Как да получите пари за авансово плащане на къща - 16 стратегии и съвети

Не толкова бързо. Купуването на дом е скъпо предложение - най-голямата инвестиция, която повечето семейства правят някога. Въпреки че не е необходимо да покривате цялата покупна цена отпред, е необходимо да излезете със значителна парична сума, преди да можете да затворите дома си.

Трябва да се притеснявате за общи разходи за затваряне като инспекция на дома, оценка на кредитора и застраховка за собственост. Взети заедно, тези разходи не могат да кипят - в зависимост от ситуацията, те могат да достигнат от 3% до 6% от общата покупна цена. На пазарите на купувачите може да имате късмет да убедите продавача си да заплати някои разходи за затваряне, но това далеч не е гарантирано.

Професионален съвет: Имате ли нужда от помощ при намирането на ипотечен кредитор? с LendingTree ще получите оферти от множество кредитори за минути. Всеки от тях се опитва да спечели вашия бизнес.

Най-голямата заключителна цена от всички

Повечето договорени покупки са с малка промяна в сравнение с най-големия затварящ разход от всички: вашите авансови плащания.

Въпреки че се дължи при затваряне, авансовото плащане обикновено не се счита за затварящ разход. Това обаче не го прави по-малко въздействащ. Вашият авансово плащане играе важна и понякога решаваща роля за това дали можете да затворите къщата си мечта - или, нека бъдем истински, най-добрата къща, която можете да си позволите на вашия бюджет.

Това е така, защото авансовото плащане е ключова част от офертата, която представяте на продавача. Общото правило е просто: колкото по-голямо е авансовото плащане, толкова по-силна е офертата. По-точно: колкото по-голям е делът на авансовото плащане от общата покупна цена, толкова по-вероятно е продавачът да приеме.

В исторически план идеалният авансово плащане е бил поне 20% от покупната цена. В къща от 200 000 долара, това е 40 000 долара. През последните години по-малките авансови плащания влязоха в мода, благодарение на по-губените изисквания за подписване и нарастващото приемане сред продавачите.

Независимо от това, бракуването на авансово плащане е голяма поръчка, особено за купувачите за първи път в скъпите крайбрежни пазари. Според CoreLogic, средната цена на жилището в района на залива на Калифорния през 2016 г. надхвърли 700 000 долара - и тази цифра включва сравнително евтини бунгала в предградията на Ийст Бей, както и ултра скъпи редови къщи в самия Сан Франциско.

Това не означава, че е невъзможно да се спести за авансово плащане. Просто изисква време и фискална дисциплина. Ако можете да следвате някои или всички по-долу съвети и стратегии, сигурен съм, че ще осъществите мечтата си за собственост на жилището по-бързо, отколкото сметнахте за възможно - дори ако това означава да се оскъди в краткосрочен план.

Съвети и трикове за спестяване за авансово плащане

1. Определете очакваните авансови плащания и времевата рамка

Първо, разберете колко голям ще бъде вашият авансово плащане.

Размерът на авансовите плащания е функция от три фактора на припокриване: желаното от вас първоначално съотношение между заем и стойност (LTV), вашият времеви хоризонт (когато искате да купите) и местните условия на пазара на жилища. Когато хората говорят за бюджета за бъдеща покупка на жилище, те обикновено се позовават на списъчните цени: „Ние сме готови да платим 300 000 долара“ или „Можем да си позволим 250 000 долара, но не повече.“

По отношение на достъпността обаче, най-важният брой е сумата за авансово плащане. Ако не можете да се заемете с авансово плащане за 50 000 долара за къща от 250 000 долара (или къща за 400 000 долара, ако отлагате по-малко от 20%), тогава не можете да си позволите тази къща.

Най-горният край на вашия диапазон на достъпни цени е най-високото авансово плащане, за което можете да спестите в рамките на отпуснатия си времеви хоризонт, без да отстранявате подценяването на целевия LTV. Така че, ако искате да купите къща за 300 000 долара с 20% авансово плащане за три години, ще трябва да имате 60 000 долара, заделени за тази цел 36 месеца от днес.

Разбира се, трябва да донесете повече от просто авансовото си плащане до приключване. За да сте в безопасност, приемете, че другите ви разходи за затваряне ще добавят до 6% - близо до горния край на реалистичния диапазон на разходите за затваряне. В къща от 300 000 долара, това са още 18 000 долара, за общо 78 000 долара.

И накрая, не изчерпвайте напълно банковата си сметка, за да си купите мечтания дом. Разумно е да имате най-малко три месеца приходи от ликвидни спестявания като спешен фонд, независимо от вашите близки или дългосрочни цели. Шест месеца е още по-добре.

Професионален съвет: Ако все още нямате създаден спешен фонд или е в сметка, която печели по-малко от 1%, погледнете в спестовна сметка с висока доходност от CIT Bank.

2. Свийте необходимите си авансови плащания със специален заем

Ако искате да купувате по ускорен график, да живеете на скъп пазар на жилища или се съмнявате в способността си да спестите за 20% авансово плащане за приемлива къща в целевия ви квартал, потърсете специални програми за заем с по-ниски изисквания за авансово плащане , Те лесно могат да бъдат намерени чрез LendingTree.

По-долу са изброени някои от по-често срещаните специални програми за заем. Съществуват и други опции, затова се консултирайте с местните, щатските или федералните жилищни власти, за да научите какво е достъпно за семействата във вашия район и обстоятелства.

FHA заеми. Ипотечните кредити на FHA са застраховани, но не произхождат от федералното правителство - по-специално от Федералната жилищна администрация. Известни като 203b ипотечни заеми, те изискват само 3,5% намаление. Те могат да се използват в еднофамилни домове и обикновено носят по-ниски лихви в сравнение с конвенционалните ипотечни заеми, въпреки че точният ви процент ще зависи от вашата кредитоспособност и други фактори. Стандартите за подписване също са много по-губи, отколкото при конвенционалните ипотеки - можете да се класирате с кредитен рейтинг под 600.
VA кредити. Ако вие или вашият съпруг / съпруга сте настоящ или бивш член на военните, вашето семейство може да се класира за заем за жилище в VA, подкрепен от федералното правителство (Министерство на ветераните). На предния план, кредитите за VA са дори по-добри от заемите от FHA - не изискват никакви пари, въпреки че сте свободни да залагате пари и да намалите общата сума, която трябва да вземете. Ако лихвените проценти спаднат, след като сте били в къщата си известно време, погледнете в VA оптимизиране на кредитите за рефинансиране (IRRRL), което може да намали значително вашите лихви при по-ниска цена от конвенционалния заем за рефинансиране.
USDA заеми. Ако купувате жилище в селски или извънградски крайградски район, можете да се класирате за заем от USDA, друг вид федерално осигурен заем, предназначен да осигури жилища в обсега на жителите на страни с по-ниски доходи. За разлика от заемите от FHA и VA, USDA заемите са директни заеми - те се получават от самия USDA. Използвайте картата за допустимост на собствеността на USDA, за да видите дали отговаряте на условията.
Конвенционални 97 кредита. Конвенционалните 97 заеми са точно както звучат: конвенционалните ипотечни заеми, които ви позволяват да сложите само 3% намаление, за максимален LTV от 97%. Те са подкрепени от Fannie Mae и се предлагат в различни конфигурации, така че не забравяйте да прочетете информационния лист на Fannie преди да приложите.

Освен специфичните за програмата изисквания, тези специални заеми имат някои важни недостатъци. Може би най-важното е, че те носят частни премии за ипотечно застраховане (PMI), докато LTV достигне 78% (въпреки че официално можете да поискате премахване на PMI при 80% LTV). В някои случаи тези годишни премии могат да надхвърлят 1% от общата стойност на заема - допълнителни 3000 долара годишно при заем от 300 000 долара, например.

Специалните заеми също могат да отслабят вашата оферта. Някои продавачи са склонни да продават на първоначалните купувачи на жилища с заеми от FHA или конвенционални 97, като разсъждават, че финансите им може да са нестабилни и сделката може да се разпадне преди да приключи. При всички останали неща рационалните продавачи вероятно предпочитат конвенционалните оферти с намаление от 20% пред по-ниските плащания.

3. Възползвайте се от националните програми за подпомагане на авансови плащания

Сравнително малко потенциални собственици на жилища осъзнават, че биха могли да се класират за национални програми за подпомагане на авансови плащания, които могат да намалят разходите си за авансови плащания с хиляди долари.

Ресурсите изобилстват, но Националният фонд за купувачи на жилища е представителен. От 2002 г. тя предостави над 200 милиона долара директни безвъзмездни средства на повече от 30 000 купувачи. Той има опция за отпускане на безвъзмездни средства, подкрепена от различни институции - тук можете да видите изискванията за опцията за сапфир, поддържана от Citibank..

Безвъзмездните средства на НЗФ могат да се предлагат само в определени щати и при заеми с определени размери. Могат да се прилагат и други условия, така че е добре да се свържете директно с организацията и да говорите с кредитора си, преди да приемете, че ще отговаряте на условията.

4. Погледнете в специфичната за държавата помощ и средства за авансови плащания

Вашата държава и може би местните власти също могат да предлагат програми за подпомагане на плащания. Например, в моя роден Минеаполис, Центърът за собственост на дома в Минесота разполага с удобен търсач на помощ за авансово плащане, който разказва на бъдещите собственици на жилища за финансирането на авансови плащания и нефинансовите ресурси за помощ, налични в техните райони. В Калифорния Golden State Finance Authority предоставя директни безвъзмездни помощи, базирани на нуждите (с прикрепени някои низове) на стойност до 5% от сумата на заема - не незначителна сума в скъпите райони на метрото в Калифорния като Сан Франциско и Лос Анджелис.

5. Изплащане на неизплатения дълг по кредитна карта

Потенциалните собственици на жилища често са изправени пред лош избор: да изплащат неизплатените си салда по кредитни карти или да спестят за авансовите си плащания.

За много хора изплащането на дълга по кредитна карта е цел с висок приоритет. Дори ниските APR кредитни карти обикновено таксуват лихвите на север от 10% ГПР. При средно салдо от 1000 долара, това е 100 долара лихви за всяка година. Ако натоварването на дълга ви е по-голямо, коригирайте съответно.

Тъй като са обезпечени с физическа собственост, ипотечните кредити почти винаги имат по-ниски лихви от кредитните карти, дори когато кредитът на кредитополучателя е по-малко от перфектен. Изправени пред избора за закупуване на жилище при 5% ГПР или носене на дълг по кредитна карта при 15% ГПР, повечето хора биха избрали първия.

Изплащането на дълга по кредитната карта обаче не винаги е просто. Първо се съсредоточете върху най-високия си лихвен дълг (метод на лавината на дълга), дори ако това означава да добавите само 25 или 50 долара допълнително към плащането си всеки месец. Тъй като натоварването с дълг с висока лихва се свива, можете да преминете към дълг на кредитна карта с по-ниска лихва и вероятно ще ускорите напредъка си към баланс от 0 долара. С по-ниски (или никакви) лихвени такси, които се влагат във вашите разходи и спестяване на енергия, след това можете да насочите вашите долари към вашия фонд за авансови плащания.

За да ускорите и опростите процеса на изплащане на дълга, помислете за вземане на заем за консолидация на дълга чрез SoFi, който прехвърля всичките ви различни задължения в един инструмент. Много кредитори дават необезпечени лични заеми само за тази цел, така че пазарувайте за кредитор, чиито продукти отговарят на кредитния ви профил и способността за изплащане.

6. Закръглете и запазете промените

Появата на онлайн банкиране прави по-лесно от всякога да спестявате малки суми пари, без дори да го осъзнавате. Някои големи банки, включително Bank of America (Keep the Change) и US Bank (START), оправомощават притежателите на депозитни сметки, за да запазят резервната си промяна от всяка транзакция, като използват приложения, които автоматично закръгляват плащанията с дебитна карта до най-близкия цял долар и откъсват остатък в спестовна сметка.

Например, когато харчите $ 3,69 за сутрешното си лате, вашата дебитна карта се таксува $ 4, а останалите 0,31 $ постъпват в спестовната ви сметка. Умножете това по 50 или 100 транзакции на месец и си вземете хубава странична пот.

благозвучие е друга банкова сметка, която закръгля всяка ваша покупка и прехвърля разликата в спестовна сметка. Има дори приложение, наречено жълъди което закръгля покупките на кредитни и дебитни карти и инвестира разликата в диверсифициран инвестиционен портфейл.

7. Отделете част от възстановяването на данъка

Очаквате възстановяване на данък тази година? Резервирайте парче от него, за да се наградите за цялата си упорита работа през миналата година - приятна храна в ресторанта, пестеливо бягство през уикенда, ново парче мебели за вашия дом. Наслаждавай се.

След това чукнете останалата част от възстановяването във вашия фонд за авансови плащания. Ако получите надеждно възстановяване на 3000 долара, похарчите 1000 долара и спестите останалите, след три години ще получите 6 000 долара и 10 000 долара след пет. Това вероятно няма да отчита цялото ви авансово плащане, но не може да навреди.

8. Отделете част от вашия бонус за ефективност

Ако част от вашия компенсационен пакет включва месечни, тримесечни или годишни бонуси за изпълнение или плащания за споделяне на печалбата, приложете същата логика към тях: Запазете част, след това оставете останалото във вашия фонд за авансови плащания.

Тъй като бонусите за изпълнение и плащанията за споделяне на печалбата не са гарантирани, така или иначе е рисковано да ги отчитате в ежедневните или месечните си бюджети. Това е като да си броиш пилетата, преди да се излюпят. Ако не правите планове за вашите бонуси или акции с печалба, преди да знаете, че ще ги получите, няма да ги пропуснете. Всъщност ще им бъдете благодарни, тъй като те бавно, но стабилно растат вашия фонд за авансови плащания.

9. Направете периодични спестовни депозити

Да знаеш, че трябва да отделяш пари всеки месец е едно. Всъщност това е друго. Задайте си напомняне за календар в същия ден всеки месец или период на плащане, за да преведете определена сума пари - най-малко 5% от заплащането си за дома, а в идеалния случай 10% - в основната си спестовна сметка. След това можете да отделите акцията, отпусната на авансовото плащане, от вашите общи спестявания или други цели за спестявания. Или още по-добре, създайте отделна спестовна сметка, чиято единствена цел е да държите вашите средства за авансови плащания.

10. Автоматизирайте спестовните си депозити

Какво е дори по-добре от периодичните депозити в спестовна сметка? автоматизирана депозити в спестовна сметка, които не е нужно да помните да изпълнявате всеки месец. Повечето банки позволяват периодични спестовни преводи от вътрешни или външни разплащателни сметки. Проучете бюджета си и определете колко можете да си позволите да запазите всеки период на плащане или месец и след това го направете, за предпочитане на същата дата (или ден след това), когато получите платежната си сметка или директен депозит. Отново помислете за отделна спестовна сметка просто за вашия фонд за авансови плащания. Ако искате да отворите нова сметка, отидете с една от тези промоции на банкови сметки, за да можете да се възползвате максимално от възможността.

11. Запазете вашите парични печалби

Можете да изберете да изплатите дълга на кредитната си карта и да фокусирате финансовата си огнева мощ върху спестяването на авансовото си плащане, без всъщност да анулирате кредитните си карти. Тайната: кредитни карти за връщане на пари в брой.

На пазара има буквално стотици кредитни карти за връщане на пари. Някои, като Chase Freedom и Capital One Quicksilver Cash Rewards, са практически имена на домакинства. Други са по-неясни - може да са нови или да бъдат издадени от регионални банки с нулево разпознаване на име.

По дефиниция всички предлагат известна възвръщаемост на разходите. По-щедрите карти с предпочитани категории разходи могат да предлагат до 5% обратно при последователна основа и повече за разходите с избрани търговци или за определени артикули. Мнозина имат атрактивни бонуси за регистрация на стойност 100, 200 долара или дори повече. И повечето не начисляват годишни такси.

Кредитна карта за връщане на пари (или две или повече) няма да финансира еднократно авансовото ви плащане. Но докато всъщност спестявате спечелените пари и не забравяте да изплащате баланса си всеки месец, за да избегнете лихвите, това може да осигури полезен стимул за вашите усилия за спестявания.

12. Оттеглете се от Вашия IRA без наказание

При определени условия вашата пенсионна сметка мога служат като допълнителен източник на финансиране за авансовото ви плащане. По-конкретно, ако сте купувач за първи път, имате право да заемате до 10 000 долара от традиционен или Roth IRA без неустойка, за да финансирате авансовото си плащане.

Това не са безплатни пари, разбира се. Ако имате традиционна IRA, трябва да плащате данъци върху изтеглената сума по общата си ставка - 28% в скобата от 28% и т.н. При Roth IRA, държан за повече от пет години, оттеглянето ви е без данъци, защото вече сте платили данъци върху вноската.

Ако и двамата ви / съпругът ви имат IRAs, можете и двамата да изтеглите до $ 10 000, общо 20 000 долара. В зависимост от прогнозния размер на авансовото плащане, това може да бъде значително увеличение. И при Roth IRAs, държани по-дълго от пет години, можете да изтеглите данъчни и безвъзмездни вноски над 10 000 долара, въпреки че всички изтеглени приходи са облагаеми с нормалната си ставка.

Трябва обаче да вземете предвид и възможните разходи за изваждане на тези пари от сметката си, потенциално за години (до момента, в който да направите допълнителни вноски за покриване на оттеглянето си).

13. Вземете 401k заем

Можете също да вземете заем от спонсорирани от работодателя 401ks, за да финансирате авансовото си плащане. При 401 000 заема лимитите по заеми са много по-щедри: Можете да вземете назаем до по-малко от 50 000 долара или половината от стойността на сметката. Това е достатъчно, за да финансирате 20% авансово плащане за къща от $ 250 000 или 10% авансово плащане за къща от 500 000 долара.

Дяволът обаче е в детайлите. Трябва да изплатите 401 000 заема, с интерес - обикновено с 2% над основната ставка. При по-големи заеми това означава няколкогодишни тримесечни месечни плащания и няколко хиляди лихви. Плюс това, ако вземете заем от 401 хиляди, преди да кандидатствате за ипотечен заем, съотношението на използването на кредита ви ще скочи, което може да повиши лихвения процент на вашия ипотечен кредит или да накара банката да помисли два пъти за отпускане на кредит за вас..

Като общо правило, 401 000 заема са полезни в две ситуации: за финансиране на малки авансови плащания (5000 долара или по-малко) изцяло или като последно парче от многогодишна стратегия за финансиране на авансови плащания с много източници.

14. Спечелете допълнителен доход отстрани

Ако плащането ви за дома няма да ви стигне до целта за авансово плащане в желаната от вас времева рамка или се притеснявате, че ще повлияете отрицателно на начина ви на живот, докато скарирате и спестявате за мечтания дом, помислете за увеличаване на доходите си, като вземете страна концерт - или като вземете втора работа на непълно работно време, вземете работа като независим изпълнител, или проучете многото начини да печелите пари от дома.

Възможностите за печелене у дома и на страната са практически неограничени. Вашите избрани занимания вероятно ще зависят от вашите уникални умения и от активите или удобствата, с които разполагате. Някои общи идеи за осигуряване на приходи от вашето време, таланти и физически активи включват:

Споделете колата си Turo
Да станеш драйвер за доставка за DoorDash
Започнете да провеждате онлайн анкети Анкета наркоман или InboxDollars
Писане и редактиране на свободна практика
Безплатна уеб разработка и дизайн
Продажба на излезли от употреба вещи (и намаляване на процеса) в Craigslist, eBay, Amazon или гаражна продажба
Шофиране за приложение за Ridesharing като Uber
Преподавателски часове чрез онлайн портали като Udemy
Отглеждане и продажба на собствена продукция
Продажба на занаяти на Etsy или на бълха пазар
Ставам медицински преписвач
Работа като виртуален асистент, дистанционен представител за обслужване на клиенти или специалист по техническа поддръжка

15. Поставете спестяванията за краткосрочни авансови плащания в нискорискови, лихвоносни сметки

Ние засегнахме чудесата на повтарящите се и автоматизирани спестявания по-горе, но си струва да повторим, че не всички варианти за спестявания са създадени еднакво.

Освен ако не работите на много дълъг период от време, не е разумно да влагате средствата си за авансово плащане на фондовата борса. Акциите, ETF, взаимните фондове и други инструменти на собствения капитал са жизненоважни компоненти на пенсионните портфейли, но те не са подходящи за определени краткосрочни цели за спестявания..

Защо? Защото в кратки срокове спадът на пазара може да опустоши целите за спестявания. Представете си, че сте пуснали на пазара 20 000 долара между 2005 и 2007 г., към пътя си към очакваното 40 000 долара авансово плащане до 2009 г. Между средата на 2007 г. и началото на 2009 г. пазарите в САЩ загубиха приблизително половината от стойността си. С други думи, сумата от 20 000 долара би се свила до едва 10 000 долара, ако приемем, че не добавите нови средства - несъмнено ще разбие мечтата ви да купите жилище през 2009 г..

В краткосрочен и средносрочен план е много по-безопасно да инвестирате в застраховани от FDIC инструменти като традиционните спестовни сметки, депозитни сертификати (CD) и сметки на паричния пазар. Въпреки че тези инструменти имат относително ниска доходност - в момента под 2% APY в повечето случаи (UFB Direct в момента е 2,45%) - рискът от главна загуба е изключително нисък. Ако искате вашето авансово плащане действително да бъде там, в пълен размер, когато имате нужда, спестявайте инвестиции в застраховани от FDIC акаунти са вашият билет.

16. Използвайте приложение за бюджетиране, за да останете на пътя

За повечето бъдещи собственици на жилища спестяването на авансово плащане е средносрочна до дългосрочна перспектива. Много ще се случи между деня, в който решите, че искате да станете собственик на дома, и в деня, в който продавачът на бъдещия ви дом приеме офертата ви за покупка.

Приложението за бюджетиране може да намали риска от това, че ще ви избият от непредвидени събития. Светът е изпълнен с такива приложения, някои от които са доста леки - в основата си, прославени електронни таблици - и други, които имат много звънци и свирки. Сред най-често срещаните са:

Личен капитал бързо се превърна в един от най-популярните инструменти за управление на вашия бюджет и цялостните финанси. Освен че разполага с много подробна бюджетна платформа с възможност да разбиете всичко по категории, Personal Capital ви дава и инструментите за проследяване на нетната ви стойност. Искате още повече? Можете да анализирате своя инвестиционен портфейл за такси и да се уверите, че ще останете диверсифицирани.
мента е едно от най-старите и най-известните от многото приложения за персонално бюджетиране, достъпни за американските потребители. Той има множество възможности, предназначени да увеличат разбирането ви за вашите лични финанси, да категоризират разходите и спестяванията си и да станат по-добре финансови като цяло. Той е безплатен за използване, макар и субсидиран от реклами за спонсори и оферти на партньори.
Ниво пари претегля очаквания месечен доход спрямо прогнозните месечни разходи, за да произведете Spendable, баланса, който можете спокойно да харчите през месеца, без да харчите повече, отколкото печелите. Той лесно може да отчита целите за спестявания като нов дом. Това е напълно безплатно.
Wally е глобално приложение за лични финанси, което предоставя пълна, интуитивна картина на вашата печалба, харчене и спестяване, всичко това в лек, удобен за потребителя интерфейс. Wally е безплатен, въпреки че неговият разработчик планира да добави премиум функции в бъдеще.
PocketGuard свързва целия ви финансов живот - всичките ви различни сметки - за да осигурите цялостна картина на вашето фискално здраве. Създаването на цели е много лесно, а компонентът за машинно обучение помага за създаването на динамични бюджети, които ви уведомяват кога трябва да наберете обратно разходите си, за да ги постигнете.

Заключителна дума

Вашата къща може да е най-голямата покупка, която някога правите, но това няма да е единственият артикул с голям билет, който някога купувате. Освен ако не можете спокойно да живеете без кола, има вероятност да купувате ново или употребявано превозно средство на всеки няколко години. Ако имате деца, ще трябва да направите бюджет за тяхното образование. След като се настаните във вашия дом, вероятно ще искате да направите разумни подобрения, които повишават неговата стойност или приспособяват вашето растящо семейство. И през цялото време трябва да имате достатъчно заделени за неочакваното.

Всеки един от тези елементи и много други, които не са споменати тук, изискват премерена, обмислена стратегия за спестяване. Докато забележите малки победи в стремежа си да вдигнете заедно авансово плащане за мечтания дом, не пренебрегвайте другите си цели - независимо дали се стремите да ги постигнете следващия месец, следващата година или следващото десетилетие.

Ако все още се нуждаете от помощ за спестяване, вижте 25 лесни начина да спестите пари с тесен бюджет днес.

Спестявате ли за авансово плащане за къща?