Как да намерите страхотен агент за недвижими имоти (брокери), на който можете да се доверите

Въпреки това, тази дължима грижа често пада настрани, когато става въпрос за наемане на агент по недвижими имоти. И все пак покупката или продажбата на жилище е едно от най-големите финансови решения, които ще вземете, а намирането на подходящия човек, който да представлява вашите интереси, е от ключово значение за постигането на най-добрата сделка или най-добрата възвръщаемост на вашата инвестиция.

Ако изберете правилния агент за недвижими имоти, процесът ще протече сравнително гладко. Грешният агент обаче може да причини хаос на транзакция и евентуално дори да ви загуби продажбата изцяло. С други думи, това е голямо решение.

Но какво трябва да търсите, когато наемате агент за недвижими имоти? Какви червени знамена трябва да внимавате? Ето какво трябва да знаете, за да намерите страхотен агент по недвижими имоти.

Какъв тип агент имате нужда?

Първи неща първо: купувате ли жилище или продавате дом? Този отговор е ключов за установяване на типа агент, от който се нуждаете.

Агентите, които работят със собственици на жилища, които продават жилище, се наричат „агенти на продавача“ или „агенции за регистрация“. Тези агенти представляват интересите на собственика на жилището по време на процеса на изброяване и договаряне.

Агентите, които работят с купувачи на жилища, се наричат „агенти на купувача“ или „агенти за продажба“. Тези агенти представляват интересите на купувача по време на процеса на показване и договаряне. Някои агенти на купувачите работят изключително с купувачи, което означава, че те изобщо не изброяват домове.

Термините „агент на продавача“ и „агент по продажбите“ често объркват хората в процеса на покупка и продажба на жилища, защото звучат почти идентично. Те обаче представляват различни партии с различни интереси. Агентите на продавача представляват партията, която продава дом, докато търговските агенти представляват страната, която купува жилището; Въпреки това, те се наричат "продавач", само когато окончателният договор е подписан.

Двойни агенти

Някои агенти се наричат „двойни агенти“, което означава, че са се съгласили да представляват интересите както на купувача, така и на продавача по време на процеса на закупуване на дома.

Ето как работи. Представете си, че влизате в отворена къща и се влюбвате в мястото. Това е горещо свойство и знаете, че няма да продължи. Току-що започнахте домашното търсене и нямате собствен агент. Въпреки това, агентът за регистрация е на място и с удоволствие ще ви помогне да направите оферта за дома точно там. Не искате да чакате да получите свой собствен агент, така че се съгласявате да работите с нея. В този случай току-що влязохте в работна връзка с двоен агент.

Двойната агенция е противоречива, защото агентите са принудени да вървят по много фина линия и да останат неутрални през целия процес. В крайна сметка те представляват продавач, който иска да получи възможно най-високата цена за дома си, и купувач, който иска да получи възможно най-ниската цена за същия този дом.

Възможен е и конфликт на интереси заради комисионна. При обичайна продажба, агентът на купувача и агентът на листинг разделят приблизително 6% комисионна, получавайки приблизително 3% всяка. Двойният агент държи 100% от комисионната, което означава, че е в техен най-добър интерес да продадат дом за възможно най-високата цена. Това се справя чудесно за продавача, но не е толкова голямо за купувача.

Много професионалисти по недвижими имоти се чувстват силно за двойната агенция, с основателна причина. Двойните агенти са законно забранени да участват в сделката или да споделят поверителна информация. Така те получават двойно повече комисионната, като същевременно предоставят по-малко съвети и насоки на двете страни. През повечето време единственият човек, който наистина има полза, е агентът.

Двойната агенция е легална само в някои щати, като Калифорния и Тексас. В държавите, където това е позволено, агентите са задължени да разкрият двойната си агенция преди подписване на договор. За да разберете дали двойната агенция е законна във вашата държава, просто Google „Има двойна агенция легален“ заедно с името на вашата държава.

Как да намерите страхотен агент за недвижими имоти

Не всеки агент там ще бъде подходящият за вас. Дори изключително успешните агенти имат своите недостатъци.

Например, най-продаваният агент във вашия район може да има впечатляващ рекламен бюджет и голям екип, който да помага на клиентите. Това обаче може да означава, че в крайна сметка работите с няколко различни хора през целия процес на покупка или продажба. Ако търсите лично внимание, този конкретен агент може да не е най-подходящият.

От друга страна, може да се натъкнете на агент с много по-малко опит, но чиято личност идеално пасва на вашата. Подозирате, че техният стремеж да ви направи щастливи - и в замяна получават някои толкова необходими препоръки и препоръки - може да бъде по-важно от самото преживяване.

Има много за обмисляне, когато става въпрос за намирането на най-добрия агент за вашата ситуация. Ето как да започнете.

1. Създайте кратък списък с агенти

Благодарение на Google можете лесно да намерите десетки до стотици агенти във вашия район с няколко натискания на клавиши. Въпреки това, обикновено ще намерите по-подробна информация за агентите чрез уебсайт за недвижими имоти.

Едно от най-добрите места за започване на вашето търсене е Agent Finder на Zillow, който ви позволява да видите пълен списък с местни агенти с техните клиентски отзиви и скорошни списъци. Функцията за последните списъци е особено полезна. Първо, можете да го използвате, за да намерите агенти, които наскоро са работили с продавачи или купувачи в района, който обмисляте. Ако продавате дома си, той също ви позволява да анализирате как всеки агент фотографира и пуска на пазара своите обяви. Например, всяко листинг изглежда професионално и привлекателно? Има ли видео тур?

Други полезни уебсайтове включват Realtor.com и HomeLight.

Направете списък с поне трима агенти, които се интересувате от интервю.

2. Задайте много въпроси

След като вече имате кратък списък с агенти, следващата ви стъпка е да поговорите лично с тях. Да, можете да направите интервю по телефона, но лично да се срещнете е по-добре.

Срещата лице в лице ви позволява наистина да усетите кой е този човек, какви са техните ценности и дали тяхната личност ще пасне добре на вашата. Това е човекът, който ще ви води през стресов и финансово значим процес; трябва да се чувствате комфортно да разговаряте с тях. Вие също трябва да знаете дали те ще ви кажат истината, вместо захарно покритие някои лоши новини. И трябва да знаете, че споделяте едни и същи основни стойности.

Започнете с тези общи въпроси:

Работите в недвижими имоти на пълен работен ден?
От колко време имате лиценз?
Член ли сте на Националната асоциация на брокерите (NAR)? (NAR изисква допълнително обучение и спазване на строг етичен кодекс.)
Работите ли с екип? Ако е така, ще работя ли основно с вас или с някой друг?
Колко от вашия бизнес идва от реферали?
Какъв е средният ви брой на настоящите клиенти?
Как обичате да общувате? (Например, вашият агент може да предпочете бързи текстове за предаване на информация, докато предпочитате телефонно обаждане. Уверете се, че сте на една и съща страница тук, тъй като добрата комуникация е ключ към успешната работна връзка.)
Дали клиент някога е подал жалба срещу вас или вашата агенция? Ако е така, как се справихте?
Спечелили ли сте някакви професионални награди?
Какъв договор предлагате? Какво се случва, ако съм недоволен от нашите работни отношения?
Какво най-много ви харесва да бъдете недвижимост? Какво ти харесва най-малко?

Тези въпроси са чудесен начин да започнете разговора. Въпреки това ще трябва да зададете допълнителни въпроси в зависимост от това дали купувате или продавате.

Ако продавате дом

Ако продавате дом, задайте на потенциалните агенти следните въпроси:

Колко продажби сте затворили тази година?
Колко жилища сте продали в моя район? Бяха ли в подобен ценови диапазон като моя дом?
Колко от тези жилища, продадени на или близо до списъчната цена?
Искате ли предварително квалификация или предварително одобрение от ипотечна компания, преди да покажете домове?
Каква е вашата такса? За какви други такси за недвижими имоти ще отговарям? (Имайте предвид, че таксите за недвижими имоти са по договаряне.)
Каква е вашата маркетингова стратегия за дом като моя?
Използвате ли професионален фотограф или домашен уредник?
Какво трябва да направя, за да приготвя къщата си за продажба или да увелича нейната привлекателност? (Те могат да имат някои предложения за реконструкция на проекти, за да увеличите стойността на вашия дом.)
Приемате ли отворени къщи?
Колко време мислиш, че ще отнеме да продаде дома ми?
Кой е целевият ми купувач?

Ако купувате дом

Ако купувате дом, помислете за тези въпроси:

Доколко сте запознати с районите или кварталите, които ме интересуват?
Има ли нещо, което се случва в тази област или квартал, за което трябва да знам? Ако е така, ще се отразят ли тези промени в цените на жилищата сега или в бъдеще?
В какви часове сте на разположение, за да показвате къщи?
Колко често ще ми изпращате нови обяви, които съответстват на това, което търся?
Можете ли да препоръчате други специалисти, които ще ми трябват, като домашен инспектор?
Колко време отнема типичният процес на покупка с вас?
Колко жилища показвате средно на купувачите, преди да направят оферта? (Това е важна статистика, тъй като един добър посредник ще знае какво искат клиентите им и ще трябва да покаже по-малко домове, преди да намери правилната форма. Това спестява време и енергия за всички участващи.)
Присъствате ли на всяка домашна инспекция? (Агентите, които посещават домашни инспекции, могат директно да задават подробни въпроси на домашния инспектор; тази информация може да им помогне да договорят по-ниска цена.)
Какво е съотношението на продажбата ви към списъка за последните ви 10 транзакции? (Разликата между продажната и списъчната цена ще ви даде важна представа за това колко добър е този агент при договарянето.)

3. Говорете с предишни клиенти

След като сте интервюирали лично няколко агента, е важно да поговорите с някои от техните предишни клиенти. Помолете всеки агент да ви предостави информация за контакт за поне трима клиенти, с които са работили през последната година.

Помислете да зададете на тези клиенти следните въпроси:

Какъв беше цялостният ви опит с този агент?
Какво най-много ти хареса в този агент? Какво ти хареса най-малко?
Ако сте продали дома си, как агентът пусна на пазара вашия имот? Смятате ли, че е ефективно? Колко време беше домът ви на пазара?
Ако сте закупили дома си, смятате ли, че агентът е готов да ви покаже всеки имот, от който се интересувате? Чувствахте ли, че те разбраха какво наистина искате в един дом?
Бързо ли отговаряха на телефонни обаждания и имейл?
Добър слушател ли са??
Каква беше цената на вашия дом и крайната продажна цена?
Чувствате ли, че този агент ви е осигурил най-добрата възможна цена?

4. Потвърдете лиценза им

Трудно е да се повярва, че някой би излъгал, че е лицензиран агент за недвижими имоти, но това се случва. За щастие, има лесен начин потребителите да проверят дали лиценза на агент е легитимен. Асоциацията на служителите на закона за лицензиране на недвижими имоти (ARELLO) има база данни за търсене, която позволява на потребителите да проверяват лиценза или регистрацията на всеки агент.

Работа с нови агенти: плюсове и минуси

Ако обмисляте да работите с агент с малко или никакъв опит, тогава трябва да разберете повече за тяхното текущо положение и бъдещи цели.

Например, много агенти започват кариерата си, продавайки домове отстрани, докато все още задържат работа на пълен работен ден. Въпреки че няма нищо лошо в това, важно е да разберете дали този агент ще разполага с необходимото време и гъвкавост. Обмислете тези въпроси:

Ще можете ли да връщате телефонни обаждания или имейли през деня или само вечер?
Ще се ограничите ли да показвате домове само през уикенда?
Имате ли наставник, към когото можете да се обърнете, ако процесът на преговори стане труден или непознат?
Ходили ли сте на скорошни конференции или семинари? Ако е така, кои от тях?

Имайте предвид, че новите агенти няма да имат опит на опитни професионалисти; недвижимите имоти определено са професия „учете се докато отивате“. Тази липса на опит може да бъде недостатък на масата за преговори, особено при сложни транзакции. Удобно ли сте да сте част от процеса на обучение на този агент?

Това каза, че новите агенти са гладни както за клиенти, така и за опит, и както се казва в старата поговорка: „Гладният вълк ловува най-добре“. Един неопитен агент вероятно ще се преклони назад, за да отговори на вашите нужди и да ви направи щастливи, а те вероятно ще имат достатъчно време, за да ви обърнат внимание едно към едно. Претеглете какво искате и какво ви е удобно, преди да подпишете договор

Червени знамена, за които да внимавате

Според ARELLO, цитиран от NAR, в САЩ има около 2 милиона активни агенти за недвижими имоти. Това означава, че трябва да има много страхотни агенти. Това също означава, че има вероятност да се натъкнете на някои лоши ябълки.

Уверете се, че сте намерили подходящ за вас агент, като внимавате за тези червени знамена.

1. Те искат да изброят вашия дом на висока цена

Ако продавате дома си, първоначалната цена в списъка е ключова за успешната продажба.

Да се надяваме, че планирате да интервюирате поне трима агенти за регистрация. Всеки един от тези агенти трябва да може да ви каже какво би искал да изброява в дома си. Тази списъчна цена се основава на редица фактори, включително вашето местоположение, квадратни кадри, скорошни сравнителни продажби във вашия район (наречени „компютри“), възрастта и състоянието на дома.

Всички агенти, с които интервюирате, използват една и съща информация, за да оскъпят вашия дом, което означава, че всички оферти трябва да са доста сходни. Пазете се от агент, който цени вашия дом значително по-високо от другите агенти, които сте интервюирали; това е знак за неопитност, алчност или и двете.

Цената, която е твърде висока, означава, че много бъдещи купувачи дори няма да гледат дома ви, защото е извън техния бюджет или просто е твърде скъпо за това, което биха получили. Домът ви ще изчезне на пазара с месеци по-дълги от този на по-конкурентни цени и дори може да се продаде за много по-малко, отколкото би имал с точна начална цена.

2. Те са беден комуникатор

Твърде често липсата на комуникация е оплакване № 1 от хора, работещи с агенти по недвижими имоти.

Ясната и навременна комуникация е от съществено значение в процеса на покупка и продажба на жилище. Агентите по недвижими имоти трябва да бъдат страхотни комуникатори, за да помогнат ефективно на своите клиенти и да гарантират, че този сложен процес приключва успешно. В някои случаи вие ще общувате с този човек ежедневно.

Погледнете внимателно имейлите на бъдещия агент до вас, техните маркетингови материали и техния уебсайт или блог. Ясно ли е писането им и не съдържа грешки? Лесно ли е да разбереш за какво говорят? Когато първоначално сте се свързали с тях, те ли са ви върнали своевременно обаждането или имейла? По време на интервюто те отделят ли време да слушат това, което казвате, или те прекъсват и започват да говорят?

Лошите умения за писане и комуникация могат да означават, че агентът няма да предаде важна или бърза или ясна информация или може да сигнализира, че те са твърде заети, за да работят с вас. Така или иначе, продължете напред.

3. Те не задават въпроси

Страхотните агенти са страхотни слушатели. Те знаят, че ключът към успешната работна връзка зависи от разбирането на това, което искате и имате нужда.

Един добър агент ще ви отнеме време, за да разберете повече за вашите мечти и цели. Например, ако купувате жилище, добър агент ще иска да знае дали сте инвеститор или търсите жилище с дългосрочен план. Ако продавате, добър агент може да попита за вашата времева линия, гъвкавост на цените и какво търсите във връзката.

Това са само няколко примера; въпросът е, че добрият агент ще задава въпроси, за да научи какво търсите. Ако агентът пази мама, отидете с някой друг.

4. Тяхната комисия е ниска

Продавачът плаща комисионни за недвижими имоти, които обикновено са включени в списъчната цена на жилището. Обикновено комисионните са 6%, което се разделя между агента за регистрация и агента на купувача.

Ако агент ви котира комисионна по-ниска от 5%, внимавайте. Те може би се опитват да спечелят вашия бизнес, като ви предложат сделка, но тази свръх ниска комисия вероятно ще изплаши други агенти, които не искат да споделят толкова ниска такса.

Заключителна дума

Купуването и продажбата на дом е емоционално и стресиращо по много причини. Залог е много и това е едно от най-големите финансови решения, които ще вземете в живота си. Намирането на подходящ агент за вашата ситуация е от ключово значение да се гарантира, че транзакцията върви гладко и всички ще се разминат щастливи.

Когато продадох първото си жилище, не се замислях кой ще бъде агентът ми за регистрация - често срещана грешка за домашните купувачи. Отидох с агента, който бяхме използвали, когато си купихме дома, тъй като тя беше дружелюбна и я познавахме.

Докато тя беше добър агент на купувача, тя беше ужасна агенция за регистрация. Тя оцени домашния ни път твърде високо за пазара, направи нулев маркетинг и в резултат на това бяха нужни две години за продажба. Най-накрая се разчувствах и намерих невероятен агент, който продаде дома ни в рамките на няколко месеца след поемането на списъка.

Ако бях свършил домашната си работа от началния старт, нашият дом вероятно би се продал бързо и на конкурентна цена. Вместо това тя изчезна на пазара и загубихме почти 40 000 долара. Това беше скъпа грешка, която никога повече няма да направим. Приготвяме се да продадем сегашния си дом и можете да се обзаложите, че ще интервюираме няколко агента, за да намерим подходящия за нашата ситуация.

Правете си изследвания. Да, отнема време и усилия, но изборът на подходящия агент ще изплати огромни дивиденти в дългосрочен план.

Работили ли сте с страхотен (или не толкова голям) агент, когато купувате или продавате дома си? Какъв беше опитът ти?