Преработката на ипотечен заем по-добра опция от рефинансирането ли е?

По същество преработката на заем означава, че докато вашият лихвен процент и срокът на заема ви останат непроменени, месечното ви ипотечно плащане се намалява, за да отразява реалното ви текущо салдо. Например, ако сте 6 години в 30-годишна ипотека, след като преработите заема си, все още ще ви останат 24 години, за да го изплатите. За преработка на работа кредиторите изискват допълнително еднократно плащане, за да намалят баланса си. Размерът на това допълнително плащане влияе върху това колко можете да спестите с преработка на заем. Въпреки това, вместо да преработвате, бихте могли да платите еднократна сума за съществуващия си заем, което би намалило салдото ви, но не намали месечното ви ипотечно плащане.

Как работи преработката на заем

Преработката на заема може да има смисъл, ако наследите пари (или получите значителен бонус по време на работа) и искате да ги приложите към салдото по ипотеката си. Тъй като намалите баланса предсрочно, в крайна сметка ще платите по-малко лихва. Това дава възможност на кредиторите да преработят вашия заем или да преизчислят месечното си ипотечно плащане.

Отделните кредитори имат различни изисквания за преработка на заем. Например, някои кредитори изискват еднократно плащане в размер на 5000 щатски долара или 10% от заема - което е по-голямо - за намаляване на салдото, преди да се квалифицира някой за преработка на заем.

Ако имате ипотека от 400 000 щатски долара при 4% лихва за 30 години, месечните ви плащания по главница и лихва ще бъдат 1 910 долара. Ако платите заема за 10 години, оставащият ви остатък по заема ще бъде $ 315,136. Еднократно плащане в размер на 10% от останалото салдо по заема ще бъде 31 554 долара, което ще доведе до салдото до 283 582 долара. В този случай месечните плащания биха намалили до 1718 долара. Имайте предвид обаче, че макар да спестявате 200 долара на месец от ипотечното си плащане, е полезна цел, вие също ще сте похарчили значителна сума пари, за да постигнете това намаление на плащането.

Разбира се, заемодателите начисляват малка такса за преработка на заем, която често е едва 250 долара.

Определяне на допустимост

Преразглеждане на заеми са разрешени за конвенционални, съответстващи на Fannie Mae и Freddie Mac заеми, но не и за ипотечни кредити на FHA или VA. Някои кредитори преработват джъмбо заеми, но ги разглеждат за всеки отделен случай.

За да отговаряте на условията за преработка на заем, трябва да сте в течение на плащанията си по заема и да разполагате с пари в брой, необходими за изплащане на основния си баланс. Не са необходими проверка за кредит и оценка.

Предимства на преработката на заем

1. Намалено плащане. Чрез преработка на вашия заем можете да облекчите паричния си поток без разход за рефинансиране на жилища, което може да изисква разход в размер на 6% от салдото ви. В действителност, в някои случаи това, което ще бъде изразходвано за рефинансирането, би могло да се използва за намаляване на салдото Ви достатъчно, за да отговаряте на условията за преработка на заем..
2. Не се изисква оценка. За разлика от рефинансирането на жилища, преработката на заема не изисква оценка. Ако домът ви е намалял, може да не отговаряте на условията за рефинансиране, тъй като повечето кредитори рефинансират жилище само с поне 5% до 10% в капитала.
3. Не е необходим кредитен чек. Презаписът на заем обикновено не изисква одобрение на кредит. Ако имате проблеми с кредита и не можете да отговаряте на условията за рефинансиране, все пак можете да се класирате за преработка на заем.

В един конкретен случай преработката на заем може да бъде особено полезна. Ако сте собственик на жилище, закупил нов дом преди да продадете сегашния си дом, може временно да се наложи да платите две ипотеки. След като продадете предишното си жилище, можете да използвате печалбата от тази продажба на жилище, за да изплатите баланса си по заема и да преработите ипотеката си, за да направите плащанията по-достъпни. Много собственици на жилища умишлено планират да използват преработка на заем за тази цел при преминаване от един дом в друг. Само не забравяйте, че обикновено трябва да изчакате 90 дни, след като заемът ви премине към уреждане, преди да можете да го преработите.

Недостатъци на преработката на заема

Преди да решите да преработите заема си, би било разумно да го оцените в контекста на целия си финансов план. Някои от недостатъците на преработката на заем включват:

1. Обвързва пари в брой. Ако имате еднократна парична сума, уверете се, че изплащането на ипотеката е най-доброто използване на тези пари. Например, ако имате дълг по кредитна карта с висока лихва, трябва първо да го изплатите. Ако ви липсва спешен спестовен фонд или трябва да отделите пари за други разходи, вероятно е най-добре да не залагате цялата си крива към изплащане на ипотеката си.
2. Не намалява ипотечния срок. Трябва също да помислите за преработка на заем в контекста на пенсионирането си. Много по-възрастни собственици на жилища се надяват да изплатят ипотеката си, преди да се пенсионират. Преработката на заем обаче няма да съкрати срока на вашия заем, въпреки че може да подобри вашите парични потоци. Ако целта ви е да намалите ипотечния си баланс, преминаването към ипотечни плащания на две седмици или просто извършването на редовни допълнителни плащания към главницата ви може да бъде по-добър вариант от преработката на заем.
3. Не намалява лихвения процент. Ако плащате висока лихва, рефинансирането може да е по-добра опция. Кредитор може да сравни разходите и месечните плащания по рефинансиране и преработка на заем, за да определи кое е най-подходящото за вас.

Заключителна дума

Преработката на заема не е за всеки, но ако имате допълнителни пари, консултирайте се с кредитора си, за да проверите дали този метод за намаляване на месечното плащане е подходящ за вас. Ако сте собственик на жилище, който продава едно жилище и се премества в друго, много добре бихте могли да се възползвате от преработка на заем. Тези, които притежават жилище с намалена стойност или имат кредитни предизвикателства, също могат да се възползват повече от преработка на заем, отколкото от рефинансиране.

Можете ли да мислите за други сценарии, при които преработката на заем би била мъдър финансов ход?