Как да се справим с лошите наематели - 13 проблема с наемодателите

Докато по-ниските наеми очевидно влияят на рентабилността на наемодателя, изгонванията също са скъпи и могат да струват време, пари и ресурси на наемодателя за провеждане. В допълнение към основните разходи за оборот като маркетинг, загубени наеми, нова боя и ремонт на уреди, адвокатските такси за изгонване на наемател могат да бъдат скандални. Също така, наемател може да излъчи гнева си, като целенасочено повреди имота.

Независимо дали сте бил наемодател през по-голямата част от живота си или се готвите да наемете първия си имот, важно е да разберете, че може да се наложи да преминете през процеса на изгонване в даден момент от кариерата си. Дори и да сте добър хазяин и да направите всичко възможно да изградите положителни отношения с наемателите си, в някои случаи отношенията просто са кисели. Но вместо веднага да изпратите известие за изгонване, може да искате да изпробвате някой от редица проверени във времето съвети за справяне с често срещани проблеми с наемателя..

Чести проблеми, с които се сблъскват хазяите

1. Наемателите отказват да плащат наем

Наемателите могат да удържат наем от наемодателите по редица причини, от недостиг на парични потоци или временна безработица, до спорове за ремонт и поддръжка. Комуникацията е от решаващо значение, когато се сблъсквате с този въпрос и е важно да разберете наемателя и естеството на проблема и да се опитате да преговаряте, ако е възможно.

Структура Опции за плащане
Ако наемателят има проблеми с паричния поток, най-ефективният метод за събиране на наема е да структурира опциите за плащане. Като наемодател трябва да признаете, че хората понякога се борят със сметки, така че можете да опитате да прилагате политика за приемане на частично плащане от местно лице веднъж годишно. Друг добър начин за събиране е задържане на закъснелите такси и просрочен наем за останалата част от наемателя.

Можете също да договаряте частични плащания седмично, за да подпомогнете паричния поток на наемателя и дори да приложите част от гаранционния депозит, за да облекчите напрежението върху портфейла на наемателя. Определянето на строг план за плащане и последващите действия, за да се гарантира, че наемателят остава в съответствие с плана за плащане, е вашият краен ключ към успеха. Като цяло наемателите, които са най-подходящи за гъвкави планове за плащане, са тези с краткосрочни финансови проблеми, които са склонни да плащат винаги, когато разполагат с парите, а не по условията на лизинговия договор..

Променете подреждането на живота
Ако наемател вече не може да си позволи наема, наемодателите могат да ги уредят със съквартиранти или да ги преместят в по-малки, по-ниски разходи. Наемодателите, които полагат тези усилия и предлагат опции на своите наематели, могат да бъдат възнаградени с наематели за цял живот.

Ако обаче преговорите и комуникацията не успеят да отстранят проблема, можете да опитате да убедите наемателя да напусне доброволно. Ако наемателят не е в състояние да плаща, обясняването на дългосрочното въздействие на изгонването върху тяхната кредитна и наемна история може да ги убеди да прехвърлят владението на единицата. Напускането на собствената им воля може да бъде много по-добър вариант от това да се изправите срещу юридически такси и лош дълг.

2. Лоши наематели плъзгат през вашия скрининг процес

Лесната проверка на кредита и приложението може да не разкрият в достатъчна степен предишни проблеми с наемателите, но това е отлично място да започнете. Ето няколко начина, по които наемодателите могат да помогнат, за да гарантират, че техният процес на проверка на наемателите премахва проблемите на наемателите:

• Провеждане на задълбочен скрининг на фона. Обстойна проверка включва скрининг за проверка на историята на заетостта и наемането, проверки на кредитите и интервюта за всички бъдещи наематели. За да стартирате кредитна проверка, получете социалния осигурителен номер на заявителя, адрес и име и се уверете, че имате неговото разрешение. Някои наемодатели искат плащане за разходите за стартиране на кредитния чек, който може да струва навсякъде между 30 и 50 долара. Въпреки че не можете да поръчате отчет директно от Experian, TransUnion или Equifax, можете да получите съдействието на скрининг услуга на наемател или агенция за кредитно отчитане.
• Кандидати за интервю при показване. Основната цел на наемодателя по време на показване е да не продаде потенциален жител на единицата. По-скоро е да се възползвате от възможността да интервюирате кандидатите и да научите защо те напускат настоящото си местожителство и да определяте какво очакват от новата си собственост или общност под наем.
• Поискайте попълнено заявление при показване. Поискайте бъдещите наематели да попълнят заявлението по време на първото показване. Позволявайки им да върнат формуляра по-късно, вие по същество давате на кандидатите шанс да създават истории и да набират членове на семейството или приятели, за да представят предишни и настоящи работодатели и хазяи.
• Говорете с предишни хазяи. Когато проучвате произхода на кандидата, говорете с предишния си, а не настоящ хазяин. Ако наемателят е нежелателен, настоящият наемодател може да даде светеща препоръка, надявайки се да направи наемателя вашия проблем.
• Свържете се с директния ръководител на заявителя. Вместо да се свържете с отделите за човешки ресурси на бъдещите работодатели на наемателите, обърнете се към техните преки ръководители. Кооперативният, честен и надежден служител вероятно проявява същите черти на личността като наемател.

Място за компромис почти винаги съществува. Някой с лош кредит не е непременно лош наемател, тъй като хората са склонни първо да плащат сметките си за наем. Продължете с повишено внимание, ако само една част от проверката на кандидата е опетнена. В зависимост от тежестта на проблема можете да предложите на кандидата пробен период с по-голям депозит от по-голямо от нормалното или за тримесечен изпитателен процес.

3. Сграда има лоша репутация

От силни партита до неблагоприятни хора, които се задържат в сенките, има много причини, поради които жилищните сгради могат рутинно да развият неприятна репутация, която засяга способността на наемодателя да привлича добре квалифицирани и почтени наематели. Конкретните мерки, като промяна на името на сградата, отстраняване на занемарено озеленяване и пребоядисване, трябва да бъдат бързи, така че жителите виждат незабавни промени - дори ако те са малки в началото.

Говорете с правоприлагането
Ако е необходимо, свържете се с полицията, за да разберете дали определени звена в сградата ви генерират над средния брой обаждания до служители на реда. При активно сътрудничество от страна на полицията не би трябвало да имате затруднения с премахването на лоши наематели от имота.

Друг вариант е да заплатите полицейска подстанция в някоя от лизинговите офиси на вашите имоти. Това може да стане чрез обновяване на празен блок, за да го направи по-малък офис с ограничени услуги. Трябва да се свържете с местния отдел на шерифа за подробности, за да видите дали е възможно такова споразумение.

Ако вие и гарата не постигнете споразумение, предлагането на безплатни апартаменти или единици с намален наем на пробационни служители и ченгета може да доведе до истински проблем наематели незабавно и доброволно да освободят помещенията.

Разработете система
След като отсеете лоши наематели, въведете система, в която качествените наематели получават кредити за наем на части, месечни или подаръчни карти за реферали. Инсталирането на такава система може да помогне за пренаселението на вашите имоти с добри и достойни жители.

Също така е важно да рекламирате усилията си. Изграждането на рапорт и работата в мрежа с други мениджъри на имоти във вашия район може да ви помогне да разпространите думата за позитивността, която се опитвате да внесете в общността. Опитайте да издигнете пътни знаци, които обявяват новото управление и име на имота, за да изградите информираност на общността.

4. Наемател редовно прекъсва съседите

Докато прилагането на задълбочен скринингов процес може да елиминира много проблемни наематели, това може да не попречи на бъдещи спорове между съседите. Дейностите на наемателите могат рутинно, отрицателно и пряко да повлияят на своите съседи.

Позволете на наемателите да разрешават проблеми
Решение на такива спорове е да се предложи всички наематели да решават спорове помежду си. Направете клауза в лизинговия договор, която конкретно гласи, че всички наематели трябва да правят всеки способен опит за уреждане на аргументи без вашата намеса. Включете съобщение, в което се казва, че ако трябва да се включите, един наемател може да не е доволен от резолюцията и някой има голям шанс да напусне имота.

Ако разберете, че двама наематели спорят чрез друг резидент, учтиво им припомнете условията на договора и възможните последици, като изгонване, които може да са в бъдещето им. Въпреки че е възможно наемателите да оспорват, те също могат да се научат да се разбират и да се уважават.

Стъпвайте, когато е необходимо
Ако наемателите просто не могат да действат прилично един към друг, медиацията може да бъде единствената възможност. Ако никоя от страните не си сътрудничи, обяснете последствията спокойно, за да помогнете за разрешаването им. В един момент жителите ви се надяват да разберат, че нетното въздействие е върху тях, а не върху вас

Като допълнителна защита - ако наемател се опита да обвинява мениджмънта - бъдете сигурни, че всяко споразумение за наем или наем съдържа правила за собственост и правила, в допълнение към строги клаузи относно тези разногласия. Можете да уведомите „три удара и сте навън“ или да поговорите с управителя си на собственост относно неговия опит за справяне със спорове. Винаги е в ваш интерес да имате някаква форма на документация, към която да се обърнете по-късно, когато се окажете изправен пред проблем наемател.

5. Сграда има висок процент на оборот на наемателя

Един от най-често срещаните проблеми, с които се наемат наемателите, които ги карат да напуснат апартамент, са спорове за ремонт. Следователно гарантирането, че всички отговори на заявките за поддръжка са професионални, качествени и навременни, е един от най-ефективните начини да поддържате положителни отношения с вашите наематели. За да улесните заявките, изпращайте месечно известие, че наемателите могат да се откажат и да се върнат в офиса, ако трябва да подадат сигнал за проблем със своите звена.

Ето още няколко неща, които можете да опитате да помогнете за запълването на текущите си свободни места:

• Ремонт и надстройка на единици. Уверете се, че всички счупени или повредени тела са адресирани, преди наемателите да се оплакват. Предвиждането на оплаквания и коригирането на проблема предава вашето уважение към вашите наематели, както и гордостта ви от сградата. Например, сменете резбовани, износени килими и инсталирайте енергоефективни уреди, вместо да извършвате корекции „Band-Aid“.
• Често наблюдавайте удобствата и наемите на конкурентните имоти. Обикновено наемателите се освобождават, за да спестят пари в различен дом. За да предотвратите това, следете конкуренцията. Гледайте пазара и знайте как се вписвате в него - и ако видите, че наемът намалява на хоризонта, намалете наема сега. Това гарантира висока заетост, като в същото време минимизира загубата ви за конкурентите.
• Преговаряйте за подновяване предварително. Обичайна практика е сред добрите наемодатели да договарят подновяването с уважителни наематели приблизително три до четири месеца преди да бъде приключен договорът им за наем. В зависимост от нивата на заетост по това време и текущия пазар, можете да предложите стимул или отстъпка за подновяване. Ако е необходимо да увеличите наема, изпратете известия до наемателите си заедно с благодарствено писмо и обяснение. Уверете се, че вие ​​или служител лично доставяте писмото на всеки наемател. За дългосрочните наематели вместо това опитайте скромни годишни увеличения на наема. Може да отнеме известно време, за да достигнете цялата си общност до сегашните пазарни стандарти, но бихте могли спасяване пари, като не се налага да намерите нови наематели, ако насилвате настоящите наематели.
• Създайте силно чувство на общност. Организирайте празници или празници на басейни или конкурси за украса и градинарство или разпространявайте месечен бюлетин, на който наемателите могат да споделят информация и да участват в статии.

Други често срещани проблеми с наемателя

6. Проблеми с вредители

Никой не иска да живее в дом, където наоколо тичат гризачи или хлебарки. Ако рутинно избягвате да наемате изтребител, вероятно имате значително високи обороти във вашите имоти.

Дуплексите, апартаментите и еднофамилните домове могат да развият проблеми с бъгове, когато или местният жител, или неговият или нейният съсед внесе тези същества, и ако установите, че едната единица е замърсена с дървеници, няма да е дълго преди всички единици те. Вместо да пускате ситуацията да излезе извън контрол, свържете се с изтребител, който да се справи с проблема, веднага щом чуете или получите жалба.

7. Проблеми с покрива

Ако знаете, че покривът в сградата ви тече, поправете го незабавно - и никога опитайте се да наемете имота на нищо неподозиращ наемател. Наемателите имат всяко законно право на безопасно жилище и колкото по-дълго оставяте теча на покрива, толкова повече щети и възмездие ще се сблъскате.

Дори и най-малките течове могат да доведат до появата на мухъл и мухъл, да нанесат щети на водата или дори да направят пещерата на покрива. По закон наемателите могат да поставят парите си за наем в сметка за дескрипция и да я задържат от вас, докато покривът не бъде фиксиран правилно, така че това е най-добре да се справите с тези проблеми, преди да насрочите показване.

8. Счупени уреди

Ако договорът ви за лизинг гласи, че имотът идва с уреди, вие носите законна отговорност за поддръжката и ремонта на тези уреди, освен ако не посочите друго. Например, можете да включите клауза, която потвърждава, че имотът идва с използвана пералня и сушилня, но замяната е отговорност на наемателя. И все пак, ако обещаете уреди и наемател се премести в блока, за да открие например, че печката е счупена, трябва да коригирате ситуацията възможно най-бързо..

Въпреки че купуването на нов уред далеч не е евтино, това, преди да се премести наемател, може да ви спести много трудности и оплаквания. Имайте предвид, че наемателите могат да предявят иск срещу вас или да заведат своите наемни плащания в съда или в отделна спестовна сметка, докато не поправите или подмените счупените уреди.

9. Емисии на депозитни ценни книжа

Ако някой от вашите наематели погрешно вярва, че може да използва гаранционния депозит за плащане на наема за последния месец, може да имате някои проблеми. Объркването се случва, когато наемател погрешно вярва, че не е длъжен да плаща наем за последния месец и наемодателят може просто да използва гаранционния депозит вместо това. Докато гражданският кодекс гласи, че наемодателят може да задържи депозитния обезпечение за покриване на наем от миналия месец или неплатен наем по време на лизинга, ако наемател не плати нищо, гаранционният депозит може да не е достатъчен за покриване на последния месец плюс разходи.

Ако сте получили намерение да освободите известие от наемател, но все още сте срамежлив наем за един месец, можете да започнете процеса на изгонване, ако смятате, че това е най-доброто решение. Някои наемодатели уточняват в лизинговия договор, че гаранционният депозит няма да бъде използван като заместител на наема за миналия месец. Можете също да събирате наем от първия месец, наем от миналия месец и трето плащане, което да се използва като депозит за сигурност. Ако обаче изберете този маршрут, уверете се, че това е ясно в договора за наем и че наемателят напълно разбира преди да подпише документа.

10. Нарушаване на правилата

Писмен договор определя условията на вашия договор за наем, включително дали наемател може да наеме част от пространството на друг наемател или дали наемател има вашето разрешение да държи домашни любимци в имота. Ако резиденцията е в асоциация на собствениците на жилища, наемателят може да отговаря за поддръжката на ландшафта и външната сграда.

Независимо дали сте били свидетели на нарушение на лизинговия договор сами или дума е стигнала до вас чрез трета страна, важно е да уведомите писмено наемателя за нарушението и да поискате той да коригира проблема или по друг начин да бъде изправен пред изгонване. Например, ако в лизинговия ви договор конкретно е посочено, че не са позволени домашни любимци и намерите доказателства за куче, изпратете писмо до наемателя, с което информирате, че нарушава условията на лизинговия договор и че животното трябва да бъде извадено от имота от определена дата.

Уведомете наемателя, че ако той или тя не прибере отново животното, тогава е възможно изселване. Като алтернатива, в зависимост от ситуацията, можете да направите изменение на лизинговия договор, като поискате допълнителен депозит и увеличен месечен наем, за да платите за възможността за бъдещи щети, причинени от животното. Ако наемателят не се съобрази с вашето искане до момента на извършване на проверка, можете да решите дали изгонването е подходящият ход на действие.

11. Комунални услуги от миналото

Много от наемодателите не успяват да следят плащането на комунални услуги, докато наемателят не се премести от имота. Дали комуналните услуги са на ваше име или името на наемателя определя кой е отговорен за просрочени сметки. Уверете се, че договорът ви за наем е ясен и конкретен.

Например, ако сте съгласни, че комуналните услуги са на ваше име и наемателят трябва да ви плаща всеки месец, тези комунални услуги стават Вашият отговорност, ако наемателят напусне без предупреждение. От друга страна, ако на лизинга ви е посочено, че комуналните услуги са на името на наемателя, тогава комуналната компания ще се опита да проследи резидента в случай на просрочени плащания. Комунално дружеството не може законно да принуди нов наемател да плати просрочената сума на предишен наемател.

12. Целенасочена вреда

Жалко е, че някои наематели напускат наемодателя със значително високи разходи, като целенасочено причиняват щети преди напускането. Във всеки случай винаги е добре да документирате състоянието на апартамента: Правете снимки на имота, преди да бъде нает, и да правите снимки, след като наемателят се изнесе. Уверете се, че снимките имат печат на часа и датата, тъй като това може да помогне да докажете вашия случай в съда.

Също така, винаги трябва да защитите инвестицията си, като сключите полица за застраховка на собствеността, която е създадена специално за наемодателите. Имайте предвид, че традиционната застрахователна полица на собствениците на жилища може да не покрива апартамент или сграда под наем, така че се нуждаете от полица, която да покрие вашата отговорност при наемане на сградата, както и всякакви щети върху структурата, причинени от вашите наематели..

Имало е много случаи на наводнения или пожари, причинени от проблемни наематели или други обитатели, които в крайна сметка са унищожили имоти, тъй като наемодателят не е успял да застрахова единицата. Ето защо е изключително важно да се защитите със специфична застрахователна полица. За щастие покритието на отговорност почти винаги е включено в наемодателните политики и покриването на отговорността ви предпазва от съдебно дело, ако наемателят ви реши да предприеме юридически действия.

Ако обаче полицата ви не включва покритие на отговорност или ако искате да увеличите покритието си, консултирайте се със своя доставчик на застраховка, за да проверите дали добавянето на това покритие е достъпно чрез чадърна полица. За да се защитите допълнително, изискайте от наемателя да има минимална застраховка за наематели.

13. Незаконно използване на дома

Ако сте информирани за всякакви промени във вашия отдел, е изключително важно да предприемете действия, за да се защитите, като потърсите юридически съвет от опитен адвокат и като докладвате за инцидента на съответните органи. Въпреки това, стъпвайте с повишено внимание, за да избегнете евентуална реакция от наемателя.

От друга страна, може да имате наемател, който се занимава с нарушително поведение, което се отразява негативно на техните съседи, само за да откриете, че тези дейности са напълно законни. В тази ситуация е най-добре да съставите писмо, за да поискате официално наемателят незабавно да прекрати действието или да бъде изправен пред изгонване. Например, наемател може да тренира със своята рок група от 10:00 до 15:00 всеки понеделник и сряда. Наредбата за шума в общината обаче е 23:00, така че докато съседът му намира това за отвратително и неуважително, наемателят законно има право да играе през тези часове.

Изгонване: Окончателното решение

За съжаление в някои крайни случаи изгонването може да е единственият вариант. Понякога наемодател установява, че даването на един наемател един шанс се превръща в два шанса, което след това води до трети шанс и т.н. Това губи време, причинява влошаване и може да доведе до загуба на доходи от наем.

Ако смятате, че ще се окажете в съда в близко бъдеще - или дори ако просто искате да се защитите, за всеки случай - винаги е добра идея да съхранявате подробни дневници за проблеми с наемателите, както се изисква да докажете. причина за изгонване в съда. Много от наемодателите подценяват необходимостта от хартиени пътеки, когато се занимават с проблемни наематели, погрешно вярвайки, че вербалните споразумения са в съда. Този процес обаче може да бъде много по-лесен, ако документирате всяко взаимодействие, което имате с вашите проблемни наематели.

Общият процес на изгонване е както следва:

1. Разберете законите за изселване във вашия град и държава
2. Да има валидна, законна причина за изгонването
3. Опит за разсъждение или компромис с наемателя
4. Изпратете официално известие за изгонване
5. Подайте изгонването си в съответния съд
6. Подгответе се и присъствайте на съдебното заседание
7. Изгонете наемателя
8. Съберете всеки просрочен наем

Тъй като цената на едно изгонване може да бъде изключително скъпа в зависимост от обстоятелствата във вашата конкретна ситуация, преследването на юридически действия за изгонване на наемател трябва да бъде вашата абсолютна крайна възможност. Например някои наемодатели съобщават, че харчат хиляди долари, за да премахнат проблемните наематели от имотите си и тези разходи могат да включват:

• Такси за завеждане на съд: $ 50 до $ 500
• Такси за сървър на процеса: 30 до 150 долара на ответник
• Свързани разходи: $ 400 до $ 700, в зависимост от трудността при уведомяване на всички наематели, тъй като може да се изисква повече от един опит
• Такси на дружеството за изгонване: $ 140 до $ 500 за справяне с документи за изгонване
• Юрисконсулт: $ 200 до $ 400 на час или $ 500 до $ 5000 или повече в общите разходи на адвокатите, ако наемателят поиска изпитване и наеме собствения си адвокат
• Допълнителни разходи: Зависи от щетите, причинени от наемателя и от разходите за ремонт, загубен наем, нови брави и почистване

Заключителна дума

Ако решите, че въпреки вашите усилия, отношенията между вас и наемателя ви просто не работят, най-добре е всички, които участват, да започнат процеса на изселване. Въпреки това се консултирайте с вашия адвокат, за да гарантирате, че следвате държавните и федералните закони, за да го направите, и не се опитвайте сами да премахнете наемателя. Изключването на комуналните услуги, премахването на вещите на наемателя или смяната на ключалките на главната врата на комплекса или на наемателя може да има тежки юридически последствия. Изгонването може да е единственото решение, но за да избегнете участието на съдебната система и адвокатите, опитайте се да останете на разположение и видими за наемателите, преди да възникнат проблеми и след като бъдат представени на вашето внимание.

Трябваше ли да се справите с проблемни наематели? Имате ли думи за мъдрост за други хазяи, които са в същото положение?