Частична собственост на ваканционни домове, самолети, лодки и яхти

Удоволствията, за които някога се е смятало, че се ползват само от много богатите - ваканционни домове, самолети и яхти - днес са възможни за повече хора. Докато разходите за собственост винаги надвишават разходите за наемане на луксозно жилище за ограничен период, ползите от наличието на място - познатост и удобство - могат да надхвърлят финансовите съображения. Най-хубавото при притежаването на актив е, че той винаги е там, когато искате да го използвате.

Таймшингът не е собственост на собственост

Мнозина объркват колективно притежаваната или частичната частна собственост с временното споделяне. Двете са много различни.

През 1974 г. Caribbean International Corporation (CIC) предлага първата програма за временно ползване в континенталните щати. Вместо да притежават самия имот, заинтересованите страни биха могли да купят правото да използват етажна собственост с една или две спални в Вирджинските острови в САЩ за една седмица всяка година. Срокът на споразумението за временно ползване беше 25 години. Всяка единица предлагаше 50 едноседмични акции, като останалите две седмици всяка година се използва за поддръжка и ремонт.

Докато критиците се оплакват, че имотите, продавани като временни акции, често са надценени, този нов метод на финансиране се оказва популярен сред клиентите, които се стремят да се връщат на един и същи сайт всяка година. За съжаление, когато злоупотребата с продажби стана обичайна, много държави установиха регулации относно продажбата и управлението на имоти с временно ползване. В Съединените щати отделните щати въведоха 10-дневен срок за анулиране по някаква причина, приложима към нови договори в случай на „угризение на купувача“.

Въпреки че през 2012 г. ФБР издаде специален доклад за измами с временното ползване, концепцията остава популярна сред потребителите. Според Американската асоциация за развитие на курортите в момента има повече от 5300 курорти в близо 100 страни, собственост на повече от 9 милиона собственици на временни собственици днес.

Timesharing не е собственост на собственост. По-скоро плащате за правото на ползване на имот. Това е договор между купувача на временно ползване на собственост и компанията, собственик на имота, и не предоставя никакви данъчни или финансови ползи от собствеността.

Съществуват съществени разлики между временните дялове и частичната собственост върху имот, независимо дали индивидуално или колективно:

Брой собственици на имот. Свойствата на Timeshare са проектирани да имат от 50 до 52 членове, които използват определено свойство - без да го притежават. Колективната собственост рядко има повече от 12 собственици.
Използване на почивка на година. Собствениците на временни собственици обикновено имат достъп до имот една седмица всяка година, докато собствениците на колективни имоти обикновено ползват месец или повече.
Вариране на доходите на домакинствата. Според Дейвид Дисик, пишещ за The Fractional Consultant, минималният квалифициращ доход за купувач на временно ползване е около 75 000 долара годишно, докато собственикът на частичен имот обикновено има доход от 150 000 долара годишно.
Качество на имота. Ваканционните къщи с частична собственост обикновено са по-скъпи за единица ($ 1,000,000 срещу $ 100 000) с по-големи удобства и по-луксозно обзавеждане.
репутация. Timeshares в Съединените щати развиха лоша репутация през 60-те и 70-те години на миналия век поради спонсори за свръхобещаващи и недостатъчни доставки. В резултат държавните правителства приеха строги закони за оповестяване и защита на потребителите, засягащи индустрията. За разлика от тях, частичната собственост на ваканционните домове стана асоциирана с блясъка, лукса и начина на живот на богатите и известните. Появата на такива хотелски вериги като Ritz-Carlton и Four Seasons в индустрията за фракционна собственост увеличи популярността си.

Обяснение на частичната собственост

Макар да изглежда подобно на собственост с временно ползване, частичен интерес към имот е съвсем различен. Собствениците притежават частичен дял от определен актив, като всеки от 3 до 12 собственици има право да използва актива пропорционално на процента на собственост. Собствениците са отговорни за своето пропорционално дял от разходите или печалбите, ако възникнат. Например, луксозните недвижими имоти, избрани разумно, могат да оценят през годините. Когато имотът се продаде, частичните собственици получават пропорционалния си дял от печалбата и са задължени за дължимия данък върху печалбата от капитал.

Спонсор / мениджър обикновено разработва собственост с частична собственост и предлага на пазара дяловете на отделни собственици. Собствениците са отговорни и за тяхното финансиране, въпреки че много спонсори / ръководители на проекти установяват връзка с местен кредитор за удобство на потенциални купувачи. Докато много спонсори / мениджъри запазват дялове на частична собственост, докато не бъдат продадени на нови частични собственици, някои от тях могат да продължат да притежават частични дялове и да бъдат обвързани със същите условия на договор като другите частични собственици.

Управлението на актива - включително подготовката на данъчни документи, планирането на използването на собственика и текущите проверки и поддръжка - обикновено се осигурява от спонсора / управителя първоначално, като таксите са подробно описани в договора за покупка. Когато всички дялове се продават, собствениците обикновено създават борд, който да замени спонсора / управителя.

Бордът определя бюджета за имота и договаря такси за управление с управителя на имота. Таксите обикновено са фиксирана месечна сума, но зависят от услугите, предоставяни на групата за частична собственост. Оперативните разходи като застраховка, поддръжка, ремонти, подобрения, комунални услуги и управление на проекти са разделени на пропорция на собствеността, така че 12% дял от дял би изплатил 12% от разходите.

Предимства на фракционната собственост

Докато недвижимите имоти са най-популярният актив в областта на частичната собственост, други скъпи активи като самолети и лодки също са достъпни чрез програми за частична собственост. Дори екзотични автомобили от Ferrari, Lamborghini, Maserati и Aston Martin се предлагат в рамките на частични програми за споделяне.

Въпреки това, що се отнася до недвижимите имоти, в сравнение с двете временни дялове и пълната собственост на собствеността, дробната собственост предлага следните предимства:

Финансов ливъридж. Комбинацията от 10 до 12 инвеститора в имот срещу еднолична собственост или малко частно партньорство осигурява по-голям инвестиционен пул, което позволява закупуването на по-голям, по-скъп актив. Също така се споделят разходите за професионално управление.
Данъчни предимства. Данъчното третиране на частичен дял от собствеността е същото като изцяло притежавано или партньорско имущество, независимо дали недвижими имоти или капиталов актив, като самолет или яхта. Подлежат на ограничения в зависимост от личните обстоятелства, данъците, лихвите и амортизацията се приспадат върху данъчните декларации на собственика на частната лихва.
Опростени административни задължения. За разлика от частното партньорство, собствениците на частични акции рядко участват в първоначалната покупка и управление на актива, закупувайки дяловете си от спонсор / мениджър, който първоначално разработва или закупува имота, преобразува го в частични акции и продава акциите на отделни купувачи , Условията на споразуменията за частични акции са фиксирани и не се различават между собствениците, с изключение на процента на притежаваните акции, който влияе върху пропорционалния дял на разходите и използването на имуществото. Решенията за удобства, доставчици на услуги или доставчици и администрацията на актива се определят преди покупката.
По-голяма гъвкавост на ваканциите. Много собственици на втори дом се оплакват от усещането, че трябва да посещават имота си при всяка възможност, тъй като иначе той стои бездействащ. Имотите за частична собственост ограничават използването на собственика до ограничен срок всяка година. Вследствие на това собствениците съобщават, че са по-слабо затруднени да посещават други места. Освен това повечето имоти участват в програми за обмен на активи. Компаниите за недвижими имоти, като Elite Alliance и The Registry Collection, позволяват на членовете да търгуват време в домовете си за време в други изключителни имоти по целия свят. Колекцията Регистър включва също борси за частни яхти и луксозни хотели. Много компании за самолети с фракционна собственост, като NetJets, предоставят достъп до различни размери и конфигурации на самолета.
Оценка на потенциалната собственост. Частите за частична собственост в луксозни стоки обикновено се радват на активен пазар на препродажба. Въпреки това, потенциалните собственици трябва да са наясно, че няма гаранции за печалба или дори ликвидност, тъй като бъдещите продажни цени на всеки актив зависят от продължаващата популярност, състояние и конкурентни активи на актива. Собствениците на частични акции обикновено са свободни да продават акциите си по всяко време, въпреки че някои програми могат да изискват първо да предложат своите акции на другите собственици. Някои програми за самолети и яхти включват разпоредба в договора за частичен дял за продажба на актива в предварително определен момент в бъдеще и след това разпределяне на приходите пропорционално на собствениците. Продажбата има за цел да вземе максимално данъчно предимство от амортизацията на актива, като същевременно гарантира, че самолетът или корабът имат най-новите технологични постижения.

Недостатъци на частичната собственост

Има и някои недостатъци на частичната собственост върху скъпите активи. Те включват следното:

Конкуренция за употреба. Много ваканционни къщи са разположени в райони с променлив сезон, което прави някои месеци от годината по-желани за посещения от други. Например, плаването и лодката се случват предимно през по-горещите месеци. Тъй като резервациите обикновено се приемат при първото идване, първото обслужване - независимо от процента на собственост - всички собственици може да не получат идеалния си избор.
Ограничения за употреба. Много имоти не позволяват домашни любимци или пушене на място. Някои от тях могат да ограничат броя на обитателите на един дом. И накрая, някои програми забраняват отдаването под наем на имот, ограничавайки използването му на семейството и приятелите. Тази забрана означава, че собствениците могат да се откажат от приходите, въпреки че активът е бездействащ.
Ликвидация на дробна единица. Продажбата на отделни частични единици може да бъде затруднена поради препятствия за финансиране, неблагоприятни промени в общността (като струпване, трафик или престъпност) или изискване първо да се предлагат дяловете (или се продават изключително) на други притежатели на частични дялове.
Принудителна ликвидация. Някои частични свойства на собственост са предопределили бъдещите дати на продажба на имота като цяло, често от 8 до 10 години в бъдеще за недвижими имоти и 3 до 6 години за самолети и лодки.
Споделени решения. Съвет на собствениците на имоти или спонсорът на частичните акции взема решения относно удобствата, управлението и графиците, а не един собственик на собственост. В резултат на това понякога са необходими компромиси - и това може да е дразнещо за отделните собственици.

Фракционното притежаване на актив има за цел да предаде всички ползи от едноличната собственост - използване, данъчно третиране, поскъпване - като същевременно позволява на няколко собственици да използват инвестицията си за закупуване на по-скъпи активи, отколкото в противен случай би било възможно или практично.

Луксозни недвижими имоти

Според The Wall Street Journal фракционната собственост предлага начина на ползване на ваканционни домове за милиони долари за много по-малко пари от покупката веднага. Хотелските оператори от висок клас, включително Four Seasons, Fairmont и Ritz-Carlton, предлагат частични единици. Резиденс клубовете Four Seasons предлагат домове в Съединените щати (Сан Диего, Джаксън Хоул, Скотсдейл и Вейл) и в чужди страни (Коста Рика, Мексико и Италия). Свойствата на Ritz-Carlton включват езеро Тахо, Сан Франциско, Аспен и Сейнт Томас.

В допълнение към ексклузивните хотелски оператори, частните предприемачи предлагат имоти с частичен дял по целия свят. Например, Timber Resorts предлага домове в Хавай, Вирджинските острови на САЩ, Тоскана, Юпитер, Флорида и пет ски курорта в Колорадо..

Въпреки че имотите варират от етажна собственост до самостоятелни домове, те са проектирани да се харесат на заможните домакинства. Според Майкъл Уодъл, пишещ в Hotel Business Review, удобствата включват „луксозно спално бельо, висококачествени кърпи и одежди, душове с множество душ глави и пара, вградени барове, висококачествени коктейлни чаши и съдове за хранене, гастроном и високо ниво - крайни уреди, напълно снабдени кухни и, разбира се, най-новите в технологиите. Телевизорите с плосък екран с DVD плейъри присъстват във всяка стая, заедно с безжична технология и интерфейси за iPod. “ Собствениците на частични дялове обикновено не участват в обзавеждането или удобствата на къщата, тъй като решенията обикновено се вземат от спонсора / мениджъра на програмата.

В допълнение към притежаването на ваканционен дом за част от цената му, има значителен потенциал за оценка, ако имотът бъде избран разумно. Според CNNMoney, Стив Диринг, основател на DCP International, кредитиран с първата програма за частични акции, отбелязва, че акции в клуб Deer Valley в Парк Сити, щата Юта, първоначално са закупени за 130 000 долара, продадени за 650 000 долара 10 години по-късно. Dering също така отбелязва, че можете да притежавате вашия имот в доверие или да го прехвърлите чрез подарък или завещание, като гарантирате, че семейството ви ще продължи да се радва на него.

При закупуване на частичен дял в недвижим имот е важно да се проучи операторът / промоутърът на имота - организацията на функционалната програма за акции, която предлага частични дялови дялове на обществото - в допълнение към самия имот. За разлика от притежаването на вашия дом, вероятно сте зависими от предприемача първоначално за управлението на имота. Ако купите имот, свързан с реномирана компания, която може да се похвали с квалифициран мениджърски персонал, е вероятно да получите ползите, които очаквате от вашата инвестиция и други.

Като празни гнезда, съпругата ми и аз закупихме две частични акции на тристайно, двуетажно, обзаведено жилище в клуба на собствениците, изключително общност, свързана с курорта Barton Creek. Всяка акция дава право на собственика си да прекара 28 дни в къщата и правото да играе някое от четирите шампионатни голф игрища без зелени такси (нашите гости имат право на 50% отстъпка за игра). Клубът на собствениците предоставя възможност да поканим семейството и нашите приятели да отседнат в луксозни курорти в цялата страна, докато играят едни от най-големите голф игрища в Америка.

Тъй като Клубът на собствениците имаше подобни жилищни общности в Хилтън Хед, Хоумстед и Пуерто Валярта, ние можехме да търгуваме части от нашето време в един курорт за друг и да останем право на същите привилегии. След като притежавах акциите в продължение на две години, впоследствие продадох една, като получих достатъчно печалба, за да платя ипотеката върху останалия дял. Единственият ми постоянен разход е моята част от данъците върху имотите и таксата за управление.

Потенциалните купувачи на частичен дял в курортен имот трябва да са наясно, че инвестицията им може да няма подобни резултати. Както при всички недвижими имоти, местоположението означава всичко. Също така, предлагането на желаните имоти трябва да бъде ограничено, тъй като търсенето продължава да се увеличава.

самолет

Години наред американците се оплакват от главоболие от летене. Техните оплаквания включват списък с неудобства като дълги линии за сигурност, допълнителни такси, които прикриват реалната цена на пътуването, тесни места, ограничени графици и чести анулиране и закъснения. Според ABC News някои хора смятат пътуването със самолет „битка, в която е всичко, което могат да направят, за да излязат живи“.

В резултат на това все повече хора се обръщат към частни пътувания със самолет, като летят собствените си самолети, чартират или участват в програма за частична собственост. Вместо да се занимават с натоварено летище в хъб, тези хора използват по-малки летища за обща авиация и избягват страховити линии за сигурност и проверки на багажа. Разписанията им са гъвкави - ако закъснеят до летището, самолетът чака. По време на полета те могат да избират да ядат или пият каквото си искат, да слушат музика или да гледат филми.

Докато много пътници предпочитат да наемат частни самолети, други са решили, че частичната собственост върху собствения им самолет е по-добра опция, главно поради броя на полетите, които предвиждат да предприемат всяка година, средното разстояние на всяко пътуване и продължителността на престоя им на всяка дестинация. Експертите препоръчват на тези, които летят повече от 50 до 100 часа годишно или с чести полети по-малко от два часа, да обмислят притежаването на частичен дял, а не да наемат частни самолети.

Типичен некомерсиален самолет лети около 800 часа годишно. Мениджърът на програмата за частични акции обикновено разделя цената на всяко въздухоплавателно средство на 1/16 или 1/32-ра акция (50 или 25 часа полет годишно). Лице, което лети 100 часа или повече, може да закупи няколко 1/8 акции.

Докато купувачът на частични акции притежава законна собственост върху конкретен самолет - и може да има право да приспадне амортизацията и други разходи, купувачите обикновено имат достъп до флота от самолети с различни размери, които са достъпни на база „обмен“. Тъй като по-малък самолет има по-ниски експлоатационни разходи (по-малко пилоти и по-малко гориво), тази опция позволява на собствениците да имат по-евтина алтернатива, когато пътуват по-малко пътници и времето не е от решаващо значение. В допълнение към първоначалната цена на акциите, собствениците плащат и месечна такса за управление и доплащане въз основа на часове на полет. Много програми за частични акции възнамеряват да продават своите самолети в края на пет години, като гарантират, че собствениците имат достъп до най-новите технологии.

Повечето частични програми за акции предлагат добре поддържани струи и турбопроводи, които поддържат висока стойност на препродажба. Според Aircraft Bluebook Marketline, малките и средни джетове и турбопроводи средно намаляват на пазарните цени с около 4% годишно през първите осем години на собственост. Потенциалните купувачи на частични акции трябва да признаят, че цената на препродажба на самолет зависи от възрастта и състоянието му, включително броя прелетени часове, както и простото търсене.

Когато самолетите се използват изцяло или частично за бизнес, всички разходи за експлоатация - включително амортизация и лихва по дълга - обикновено се приспадат на пропорционално основа (бизнес употреба / общо използване). В допълнение към комфорта на пътниците, гъвкавостта на графика и удобството за качване, предимствата на частните полети включват следното:

Директни полети. Собствеността или чартърът означава, че можете да летите директно до вашата дестинация, без да спирате (освен за зареждане с гориво при дълги полети).
Дестинация избор. Има значително повече частни летища от големите центрове, които търговските авиокомпании използват. Обикновено можете да кацнете на летището най-близо до мястото, където в крайна сметка отивате.
Спестяване на време. Можете да спестите време на всяка стъпка по пътя. Излитанията и излитанията, както и кацането и слизането са по-бързи.

Има обаче някои недостатъци на частното летене:

По-високи разходи. Полети на търговска авиокомпания струват значително по-малко от полетите на частно, независимо дали като чартър или собственик. A GulfStream G-V, разполагащ с 12 пътници плюс конфигурация на кабината на екипажа, може да изгори гориво от 15 000 до 20 000 долара при двупосочен полет от Лос Анджелис до Ню Йорк. И това дори не обмисля таксите за кацане, поддръжката, разходите за хангар и пилотите.
Самолет на земята (AOG). Точно както търговските лайнери не могат да летят при лошо време или с механични проблеми, вероятно частните самолети ще бъдат заземени в определен момент, когато искате да пътувате.
Наличност и разходи за пилоти. Освен ако не възнамерявате да летите със самолета, са необходими един или повече пилоти. Някои частни самолети изискват дори два пилота. Средният доход за пилот на частен реактивен самолет е 86 1101 долара, според Payscale.

SherpaReport, издателска компания, посветена на луксозни домове, курорти и самолети, изброява седем дружества с дялови акции, обслужващи САЩ. NetJets и Flexjet са двата най-големи, предлагащи избор от малки до тежки джетове:

Малки джетове. Място за четири до седем пътници и полет до 1700 мили.
Средни струи. Място за 8 до 10 пътници с разстояние до 2000 мили.
Супер-средни струи. Място за 10 до 50 пътници с обхват над 5000 мили.
Тежки джетове. Напълно оборудвани галерии, тоалетни и отделно жилищно пространство за до 18 пътници. Възможни за 12 часа полетно време до 6000 мили, тези самолети обикновено се използват за международни полети.

Въпреки че има частични програми за самолети с едно и дву бутални двигатели, най-голямото увеличение на типа самолет за последните 25 години е в малки и средни самолети. Според AOPA през 1977 г. е имало 21 301 многомоторни бутални самолети и 2277 малки и средни реактивни двигатели. До 2011 г. многодвигателните самолети на буталата са намалели до 16 170, докато броят на джетове се е увеличил до 11 925. Вследствие на това, Flying Magazine твърди, че общата авиация преминава през революция поради споделената собственост на самолетите, въпреки че броят на частните пилоти е спаднал от 350 000 през 1980 г. на по-малко от 200 000 днес.

Високата цена на новите самолети без използване на програми за частична собственост се счита за една от основните причини за този спад. През 1977 г. нова Cessna Skyhawk струва 22 300 долара, когато средният доход на домакинството е 11 992 долара. От 2016 г. същият този самолет - макар и с нови технологии и повече функции - струва $ 350 000, докато средният годишен доход на домакинството в САЩ е 52 000 долара. Джейми Ларкин, основателят на Ascension Air, твърди, че пътниците, които летят по-малко от 160 часа годишно, са по-добре финансово с частичен дял, отколкото пълната собственост на опорен самолет.

Докато притежаването на самолет е скъпо, статутът, който получава е безценен. Най-хубавото е, че когато искате да летите, вашият самолет е точно на една ръка разстояние с телефонно обаждане.

Яхти

Собствениците на лодки често твърдят, че двата най-добри дни от живота им са денят, в който купуват лодките си, и денят, в който ги продават. Подобно на луксозните недвижими имоти или самолетите, малко собственици на лодки използват пълноценно своя актив.

Според SherpaReport типичните собственици на яхти използват лодките си само 20 дни в годината. Въпреки че лодката плава бездействащо в своето кейово място, разходите за собственост - поддръжка, съхранение и застраховка - продължават. В резултат на това притежанието на луксозни яхти и моторни лодки традиционно е ограничено до много богатите. Не е изненадващо, че частичната собственост върху плавателни съдове и мощностни крайцери в обхвата от 500 000 до 1 000 000 долара става все по-популярна в целия свят. Лодките са базирани на отлични места по двете американски брегове, Средиземноморието и Австралия. Много програми за частични акции предлагат програма за обмен, позволяваща на собствениците да търгуват лодките си на едно пристанище с други собственици по целия свят.

Частичните интереси обикновено варират от 10% (27-дневни дни на използване) до 20% (57-плюс дни). Много програми за частични акции имат ограничен срок от три до шест години, през които активът се амортизира напълно. В края на срока активът се продава, а постъпленията се разпределят пропорционално на акционерите. Типичният кораб, независимо дали платно или моторна лодка, е оборудван с главна кабина, две до три стаи за гости, климатик, телевизор с плосък екран, бани и галера.

Договорът за частичен дял може да включва опция за собственика да избира между „баребот“, в който собственикът е отговорен за работата на лодката, или „пълно обслужване“, когато използва лодката. Пълното обслужване включва капитан и екипаж, които да осигурят всичко - от осигуряването на консумативи, готвене, почистване и работа с лодка.

Притежаването на частичен дял от яхта има много същите предимства и недостатъци като притежаването на акции във втори дом или самолет:

Разходите и ползите. Притежаване на лодка, която е всичко, за което някога сте мечтали в луксозна яхта, за част от цената си.
Лесно използване. Фракционната собственост елиминира проблемите с изключителната собственост, включително поддръжка, съхранение и управление
Данъчни облекчения. Притежавайки частичен дял, можете да се възползвате от благоприятно данъчно третиране. Лихвите, управлението и експлоатационните разходи могат да бъдат приспадани за лодка, когато активът се използва предимно за бизнес цели. Във всеки случай амортизацията остава приспадаема, а третирането на капиталовите печалби се предлага в продажба.

Недостатъците включват следното:

Разстояние от домашната база на собственика. Вашата лодка обикновено е акостирана на двата крайбрежия, което изисква време и разходи за пътуване, когато искате да я използвате, освен ако основното ви местожителство не е на същото крайбрежие.
Предизвикателства за планиране. Планирането на вашата употреба по време на първокласен сезон може да е трудно.
финансиране. Финансирането на частичен дял в лодка може да е трудно, което изисква специализирани кредитори, запознати с характеристиките на актива.

Заключителна дума

Притежанието ми към частични интереси в две различни ваканционни домове, както и в един самоходен самолет, беше много удовлетворяващо и доста под разходите и неприятностите при самото притежаване на активите. Наслаждавахме се на имотите целогодишно, запознавайки се с общността и нашите съседи през годините.

В Брекенридж, Колорадо, открихме най-добрите ресторанти и дупки за поливане, проучихме гористите върхове около долината и разкрихме в историята на района като град за добив на злато. В Остин, ние винаги присъстваме на музикалния фестивал Austin City Limits Music, за да чуем най-новата музика, или South by Southwest, най-голямото музикално събитие от този тип в света. Най-хубавото е, че ние не плащаме пълната цена на активите, която бихме използвали само част от времето.

Споделяли ли сте някога собствеността върху актив?