Как да закупите дом или имот за възбрана от банка - 5 въпроса за задаване

В тази статия ще обобщя някои от ключовите въпроси, за които трябва да се замислим, преди да реша да подпиша договор за покупка за възбрана. Ще добавя и някои свои лични анекдоти и ще споделя части от моя опит. Ако се интересувате от закупуване на дом за възбрана, тези точки са важни за обмисляне и могат да ви помогнат да изградите по-здравословно финансово портфолио.

1. Колко време имотът е на пазара?
Не всички изключени свойства са създадени еднакво. Например, добър имот в предстоящ квартал ще бъде закупен бързо - обикновено от инвеститор в недвижими имоти или от нетърпелив човек, който търси нова къща. Не очаквайте тези къщи да останат на пазара повече от 30 дни.

Ако обаче купувате къща в състояние под номинална стойност или в район, който е силно засегнат от ипотечната криза, се очаква по-дълго пазарно време. Като купувач това може да доведе до по-голяма гъвкавост на цената: банките мразят да имат възбрана върху ръцете си повече от 90 дни (един фискален квартал) и те ще преговарят с добър купувач.

Закупих дома си в Аризона, след като беше на пазара близо три месеца. Видях, че цената на къщата се понижава с почти 7% всеки месец и затова не чаках следващия месец за закупуването на къщата. Вместо това се договорих с банката да сваля цената с още 12% от най-новата цена. Банковият контра се предлага с 9% отстъпка. Крайните ми спестявания представляваха почти 23% отстъпка от посочената цена (т.е. 7% + 7% + 9%).

2. Колко плащате за квадратен фут от обитаемо жилище?
Изчисляването на цената на квадратен крак е добър начин да определите стойността на вашия дом. Вижте средните цени на квадратен фут от къщи, продадени през предходните два месеца, в същия пощенски код. Умножете това по обитаемата площ на вашия дом, за да определите „средна“ цена за вашата къща.

Например, ако един дом струва 75 долара на квадратен фут и има 1500 квадратни фута, тогава общата стойност на дома е 112 500 долара.

Разбира се, ако искате да платите средната цена, съществува риск да преплатите. Освен ако къщата ви не е в отлично състояние и няма много работа по нея (в този случай плащането средно е страхотно!), Погледнете долните две трети от цените. Имайки това предвид, нека преизчислим стойността на дома и да видим какво получаваме.

Тъй като ние приемаме, че домът не е на върха на пазара по стойност, ще приемем, че той струва 65 долара на квадратен фут. Умножена по същите 1500 квадратни фута като преди, сега къщата струва 97 500 долара. Voila! Yпросто спестихте 15 000 долара. Мислите, че можете да поставите това за по-добро използване? Определено.

Като твърд търговец бях решен да платя много ниска цена на квадратен метър за дома си; Знаех, че пазарът в Аризона няма да се подобри. Всъщност платих втората най-ниска цена на квадратен фут в пощенския си код по време на покупката в 90-дневния период.

3. Плащате ли в брой или ипотекирате?
Ако плащате в брой, вашата оферта отива направо в предната част на пакета от оферти на банката. Кажете, че предлагате пари в размер на 85 000 долара за къща, която е посочена на 100 000 долара. Вероятно имате по-голям шанс да го получите от този, който предлага 95 000 долара. Кеш означава, че сте надежден купувач и банката не трябва да чака две седмици, за да влезе чекът ви. Използвайте това в своя полза.

Ако купувате жилището си с ипотечен кредит, имате по-голяма гъвкавост в цената, тъй като първоначалното авансово плащане ще бъде около 20% от къщата. Ако наистина обичате къщата, не се притеснявайте да плащате малко повече, за да я получите.

Като купувач на пари, аз знаех, че имам лост на много фронтове. Моят агент по недвижими имоти, който прави комисионна въз основа на покупката ми, искаше да предложа сума, много близка до исканата цена, така че да има определена продажба. Разбира се, той не е този, който плаща, така че неговото мнение беше спряно.

4. Има ли много изключени къщи в една и съща зона?
Ако има много затворени къщи в близост до тази, която купувате, вероятно ще настъпи повишен спад в стойността. Този сценарий изпраща много отрицателни съобщения до потенциалните купувачи за квартала, града и пазара. В сегашната ни икономика това е повсеместна сцена, но не позволявайте това да ви деравира да вземете мъдро решение. Докато не се продадат всички къщи в блока, ще има една изключена къща, която ще намали стойността на вашия имот. Извършете бързо сканиране с пощенски код на надежден уебсайт като Redfin или Zillow, за да видите как се справя района.

Тъй като къщата, която купих, ще бъде с мен поне половин десетилетие, не бях твърде притеснен, за да видя още четири къщи на блока при възбрана. Вярвам, че пет години е достатъчно време цените да спаднат и да се върнат отново, гарантирайки, че инвестицията ми е в безопасност.

5. Колко пари ще имате след покупката?
Бъдете готови да харчите много пари след първоначалната си покупка, за да оправите къщата, за да отговаря на вашите стандарти. Вземете поне още 20% от стойността на къщата в случай на спешност. Дори след домашна проверка ще намерите неща, които ви притесняват и трябва да се променят. Не забравяйте уреди, мебели, озеленяване и данък върху собствеността. Ако е възможно, помолете банката да покрие таксите за дескрипция (или някоя от другите такси за недвижими имоти или ипотечни такси), така че да имате повече пари в брой. Дори и $ 1000, които плащат, са $ 1000 повече в джоба ви, което е достатъчно за LCD екран с голяма или плазмена телевизия!

Лично аз съм похарчил хиляди за различни подобрения в дома. Всъщност бях доста изненадан от това колко бързо тези разходи се сумират. Малки покупки като депозити за сигурност за сметка за ток и нови врати за къщата бяха неща, за които просто не се сетих преди.

Има много други въпроси, които трябва да вземете предвид, преди да решите да се установите, особено при закупуване на имот за възбрана. Имате ли опит с възбрани? Какъв е опитът ти и на какво обикновено внимаваш?