемат 20% авансово плащане.
Данък върху собствеността. Местната власт начислява данъци върху вашия имот, за да покрие оран, снежна поддръжка, поддръжка на дървета, държавна администрация, полиция, пожарна служба и други градски услуги. Данъците върху собствеността също финансират държавни училища, библиотеки и паркове. В наши дни заемодателите обикновено изискват кредитополучателите да плащат данъците си в дескроу сметка. Вместо да нахвърляте по цялата си сметка за данък върху имуществото веднъж годишно, тя се разгражда на месечни суми, които се вписват в ипотечното ви плащане и се внасят в отделна сметка, поддържана от кредитора. Когато вашият данък върху имуществото настъпи, вашият кредитор го плаща за вас, използвайки тези средства. Данъкът върху имота се изчислява като процент от стойността на вашия дом, а ставките варират значително в зависимост от местоположението. Докато 1,2% е обща оценка (когато се събира за нашата примерна къща, тя се равнява на 3000 долара годишно), заслужава да се отбележи, че бихте могли да платите само 0,18% в Луизиана, но повече от 10 пъти, като преминавате границата в съседен Тексас.
Застраховка. Вашият ипотечен плащане може да включва и застраховка на собствениците на жилища, която, подобно на плащанията на данък върху имота, се депозира в дескроу сметка. След като извадите застрахователната полица на собственика на жилището, вашият кредитор може най-вероятно да извърши плащанията от ваше име. Политиките за заеми обаче се различават, така че бъдете сигурни, че това се отнася за вашата ситуация. За разлика от споменатата по-горе частна ипотечна застраховка, застрахователните полици на собствениците на жилища често покриват кражби, вандализъм, пожар и вреди. Наводненията и земетресенията обикновено са изключени от стандартните политики. За къща от 250 000 долара 1500 долара е солидна оценка за годишната застраховка на собствениците на жилища.
Частна ипотечна застраховка (PMI). Както бе споменато по-горе, вероятно вашата банка ще изисква частна ипотечна застраховка, ако направите авансово плащане под 20%. В случай, че спрете да правите ипотечни плащания или напълно се задължавате, частната ипотечна застраховка помага да се защити кредиторът, като покрие вашето задължение. PMI често се търкаля и в месечната ви ипотечна гайка, въпреки че някои кредитори позволяват еднократно плащане. PMI струва между 0,5% и 1% от сумата на заема годишно.

В обобщение, следното представлява месечно ипотечно плащане на къщата за извадка от $ 250 000:

Главница и лихва: $ 931,31
Данък върху собствеността: 250,00 долара
Имуществена застраховка: 125,00 долара
Обща сума: 1 306,91 долара

Тези цифри предполагат, че сте направили 20% авансово плащане. Ако не сте, трябва да се вземат предвид разходите на PMI, което при този сценарий ще бъде от 1,250 до 2500 долара годишно..

30 години по-късно, след като накрая изплатите заема си в размер на 200 000 долара, ето какво ще похарчите общо:

основен: 200 000 долара
интерес: $ 135,489.29
Данък сгради: 90 000 долара
Застраховка: 45 000 долара
Обща сума: $ 470,489.29

Добавете 50 000 долара авансови плащания и разходи за затваряне и сте изразходвали значително повече от двойно първоначалната покупна цена на дома си - и това е само ако сте успели да заключите добра лихва.

Разходи за притежаване на дом

Разбира се, реалната покупка е само началото. Притежаването и поддържането на дом носи много разходи заедно с него.

1. Комунални услуги

Ако някога сте наемали, вероятно сте свикнали с сметки за комунални услуги. Вероятно е обаче някои от тях да са вградени в месечния ви наем. Като собственик на жилище трябва да платите за всичко следното:

топлина
Електричество
Газ
клоака
вода
Кошче и рециклиране
Избираеми като кабел и интернет

2. Поддръжка

Много неща могат да се объркат с къща. Пещта може да се взриви, бойлерът може да се разпадне, тръбите могат да се спукат, системата за отопление на климатици може да се спуска, а електрическата ви система може да не е кодирана. Освен това покривът ви може да изтече, коминът ви да се спука, изолацията ви може да бъде недостатъчна, а вашето дете може да изтегли по стените с постоянен маркер.

Като наемател, просто се обаждате на своя хазяин, когато нещо се развали или се обърка. Но когато притежавате, доларът спира при вас.

Застраховката на собствениците на жилища е едно от решенията на тези потенциални проблеми, но не покрива например рутинна поддръжка, плесени, резервни копия на канализация или термити. Плюс това, дори ако имате застраховка, вие в крайна сметка ще плащате приспадане при предявяване на рекламация и в резултат на това вашите ставки могат да се увеличат. За да се предпази от евентуални затруднения, всеки трябва да поддържа значителни парични резерви за покриване на допълнителни разходи за поддръжка, както рутинни, така и неочаквани.

Изчисляване колко можете да си позволите

Да, тези цифри са поразителни, да, но е важно да усвоите реалността на собствеността на дома и да гарантирате, че купувате къща, която не разтяга бюджета ви прекалено тънко. Въпросът, който трябва да зададете, е как точно осигурявате разумна покупна цена за вашето ниво на доходи?

Знаем, че примерната къща от $ 250 000 струва малко повече от 1300 долара на месец след първоначалните авансови плащания и разходите за затваряне - без да се броят комунални услуги и поддръжка. По-голямата част от финансовите експерти препоръчват - и много кредитори изискват - разходите ви за жилище да не надвишават 28% от брутния ви месечен доход. Тези разходи включват ипотечна главница и лихви, плюс данъци и застраховки.

За нашата примерна къща ще ви трябва годишен доход от около 56 000 долара, за да достигнете тези 28%. И, разбира се, 28% е максималният препоръчителен брой за съотношението дълг към доходите на жилищата (HDTI). Можете да бъдете много по-удобни - т.е., по-малко „домашни бедни“ - ако можете да управлявате 20% до 25% HDTI. Ще ви трябва годишен доход от близо 63 000 долара, за да имате 25% HDTI за къща от 250 000 долара. При 20%, а доходът ви ще трябва да е приблизително $ 79 000 за 20% HDTI в същата къща.

Разглеждайки го от различна гледна точка, следната таблица показва приблизително какво може да си позволи купувач при различни годишни нива на доходите. Разбира се, това са груби прогнози - разходите варират в зависимост от местоположението и лихвите се променят ежедневно.

Годишен доход: 30 000 долара

28% HDTI: покупна цена от 118 000 долара
25% HDTI: покупна цена от $ 104 000
20% HDTI: покупна цена от 82 000 долара

Годишен доход: 50 000 долара

28% HDTI: покупна цена от 220 000 долара
25% HDTI: покупна цена от 193 000 долара
20% HDTI: покупна цена 150 000 долара

Годишен доход: 70 000 долара

28% HDTI: покупна цена от 310 000 долара
25% HDTI: покупна цена от 281 000 долара
20% HDTI: покупна цена от 220 000 долара

Годишен доход: 90 000 долара

28% HDTI: покупна цена от 414 000 долара
25% HDTI: покупна цена от 368 000 долара
20% HDTI: покупна цена от 291 000 долара

Ако можете да се измъкнете с дори по-ниски от 20% HDTI, тогава по всякакъв начин го направете.

За повечето хора разходите за жилище не са единственият дълг. Ето защо пълните съотношения между дълга и приходите (DTI) вземат предвид всички повтарящи се месечни задължения по дълга. Те включват автомобилни плащания, студентски заеми, издръжка на деца или издръжка и месечни минимални плащания с кредитни карти. Не искате общото ви задължение да надвишава 36% от брутния ви доход.

Ако в момента имате нулев дълг, можете по-удобно да се измъкнете, като изтръгнете горния край на препоръчителния процент на жилищния дълг. Ако обаче жонглирате заем за кола, студентски заем и изплащате кредитни карти, трябва да се насочите далеч, далеч от 28% жилищния коефициент.

Заключителна дума

Собствеността на дома е скъпа - дори и при най-добри обстоятелства. От решаващо значение е да сте реалисти за това, което вие и вашето семейство можете да си позволите удобно. Бъдете сигурни, че можете лесно да правите месечните си плащания и все още да имате пари за пътуване, дрехи и случайни вечери, които не излизат от микровълнова фурна. Ако подходите към собствеността на дома внимателно, а не импулсивно, вие се поставяте в състояние да вземете разумно решение.

Мислите ли за закупуване на дом?