Как да направите оферта за къща - Съвети и стратегии за спечелване

Но мечтателната фаза на вашето ново търсене в дома трябва в крайна сметка да приключи. След като намерите къща, която отговаря на вашите нужди, е време да се закопчавате и всъщност да я купите, преди някой друг да го направи.

Не можете да си купите къща, без първо да направите предложение за нея. Оферта за покупка, известна също като договор за покупка или писмо за намерение за закупуване, е правен документ, който очертава цената, която сте готови да платите за дома, как възнамерявате да платите за него и други ключови условия на транзакцията.

Офертите за покупка обикновено стават правно обвързващи, след като продавачът приеме условията. Законите, регулиращи тяхното изпълнение и обезсилване, варират в зависимост от държавата и е изключително обичайно да ги изменят преди закриването или да поставят условието за изпълнението им при определени благоприятни резултати, като например преминаваща термитна проверка или други проверки.

Ако работите с агент по недвижими имоти, той или тя вероятно ще модифицира предварително написан шаблон с условия, специфични за вашата транзакция. В някои щати, като Ню Йорк, всъщност се изисква лицензиран адвокат, който да изготви или да се откаже от всяко официално споразумение за покупка, независимо дали купувачът работи с агент.

И все пак, като се има предвид големината и дългосрочните последици от всяка сделка с жилищни недвижими имоти, е в ваш интерес да разберете напълно следното:

Компонентите на вашата оферта за покупка
Общи непредвидени обстоятелства, които биха могли да повлияят на изпълнението му
Как да създадете силна оферта в рамките на ограниченията на местния пазар на недвижими имоти и личната ситуация
Как да реагираме на всякакви контрафактори от продавача

Основни компоненти на оферта за покупка

Много оферти за покупка на жилищни недвижими имоти се изготвят с помощта на специфични за държавата шаблони, така че формулировката и редът на клаузите на дадена оферта вероятно варират в зависимост от местоположението. По-голямата част от офертите за покупка, направени в САЩ, съдържат следните ключови компоненти:

Прозорец за разглеждане. Тази клауза уточнява колко дълго условията на офертата остават валидни - с други думи, колко дълго продавачът трябва да я разглежда. Ако продавачът не отговори до края на прозореца, купувачът е свободен да направи друга оферта.
Депозит за спечелени пари. Депозитът за печелене на пари показва, че купувачът е сериозен за закупуването на къщата. Сумата, обикновено около 1% от общата офертна цена, е посочена в офертата и в личен или касов чек, придружаващ документа. Ако транзакцията приключи успешно, спечелените пари се кредитират при затваряне (намалявайки общите разходи за затваряне). Ако транзакцията падне, спечелените пари могат или не могат да бъдат възстановени, в зависимост от държавното законодателство и дали офертата включва конкретен език за това кога депозитът трябва да бъде възстановен.
Правно описание на имота. Това е правното описание на физическото имущество, както е написано в оригиналното заглавие. В зависимост от местния обичай, тя включва някаква комбинация от името на подразделението, номера на блокове и партиди, числените измервания на собствеността и описанията на неговите физически граници. За новоразделени имоти продавачът трябва да гарантира, че всички граници са окончателни и да имат необходимите правителствени одобрения.
Описание на включените приспособления и уреди. В този раздел са описани всички тела, уреди, механични предмети, лична собственост и други „принадлежности“, които трябва да бъдат включени в продажбата на имота без допълнителни разходи. Най-често срещаните примери включват кухненски уреди, ОВК оборудване, стопански постройки, градински растения, детектори за дим и кабелни крикове.
Обща покупна цена и финансиране. Това очертава общата цена, която купувачът е готов да плати за имота, сумата за авансово плащане (парични средства при приключване), сумата, която ще се финансира, и метода на финансиране (като конвенционална ипотека или FHA).
нотариален акт. Това описва вида на акта, като гаранционен акт или доверителен акт, участващ в транзакцията. Той също така описва на какви (ако има) ограничения, подлежащи на действието, като резервиране на права на полезни изкопаеми и полезни сервитути.
Номинирани данъци и комунални услуги. Това определя съответните отговорности на купувача и продавача за данък върху собствеността и комунални плащания преди и след закриването. За простота, продавачът често плаща комунални услуги (вода, канализация, отпадъци, електричество и т.н.) до края на периода на фактуриране, който включва датата на закриване. Обикновено данъците върху имуществото се плащат преди 6- или 12-месечен период на оценяване, така че е обичайно купувачът да възстановява на продавача вече платени данъци на интервала между затварянето и края на текущия период на оценка.
Специални оценки. Тази разпоредба възлага отговорността за заплащане на специални оценки. Специалните оценки са еднократни данъчни оценки, събирани от звена на местната власт за проекти за обществена инфраструктура, като нови водопроводи или улично осветление. По-вероятно е те да се появят в новопостроени подразделения и наскоро присъединени общини. Обикновено продавачът плаща всякакви специални оценки, начислени преди датата на закриване, докато купувачът плаща всяка след закриването, независимо от това кога е завършен действителният инфраструктурен проект..
Дати за затваряне и доставка. Този раздел определя датата на приключване или деня на приключване на транзакцията. Той също така предвижда кога домът трябва да бъде доставен от продавача на купувача - с други думи, когато купувачът може да се премести. Най-често датите за затваряне и доставка са идентични, но понякога продавачите позволяват на купувачите да се преместят по-рано. И двете дати могат да бъдат изтласкани назад, ако одобрението на заема, измененията на собствеността или други компоненти на транзакцията отнемат повече време от очакваното.
Канализация и вода. Този раздел описва услугите за водоснабдяване и канализация на имота, като посочва дали е свързан с общински водопроводни и канализационни линии, кладенец за питейна вода, система за пречистване на подземни води (като септична яма) и други подходящи подобрения. Свойства с кладенци и пречистване на подземни води често изискват допълнителна проверка и проверка преди затварянето.
Двойно представителство на агенцията. В някои държави е законно един и същ агент да представлява купувача и продавача, условие, известно като „двойна агенция“ или „представителство с двойна агенция“. Ако транзакцията включва двойна агенция, този раздел очертава съответните права на купувача и продавача и изисква положително съгласие от двете страни.

допълнения

Типичната оферта за покупка съдържа множество допълнения, които варират в зависимост от ситуацията и местоположението. Някои допълнения излагат ключови аспекти на офертата за покупка, като например начина на финансиране на покупката и кой плаща разходите за затваряне. Други са подробни оповестявания, изисквани от закона. Въпреки че всяко допълнение е структурирано като отделен документ със собствена страница за подпис, то се счита за изпълнима част от споразумението за покупка.

Общите допълнения включват:

Заключителни разходи. Настоящото допълнение определя кой е отговорен за разходите за закриване и в какви суми. Например купувачът може да поиска продавачът да плати 3000 долара за затваряне на разходите, като купувачът е отговорен за салдото. Допълнение за разходи за затваряне може да не се изисква, ако купувачът се съгласи да заплати всички разходи за затваряне изцяло.
финансиране. Ако купувачът финансира част от покупната цена с ипотечен кредит, това допълнение описва структурата, срока и ставката на кредита. Той също така уточнява дали кредиторът изисква от продавача да извърши каквито и да било ремонти на имота, преди да издаде ипотеката (и ако е така, естеството на ремонта) и какво се случва със спечелените пари, ако финансирането попадне през.
Арбитражно споразумение / оповестяване. С подписването на това незадължително допълнение купувачът и продавачът се съгласяват да разрешават всички спорове чрез задължителен арбитраж и се отказват от правата си на съдебен процес.
Боя на основата на олово и други разкрития за опасности. В зависимост от юрисдикцията, споразумението за покупка често включва множество оповестявания за опасности, изисквани от местните закони. Общите разкрития за опасност обхващат радон, кладенци и системи за пречистване на подземни води и боя на основата на олово (за домове, построени преди края на 70-те години).
Разкриване на имоти. Офертите за покупка обикновено включват разкриване на собствеността на продавача, при което продавачът потвърждава, че имотът е представен точно, доколкото му е известно. Местните закони понякога изискват разкриване или доклад на трети страни, в което подробно се очертава състоянието на компонентите на дома.

Общи случайности и изменения

В повечето държави оферта за покупка става обвързващ договор, след като бъде приета от продавача и подписана от двете страни. Изпълнението на договора обаче почти винаги зависи от определени неща, известни като „извънредни ситуации“. Някои случайности се вмъкват от купувача или техния агент за защита на купувача, докато други се вмъкват от продавача или техния агент за защита на продавача. Някои от тях, като домашната инспекция и оценка, са част от стандартния език за оферта за покупка в много държави.

В някои случаи резултатът от определена непредвидена ситуация води до изменение на офертата за покупка. Например, да речем, че поръчаната от купувача проверка на дома разкрива неизвестен досега дефект, който купувачът иска да бъде отстранен преди затварянето. След това купувачът или техният представител съставя изменение, описващо проблема и уточнява кога и как трябва да бъде отстранен. Ако продавачът се съгласи, той подписва изменението и по презумпция поправя проблема. Ако продавачът балира, купувачът може да избере да се оттегли от споразумението и да поиска връщането на своите пари.

Общите непредвидени оферти за покупка и свързаните с тях изменения включват:

Домашна инспекция. Не всички кредитори изискват проверка на жилището по поръчка, преди да решат дали да издадат заем, но купувачите са силно насърчавани да пролетят за един (типичният разход е приблизително от 300 до 500 долара, платими на датата на проверката и обикновено не се връщат). По време на домашна проверка лицензиран инспектор обстойно оглежда къщата, посочвайки малки дефекти и основни проблеми, които не винаги са очевидни за необучените купувачи. Ако инспекцията разкрие основен проблем, за който не е докладвано по-рано, като повреда на покрива или основата, инцидентната ситуация на инспекцията позволява на купувача да поиска издаването да бъде отстранено или да се размине напълно..
Проверки за опасност. Проверките за опасност търсят по-специфични проблеми, които не са обхванати от обичайната инспекция в дома, включително радон, вредители и оловна боя. Въпреки че винаги са незадължителни, инспекциите за опасност се препоръчват, когато рискът от конкретен риск е висок - например в райони, където са често срещани термитни зарази или замърсяване с радон. Разходите варират в зависимост от вида на инспекцията, но обикновено попадат в ниския трицифрен диапазон.
Инспекция на канализацията и кладенеца. Канализацията и проверките на кладенеца оценяват състоянието, функционалността и безопасността на водоснабдителните и канализационните системи на имота. Цената е функция на всеобхватността и местоположението на инспекцията - типично е невъзстановимо авансово плащане от 200 до 500 долара. Както при инспекциите на дома и опасностите, купувачите могат да изискат поправка за основни проблеми (като замърсен кладенец или канализационна линия, повредена от корени на дърветата) или да анулират споразумението.
оценка. Никой кредитор не иска да одобри ипотечен кредит на стойност повече от базовия имот. По тази причина кредиторите почти винаги изискват оценка (обикновено от 300 до 500 долара, авансово и невъзстановими), преди да одобрят заявлението за заем на купувача. Ако определената стойност на дома е по-ниска от покупната цена, заемодателят ще се съгласи да финансира сума, равна на оценената стойност.
Одобрение на заем. Ако кредиторът на купувача откаже заявлението си за кредит по някаква причина, продавачът не е длъжен да завърши транзакцията. Тази непредвидена ситуация определя дали най-добрите пари трябва да бъдат върнати или задържани на продавача, ако транзакцията падне.
Съществуващата собственост на купувача и други оферти за покупка. Ако купувачът се опитва да продаде сегашното си жилище и разчита на постъпленията от тази продажба, за да финансира покупка на ново жилище, има вероятност той да направи затварящ контингент при успешна продажба. Ако домът не се продава чрез затваряне, офертата за покупка уточнява дали новата покупка за дома трябва да бъде анулирана или датата на затваряне да бъде удължена. По същия начин, ако продавачът обмисля други оферти за покупка на дома, текущата оферта за покупка обикновено е зависима от анулирането им до определена дата.
Ранна заетост. Ако купувачът не очаква да има постоянно жилище преди затварянето (например, продажбата на предишното им жилище се затваря преди текущата продажба), продавачът може да се съгласи да разреши преместване преди крайната дата и да измени покупката съответно споразумение.
Репетиция без камера. По традиция купувачите могат да се разхождат из дома малко преди затварянето (обикновено в същия ден), за да гарантират, че всички поискани корекции и актуализации са завършени и състоянието на къщата не се е променило съществено след инспекцията на дома. Основен проблем, като нови щети от вода или пожар, може да забави затварянето или да разтърси изцяло транзакцията.

Как да изработим силна оферта

Докато съставяте офертата си за покупка, имайте предвид тези съвети. Просто не размишлявайте след това твърде дълго, или по-бърз купувач може да ви победи до удара.

1. Поръчайте сравнителен анализ на пазара

Преди да определят първоначалната искана цена, повечето продавачи поръчват сравнителен пазарен анализ (CMA). CMA оценява текущата пазарна стойност на дома, като оценява поне три скорошни продажби на подобни имоти в околния квартал.

Преди да пуснете оферта, помолете вашия агент по недвижими имоти да проведе CMA от ваше име. Това ви дава актуална картина на вашия местен пазар, което е особено важно, ако домът е на пазара от няколко месеца. Освен това се забелязва дом, който очевидно е завишен - ако CMA предложи пазарна стойност в диапазона от 250 000 до 270 000 долара, а домът е на цена от 300 000 долара, ще имате място за договаряне. Но дори и ако домът е с доста висока цена в най-високия край на гамата, вашият CMA ви дава разумна отправна точка за първа оферта.

2. Обмислете времето за пазарни и други пазарни показатели

Освен резултатите от CMA, времето, което едно жилище е прекарало на пазара, е добър показател за интереса на купувача. Тези данни са публично достъпни в MLS и сайтове за намиране на дома като Trulia.

По-общо, средното време на дома на пазара във вашия район (пощенски код, град или окръг) предлага поглед върху цялостното състояние на пазара на жилища в района - независимо дали това е пазар на купувача, пазар на продавача или не. Домовете остават на пазара по-дълго на пазарите на купувачите и се продават по-бързо на пазарите на продавача.

Вашата оферта трябва да отразява текущото местно търсене и трябва да бъде в съответствие с други оферти, които продавачът вероятно ще получи. Например, продавач, чиято къща е отдавна на пазара и се бори да привлече оферти, е по-вероятно да приеме по-ниска оферта от продавача, който току-що е посочил имота. В по-горещите пазари домовете често остават на пазара само няколко дни (или дори часове) и привличат оферти по или над списъчната цена.

След това отново всяка ситуация е различна. Например, дори и на пазарите на най-горещите продавачи, възмутително завишените цени на по-новите и по-старите домове със сериозни дефекти се борят да привлекат значителни оферти. Когато се съмнявате, попитайте вашия агент по недвижими имоти (или, ако сте самостоятелно представен, познат, който е запознат с местния пазар) за насоки.

3. Определете мотивациите на продавача

Личните мотивации на продавача са също толкова важни, колкото и общата температура на пазара. Някои продавачи трябва да се разтоварят възможно най-бързо, може би поради спешно преместване или належаща необходимост от набиране на капитал за закупуване на друг имот. Такива продавачи са известни като „мотивирани продавачи“ и често са готови да приемат значително по-ниска от тяхната искана цена, особено на пазарите на купувачите.

Други продавачи, като тези, които намаляват от дългосрочно семейно жилище в късосрочен наем, не бързат особено и могат да си позволят да изчакат правилната оферта. Потърсете улики, като например дали домът е зает от собственици и собствените изявления на продавача по отношение на коя категория се вписва вашият продавач.

4. Разберете за други оферти на имота

В много юрисдикции не е необходимо продавачите да разкриват разглежданите поръчки за покупка. Едва след като продавачът приеме оферта, тя става въпрос за обществено достояние.

Възможно е обаче сезонните агенти за недвижими имоти да подушат конкурентни оферти. Преди да изпратите офертата си, помолете вашия агент да попита агента на продавача за скорошната показвана активност. Агентът на продавача вероятно няма да разкрие дали продавачът притежава друга оферта, но той или тя може да признае, че няма много сериозен интерес към имота или, обратно, че има много интересни напоследък. Ако нямате агент, трябва да направите това завиване сами.

Ако подозирате, че продавачът има множество оферти в ръка, подайте офертата си бързо и я направете по-удобна за продавача (по-висока цена на предлагане, по-малко разходи, платени от продавача), отколкото бихте направили по друг начин. Ако изглежда малко вероятно, че има много оферти за къщата, направете офертата си по-удобна за купувача, тъй като вероятно ще имате възможност за договаряне.

5. Не забравяйте, че някои разходи за предварително закриване не подлежат на връщане

Не забравяйте, че определени разходи за предварително затваряне трябва да бъдат платени предварително и не подлежат на възстановяване. Най-малкото е вероятно да платите за домашна проверка и оценка - което би могло да извърши общо 1000 долара. Можете също така да платите за проверка на вредители, радон, канализация, оловни бои и други проверки за опасност, като добавите $ 1000 или повече към предходните си разходи. И ако вашите спечелени пари не бъдат възстановени, можете да излезете стотици или хиляди повече.

Извършването на което и да е от тези плащания за собственост, която не го затваря, може да повлияе на бюджета ви, както и на морала ви. Преди да изпратите оферта за покупка, дори оферта с ниска топка, за която сте сигурни, че няма да бъде приета такава, е добре, проверете дали сте сериозно за покупката на този конкретен имот.

6. Получете писмо за предварително одобрение за финансирани транзакции

Преди да направите каквито и да било оферти, поискайте от кредитора си писмо за предварително одобрение, в което се посочва, че сте условно одобрени за ипотечен кредит до определена сума в долар. За да получите писмо за предварително одобрение, вероятно е необходимо да се срещнете с кредитен служител, да се съгласите за проверка на кредита и да предоставите проверка на доходите и активите (обикновено плащате мъничета или банкови извлечения).

Въпреки че не е същото като окончателното одобрение на заем, предварителното одобрение увеличава вероятността заявлението ви за кредит в крайна сметка да бъде одобрено. Поради по-малката вероятност за окончателно одобрение, много продавачи не обмислят сериозно финансираните оферти без приложени документи за предварително одобрение. Предварителното одобрение не е необходимо за всички парични транзакции, тъй като не е необходимо финансиране.

7. Разтегнете авансовото си плащане

Колкото по-голям е паричният компонент на вашата оферта, толкова по-привлекателен изглежда на продавача. Това е така, защото по-малко вероятно е офертите, които изискват по-малки заеми, да възникнат поради проблем с финансирането.

При всички останали неща, продавач, представен с оферта за 200 000 долара с авансово плащане от 3,5% и оферта за 200 000 долара с 20% авансово плащане, вероятно ще избере последното. Офертите за всички пари са още по-добри, въпреки че са недостижими за повечето купувачи на жилища за първи път.

8. Накарайте адвокат да прегледа офертата

Офертата за покупка на недвижим имот е един от по-важните правни документи, които вероятно ще подпишете през целия си живот. Дори ако законите на вашата държава не изискват лицензиран адвокат да изготвя оферти за покупка, почти винаги си струва адвокат да прегледа офертата ви и да се уверите, че няма нищо неортодоксално или потенциално вредно за вас в нея.

Много адвокати по недвижими имоти вършат тази работа срещу разумна фиксирана такса, която може да варира между 150 и 300 долара или повече в зависимост от местоположението. Това е изгодна цена в сравнение с потенциалната цена на лошо формулирана или небрежно прегледана оферта - например, ако подпишете офертата си, като приемете, че вашият депозит от 2000 долара е възстановим и по-късно разберете, че не е.

Отговори на продавача и контрафанкове

След като изпратите офертата си за покупка, продавачът трябва да отговори до края на разглеждане. Ако продавачът има множество оферти за къщата и вашата не е сред най-атрактивните, той или тя може просто да игнорира офертата.

По-често продавачите отговарят на оферти за покупка от:

Приемане на условията. Когато офертата е толкова добра, колкото продавачът може да се надява при обстоятелствата, той или тя я приема както е написана и я подписва, създавайки обвързващо споразумение за покупка. Все още е възможно да се правят изменения (като искания за коригиране на проблеми, непокрити от домашна инспекция) до крайната дата, при условие че двете страни се съгласят и подпишат.
Отхвърляне на условията. Когато офертната цена е твърде ниска или условията на офертата са неблагоприятни за продавача, продавачът отхвърля офертата направо. Докато отхвърлянето винаги ужилва, сребърната подплата е, че продавачът е най-малкото желае да се свърже с вас. Можете да следите отхвърлена оферта с нова, по-удобна за продавача оферта.
Изработване на контрафер. Когато офертата е изкушаваща, но не напълно задоволителна, продавачът я променя, като изменя ключови клаузи (като покупната цена и разходите, платени от продавача), подписва я и изпраща обратно. Това е известно като контрафер. Можете да изберете да приемете брояча, както е написан, или да го промените допълнително, да го подпишете и да го изпратите обратно на продавача за преглед. Този процес може да продължи толкова дълго, колкото е необходимо, докато продавачът не приеме оферта или някоя от страните прекъсне преговорите.

В някои ситуации продавачите, които получават няколко оферти наведнъж, договарят всеки бъдещ купувач поотделно в опит да постигнат най-добрата възможна сделка. Ако продавачът иска да постигне обвързващо споразумение по-бързо, той или тя може просто да поиска от всеки заинтересован купувач най-добрата им възможна оферта, след което да избере най-благоприятното.

Заключителна дума

Съставянето и изпълнението на оферта за покупка не е толкова задължително, колкото посещение на открити къщи или разходка из домове за продажба, но процесът има своите прелести. Въпреки че съпругата ми и аз имахме агент по недвижими имоти, който изготвя оферти за покупка и контрафандери, които направихме на наскоро закупената ни къща, научихме много по време на процеса. Плюс това, процесът на преговори - макар и стресиращ - всъщност беше забавен и беше изключително приятно да чуем, че продавачът е приел оферта значително под това, което бяхме готови да платим. Не искам скоро отново да преминавам през процеса, но определено съм по-уверен в способността си да го ориентирам, когато времето в крайна сметка дойде.

Направили ли сте оферта за покупка в дома?