Затваряне на къща - процес, ипотечни документи и процедури

Процесът на затваряне обаче започва веднага след като продавачът приеме вашата оферта за покупка. Обикновено това е 30 до 60 дни преди вашата действителна дата на затваряне - ако предположим, че кредитът за сключване на кредит, ниска оценка или голям дефект, открит по време на рутинна проверка на дома, не забавя сделката. През този период се казва, че продажбата на вашия дом е „чакаща“. Ако е обичайно на вашия пазар да правите съществен депозит (до 10% от договорената покупна цена, в някои случаи) в ескроу акаунт, след като офертата ви бъде приета, можете също да се обърнете към процеса на закриване като период на дескрипция - като в „Домът, който купуваме, е в дескрип до затварящия ден.“

Без значение как го наричате, много трябва да се случи между деня, в който продавачът приеме вашата оферта за покупка, и деня, в който седнете, за да направите транзакцията официална. Ето поглед върху общата последователност от събития, които се случват по време на процеса на затваряне на жилищни имоти, какво и колко можете да очаквате да платите преди и в деня на затваряне, както и документите и оповестяванията, които трябва да разберете и подпишете, за да станат вашите истински официална сделка с имоти.

Основни етапи на процеса на затваряне

Важно е да запомните, че митническите и законовите изисквания, регулиращи сделките с недвижими имоти, варират значително от място на място. Докато по-долу е общ график и описание на това, което можете да очаквате (и кога) между деня, в който изпратите офертата си за покупка, и деня, в който затворите имота, действителният ви опит може да варира. За да научите повече за това как работи процесът на вашия конкретен пазар, консултирайте се с безпристрастен специалист по недвижими имоти с опит в тази област.

1. Приета оферта за покупка

Процесът на затваряне официално започва, след като продавачът приеме, подпише и върне офертата ви за покупка (известна също като споразумение за покупка). В повечето случаи продавачът депозира най-сериозната парична проверка на купувача - обикновено от 0,5% до 2% от покупната цена - в ескроу сметка.

Обикновено споразумението за покупка може да бъде изменено, за да отразява преговорите в последния момент или непредвидени ситуации, като например проблем, разкрит по време на проверката в дома, без да се саботира сделката. Всички страни, участващи в сделката обаче - купувачът и продавачът, техните агенти, заемодателят, титулярът или агент за ескроу, и евентуално адвокатите на купувача и продавача - започват процеса на приключване при условие, че договорът за покупка е окончателен.

В някои щати и пазари се изисква да направите депозит от 5% до 10% (към авансовото плащане и / или разходите за затваряне), малко след като продавачът приеме вашата оферта. Купувачите, които работят с законни представители, обикновено могат да изчакат, докато адвокатите им преразгледат споразумението за покупка, за да направят своите депозитни депозити.

Ако не сте сигурни дали е необходим депозит за дескрипция на вашия пазар, попитайте агента си за недвижими имоти достатъчно навреме, за да се уверите, че имате достатъчно ликвидни средства, за да изчистите депозита.

2. Индикация за дома, поръчана от купувача

В рамките на няколко дни от приемането на продавача на вашата оферта за покупка, трябва да насрочите инспекция в дома с професионален инспектор. Целта на домашната инспекция е да се търсят малки и големи дефекти, като структурни проблеми, неработещи уреди и елементи, които могат да нарушат местните строителни норми.

Много кредитори изискват това като условие за подписване на вашия ипотечен кредит. Дори ако вашето не го прави, има малък недостатък от задълбочения преглед на дома, който ще закупите. Ако инспекцията открие основен проблем, който трябва да бъде отстранен преди затварянето (или води до намаление на договорената покупна цена), стандартната такса за инспекция от 300 до 500 долара ще изглежда като сделка..

3. Произход и заемане на кредит

След като продавачът приеме вашата оферта, изпратете я на вашия кредитор. В този момент вашият кредитор започва отнемащия време (и скъп) процес на създаване и подписване на вашия заем.

Освен ако не купувате по-старо жилище с много физически дефекти, това е частта от процеса на затваряне, която най-вероятно ще доведе до забавяне или фатални грешки, които изтриват изцяло сделката - особено ако имате неравномерен кредитен профил или променлив поток на доходите.

Създаването и заемането на заем включва много работа от името на вашия кредитор. От ваша гледна точка, обаче, основно се свежда до един въпрос: Ще оцените ли, според експертното мнение на кредитора, обещанието си да върнете многото хиляди долари, за които го молите, да ви даде заем?

Заявление за ипотека
Въпреки че всеки кредитор е различен, повечето кандидати за ипотека подлагат на интензивен контрол. Вашият кредитор вероятно ще ви изпрати молба за ипотека на обща стойност 30 или 40 страници и включително формуляри като искане за освобождаване на вашия кредитен отчет от един или повече бюра за кредитно отчитане, заявки за данъчни преписи от предишната година и информация за предишните ви места на жилище.

Заедно с приложението, вашият кредитор може да поиска доказателство за доходи и активи, като например следното:

Последните ви данъчни декларации (една или две години)
Най-новите ви мъничета за заплащане (поне последните две)
Най-новите ви изявления за W-2 (една или две години)
Последните ви банкови извлечения (от един до три месеца)

Rate Lock
Ако сте получили предварително одобрение за вашия ипотечен кредит, който обикновено изисква проверка на кредита, вероятно вашият кредитор ще определи (или „заключи“) лихвения процент на кредита ви около момента, в който изпраща материалите за кандидатстване. Ако кандидатствате за ипотека с регулируема лихва (ARM) или друг вид заем без фиксирана лихва за целия срок, заключването може да важи само за началната ставка.

Обикновено лихвените проценти се заключват на ниво, което е фактор за преобладаващите лихви по това време, плюс кредитния риск на кредитополучателя. Колкото по-нисък е кредитният ви риск, толкова по-ниска е вашата заключена ставка.

Ако не бъдете предварително одобрени, вероятно вашият кредитор ще изчака резултатите от кредита на приложението ви, за да заключи вашата тарифа. Това може да се случи по всяко време между датата на кандидатстване и седмица преди затварянето. Във всеки случай заключването на тарифата е добро само за фиксиран период от време - типично е 30 до 60 дни.

Заемна оценка
Използвайки заключената ставка (или, ако не е заключена, най-доброто предположение на заемателя за първоначалната ви ставка), кредиторът създава оценка на заема, която можете да прегледате, подпишете и върнете. Оценката на заема е документ на обикновен език, който обобщава какво можете да очаквате да платите за вашата ипотека и закриване и кога.

Тя включва следната информация:

Идентификация на заема. Това включва уникалния идентификационен номер на заема, вид (фиксирана лихва, регулируема ставка), продължителност на срока (15 години, 30 години, 5/1), цел (покупка, рефинансиране) и продължителност на заключване на лихвата.
Условия за заем. Очертава главницата на вашия заем, лихвения или лихвения диапазон, месечните плащания по главница и лихва, неустойка за предплащане (ако е приложимо) и плащане с балон (ако е приложимо).
Планирани плащания. Добавя компонентите на общото ви месечно плащане, включително прогнозна застраховка, данъци и плащания по главница и лихва. Може също така да уточни как трябва да се плащат данъци и застраховки - например от ескроу сметка.
Заключителни разходи. Включва подробно отчитане на прогнозните Ви разходи за затваряне и общите парични средства за затваряне (което включва авансовото Ви плащане). Също така посочва за кои разходи за затваряне е разрешено да пазарувате, като застраховка за собственост и кои не е позволено да пазарувате, като например оценителя на вашия кредитор..
Сравненията. Съдържа кратка снимка колко можете да очаквате да платите главница и лихва през следващите пет години, ГПР на вашия заем и общия процент на лихвата - съотношението на общото ви плащане на лихвата към общата сума на заема. Тази информация е полезна за сравняване на вашия заем с други заемодатели.
Други съображения. Включва важни предупреждения и информация, като например дали заемът може да бъде поет (прехвърлен на бъдещ купувач без промяна на условията), дали кредиторът планира да прехвърли заема ви на обслужваща компания и неустойки за забавено плащане.

Преди октомври 2015 г. повечето кредитори са използвали документи за добросъвестно оценяване (GFE), за да предоставят оценки за заем и крайни разходи. GFE и оценките на заема съдържат подобна информация, но GFEs са форматирани по различен начин и имат по-малко обяснения на обикновен език. След като оценката на заема е във вашите ръце, вашият кредитор може да определи предварителна крайна дата - зависещ от плавно подписване, произход и търсене на заглавие.

4. Оценка на кредитора

Кредиторите защитават своите инвестиции или поне намаляват вероятността от загуби, като поръчат оценка в някакъв момент по време на процеса на подписване. Обикновено купувачите плащат таксата за оценка, или на датата на оценката, или на крайната дата. Таксата за оценка обикновено е приблизително същата като таксата за домашна инспекция.

Ако вашият оценител определи, че домът ви струва поне толкова, колкото сте се съгласили да платите за него, няма нужда да се притеснявате. Ако обаче оценката е ниска - под приетата покупна цена - кредиторът ще се съгласи само да финансира сума, равна на оценената стойност. Обикновено ниската оценка изисква от купувача и продавача да предоговарят покупната цена и да изменят споразумението за покупка, като потенциално забавят сделката.

5. Получаване на собственици на жилища и застраховка за собственост

Повечето кредитори изискват купувачите да представят доказателство за застраховка на собствениците на жилища като условие за одобрение на заем или поне преди закриването. За да сте сигурни, че получавате политика на доста цени, която отговаря на нуждите на вашия и вашия кредитор, започнете да пазарувате за покритие на собствениците на жилища още в процеса на закриване. Не е задължително да плащате за първата година веднага, въпреки че това със сигурност е опция - повечето застрахователни компании ви позволяват да обвържете премията за първата си година с разходите за затваряне, които ще бъдат изплатени на крайната ви дата.

Дори ако заемодателят ви не го изисква, също е разумно да закупите застрахователна полица на купувача. Застраховката за собственост покрива разходите за отстраняване на дефекти с правото на собственост, като например неплатен данък или залог на изпълнител и защитава вашия собствен капитал от претенции, които могат да възникнат в бъдеще.

Ако желаете да използвате същата компания, която вашият кредитор използва за своята политика за собственост, просто кажете на вашия кредитен процесор, че искате политика на купувача и двете политики могат да бъдат включени в затварящите ви разходи. Ако искате да пазарувате за по-добра политика на купувача, вашият застраховател може да изиска от вас да платите за полицата предварително. Независимо дали плащате за двете полици при затваряне или плащате за политиката на купувача си предварително и политиката на кредитора при затваряне, можете да очаквате да направите обща комбинирана сума от 1000 долара (средно), в зависимост от вашия пазар и стойност на дома.

6. Одобрение на заем

Тъй като подписването може да отнеме един месец или повече, одобрението на вашия кредит обикновено идва към края на процеса на закриване. Това е последното основно парче, което трябва да стане на място, за да приключи вашето приключване, както е планирано.

7. Заключително известие и разкрития

Известие за приключване
След като всички парчета са на място за вашето затваряне, вашият заглавие или агент за дескрипция (или адвокат) трябва да ви изпрати официално известие за приключване с час, дата, участващи агенти за недвижими имоти (купувач и продавач) и местоположение на затварянето, което е обикновено заглавието или агенцията за ескроу агент или офисът на адвокат, участващ в транзакцията. Известието също обяснява какво трябва да донесете на събитието, обикновено включва следното:

И двамата купувачи (ако са семейна двойка) или нотариално заверена документация за пълномощно, позволяваща на настоящия купувач да подпише за неприсъстващия
Идентификационен номер на снимка (паспорт или идентификационен номер на държавата)
Списък на вашите резиденции през последните 10 години
Достатъчно плащане за покриване на разходи за затваряне (обикновено банков чек или банков превод)

Закриване на разкриването
Вашето заглавие или агент за дескрипция също се изисква да изпрати официално заключение за приключване най-малко три работни дни преди датата на закриване. Преди октомври 2015 г. HUD-1 или „декларация за сетълмент“ служи на същата цел като заключителното разкриване.

Подобно на оценката на заема, приключването на оповестяването е документ на разбираем език, който очертава всички ваши реални финансови задължения, свързани с транзакцията - вашите реални разходи за приключване, текущи данъчни и застрахователни задължения и разбивка на вашия ипотечен кредит. Тя приблизително следва шаблона на прогнозата за заема, въпреки че като цяло е по-подробна и често съдържа счетоводни позиции или оповестявания и предупреждения, които не присъстваха в прогнозата.

Прегледайте внимателно своето заключително разкритие
След като получите заключението си за приключване, го прегледайте внимателно, за да се уверите, че очертаните задължения са приблизително в съответствие с описаните в вашата кредитна оценка. Освен това, уверете се, че условията на вашия ипотечен кредит са според очакванията - например, че вашата лихва или структура на лихвите не са се променили от прогнозата за заема.

Ако разходите ви за затваряне варират значително от прогнозите или вашият ипотечен заем е различен от първоначално описания, вашият кредитор или собственик или агент за ескроу може да наруши закона. Ето защо е добра идея - и често финансово си струва - да запазите адвокат по време на процеса на закриване.

Общи заключителни разходи

Въпреки че се очаква купувачите да плащат всички разходи за затваряне при липса на други договорености, купувачите и продавачите често се съгласяват да разделят разходите за затваряне - особено на пазарите на купувачите. Това споразумение обикновено е очертано в приетото споразумение за покупка и може да бъде изменено по всяко време преди закриването. В много случаи страните не влизат в спецификата кой плаща кои разходи за затваряне - те просто се договарят за съотношение, като например „продавачът плаща 40%, а купувачът плаща 60%“, или се съгласяват, че една страна плаща фиксирана сума към затваряне, а другият взима остатъка.

В много случаи разходите за затваряне се плащат по банков път или по банков път. Банков чек обикновено е по-добра сделка, тъй като те рядко струват повече от 1 долар или 2 долара, докато банките често таксуват 10 или повече долара за банков превод в същия ден. Ако вашето заглавие или ескроу агент абсолютно изисква банков превод, уверете се, че ви изпращате пълни инструкции (включително получаване на номер на сметка и банков номер за маршрутизация) със заключителното известие.

Без значение как договаряте и изпълнявате плащане, можете да очаквате да заплатите следните разходи при затваряне. Някои може да изискват действия от ваша страна, като например създаване на застрахователна полица на собствениците на жилища, преди деня на затваряне. Други просто се показват като договорени покупки в заключителното ви разкриване и не изискват директни действия.

Домашна инспекция и оценка. Ако те не са платени предварително, те се добавят към разходите ви за затваряне. Между двете услуги очаквайте да платите общо от 600 до 1000 долара.
Такси за генериране и заемане на кредит. Тези такси покриват разходите за предоставяне на вашите ипотечни заеми и услуги по подписване, без да включват кредитни отчети и други такси. Повечето такси за произход се изчисляват като процент от общата покупна цена, обикновено варираща от 0,5% до 1,5%. Тези проценти понякога се наричат "точки" - например такса за генериране на 1% би била една точка. Таксите за подписване могат да бъдат начислени като процент от покупната цена или фиксирана такса. И в двата случая подписването обикновено струва по-малко от 1% от покупната цена на дома. Обърнете внимание, че някои ипотечни заеми, известни като „без разходи“ или „без такса“ заеми, нямат такси за генериране или подписване. Въпреки това, кредитите без разходи обикновено имат по-високи лихвени проценти от съпоставими традиционни заеми.
Кредитен отчет. Обикновено купувачите трябва да плащат за кредитни чекове и отчети на заемодателя си - от 20 до 60 долара, в зависимост от това колко кредитор работи и с кои бюра за отчитане.
Сертифициране на наводнения. Това е малка такса - обикновено около 20 долара -, която покрива разходите за проверка на местоположението на вашия дом спрямо местните карти на опасност от наводнение. Сертифицирането на наводненията е от решаващо значение, ако се нуждаете от застраховка от наводнения. В някои райони може да се наложи да платите и еднократна такса за наблюдение на наводненията (често между 25 и 50 долара).
Лихви от първия месец. Много кредитори изискват авансово плащане на ипотечните лихви, начислени между датата на приключване и датата на първото плащане. Обърнете внимание, че ако затворите в средата на месеца, вероятно няма да се наложи да извършите главно плащане до началото на месеца след следващия, като приемете, че плащанията ви се дължат на първо на месеца. Например, съпругата ми и аз се затворихме в къща в началото на август и не направихме първото си основно плащане до първия октомври - но при закриването, ние Направих трябва да плати лихвата, начислена за начисляване през август.
Първоначален депозитен депозит. Кредиторите изискват авансов депозит в сигурна декретна сметка, за да покрият данъчни и застрахователни задължения, начислени между настъпване на срока на закриване и съответните срокове за плащане. На практика това означава, че трябва да депозирате около една година застрахователни премии за собственици на жилища - освен ако не сте платили предварително - и някъде от 1 до 12 месеца данъци върху данъка върху имуществото. Въпреки че обикновено се плащат данъци върху собствеността на всеки шест месеца, кредиторите не са склонни да откриват нова сметка за дескрипция с баланс, който едва е достатъчен за изчистване на първото плащане на данък. Съпругата ми и аз в крайна сметка депозирахме достатъчно, за да покрием седем месеца данъци върху имотите.
Буфер за ескроу. Много от заемодателите изискват купувачите да депозират допълнителен буфер, за да покрият възходящите корекции на данъците и застрахователните премии в краткосрочен план и да намалят вероятността за забавяне на плащането, което да доведе до отрицателно салдо по ескроу. Размерът на буфера обикновено е функция на месечните данъчни и застрахователни задължения - нашите бяха около два пъти по-големи от нашите месечни задължения.
Сдружение на собствениците на жилища. Ако живеете в общност, обслужвана от асоциация на собствениците на жилища (обичайна с апартаменти), трябва да плащате такси на HOA месечно, годишно или на всеки две години. Някои кредитори обвързват вашите такси в дескроу акаунта си и ги плащат от ваше име, както при вашите данъци и застрахователни премии. Ако това е така за вашия HOA, вероятно ще трябва да платите таксите си за HOA до края на първия период на плащане (вероятно до една година след закриването). В други случаи, независимо дали се дължи на кредитор или на HOA политика, таксите за HOA не са включени в дескрипция и трябва да се плащат отделно.
Заглавие / Escrow Services и Застраховка. Цената на застраховката за заем и купувач (ако е закупена) заглавието на собственост е включена в тази категория - средно 1000 долара покрива и двете полици, но е силно променлива в зависимост от местоположението и стойността на имота. Тази категория включва и разходите за допълнителна работа по заглавие, извършена от вашата заглавна компания, агент за дескрипция или адвокат (в зависимост от вашата юрисдикция) - друга силно променлива цена, която вероятно ще бъде по-висока, ако използвате лицензиран адвокат. И накрая, тази категория обикновено включва такса за сетълмент, която основно плаща за времето на вашия заглавие или ескроу агент в деня на затваряне и обикновено варира от $ 200 до $ 400.
Такса за запис. Градският или окръжният офис, отговарящ за регистрирането на прехвърляния на недвижими имоти във вашия район, начислява такса за извършената работа. Таксите варират в широки граници от място на място и могат да зависят от стойността или размера на вашия имот.
Трансферни данъци. Вашите местни и държавни власти вероятно също събират данъци за прехвърляне на сделки с недвижими имоти въз основа на стойността на имота и евентуалното обозначение на парцела. Общите държавни и местни данъци за трансфер на жилищни недвижими имоти обикновено варират от високия трицифрен до средата на четири цифри.
Такса за брокер. Агентите на купувачите вземат комисионната си от приходите от продавача, което означава, че купувачите не ги плащат директно. Въпреки това, работодателите на агенти - групи за недвижими имоти или посредници - често начисляват сравнително малки такси за обслужване или сезиране директно на купувача. Те могат да варират от номинални суми (100 долара или по-малко) до 500 или повече долара.

В зависимост от това къде се извършва транзакцията ви, вашите такси за затваряне могат да варират значително от описаните тук. За да получите още по-добре четете какво да очаквате, говорете с надежден, безпристрастен професионалист или адвокат във вашия район.

Какво да очакваме в деня на закриване

В деня на затваряне къщата, която сте се съгласили да купите, става къщата, която гордо притежавате. Въпреки това има много неща за вършене, преди да можете да прослушате през входната врата и наистина да я направите своя дом.

Последна разходка

Вашата последна разходка е последната ви възможност да се уверите, че къщата остава в добро състояние - или, ако купувате горна закрепване, в състоянието, в което сте се съгласили да я закупите. В повечето транзакции, последната разходка може да се случи във всеки момент в рамките на 24 часа от планираното време за затваряне.

По време на последното си преминаване се уверете в следното:

Всички поискани ремонти са направени
Всички осветителни тела и изходи работят
Механичните средства за дома (отопление, климатизация, бойлер) работят
Кранчета и водопроводни тела са функционални
Кухненските и пералните уреди са прикачени и функционални
Не е имало нови повреди или износване (като дупки в стената, липсващи дъски, повредени керемиди и т.н.) от проверката на дома ви
Домът е чист и подреден отвътре и отвън
Личните вещи на продавача са изчезнали или са в процес на преместване

Ако срещнете някакви неочаквани проблеми по време на разходката, не е късно да направите нещата правилни. Свържете се с вашия агент по недвижими имоти или агент за затваряне, за да обсъдим вашите възможности. В повечето случаи продавачът ще се съгласи да плати за необходимите ремонтни или почистващи задачи, дори ако това означава забавяне на затварянето с няколко дни.

При затваряне - подписване на ключови документи за затваряне

В определеното затваряне време сядате и подписвате множество документи с вашето заглавие или агент за ескроу, агент по недвижими имоти и вероятно адвокат. Продавачите носят и колегите си, макар че продавачите нямат толкова много документи за подписване и затова често не се появяват, докато не сте добре в подписващата си одисея.

Като се има предвид тежестта на транзакцията и количеството на участващите пари, отделете толкова време, колкото е необходимо, за да прочетете и разберете всичко, което подписвате. Някои заключителни документи са написани на плътно легално, така че попитайте своя адвокат или агент по недвижими имоти, ако не сте наясно с нищо. Не позволявайте на заглавието или агента за дескрипция да ви забързат - те са направили стотици приключения в миналото и вероятно са по-загрижени да направят следващата си среща или да излязат от офиса навреме, отколкото да гарантират, че сте на 100% нагоре и нагоре.

Следващите са най-важните документи, които трябва да прочетете и подпишете по време на затварянето:

Запис на заповед. Това представлява обвързващия ви ангажимент за изплащане на вашия ипотечен кредит. Тя включва общата сума, която дължите по вашия заем, лихвения процент по кредита, вашите месечни дати на плащане, продължителността (срока) на вашия заем и приемливите методи на плащане (с физически адрес за изпращане на лични чекове). Ако имате ипотека за ARM или променлива ставка, записът на заповед също ще има подробно обяснение за това как, кога и колко могат да се променят вашият курс и плащания.
Ипотека / Декларация за доверие. Известен също като инструмент за сигурност, ипотеката (или акт за доверие) е договор, който дава на вашия кредитор правото да изземва вашия имот чрез възбрана, ако не платите ипотеката си, както е уговорено. Ипотеката повтаря информацията, съдържаща се в записа на заповед, но също така навлиза в по-голяма дълбочина относно вашите права и отговорности като собственик на жилище и кредитополучател - например, описвайки как трябва да заемете имота (като основно жилище, имот под наем и т.н. напред) и посочва как и кога кредитодателят ви може да ви обяви по подразбиране.
Първоначално разкриване на ескроу. Това описва как вашият кредитор планира да разпределя парите във вашата escrow сметка. Тя включва разпределение на вашите плащания по главница-лихви и дескроу, плюс 12 месеца очаквани месечни салдо по ескроу. Разкриването на дескроу също показва кога и колко трябва да се плати всеки елемент за дескрипция (данъци върху собствеността, застраховки и евентуално такси за PMI и HOA)..

Допълнителни заключителни документи за четене и подписване

Процесът на затваряне включва четене и подписване на множество допълнителни документи. Отново отделете толкова време, колкото е необходимо, за да прочетете и разберете всеки елемент, като зададете въпроси, ако е необходимо. В края на краищата, едно нещо, което процесът на затваряне не включва, е шансът за надценка.

Тези документи са нещо обичайно при затваряне, но транзакцията ви може да включва малко по-различен микс въз основа на правилата във вашия район и вида на дома, който купувате.

Подпис / име Affidavit. Това е основно доказателство за подписа, което кредиторът, обслужващият заем, правителствените структури и всички други заинтересовани страни използват, за да определят легитимността на вашия подпис върху всички други заключителни документи. Това е особено полезно по време на разследвания за ипотечни измами.
Удостоверение за заетост / Декларация за заетост. Ако купувате нов строителен дом, трябва да подпишете удостоверение за заетост, което показва, че домът е готов и безопасен за обитатели. Технически липсващ сертификат за заетост може да забави процеса на затваряне. Ако купувате съществуващо жилище, трябва да подпишете декларация за обитаване, в която се очертава целта на дома, колко скоро се изисква да се преместите и какво може да се случи, ако използвате дома по начин, несъвместим с заявената цел (за например, възбрана).
Първо известие за плащане. Това възстановява сумата (с дескрипция, разбивка на главницата и лихвите) и датата на първото ви ипотечно плащане. Тя също така включва информация за това как да извършите плащането си, включително физическия и уеб адреса на сервиза.
Концесии за продавачи / заемодатели. Този документ очертава кои разходи за затваряне, ако има такива, плащат продавачът и кредиторът.
Обслужване на разкриване. Това идентифицира сервиза на вашия заем - или първоначалният кредитор, или компания, която впоследствие купува ипотеката - и потвърждава разбирането ви, че заемът може да бъде прехвърлен в бъдеще.
Разкриване на частна ипотечна застраховка. Ако съотношението между заем и стойност (LTV) е по-голямо от 80%, вероятно кредиторът ви изисква частна ипотечна застраховка (PMI). Това разкритие дефинира PMI и описва вашите права и отговорности, как и кога се плаща (обикновено месечно, в дескроу) и кога можете да поискате отпадането му (обикновено след преминаване на прага от 80% LTV).
Декларация за опасност от наводнение. Това потвърждава, че домът ви е или не е в специална зона за опасност от наводнение. Ако домът ви е в зона на наводнение, вероятно изисква застраховка от наводнения.
Признание за оценка. Това потвърждава, че имате право да получите копие от оценката на вашия дом. Често се включва и в ипотечното приложение.
Разкриване на Закона за равните възможности за кредит. Този формуляр, заверен от федералите, потвърждава, че заемът ви не може да бъде отказан въз основа на защитен статут, като раса или верую. Често се включва в ипотечното приложение.
Разкриване на истината в заема. Това е друг документ, упълномощен от федералния закон, който изписва характеристиките на вашия ипотечен кредит, месечните ви плащания и общата сума (включително главница и лихва), която можете да очаквате да платите през целия си заем.
Изявления за ипотечни измами. Този документ определя различните форми на измама с ипотека, изброява потенциалните наказания за тези, които са признати за виновни в ипотечни измами, и очертава стъпките, предприети от правителството на САЩ за разследване и преследване на лица, заподозрени в измама.
Споразумения и споразумения за асоциация на собствениците на жилища. Договорите, приложими за членството ви в асоциация на собствениците на жилища, понякога се появяват при закриване, въпреки че често се разглеждат и преди деня на закриване.
Оповестяване на опасност. Въпреки че споразумението за покупка обикновено включва всички необходими оповестявания за опасност за вашия дом, не се изненадвайте да видите същите или допълнителни такива във вашия затварящ пакет. Общите разкрития обхващат оловна боя (за домове, построени преди 1978 г.), радон и подземни кладенци.

Заключителна дума

Съпругата ми и аз се затворихме в първата ни къща през лятото на 2015 г. Заключителният ни ден беше вихрушка: забързана последна разходка; затруднено от трафик шофиране до далечната централа на заглавната компания; безкрайно шествие на формуляри и оповестявания, които трябва да бъдат подписани и парафирани; объркващата бъркане на ключове, ръкописни бележки за обяснения и съвети в последния момент от продавача - беше много да се обработи.

И все пак денят на затваряне беше само началото на продължителен период на преместване и уреждане. Единственото, на което можем да се надяваме, е, че ние насочваме същото старание, организация и сурова енергия, които ни прекараха да затворим деня в тежката, често досадна работа, необходима за превръщането на обикновена къща в изключителен дом. Ако сте в процес на закупуване на дом, не забравяйте, че е напълно добре да празнувате в деня на затваряне - стига да се върнете на работа след това.

Имате ли съвет относно процеса на закриване?