Обръщане на къщи за печалба - Съвети за това как да обърнете къща

Спектакълът изглеждаше прост: намерете евтино жилище за продажба, пуснете малко пари и капиталов капитал, за да го оправите, след което го препродайте за огромна печалба. Затова я попитах дали обръщането на къщите е толкова лесно, колкото изглеждаше по телевизията.

Тя се засмя и поклати глава. "Ние правим това да изглежда лесно", каза тя. „Но това е рискована, непоколебима работа. Може да е забавно, но ако не знаеш какво правиш, потъваш. ”

И така, как да разберете дали се справяте с предизвикателството?

Какво е преливане на къща?

Обръщането на къщата е, когато инвеститорите в недвижими имоти купуват жилища, обикновено на търг, и след това ги препродават с месеци на печалба надолу. Можете ли да спечелите пари, правейки това? Да. Можеш ли да направиш много на пари прави това? Да. Но също така можете да загубите всичко, което притежавате, ако вземете лошо решение.

Професионален съвет: Започнете да разнообразявате портфолиото си от недвижими имоти с Diversyfund. Можете да започнете да инвестирате в търговски недвижими имоти само с 500 долара. Регистрирайте се за DiversyFund акаунт още днес.

Риск срещу възнаграждение

Представете си, че купите къща за 150 000 долара, инвестирате още 25 000 долара в реновиране, а след това… нищо. Никой не иска да го купи. Вече трябва да плащате за собствен наем или ипотека, плюс ипотеката за вашия флип имот, както и комунални услуги, домашна застраховка и данъци върху собствеността. Може също да се наложи да плащате такси за инсцениране на дома и за недвижими имоти, когато къщата най-накрая се продаде. Всичко това реже във вашата потенциална печалба.

Според CNBC, обръщането на къщи е най-популярното от десетилетие насам, но въпреки това средната възвръщаемост на плавниците е по-ниска, отколкото в предишни години. Благодарение на горещия пазар на жилища, който повишава цените, ниските инвентарни запаси и високите наеми (което кара още повече хора да купуват жилища), става все по-трудно да спечелите огромни печалби.

Средната брутна печалба от обръщане на къща през третото тримесечие на 2017 г. е била 66 488 долара, според данни на ATTOM Data Solutions. Това е повече от много хора, които правят за една година и това примамва много нови потребители, които мечтаят да напуснат ежедневните си работни места и да станат инвеститори на пълен работен ден. Въпреки това инвеститорите, които правят толкова много пари, наистина знаят какво правят - и дори все още понякога се разпадат.

RealtyTrac установи, че през 2016 г. 12% от обърнатите домове са продадени за безстопанственост или на загуба преди всички разходи. При 28% флип брутната печалба е била под 20% от покупната цена. Според старши вицепрезидент на RealtyTrac Дарън Бломквист, 20% е минималната печалба, която трябва да отчитате поне за преустройство и други разходи за пренос.

Изисквания за обръщане на къща

Ако все още четете, това означава, че сте сравнително невероятни от високите рискове от къпането на къщата. Ето какво трябва да започнете.

Голям кредит

Не можете да влезете в къщи, като се върнете с лоши кредити, край на историята. Освен ако нямате достатъчно пари, за да платите за дом и всички необходими ремонти, ще ви трябва някакъв заем. И стандартите за кредитиране са по-строги, отколкото преди, особено ако искате заем за високорискова флип къща.

Първата ви стъпка е да проверите кредитния си отчет, за да разберете резултата си. Федералният закон ви позволява безплатен кредитен отчет от всяка от трите национални компании за отчитане на кредити на всеки 12 месеца, така че това няма да ви струва нищо. Можете да получите своя безплатен кредитен отчет от AnnualCreditReport.com или като се обадите на 1-877-322-8228.

Ако нямате голям кредит, сега е време да започнете да изграждате добър кредитен рейтинг. Плащайте сметките си навреме, изплащайте дълга си и поддържайте ниските салда на кредитната си карта. Има много други начини да подобрите кредитния си рейтинг, така че отделете време, за да направите всичко възможно. След това се уверете, че се регистрирате за безплатна услуга като Credit Karma проследявате своя напредък всеки месец.

Колкото по-висок е вашият кредитен рейтинг, толкова по-добър лихвен процент ще получите за жилищен кредит. Това може да ви спести хиляди, когато започнете да се обръщате, освобождавайки повече от парите си, за да инвестирате в самата къща.

Последно, уверете се, че знаете какво ви боли от кредитния рейтинг. Например, изваждането на твърде много кредитни карти наведнъж понижава резултата ви. Не искате да правите нищо, което да навреди на резултата ви в месеците, преди да кандидатствате за заем.

Професионален съвет: Ако искате да подобрите кредитния си рейтинг, регистрирайте безплатна сметка с Experian Boost. Те ще започнат да използват историята на плащанията от вашите сметки за комунални услуги, което може незабавно да увеличи кредитния ви рейтинг.

Много пари

Ако искате да обърнете къща, имате нужда от пари. Новите инвеститори изпадат във финансови затруднения, когато купуват жилище без значителна авансова вноска, след което използват кредитни карти, за да плащат за подобрения и ремонти в дома. Ако къщата не се продава бързо или ако реновирането струва повече от очакваното, изведнъж инвеститорът е на път над главата им.

Не бъди този човек Ако искате да прехвърлите успешно, имате нужда от много пари на ръка. Повечето традиционни кредитори изискват авансово плащане от 25%, а традиционните кредитори са там, където ще получите най-добрата цена. Когато имате пари за покриване на авансово плащане, не е нужно да плащате частна ипотечна застраховка или PMI. Повечето PMI струват между 0,5% и 5% от заема, така че трябва да плащате всеки месец, наистина може да се превърне във вашите печалби.

Заемите за флип също имат по-високи лихви. Според TIME, повечето инвеститори вземат заем само за лихва, а средната лихва за този вид заем е от 12% до 14%. За сравнение, лихвеният процент за конвенционален заем за жилище обикновено е 4%. Колкото повече можете да платите в брой, толкова по-малко лихва ще имате.

Има няколко начина да изградите пари в спестовната си сметка. Използвайте автоматичен план за спестявания, за да пестите пари всеки месец без усилия. Аз съм голям фен на Acorns, защото той закръгля всяка покупка, която правя и автоматично инвестира разликата. Като алтернатива можете да намерите начини да спечелите допълнителни пари отстрани и след това да използвате тези пари, за да създадете вашите парични резерви за инвестиция.

Ако купувате възбрана от банка или чрез търг за недвижими имоти, друга възможност е да изтеглите кредитна линия на собствения капитал (HELOC) чрез Фигура, ако отговаряте на условията. Ако имате достатъчно спестявания и успеете да намерите жилище на изгодна цена, можете да си купите жилището и след това да вземете малък заем или кредитна линия, за да платите за реновирането и други разходи.

Какво прави добра инвестиция в недвижими имоти?

Не всяка къща прави добър флип. Това, че един дом се продава на най-ниската цена, не означава, че можете да вложите пари в него и автоматично да направите цяло състояние. Успешните плавници са много прозорливи за домовете, в които избират да инвестират. Ето какво трябва да търсите в потенциалния плъзгач на къщата.

Страхотно местоположение

Експертните халета не могат да подчертаят това достатъчно. Намерете дом в желан квартал или такъв, който е на път нагоре. Можете да подобрите къща, каквото искате, но е невъзможно да подобрите личността и безопасността на квартала сами.

Започнете с проучване на местни градове и квартали. Потърсете райони с нарастващи продажби на недвижими имоти, ръст на заетостта и други индикации, че градът процъфтява. Избягвайте квартали с голям брой домове за продажба; това може да е знак за депресия на местната икономика или знак, че съседите напускат поради престъпност или развитие.

След това проучете безопасността на всеки квартал, който обмисляте. Домовете, разположени в или в близост до райони с висока престъпност, ще бъдат до невъзможни за продажба с печалба. Използвайте услуги за картографиране на престъпления като Доклад за престъпления и Spot Crime, за да разберете какво се случва в квартала. Вие също така ще искате да проверите публичния уебсайт на националния секс нарушител, за да проверите дали регистрирани нарушители на сексуални престъпления живеят близо до дома.

Според Fortune, през 2016 г. плавниците в следните градове виждат брутни печалби от 80% или повече от цената, която плащат за домовете си:

Източен Строудсбург, Пенсилвания (212,1%)
Рединг, Пенсилвания (136.4%)
Питсбърг, Пенсилвания (126.8%)
Флинт, Мичиган (105,8%)
Ню Хейвън, Кънектикът (104.8%)
Филаделфия, Пенсилвания (103.7%)
Ню Орлиънс, Луизиана (97,6%)
Синсинати, Охайо (88.5%)
Бъфало, Ню Йорк (85,1%)
Кливланд, Охайо (83.8%)
Джаксънвил, Флорида (81.8%)
Балтимор, Мериленд (80,8%)

Въпреки това има и някои пазари, които показват признаци на свръх инвестиции. Това означава, че запасите са толкова ниски, а търсенето е толкова голямо, че плавниците плащат над пазарните цени за домовете, което може драстично да намали нетната печалба. Според Fortune, тези ултра-горещи пазари включват:

Сан Антонио, Тексас
Остин, Тексас
Солт Лейк Сити, Юта
Неапол, Флорида
Далас, Тексас
Сан Хосе, Калифорния

Ако сте намерили жилище на достъпно ниво в квартал, който е на път, следващата ви стъпка е да проучите местните училища. Домовете в добрите училищни системи се продават по-бързо и командват по-високи цени, отколкото домовете в посредствени или лоши училищни системи. Използвайте уебсайтове като GreatSchools, SchoolDigger и Niche, за да видите класации и отзиви за местните училища.

Когато обмисляте местоположението на инвестиционния дом, трябва да помислите и за близостта му до основното ви местожителство. Не забравяйте, че ще работите върху тази къща всеки ден през следващите седмици и месеци. Не инвестирайте в къща твърде далеч от мястото, където живеете или работите; ще харчите повече пари за газ и ще отнеме повече време, за да се поправи.

Звуково състояние и правилните обновления

Ако някога сте правили проект за обновяване на дома, знаете, че някои гадни изненади могат да ви дебнат точно под повърхността. А гадните изненади като черна плесен или напукана основа могат да ви съсипят финансово.

Потърсете структурно здрави домове, особено ако обмисляте да купите по-стар дом. Може да нямате възможност да инспектирате жилище, особено ако го купите на търг за недвижими имоти. Затова трябва да научите какво да търсите или да докарате някой, който да е запознат със строителството, електрическата и водопроводната мрежа, за да разгледа дома с вас и да определите дали е добра покупка.

Съсредоточете се върху домовете, които се нуждаят само от няколко бързи актуализации за препродажба. Довършването на кухненски шкафове, добавянето на нов хардуер, оправянето на двора и актуализирането на бои и килими са сравнително евтини проекти, които могат да трансформират дом.

Какво трябва да избягвате? Къщата, която има плесен, се нуждае от подмяна на покрива или се нуждае от пренареждане, ще изисква малко сериозно време и пари за актуализация и продажба. Уверете се, че знаете кои актуализации и ремонти можете да си позволите да направите, кои ремонти не можете да си позволите и кои подобрения в дома ще увеличат продажната цена на къщата. Имайте предвид, че някои проекти за подобряване на дома могат да намалят стойността на препродажбата.

Когато преценявате цената на всяка работа, експертите съветват да добавите 20% към крайната сума, тъй като тя винаги ще струва повече, отколкото смятате, че ще.

Последно, когато обмисляте жилище, не забравяйте да вземете предвид разходите за строителни разрешителни. Те могат да струват от няколко стотин до няколко хиляди долара, в зависимост от вида на работата и града, в който се намирате. Неотчитането на разходите за разрешителни е грешка на новобранец, която може бързо да съсипе бюджета ви за обновяване.

Пазарна стойност

Уверете се, че цената на жилището е под стойността му на местния пазар. Опитайте се да купите най-лошата къща в страхотен квартал, в сравнение с най-добрата къща в призрачен квартал. Най-лошата къща в страхотен квартал няма къде да отиде, а се повиши, поради стойността на другите домове в района.

Въпреки че можете да търсите в интернет и да видите милиони затворени домове за продажба, никога не купувайте жилище, без да го видите лично. Това е най-голямата грешка, която правят новите плавници. Имайте предвид, че онлайн фотогалерия разказва само част от историята. Остарели снимки, ужасни квартали и черна плесен са само част от ужасните истории на забранени домове, открити онлайн. Винаги сами проучвайте имот, преди да решите да купите.

Когато купувате жилище, за да се преобърне, важно е да не прекалявате с цената на дома, като инвестирате твърде много в обновяване. Искате да го подобрите достатъчно да постигнете здравословна печалба и да я поддържате наравно с това, което се продава в квартала. Ако вложите прекалено много в дома, няма да върнете парите си.

Как да прехвърлите къща

Ако прелистването беше толкова лесно, колкото да намерите евтина къща онлайн, да я купите и да я продадете с печалба, всички бихме били милиардери на недвижими имоти. Трябва да се образовате, преди дори да започнете да разглеждате домовете. Ето какво трябва да знаете.

1. Научете своя пазар

Първо, проучете местния пазар на недвижими имоти. Къде хората искат да живеят в момента? Каква къща хората искат да купят в момента? Не спекулирайте за предстоящи квартали. Не забравяйте, че искате тази къща да се продава бързо.

2. Разберете Вашите възможности за финансиране

След това станете експерт по възможностите за финансиране на жилища. Ще купите къща с пари? Ще кандидатствате за ипотечен кредит за жилище чрез компания като Lending Tree или ще вземете HELOC? Преди да кандидатствате за заем или да направите оферта за къща, уверете се, че сте разбрали за разходите и разходите за финансиране на жилища. Това ще ви позволи да вземете най-доброто решение за вашите обстоятелства.

3. Следвайте правилото от 70%

Анализирайте колко къща можете да си позволите и колко можете да си позволите да загубите при всяка сделка. Опитните плавници следват правилото от 70%, когато анализират колко са готови да платят за къща. Това правило гласи, че инвеститорите трябва да плащат не повече от 70% от стойността след ремонт (ARV) на имот, намалена с разходите за необходимите ремонти.

Да речем, че ARV на дома (или стойност след необходимите ремонти) е 200 000 долара, а за ремонти му трябват 30 000 долара. Правилото за 70% гласи, че трябва да платите не повече от 110 000 долара за този дом:

200 000 долара (ARV) x 0,70 = 140 000 долара - 30 000 долара (ремонти) = 110 000 долара

Това правило е добро ръководство, което трябва да следвате, когато за пръв път влезете в къщи, тъй като може да ви помогне да избегнете преплащане за дом.

4. Научете се да преговаряте

Колкото по-малко пари инвестирате в къща, толкова повече пари можете да спечелите по време на флип. Добрите стратегии за преговори ще ви помогнат ефективно да се занимавате с изпълнители и други работници.

5. Научете колко са средните разходи за проекти

Знаете ли колко струва да възстановите дом от 1000 квадратни метра? Повторно свързване на къща? Да изградиш палуба? Озеленете двор?

Всеки проект е различен, но с известен опит можете да научите как да прецените разходите за много реновиране на дома и да получите представа дали даден дом е добра покупка или не. Един от най-добрите начини да изградите своя опит с това е да направите някои ренови в собствения си дом. Това също може да ви даде обща представа за типа проекти, които искате да правите и кои проекти е по-добре да наемате.

Знайте кои подобрения в дома увеличават стойността на дома и се фокусирайте първо върху тези проекти. Те могат да включват модернизиране на кухненски уреди, пребоядисване на екстериора на дома, инсталиране на допълнително място за съхранение в килера, модернизиране на палубата и добавяне на технологии за зелена енергия.

6. Мрежа с потенциални купувачи

Мрежете широко и говорете с потенциални купувачи, преди дори да започнете да търсите къща, която да преобърнете. Направете всичко възможно, за да изградите отношения с бъдещи купувачи. Ако имате купувач, облицован при закупуване на инвестиционен дом, домът се продава веднага след приключване на актуализациите.

Можете също така да спестите пари в дългосрочен план, ако отделите време, за да получите лиценза на вашия недвижим имот, което ще ви даде възможност да посредничи за вашите собствени сделки и да избегнете плащането на друг агент.

7. Намерете ментор

Ако знаете, че е успешен домашен плавник, попитайте дали биха искали да ви наставляват. Може дори да искате да помислите да предложите на този човек стимул да бъде ваш ментор.

Например, попитайте дали ще ви наставляват в замяна на малък процент от първия ви успешен флип. По този начин наставникът е мотивиран да ви преподава и вие ще сте сигурни, че ще получите висококачествено образование. Предлагането на финансов стимул също ви позволява да се обърнете към експерти, които не познавате лично, тъй като получаването на компенсация за техните усилия ще ги направи по-възприемчиви..

8. Изследователски списъци и възбрани

Много уебсайтове предоставят списъци за възбрана. Някои от най-популярните включват:

Foreclosure.com
Zillow
Уилямс и Уилямс
Auction.com
RealtyTrac

Можете също да намерите списъци за възбрана чрез уебсайтове на компании за недвижими имоти като Re / Max. Под филтрите за търсене изберете опцията за „възбрани“.

Вашият местен вестник е друг източник на списъци за забрана. Законните търгове пускат известия в правния раздел на местните документи и обикновено можете да намерите техните специфични списъци, като посетите техните уебсайтове.

Друг начин за намиране на възбрани е чрез банка. Потърсете определена банка заедно с буквите „REO“, които означават „Недвижими имоти“. Това просто означава, че собственикът на жилище вече не е собственик на дома; банката прави. Това търсене ще ви отведе директно до списъците за възбрана на всяка банка.

След като намерите дом, който искате да купите, разгледайте неговия произход с BuildFax. За 39 долара BuildFax осигурява цялостна проверка на достъпа на дома. Можете да прегледате обширни подробности за историята на дома, включително ремонти, реконструкция и допълнения. Това може да ви помогне да спестите пари.

Например, да кажем, че искате да си купите дом, чийто списък показва, че пещта му е заменена преди 10 години. Когато пускате отчет за BuildFax, научавате, че пещта е по-близо до 20 години. Вече можете да се върнете при продавача и да договорите много по-ниска цена.

9. Направете оферта

След като намерите дом, който харесвате, е време да направите оферта. Ако това е страхотна къща, продаваща на ниска цена, може да имате конкуренция. За много джапанки плъзгането е работа на пълен работен ден и вероятно ще знаят и за тази къща. Можете да се промъкнете от конкуренцията, като се насочите към квартал и ще направите оферти от врата до врата.

Преди да направите оферта, уверете се, че знаете най-високата цена, която можете да платите за къща и все пак да печелите. Това включва вашата оценка за ремонти, лихви и данъци. Не забравяйте да подплатите прогнозата си с 20%. Ако собственикът на жилището или банката няма да ви продадат за тази цена, отидете си. По-добре е да продължите да търсите, отколкото да рискувате да се счупите от лоша инвестиция.

10. Намерете добри изпълнители

Ако имате солидни умения за самостоятелно изработване, можете да решите сами да направите някои или повечето от реновирането. Това може да ви спести значителна сума пари - ако знаете какво правите.

Знанието кога да се направи сам и кога да наеме изпълнител е от решаващо значение. Трябва да се занимавате само с проекти, за които сте сигурни, че можете да се справите добре и с бюджет. За проекти, които не можете да направите сами, трябва да намерите страхотен изпълнител.

Ако не знаете за изпълнители във вашия район, можете да използвате HomeAdvisor. Те изследват и поставят изпълнители чрез задълбочен скрининг процес. Така че няма значение дали търсите генерален изпълнител или някой, който е специализиран в търговията, HomeAdvisor ще ви даде най-доброто във вашия район.

Генералният изпълнител, или GC, е строителен професионалист, който управлява целия проект за обновяване и наема свои подизпълнители, които да извършат необходимата работа. Наемането на GC може да бъде скъпо; те ще добавят 10% до 20% върху това, което таксуват техните подизпълнители при изчисляване на окончателната ви сметка. Въпреки това, те могат да си струват теглото в злато, ако намерите страхотна инвестиционна възможност, не можете сами да свършите работата и сте готови да поемете допълнителните разходи.

Добрият изпълнител може да ви помогне да избегнете скъпи грешки при обновяването и да ви спести значително време за проект. Това означава, че можете да получите къщата за продажба по-бързо и да направите по-малко ипотечни плащания. Ако обръщате къща, докато работите на пълно работно време, наемането на GC вероятно е необходимо; някой трябва да бъде на разположение в къщата, за да наблюдава работата на непълно работно време, или проектът никога няма да бъде изпълнен.

Генерален изпълнител също ще отговаря за получаването на необходимите разрешителни за строеж. Това означава, че името им ще бъде на всяко разрешително и те са отговорни да гарантират, че работата се извършва правилно при всяка проверка. Уверете се, че кандидатствате за разрешения веднага щом продажбата е окончателна, за да спестите време и да продължите процеса.

Започнете да изграждате мрежа от изпълнители, на които имате доверие, включително водопроводчици, електротехници и озеленители. Услуги като Handy.com, Списък на Анджи, веранда и HomeAdvisor могат да ви помогнат да намерите надеждни професионалисти във вашия район. Когато интервюирате изпълнител, задайте си следните въпроси:

Пристигнаха ли навреме? Изпълнителите, които обичайно закъсняват, ще ви загубят времето и ще забавят вашия проект за обновяване.
Имат ли справки за качество? Попитайте за справки и им се обадете. Ако изпълнител не предостави референции, не губете времето си да се занимавате с тях.
Те разсрочиха ли срещата ви няколко пъти? Отново, ако имат проблем с управлението на времето, това ще се отрази на обновяването ви.
Организирани ли са?? Дезорганизацията губи време.
Могат ли да предоставят професионална, точна оферта? Всяка оферта, която предоставят, трябва да бъде подробна и на хартия. Вербалният цитат и ръкостискането няма да го режат с обръщане, поне в началото на една връзка, когато просто научавате дали можете да се доверите на този човек.

Умна идея е да започнете изграждането на мрежа от качествени изпълнители преди правите оферта за къща. Не забравяйте, че може да отнеме много време, за да намерите добра помощ и не искате да стартирате този процес, след като инвестирате в жилище и извършвате две ипотечни плащания всеки месец.

Имайте предвид, че повечето опитни джапанки се опитват да си купят, реновират и релизират дом за 90 дни. Това е бързо време за обрат и за първите ви няколко завъртания може да е извън обсега. Но колкото по-дълго домът ви е обвързан с проекти, толкова по-малко печалба можете да правите; Ето защо е толкова важно внимателно да претегляте дали трябва да свършите работата сами или да наемете помощ. Ако го направите сами, това може да ви спести пари предварително, но ако ви отнеме три пъти повече от професионалиста, може да не си струва.

11. Релист и продажба

Много ласти в крайна сметка описват домовете си с недвижимост. Риелторите ядат и спят недвижими имоти, имат достъп до купувачи и могат да изброят къщата ви в базата данни за услугите за множествен списък (MLS). Те също така познават текущите колебания на пазара и имат умения и мрежа, за да ви осигурят най-добрата цена бързо.

Можете също да изберете да продадете къщата си сами. Ще спестите пари от такси за недвижими имоти, но на някои пазари може да изчакате дълго време къщата да се продаде. Освен това списъкът и показването на къща отнема време. Ако не можете да сте на разположение всеки път, когато някой иска да види къщата и не искате да хоствате отворени къщи, работата с брокери може да бъде най-добрият избор за вас.

Заключителна дума

Няма съмнение, че обръщането на къщи е рисков бизнес. Ако вземате интелигентни решения, можете да направите много пари, прелитайки. Но също така можете да загубите всичко, ако направите лоша инвестиция.

Преди да влезете в света на къпането, направете проучване, за да се уверите, че е подходящ за вас. Книги като „The Flipping Blueprint: Пълният план за обръщане на къщи и създаване на вашия бизнес за инвестиране в недвижими имоти“ от Luke Weber може да ви каже всичко, което трябва да знаете, за да започнете и да избегнете някои новобрански грешки..

Случвало ли ви се е да преобърнете къща? Какъв беше опитът ти? Какво искаш да направиш по различен начин?