Как да си купя къща за поправки - Спестете пари и избягвайте рисковете

Но преди да изтичате, за да си купите фиксатор отгоре, отстъпете и направете проверка на реалността. Разбира се, закупуването на горна част за фиксиране и влагането на някаква работа в нея може да бъде добър начин да получите страхотен дом с бюджет - особено ако сами ремонтирате. Но това може да бъде и добър начин да се всмукате в парична яма, която ще погълне вашите спестявания, както и свободното ви време, и все още да сте гладни за повече.

За да решите дали фиксирането на фиксираща горна част е наистина за вас, трябва да имате реалистична представа какво включва работата. Това означава да знаете как да прецените действителната цена на ремонтите отгоре до долу. Това означава да разберете дали вашите умения, график, бюджет и вашите взаимоотношения могат да се справят с напрежението. И накрая, това означава да знаете как да постигнете най-добрата сделка, ако решите да поемете.

Как да определим истинската цена на Fixer-Upper

Един от проблемите при всички тези риалити телевизионни предавания е, че те не се впускат в много подробности относно разходите. Те се фокусират върху драмата: откриване на скрит проблем, намиране на творческо решение и накрая разкриване на красиво, преобразено пространство.

Но в реалния живот числата имат значение. Преди дори да започнете да фиксирате стени или да избирате цветове от бои, трябва да знаете дали наистина можете да си позволите да купите тази къща и да направите ремонта по нея. Колко точно ще струва тези ремонти е сложен процес с няколко стъпки - и всеки от тях може да има голямо влияние върху крайната сума.

Стъпка 1: Определете бъдещите ремонти

За да разберете колко ще струва да оправите горната част на фиксатора, първото нещо, което трябва да знаете, е точно това, което се нуждае от фиксиране. Добра първа стъпка е да минете над къщата, стая по стая и да запишете всички проблеми, които виждате. Това обаче не е достатъчно само по себе си, защото старите къщи могат да имат много проблеми, които не се виждат с просто око. Например, можете да видите дали кухненските шкафове са остарели, но не можете да разберете дали зад тях има гниеща мазилка.

За да разкриете тези скрити проблеми, трябва да привлечете професионален инспектор. Това е решаваща стъпка в процеса. Инспектор може да разкрие всички видове проблеми, които не са очевидни, като остаряло окабеляване, повреда на водата от изтичащи тръби или термити. Инспекторите също могат да направят тестове, за да видят дали къщата съдържа опасности като мухъл, радон или оловна боя.

Стъпка 2: Проверете двойно структурни проблеми

Понякога инспекцията възниква големи структурни проблеми с къщата. Това са проблеми, които правят къщата опасна за живеене. Примерите включват:

Повреда на основата
Основни водопроводни или електрически проблеми
Неправилна система за ОВК
Големи повреди по стените, покрива или сайдинга
Сериозни повреди от термит или мухъл

Ако откриете проблеми като този, казват експертите, вероятно е най-добре да се разхождате. Вашият фиксиращ горен ще се нуждае от голяма, скъпа работа, за да го направи жизнеспособен - и вероятно е, че няма да получите по-голямата част от тези пари, когато продадете. Основните ремонти, като нова електрическа система, са „невидими“; те не се показват на снимки и не повишават стойността на къща, достатъчна за заплащане на работата. Така че, освен ако къщата не се продава със сериозно стръмна отстъпка, малко вероятно е някога да извлечете парите си от нея.

Ако решите, че все още се интересувате от къщата, въпреки структурните й проблеми, трябва да полагате допълнителни грижи, за да сте сигурни, че сте ги намерили и знаете какво ще им струва да поправите. Вземете строителен инженер, който да инспектира дома и ще ви даде цялостно изписване на всички проблеми, които се нуждаят от коригиране. Наемането на строителен инженер струва около 500 долара, но е много по-евтино, отколкото да откриете по средата чрез реконструкция, която трябва да замените половината на фондацията.

Стъпка 3: Решете какво да направите

Правенето на ремонт сами е много по-евтино от наемането на изпълнител, който да ги направи. След като разбрахте какво ремонтира горните ви нужди за фиксиране, следващото нещо, което трябва да знаете, е каква част от работата можете да направите сами. Колкото повече можете да направите сами, толкова по-малко ще трябва да харчите.

Когато решавате какво можете да направите сами, бъдете реалисти за своите способности. Някои задачи, като боядисване или събличане на тапети, са достатъчно прости, че дори начинаещ начинаещ може да се справи с тях. Други, като покриви или големи електрически работи, са твърде опасни, за да се опита аматьор. Всяка работа, при която грешка може да ви убие или да причини големи щети на вашата къща, е работа, която е най-добре да се остави на професионалистите.

Между тези две нива на умения има много задачи, които умеещият сам може да върши, като например:

Висящи шкафове
Ремонт на стени
Строителни палуби
Подмяна на прозорци
облицовка
Довършителни етажи
Поставяне на винилов сайдинг

Не бихте искали да се занимавате с подобна работа, ако сте напълно нова в „Направи си сам“. Но ако вече имате известен опит или имате опитен приятел или роднина, който да ви ръководи, извършването на този вид работа може да ви спести пакет.

Въпреки това, дори ако можете да се справите самостоятелно с работа, това не означава непременно, че трябва. Някои работни места отнемат много време за „Направи си сам“. Да се справим сами с тях може да означава или да си почивате от работа, или да отделяте всеки уикенд за тях седмици наред - и да живеете в работна зона междувременно. След като вземете предвид времето и караницата, може да решите, че е по-добре да наемете професионалист и да се справите с него.

Стъпка 4: Оценка на разходите за ремонт

Има много онлайн инструменти, които могат да ви дадат бърза оценка за цената на домашния ремонт. В HomeAdvisor можете да въведете пощенския си код и работата, която искате да свършите, за да видите ценови диапазон за вашия район. Можете също да попитате приятели, които са направили подобен ремонт, колко са платили. Ако просто се опитвате да решите дали една къща си струва да разгледате или не, този вид груба оценка е достатъчно добра.

Ако обаче сериозно се заемате с оферта за къща, имате нужда от по-точна представа за това какво ще струва ремонта. Намерете добър изпълнител, който да извърши разходка из къщата и да ви даде оферта за всички ремонти, които не планирате да направите сами. Това е особено важно за всякакъв вид основни конструктивни ремонти. Уверете се, че имате обвързваща, писмена оценка за тях, преди да направите оферта.

След това, за работата, която планирате да направите сами, проверете магазините за дома и уебсайтовете, за да разберете какви консумативи ще ви трябват и колко ще ви струват. Добавете заедно прогнозата на вашия изпълнител и разходите си за пазаруване на направи си сам, за да разберете колко ще струва като цяло да извършите ремонтите на горния си коректор.

И накрая, вземете тази сума и добавете от 10% до 20% повече. Тази допълнителна подложка е за покриване на разходите за всички неочаквани проблеми, които се появяват, след като започнете работа по къщата. Изненади като това почти винаги се случват, така че трябва да планирате за тях в бюджета си.

Стъпка 5: Изчислете разходите за разрешителни

Наред с материалите и труда, има още един разход, който трябва да бюджетирате за: разрешителни. Разрешението е официално разрешение от вашата градска управа да извършва определени видове работа по вашия дом. Почти всяка добавка или структурна промяна на вашия дом изисква разрешение. Има вероятност да се нуждаете от такъв за ОВК, водопровод, покрив, сайдинг или електрически работи.

Разрешенията могат да бъдат скъпи. Някои градове таксуват колкото 1% от общите разходи за ремонт. Също така може да отнеме цели шест седмици, за да се извършат всички проверки, необходими за получаване на разрешително. Понякога инспекторите ви принуждават да свършите допълнителна работа или да промените начина, по който изпълнявате проекта си, преди да ви дадат такава.

Съблазнително е да се заобиколи всички тези разходи и караница, като свършите работата без разрешение, но това е грешка. Когато дойде време да продадете горния си коректор, ще се сблъскате с проблеми, ако нямате необходимите разрешения. Банка дори може да откаже да даде на купувачите ипотечен кредит върху къща, която е преустроена без разрешение.

За да избегнете тези проблеми, консултирайте се с местните служители, за да видите кои от ремонтните дейности в списъка ви изискват разрешение и колко струва. Добавете тези разходи към общата сума, която сте измислили в стъпка 4.

Също така, попитайте какъв е процесът за получаване на разрешително. Ако се окаже, че е голяма караница, може да решите, че е работа, която предпочитате да оставите на изпълнител. Това от своя страна би могло да доведе до натрупване на някои работни места от категорията „Направи си сам“ на изпълнител - което допълнително ще увеличи разходите ви.

Стъпка 6: Проверете разходите за финансиране

На този етап имате добра идея колко ще струва ремонта на вашия фиксатор-горна част. И шансовете са, че нямате достатъчно спестени пари, за да покриете всички. Така че ще ви е необходим заем, за да платите за ремонта, както и за самата къща. Трябва да научите колко ще ви струват тези заеми на месец, за да решите дали бюджетът ви може да се справи.

Ако цената на ремонта е малка, можете да я поставите на кредитните си карти. Тази опция е проста и няма предварителни разходи, като например такси за оценяване или генериране. От друга страна, кредитните карти са склонни да начисляват висока лихва, ако се нуждаете от повече от месец, за да я изплатите - и няма начин да приспаднете тази лихва върху данъците си. Ако планирате да изплатите разходите веднага, можете да спечелите ценни пари в брой или награди за пътуване, като използвате кредитна карта.

По-добър вариант за повечето купувачи е заем за обновяване. Един особено полезен тип е ипотечен заем от раздел 203 000, който ви позволява да заемате парите за закупуване и възстановяване на къщата всичко в един пакет. Това е по-просто, отколкото да кандидатствате за двата кредита поотделно и може да ви позволи да вземете повече.

Заемите от раздел 203k също са подкрепени от Федералната жилищна администрация (FHA). Поради това кредиторите обикновено са склонни да предлагат по-ниски лихви по тях. Те също са отворени за кредитополучатели, които нямат добър кредитен рейтинг. Въпреки това, има ограничение за това колко можете да заемете с тях.

Най-добрият начин да разберете колко ще ви струва този вид заем е да отидете в банката и да получите предварително одобрение за такъв. В допълнение към месечната цена на заема или заемите, разберете колко пари ви трябват предварително за покупката. Ще ви е необходима достатъчно голяма еднократна сума, за да покриете авансовите плащания и разходите за затваряне, без да изчерпвате напълно спестяванията си. В противен случай всичките ви пари ще бъдат вързани в къщата - къща, която вероятно няма да можете да продадете, докато не бъдат извършени ремонтите.

Въпроси, които трябва да зададете предварително

Очевидно не искате да се заемете с работата по оправяне на къща, освен ако не знаете, че можете да си го позволите. Но това не е единственото нещо, което трябва да знаете. Оправянето на къща е голямо начинание и трябва да сте сигурни, че сте готови за предизвикателството. Преди да направите оферта, има няколко въпроса, които трябва да си зададете, за да разберете дали горната част на фиксатора е подходящата къща за вас.

Въпрос 1: Колко големи са проблемите?

Проблемите с къщите идват под две форми: козметична и структурна. Структурните проблеми, както бе отбелязано по-горе, са тези, които засягат начина на работа на една къща. Те са големи и скъпи и е необходимо изпълнител да ги поправи - и те не ви плащат много, когато продавате. Ето защо често е по-добре да се отдалечите от къща, която се нуждае от много структурни ремонти.

Козметичните проблеми от друга страна са само дълбоки. Те са неща като пилинг боя, напукани плочки, повредена гипсокартон, кухня с дата или мъртва морава. Те не правят къща неприложима - просто непривлекателна. Това са тези неща, които карат купувачите да набръчкат носовете си и да се обърнат.

Къща с много козметични проблеми е страхотна къща за оправяне. Това е така, защото това са вид подобрения в дома, които добавят стойност. Те обикновено са евтини за поправяне и правят голяма, видима разлика, когато дойде време за продажба на къщата. Така че, ако на фиксатора отгоре имате нужда от нови килими, осветителни тела и прозорци, но няма големи структурни ремонти, вероятно ще направите добра инвестиция.

Въпрос 2: Как изглежда пазарът на жилища?

По принцип козметичните корекции ви плащат добре, когато дойде време за продажба. Има обаче изключения от това правило. От една страна, не ви се струва да оправите къщата си толкова много, че да стане прекалено фантазия за квартала.

Няма вероятност купувачите да отидат за къща от 400 000 долара на улица, пълна с къщи от 300 000 долара. Ако имат 400 000 долара за харчене, те искат да закупят в зона, пълна с други домове на стойност 400 000 долара или дори повече. Zillow казва, че доброто правило е да избягвате повишаването на стойността на вашата къща с повече от 10% над средната цена за вашия квартал.

Освен това си струва да разгледаме общата тенденция за цените на жилищата в района. Ако цените на жилищата рязко се повишиха през последните няколко години, това изглежда като добър знак - но всъщност може да бъде обратното. Това може да означава, че цените на жилищата са близо до своя пик и до приключване на всичките ви ремонти те ще тръгнат надолу. Бихте могли да вложите месеци работа и десетки хиляди долари, за да оправите къщата си, само и само да разберете, че не струва толкова, колкото сте похарчили.

Въпрос 3: Имате ли време?

Оправянето на къща е огромен ангажимент във времето. Може лесно да изяде цялото свободно време, което имате, и след това малко. Ако сте хардкор DIYer и няма начин по-скоро да прекарате времето си, отколкото да окачите гипсокартон, това не е проблем. Но ако не издържате на мисълта да прекарате всеки уикенд до лактите си в съвместно съединение, това не е работа за вас.

Дори и да не планирате да вършите по-голямата част от работата, рехабилитацията на къща все още отнема време. Ти трябва да:

Научете какво включва всяка работа. Преди дори да започнете да наемате изпълнители, трябва да имате някаква представа какво искате да правят. По този начин ще можете да разберете дали офертите им наистина покриват всички части на работата.
Вземете няколко оферти. На следващо място, трябва да получите оферти от изпълнители. Експертите препоръчват да получите поне три оферти за всяка работа. Това ви позволява да сравнявате цените и да видите дали те са разумни.
Проверете референции. Освен това искате да сте сигурни, че изпълнителят, който наемате, е надежден. Това означава да искаш и проверяваш референции от други клиенти. В идеалния случай трябва да отидете и да разгледате примери за работата на изпълнителя.
Надзор над работата. Дори след като наемете изпълнител, вашата работа не е свършена. Трябва да следите работата, за да сте сигурни, че тя се извършва по желания от вас начин. За голямо прекрояване можете да прекарате месеци или дори години в проверка на един изпълнител след друг.

Долната линия е, независимо кой върши работата, ще трябва да отделите много време за това. Ако не сте готови да се откажете от ежедневното си пътуване до фитнеса или седмичната дата вечер, вероятно не е за вас.

Въпрос 4: Можете ли да се справите с допълнителните разходи?

Вече сте отработили разходите за закупуване на къщата и извършване на ремонта. Но работата по къща носи и много малки разходи. Например:

Ако горната част на фиксатора ще бъде вашият основен дом, ще трябва да плащате наем на друго място, докато работата се извършва - или иначе да сте готови да живеете в средата на работна зона.
Ще трябва да си вземете почивни дни от работа за работа в къщата или да се срещнете с и да контролирате изпълнителите.
Ако имате деца или домашни любимци, ще трябва да платите на някой друг, който да ги гледа, докато работите в къщата.
Ще трябва да похарчите повече пари за ядене или поръчка, когато нямате работеща кухня.

Уверете се, че в бюджета ви има достатъчно място, за да се справи с тези допълнителни разходи, заедно с разходите за ремонт. Ако вече сте планирали всяка стотинка, за да платите за къщата и ремонта, ще се сблъскате с проблеми.

Въпрос 5: Кой ще ви помогне?

Оправянето на цяла къща не е работа, за да се справите сами. Ако сте част от двойка, има смисъл да вършите работата заедно. Но първо, трябва да сте сигурни, че връзката ви е достатъчно силна, за да се справите.

Купуването на първа къща винаги е стресиращо изживяване. Направете тази къща по-горна и всичкото това напрежение се удвоява. Влагате часове упорит труд, седмица след седмица. Освен това сте обтегнали бюджета си до максимум, за да платите за всичко това.

Реабилитация също означава да живеете с несигурност. Никога не знаеш колко време ще отнеме работата. Новите проблеми продължават да се изрязват без предупреждение и трябва да се откажете от всичко и да се справите с тях. Плюс това, ако живеете в къщата по време на процеса, добавяте стреса да живеете в хаос с месеци наред.

Полагането на такъв вид напрежение на нова връзка вероятно е грешка. Все още се учиш как да живееш един с друг, но начинът, по който вероятно ще живееш, не е близо до нормалното. По-добре е да изчакате, докато отношенията ви са уредени и стабилни, преди да се заемете с такъв голям проект като двойка.

Ако сте несемейни, все още се нуждаете от други хора наоколо, които да ви помогнат чрез вашия проект. Помощниците правят повече от просто осигуряват допълнителен чифт ръце. Те също могат да споделят своите знания и да ви дадат нови идеи за най-добрия начин да се свържете с дадена работа. И след като започнете работата, те могат да ви следят, за да се уверите, че не пропускате стъпки или използвате грешен материал.

Трябва обаче да изберете разумно своите помощници. Потърсете хора, които имат добри умения за самостоятелно изработване и на които може да се вярва, че вършат добре работата. Ако помолите някой приятел да ви помогне да инсталирате прозорец и той да го пусне и да го счупи вместо това, това може да бъде краят на красивото приятелство.

Как да получите най-добрата сделка за къщата

Да предположим, че сте преминали през всички стъпки по-горе и се чувствате сигурни, че можете да се справите с този фиксиращ горен. Знаете колко работа има нужда от това, какво ще струва и къде ще получите парите. Разчистихте графика си и облицовахте хора, които да ви помогнат.

Сега всичко, което трябва да направите, е да сключите сделката. Ето как да получите възможно най-добрата сделка и да не изгорите.

Намерете правилната цена

Ако сте направили вашето изследване, можете лесно да разберете каква е справедливата цена, която да платите за горния си фиксатор. Това е процес в четири стъпки:

Проверете Comps. Първо разберете какво би струвало къщата, ако беше в добра форма. За целта погледнете подобни къщи в квартала, които се продават наскоро - известни като съпоставими, или за кратко. Средната цена, която хората плащат за тези къщи, е добра мярка за това, колко бихте могли да получите за вашите, след като се оправи. Можете да получите бърза оценка на цените на местните къщи, като търсите сайтове като Zillow. Въпреки това, ще получите по-надеждни цифри, ако помолите агент по недвижими имоти да провери компютрите за вас.
Изчислете разходите за ремонт. На следващо място, изчислете колко би струвало всички ремонти на къщата да бъдат извършени професионално. Може би планирате да си направите сами повечето, но това просто замества вашето време и труд с пари. Разберете какво ще струва ремонта за купувач, който е планирал всичко да бъде направено от професионалистите. По този начин, всички спестени от DIYing пари могат да отидат в джоба ви.
Изчислете фактора на затрудненията. Не винаги е възможно да живеете в къща, докато текат ремонти. Дори когато е възможно, не е много удобно. Обичайно е да чукнете малко пари от офертата си, за да отчетете този „фактор на караница“. За да го изчислите, първо разберете колко време очаквате да отнеме ремонта. След това разберете колко бихте платили наем, за да живеете някъде другаде, докато работата е в ход.
Направете математиката. Вземете крайната стойност на къщата и извадете разходите за ремонт и фактора на караница. Общата сума, която предлагате, е справедливата пазарна стойност на дома, каквато е.

Изговаряйте с продавачи

За съжаление, тази справедлива цена не е непременно цената, която продавачът иска. Понякога на собствениците е трудно да видят в каква лоша форма наистина е къщата им. За тях това не е някаква стара развалина - това е техният дом.

За да убедите продавачите да понижат цената си, бъдете нежни с тях. Започнете с това, че казвате, че обичате къщата - но сте забелязали някои проблеми с нея. Покажете им вашите фигури, за да им дадете представа колко ще струва да актуализирате къщата. Колкото повече подробности предоставите, толкова повече смисъл ще има по-ниската ви оферта към продавачите.

Кати Баумбуш, брокера от Вашингтон, интервюирана за Realtor.com, казва, че този метод работи. В много случаи, според нея, фиксаторите се продават само за 60% до 80% от първоначалната искана цена. Продавачите обикновено са по-склонни да сключат сделка, ако къщата вече е седяла на пазара за известно време. Освен това е по-вероятно да се справят с по-малко, ако им предложите пари в брой.

Защити себе си

Дори след като сте говорили на продавачите до справедлива цена, все още има два начина, по които сделката може да се окаже зле за вас. Първо, може да бъдете отхвърлени заради заема си за обновяване, оставяйки ви на куката да си купите къща, която вече не можете да си позволите да поправите. И второ, след като го купите, може да откриете, че къщата има някакъв проблем, за който не сте знаели и бюджетът ви за ремонт няма да го покрие.

За щастие има начини да се предпазите от двата проблема. Всичко, което трябва да направите, е да напишете няколко клаузи за извънредни ситуации в договора си за покупка. Клаузата за извънредни ситуации е условие, което трябва да бъде изпълнено, за да стане сделката задължителна.

Първо, трябва клауза за финансиране. Това ви дава време да кандидатствате и да получите заем за жилище. Ако не сте в състояние да получите такъв, можете да се оттеглите от сделката и да си върнете всички пари, които вече сте платили. Уверете се, че клаузата ви за финансиране покрива всички пари, които планирате да заемете - както за ипотеката, така и за ремонтите.

Второ, имате нужда от клауза за проверка. Това ви дава правото да получите пълен преглед на дома, ако не сте го направили преди да направите офертата си за къщата. Ако инспекторът открие някакви проблеми, за които не сте знаели, можете да се върнете при продавачите и да ги помолите да направят ремонта или да ви дадат допълнителни пари при затваряне, за да ги заплатите. И ако те откажат, вие имате право да тръгнете.

Имайте предвид, че клаузата за действие в извънредни ситуации прекъсва и двата начина. Ако откриете проблем, който продавачите не желаят да отстранят, те могат да решат да се откажат от сделката, точно както можете. В такъв случай ще трябва да се върнете в началото и да се опитате да намерите нов фиксиращ горен елемент, който да се превърне в вашия дом на мечтите.

Заключителна дума

Купуването на фиксираща горна част не е проект, който да се предприеме леко. Това ще изяде много от времето ви, както и много от парите ви. И след като затворите къщата, не можете просто да отстъпите, ако решите, че е прекалено много за вас. Вие сте в него за дългия път, който може да се окаже месеци или дори години.

Но ако сте готови да положите усилия, горната част на фиксатора ви дава шанс да притежавате дом на мечтите, който никога не бихте си позволили друго. И в някои отношения е дори по-добре, отколкото просто да си купите дом, който вече е перфектен, когато за пръв път влезете във вратата. Поставянето на всички онези часове на работа, за да оправите горната част на фиксатора, го прави уникално. Когато работата е окончателно свършена, ще имате нещо повече от просто красив дом - ще имате нещо, в което влагате сърцето и душата си.

Купили ли сте някога фиксатор-горен? Ако е така, какъв съвет бихте дали на някой друг относно закупуването на такъв?