Как да развалим договор за наем на апартамент без неустойка

Нищо не ми попречи да остана още няколко месеца, за да видя договора си за наем. Моят наемодател би бил в рамките на неговите права да иска пълно изплащане на наема, дължим до края на срока на лизинга.

За щастие за мен той избра да не го направи. Общата изчерпана цена на моя развален лизинг достигна до около месец наем; Напуснах се в средата на месеца, без провъзгласено връщане на наем, платен и се съгласих да задържам част от гаранционния си депозит, равна на половин месец наем.

Щастлив съм, че процесът протече толкова гладко, колкото и. Нещата можеха да се окажат далеч по-лоши за мен. Те се оказват много по-лоши за безброй други наематели, които нарушават лизинговите договори, независимо дали са необходими - поради финансови затруднения, например - или по избор, както направих аз.

Потенциалните последици от счупен апартамент под наем включват гражданско дело от вашия наемодател за възстановяване на неизплатена рента, тормоз от събирачи на дългове, дългосрочни щети от кредит и затруднения с намирането на ново жилище. Но при определени обстоятелства е възможно да избегнете някои или всички тези резултати, дори когато наемодателят ви не желае да постигне неформално споразумение.

Потенциални последствия от наем на разрушен апартамент

Това са някои от последствията, с които бихте могли да се сблъскате след нарушаване на лизинговия си договор. Те не са взаимно изключващи се, което означава, че можете да изпитате няколко едновременно.

1. Вашият хазяин може да ви съди

Когато оправданието ви за нарушаване на вашия договор за наем не е защитено от държавни закони или разпоредби, уреждащи отношенията на наемател-наемодател, вашият наемодател може да ви съди за неплатен наем. По-вероятно е да се случи, ако:

• Вие се премествате в началото на лизинговия период, когато неизплатеният остатък за наем далеч надвишава съдебните разходи на наемодателите
• Наемодателят ви знае къде се намирате
• Наемодателят ви научава, че имате ресурси да платите дължимия наем, ако бъде поръчан
• Отделът е освободен от известно време и усилията за неговото повторно отдаване под наем не са успешни.

Ако наемодателят ви има опит да се справи с лоши наематели, той няма да се колебае да ви заведе в съда, ако си струва времето им.

Вие сте свободни да монтирате защита, дори ако решението Ви за нарушаване на лизинга не е обхванато от приложимото законодателство. Например, в много щати наемодателите трябва да демонстрират добросъвестни усилия за отдаване под наем на единици, освободени рано. Те не могат просто да оставят единица празна, докато изтича срокът на лизинга и да предявят иск срещу наемателя за разваляне на лизинг за обратно наемане.

Ако обаче ви липсва надеждна защита за нарушаване на вашия договор за наем, съдията е почти сигурен да се произнесе в полза на вашия наемодател. Ако вече сте напуснали града, може да не си струва времето и разходите да се върнете и да се появите лично; много наематели, които нарушават лизинга, не го правят.

2. Може да се изправите пред парична преценка

Ако съдът постанови, че сте задължени по закон да платите остатъка от дължимия си наем, ще се изправите пред парична преценка, известна също като кредитно решение. Възможно е да успеете да избегнете дългосрочните щети от кредит чрез:

• Разработване на взаимно приемлив план за плащане с вашия наемодател в съда, което не можете да направите, освен ако не се покажете да защитите своето дело
• Изплащане на съдебното решение изцяло на място, ако можете.

Въпреки че решенията и данъчните обезпечения вече не се появяват в отчетите за потребителските кредити, съставени от трите основни бюра за кредитно отчитане - добре дошли последствия от Националния план за подпомагане на потребителите - и по този начин може да не повредят директно кредитния ви рейтинг, те остават правно обвързващи. Преценка за пари в полза на вашия наемодател може да им позволи да гарнират вашите заплати при спазване на ограниченията на доходите (обикновено 25% от разполагаемия доход) и евентуално банковата ви сметка. Ако живеете в състояние на общност, имуществото на вашия съпруг може да подлежи и на обезщетение.

3. Може да се наложи да се справите със събирачите на дългове

Ако бившият ви наемодател реши да не се занимава с времето и разходите за изпълнение на съдебно решение за възстановяване на неизплатена рента, той може да наеме агенция за събиране, за да възстанови дълга от тяхно име.

Въпреки че федералният закон ограничава продължителността, до която те могат да отидат да събират дългове, агенциите за събиране са неизменно по-агресивни от първоначалните държавни права; ако някой вземе вашия случай, вие ще го знаете. Освен това агенцията за събиране, която поема вашият дълг за лизинг, може да избере да направи това, което вашият хазяин не е направил: потърсете парична преценка в съда.

Събирането на дългове е нещо, което искате да избегнете на всяка цена. Това ще повлияе сериозно на кредитния ви рейтинг. Ако се страхувате, че наемодателят ви може да наеме агенция за събиране, регистрирайте се за мониторинг на кредити от TransUnion. Можете също така да използвате Credit Karma, за да проверявате кредитния си рейтинг безплатно всеки месец.

4. Можете да загубите своя депозит за сигурност

Разрушаването на лизинга ви е една от много причини, поради които можете да загубите защитния си депозит. Дори когато наемодателят ви реши да не ви заведе в съда, той може да изземе вашия депозит, обикновено в неговата цялост.

Повечето държави ограничават депозитите в сигурността до един или два месеца наем. Някои от тях, включително Охайо и Ню Йорк, нямат законови ограничения за депозити в сигурността на единици, които не са под наем. В тези държави общините могат да налагат по-ниски лимити за депозит за сигурност.

5. Може да имате затруднения с намирането на нов корпус

Въпреки че съдебните решения за неплатен наем вече не се появяват в кредитните отчети, самите дългове издържат и наемодателят ви няма да забрави, че сте нарушили договора си за наем. Това може да се върне, за да ви ухапе, когато следващия път търсите жилище.

Дори ако вашето заявление за наем или ипотека не посочва адреса, на който сте нарушили договора за наем, рутинна проверка на фон и търсене на имоти ще открие това и самоличността на вашия наемодател. Това, че сте пропуснали адресния проблем, е червен флаг сам по себе си; сега си представете как ще протече разговорът между наемодателя, който сте сковали, и потенциалния ви бъдещ наемодател или ипотечен кредитор.

Вашият стар наемодател може също да докладва за разваления договор за наем на бюрата, докладващи на наематели, като Агенцията за защита на наемодателите. Наемателите може да имат малко или никакво прибягване до премахване на позорна - и потенциално неточна - информация от тези леко регулирани ресурси.

6. Можете да изпитате текущи финансови затруднения

Когато средствата са ограничени и спестяването на светлина, всякакви налози, свързани с жилища, може да са достатъчни, за да увеличите бюджета си. Попадането на куката за неплатен наем за няколко месеца, след като наемодателят ви осигури парична преценка, може да се окаже катастрофално за вашите финанси. Ако по-нежните мерки като кредитно консултиране не са достатъчни, най-добрият ви вариант може да бъде обявяване на фалит, драстична стъпка, която ще се отрази неблагоприятно на вашия кредит за години напред.

Професионален съвет: Ако все пак прекъснете лизинговия договор и това се отразява на кредита ви, горещо препоръчвам да се регистрирате за Experian Boost. Това е безплатна услуга, която ще ви позволи да използвате сметки като вашите комунални услуги или кабел, за да подобрите бързо кредитния си рейтинг. Плюс това, ако дадена услуга е безплатна и ще увеличи кредитния ви рейтинг, тогава защо не я опитате.

Кога можете да скъсате лизинга си с минимално наказание?

При следните обстоятелства може да ви бъде разрешено да нарушите лизинговия си договор с минимална финансова санкция - или изобщо никаква. Имайте предвид, че дори ако решението Ви за нарушаване на лизинга е защитено от държавното законодателство, все още можете да загубите част или целия си депозит за сигурност.

Законите, регулиращи правата на наемодателите и наемателите, се различават в зависимост от държавата, така че се консултирайте с местния държавен адвокат или службата за защита на потребителите за местно ръководство. Безплатните правни ресурси като Nolo и FindLaw имат много информация относно законите за наемане на жилища, но те не заместват официалните източници.

1. Извиквате се към военна служба с активна служба

Федералният закон за гражданско подпомагане (SCRA) позволява на служителите с униформена служба да нарушават жилищните договори без наказание, при условие че спазвате определени условия. Тази защита се прилага за:

• Активни служители на всички редовни отряди на въоръжените сили, като армията, флота, военновъздушните сили и морските пехотинци
• Действащи членове на бреговата охрана, служещи в подкрепа на редовни отряди на въоръжените сили
• Членовете на Националната гвардия и резервистите са призовани на активно дежурство

За да прекъснете подписания договор за лизинг преди да влезете в статут на активна служба, предоставете на наемодателя си копие от военните си заповеди не по-малко от 30 дни, преди да възнамерявате да прекратите договора си за наем. Вашият активен статус трябва да продължи най-малко 90 последователни дни.

За да прекъснете подписания договор за наем след влизане в активен статут, предоставете на наемодателя си копие от разполагане или постоянна промяна на поръчките за станция с продължителност най-малко 90 последователни дни. Тук се прилага и 30-дневният срок за предизвестие.

И в двата случая SCRA ви позволява да освободите помещенията след изтичане на изплащането на последния месечен наем след 30 дни.

2. Вашето устройство претърпя сериозни щети (извън вашия контрол)

Много държави позволяват наемателите да развалят лизинговите договори без неустойка, когато техните единици станат необитаеми поради независещи от тях обстоятелства. Определенията на „необитаеми“ и „обстоятелства извън твоя контрол“ варират в зависимост от държавата, но често срещаните ситуации включват природни бедствия и престъпни действия, като палеж, които изкормват или унищожават помещенията.

3. Ти си жертва на домашно насилие

Много държави позволяват на жертвите на домашно насилие да нарушават жилищните договори без наказание. Правилата варират в зависимост от държавата, но действащата защитна заповед, издадена от съда, обикновено е достатъчно доказателство за статута на жертвата.

Минималният срок за предизвестие обикновено е 30 дни, но никога не трябва да оставате в опасна ситуация, за да избегнете финансови последици, които никога не могат да настъпят. Ако чувствате, че сте в опасност, свържете се с националната гореща линия за домашно насилие.

4. Вие или съ-наемател се сблъсквате със здравна криза

Ако сериозен проблем с физическото или психичното здраве ви създаде, зависимият живот с вас или съсобственик, който не може да живее независимо в наетия ви жилище, можете да се класирате за предсрочно прекратяване на лизинга без задължение да плащате целия дължим остатъчен наем..

Когато е разрешено, свързаните със здравето договорености за лизинг могат да бъдат ограничени по възраст. В Невада минималната възраст е 60 години. Повечето щати изискват бележка от местно лицензиран лекар и поне 30 дни предизвестие. Допустимите условия варират, но като цяло са свързани с условия, за които можете да заявите обезщетения за застраховка за инвалидност.

5. Наемодателят ви не спазва задълженията си за поддържане на обитаемо жилище

Много щати имат закони за „конструктивно изселване“, които позволяват на наемателите да се изнесат без наказание, когато наемодателят не поддържа безопасно жилище.

За да се квалифицира като конструктивно изгонване, провалът трябва да е постоянен и тежък. Пренебрегването на заявки за замяна на счупена микровълнова печка вероятно няма да я намали; пренебрегвайки многократните, спешни молби за връщане на топлината или водата да се върнат на вероятна воля. Като цяло проблемът трябва да е толкова сериозен, че да бъдете принудени да се преместите, преди да приключи лизинговият ви договор.

Дори ако повредата на наемодателя отговаря на конструктивния стандарт за изгонване, ще трябва да документирате задълбочено проблема - включително кога е започнал, как се е развил и как се отразява на използването на имота - заедно с всички заявки за обслужване. Включването на лицензиран строителен инспектор, който да документира проблема и да се увери, че единицата е недопустима, може да засили вашия случай.

Ако конструктивно са ви изгонени, бъдете готови да се явите в съда, ако и когато наемодателят ви съди за неплатен наем. Конструктивното изгонване е валидна защита срещу неплатени искове за наем, но съдиите не просто вземат наематели по тяхната дума - оттук и необходимостта от документация. Ако сте платили наем, след като проблемът стана нетърпим, можете да съдите наемодателя си да го възстанови. Потърсете представителство на правата на bono наемателите във вашия район; например в Минеаполис, където живея, Мрежата на адвокатите по доброволци е чудесен ресурс за наематели с ниски доходи и за несигурни жилища.

6. Вашият наемодател се намесва или разрешава намеса във вашата поверителност

Това е известно като „нарушение на тихото наслаждение“. По принцип наемодателите не могат неоправдано да се намесват в правата на наемателите на:

• поверителност. Правилата се различават в зависимост от държавата, но най-общо хазяите трябва да уведомят предварително 12 до 24 часа, че възнамеряват да влязат в имота при извънредни ситуации, като например за демонстрации или ремонти.
• безопасност. Наемодателите не могат пряко или косвено да застрашават безопасността на наемателите - например, като позволяват извършването на незаконна дейност в помещенията или не успяват да поправят изтичащ газопровод.
• Изключителна употреба. Наемател с изключително използване на нает имот има единственото право да обитава и използва този имот за целта, посочена в договора за наем. Това означава, че само наематели, посочени в договора за наем, могат да живеят в помещенията. Наемодателят например не може временно да изгони наемател, за да направи място за гостуващ роднина или да изброи втора спалня в Airbnb без разрешението на наемателя..

Ако смятате, че вашият хазяин е нарушил този договор, може да сте в рамките на правата си да се изнесате без наказание. Отново документацията е ваш приятел, ако и когато вашият хазяин ви заведе в съда.

7. Вашият лизинг има клауза за предсрочно прекратяване

Подходящите за наематели жилищни договори за наем могат да имат разширими клаузи за предсрочно прекратяване, които позволяват на наемателите да развалят лизинговите договори по причини, които не са защитени от държавния или местния закон. Дори когато това е позволено, обаче, държавното законодателство може да изисква достатъчно предварително уведомление - често 30 до 60 дни - и подходяща документация, като официално писмо за оферта за работа или подаване на развод. Клаузите за прекратяване могат да включват ситуации като:

• Преместване на работа. Това може да обхваща преместване от сегашния ви работодател или преместване за работа с нов работодател. Може да бъде обхванато и преместване на съпруг / съпруга или домашен партньор.
• Загуба на работа. Ако изпитате финансови затруднения поради неочаквана загуба на работа, може да имате причина да нарушите лизинговия си договор с минимална санкция. Освен ако нямате по-евтино или безплатно място, облицовано, все пак може първо да искате да договорите разсрочен план за плащане на наем с вашия наемодател (вижте по-долу).
• развод. Финансови затруднения или преместване, причинени от развод, могат да ви освободят от задължението ви да платите част или целия остатък наем, дължим при развален лизинг. Самият факт на развода ви обаче едва ли ще бъде достатъчен. След консултация със съответните ваши законни представители ще трябва да съставите и подпишете договор за лизинг за прехвърляне, който възлага всички права и задължения на наемателя, включително пълно изплащане на дължимия остатъчен наем, на съпруга, който остава в единицата.
• Семейна криза на здравето. Ако трябва да осигурите грижи в домашни условия за тежко болен член на семейството или изпитвате финансови затруднения, свързани с грижите им, може да се обърнете за помощ. Отново самият факт на заболяване на член на семейството вероятно няма да бъде достатъчен, ако не сте финансово отговорен за грижите им.

Вие сте свободни да опитате да договорите по-подробна клауза за предсрочно прекратяване, преди да подпишете договора си за наем. На пазара на наематели наемодателите може да са по-склонни към щедрост.

Смекчаване на финансовото въздействие на развален лизинг

Дори ако вашето решение за нарушаване на лизинга не е обхванато от държавните закони за защита на наемателите, тези стратегии могат да притъпят финансовото му въздействие.

1. Документирайте всичко

Първо, ако смятате, че решението ви да развали лизинговия си договор е оправдано от държавен или местен закон, документирайте всичко и всичко, което може да подкрепи искането ви. Водете записи на:

• Важни дати и часове, като деня, в който за първи път забелязахте проблем с обитаемостта или времето на полицейско обаждане до съседното звено
• Документи за обслужване или проверка свързани с проблема, като например пещна проверка, която потвърди необходимостта от подмяна
• Комуникация по проблема с вашия наемодател, включително имейли, писма по пощата, правни известия, обобщения или записи на телефонни обаждания (ако това е позволено от закона) и обобщения на разговорите в личен план

Без подходяща документация е много по-малко вероятно да надделеете в съда, ако стигнете до това.

2. Съветвайте на наемодателя си за задължението им да смекчи щетите

В повечето щати наемодателите трябва да положат разумни усилия, за да наемат единици, освободени преди изтичането на лизинга. На юридически език това е известно като „задължението на наемодателите да намаляват щетите“. Ноло има изчерпателен списък на държавите, в които се прилага задължението за намаляване на щетите и където законът е по-малко ясен.

Ако живеете в състояние на задължение за смекчаване, наблюдавайте усилията на наемодателя си да наеме квартирата, която сте освободили. Ако се окаже, че те не полагат разумни усилия, изобщо не полагат никакви усилия или официално искат неплатен наем скоро след като се изнесете, изпратете им писмено известие за задължението си да смекчите. Това известие трябва да ги отнесе към приложимия държавен устав и накратко да опише неговите разпоредби, включително неговото определение за „разумни усилия“ и как стъпките, които са предприели или не са предприети към днешна дата, не отговарят на този стандарт. Уверете се в писмото си, че наемодателят ви не може да очаква просто да изтича срока ви на лизинг, да наеме мястото отново на нов дългосрочен лизинг и след това да ви заведе в съда за дължим наем.

Прекъснах договора си за наем в мито за смекчаване и веднага стана ясно, че моят наемодател е разбрал задължението си по закона. До дни след уведомяването му той показваше мястото и съм почти сигурен, че е имал нов наемател, подреден преди официално да напусна. Във всеки случай, лекотата, с която той взе под наем единицата, без съмнение играеше неговата снизходителност.

3. Намерете Subtenant

Дори когато наемодателят ви има задължение да наеме жилището, ще искате да положите разумни усилия, за да помогнете на този процес.

Един от най-лесните начини за разрешаване на развален лизинг е заемане на дял за остатъка от срока на лизинга. Много жилищни лизингови договори изрично забраняват даването под наем, но ако вашето не го прави, кажете на наемодателя си, че възнамерявате да отдавате под наем и да рекламирате мястото на безплатни или евтини ресурси като Craigslist и Nextdoor, които посещават бъдещите наематели във вашия район. Можете също да използвате услуга като Roommates.com.

От съществено значение е да сте честни относно намеренията си да издавате подзаглавие. Разбираемо, наемодателите са склонни да бъдат предпазливи към подчинените и, като минимум, ще подложат вашите на същите проверки като всеки друг наемател. Това също е в ваш интерес, тъй като вие оставате отговорни за дължимия лизинг и наема, дори след подписване.

Идеалният помощник е някой, с когото имате предшестваща връзка и за когото не се колебаете да ваучите. Познавам наематели, които са били изгорени от схематични поддръжници, с които преди това не са се свързвали.

4. Прехвърлете лизинговия си договор

Ако предпочитате да не запазите отговорност за лизинга си след преместване, помислете за прехвърлянето му на нов наемател. Прехвърлителите поемат юридическа отговорност за дължимия наем след датата на прехвърляне, освобождавайки предходния наемател, който ви позволява да се отдалечите от договора си за лизинг рано, без да оставате задължени отвъд всички законово допустими такси за щети или нечистота, които сте причинили.

Уверете се, че лизингът ви е прехвърляем, преди да отделите време и усилия за търсене на нови наематели. Ако наемът ви е прехвърлим, наемодателят ви не може да ви попречи да предприемете този ход, но все пак може да бъдете обвързан с необходимия срок на предизвестие, обикновено 30 до 60 дни. Ако прехвърлянето не е изрично разрешено, може да се наложи да поискате разрешение от наемодателя си и наемодателят може да бъде в рамките на техните права да откаже.

И в двата случая бъдете наред с вашия хазяин. Много от наемодателите са предпазливи при прехвърлянето на лизинг по същите причини, поради които се предпазят от договорености за подписване. Чух анекдотични доказателства за това, че наемодателите осуетяват усилията на напускащите наематели да прехвърлят лизингови договори, дори когато лизингът изрично позволява трансфери.

5. Дайте колкото се може повече забележки

Колкото по-дълъг е вашият период на предизвестие, толкова по-малка е вероятността вашето звено да остане свободно, след като заминете. Никога не боли да надвишите необходимия период на предизвестие от държавата си, въпреки че това може да не е възможно набързо при напускане.

6. Преминаване към по-краткосрочен лизинг

Наемът, който счупих, беше шестмесечен лизинг - вероятно друг фактор за снизходителността на наемодателя ми. И съпругата ми и аз имахме щастието да преминем към месечен лизинг малко преди да закупим първия си дом; в края на последния ни месец в този апартамент бяхме свободни и ясни.

Ако се готвите да подновите лизинговия си договор и очаквате да се премести преди следващата дата за подновяване, вижте дали наемодателят ви ще се съгласи на срок за подновяване, по-кратък от една година. Ежемесечно е идеално, но много хазяи не са склонни да поемат този риск; три или шест месеца е по-често. Наемодателят ви няма задължение да се съгласи на по-кратък договор за наем, разбира се.

7. Обжалване за освобождаване от глоби

Когато всичко друго не успее, обръщайте се към по-меката страна на вашия наемодател. Повечето хазяи не са злодеи от карикатури, които не се грижат за нищо друго освен за увеличаване на паричния поток на имотите си. В случай на истински затруднения, вашите може да са готови да ви съкратят почивка.

Помогнете на наемодателя си да стигне до „да“, като изминете допълнителната миля преди и по време на преместването. Почистете мястото старателно, предлагайте да рисувате или да извършвате малки ремонти, които не изискват специализирана работна ръка, полагайте съгласувани усилия, за да намерите наематели подмяна - без да узурпирате задължението на наемодателя да смекчи - и изпейте похвалите на наемодателя на онлайн форумите за наематели..

Ако наемодателят ви не желае да прости направо наем, следващото най-доброто нещо е да изработите взаимно приемлив план за погасяване, без да се обръщате към съда. Ако дължите наем за четири месеца, може би наемодателят ви ще приеме вноски през следващите 12 или 18 месеца. В крайна сметка, наемодателят ви вероятно би предпочел да плати изцяло или дори частично плащане във времето до съществено отписване.

Заключителна дума

Това, че решението ми да разваля договора си за наем приключи достатъчно добре за всички участващи, не ми успокои трайно съжаление. Въпреки че се разделихме приятелски, не мога да не почувствам, че оставих своя хазяин; Не мога да си представя, че беше щастлив, че си тръгнах рано.

Години по-късно ми е лесно да кажа на читателите да не правят това, което съм направил и да наруша лизинг доброволно, без допустима обосновка. Вашето решение може да се отрази добре, както и моето, а вие може да смекчите финансовата вреда, като следвате указанията тук. Но това не го прави непременно.

От друга страна, ако настоящото ви жилищно положение застрашава вашата безопасност, свобода или личен живот, имате пълно право да напуснете с цялата си бързане и да се притеснявате да упражните законните си права по-късно. Животът ви е по-важен от всеки временен финансов неуспех.

Били ли сте някога нарушили лизинговия си апартамент? Как мина за теб?