9 вида сравнени инвестиции в недвижими имоти

Всяка нова инвестиция е плашеща в началото, когато все още се мъчите да научите речника, предизвикателствата, рисковете и наградите. Но недвижимите имоти предлагат някои убедителни предимства за инвеститорите, желаещи да научат въжетата, от диверсификация на активите до пасивен доход до недвижими имоти, инвестиращи данъчни облекчения.

И имате много възможности за инвестиции в недвижими имоти, от които да избирате. От бързо еднократно изплащане до текущ доход, практическа работа до пълна пасивност, можете да изберете правилната инвестиционна опция въз основа на личните си цели.

Ето девет популярни варианта, които ще ви помогнат да започнете да изграждате своята империя за недвижими имоти - или поне да добавите недвижими имоти към портфолиото си.

1. Обръщащи се къщи

Риалити телевизионните предавания като "Flip This House" популяризираха къщата, която се обръщаше в средата на 2000-те, а апелът на Flipping успя да преживее жилищната криза и Голямата рецесия.

Не е трудно да разберем защо. Когато се прави правилно, инвеститорите могат да печелят възвръщаемост в няколкостотин процента само за няколко месеца.

Разбира се, много нови инвеститори не го правят правилно и в крайна сметка губят пари. Дори онези, които наистина печелят силно, често се изненадват от необходимото количество работа, за да го постигнат. Обръщането на къщи включва инвестиция на време и труд, а не само на пари.

Ако не ви харесва да се забърквате с заем с твърди пари и прибързано обновяване, една друга опция е да се преобърнете. Премествате се в дом, който се нуждае от актуализация, подобрявате го в продължение на година или две, след което го продавате и плащате само данък върху печалбата върху капитала. Или можете да избегнете капиталовите печалби изцяло, ако се класирате за изключване на раздел 121.

Не са много инвестиционните стратегии, които ви позволяват да се разминете с десетки хиляди долари само след няколко месеца. Обръщането на къщи е един от тях, но идва със собствени рискове. Така че не забравяйте да получите правилните номера, по-специално разходите за ремонт, носещи разходи и стойността след ремонт. Освен това се уверете, че ви е удобно да управлявате и преговаряте с изпълнители, преди да опитате ръката си при първия си флип.

2. Имоти за дългосрочно наемане

Не всеки е решен да бъде хазяин и да се справи с всички неочаквани предизвикателства, с които стопаните са изправени. И все пак, наемните имоти могат да осигурят текущ пасивен доход и уби данъчни облекчения за предприемчивите инвеститори, желаещи да поемат главоболието.

Има три пътя за закупуване на вашия първи имот под наем.

Стратегията на БРРРР

Единият вариант е закупуването на имот, който се нуждае от обновяване, но вместо да го продадете след завършване, го държите като наем. BRRRR означава покупка, обновяване, наемане, рефинансиране, повторение и това е чудесен начин да финансирате 100% от покупките на вашите имоти.

Това работи така: Вие залагате 20% или повече с заем за рехабилитация, правите реновирането, за да създадете собствен капитал в дома, след което го наемате. С целия този собствен капитал можете да изтеглите пари, когато рефинансирате за дългосрочна ипотека. Достатъчно пари, за да възстановите първоначалния си авансово плащане, ако сте създали достатъчно собствен капитал.

Това работи, тъй като размерът на кредита за рефинансиране се основава на стойността на имота след ремонт, а не на първоначалната ви покупна цена и разходи за ремонт.

Това ви освобождава да повтаряте процеса за неопределено време, използвайки същите пари. И с всеки имот, вие добавяте по-пасивен доход без пари от джоба си.

Подобно на обръщането на къщи, новите инвеститори често изпадат в проблеми, като подценяват разходите, особено за обновяване и пренасяне на разходите. Голяма част от техния успех се свежда до способността им да намерят добри изпълнители, които няма да повишат разходите по средата на обновяването им. HomeAdvisor е чудесно място за намиране на реномирани изпълнители във вашия район. Те поставят всички изпълнители на своята платформа чрез скрининг процес, за да се уверят, че ще наемете най-добрата компания за вашите нужди.

Имоти под ключ

Не е толкова развълнувана от идеята да наемат изпълнители и да наблюдават проекти за обновяване?

Имотът под наем до ключ е този, който вече е отдаден под наем или е в готов за наем вид. Очаквайте да платите повече, разбира се, тъй като не купувате специален майстор. Въпреки това, вие избягвате главоболието, свързано с реновирането на имот.

През последните няколко години става много по-лесно да купувате имоти под наем до ключ навсякъде в страната. Технологиите за виртуални турнета не само са станали по-добри, но и платформите за продажба на партньорски услуги като Roofstock изскочиха, за да добавят прозрачност към процеса.

Roofstock включва множество данни, както за имота, така и за квартала. Те включват доклади за инспекция на дома, доклади за историята на заглавията, анализи на лихвените проценти и връщането на пари в брой, история на оценката на ниво квартал и собственост, данни на местните училища и други. Най-впечатляващото е, че те предлагат две гаранции за купувачи, включително 30-дневна гаранция за връщане на парите и 45-дневна гаранция за лизинг на свободни имоти.

Хакерска къща

Въпреки че има много начини за домашно хакване, класическата стратегия включва закупуване на малък многофамилен имот, преместване в една единица и отдаване под наем на другото звено или единици. Идеята е проста: съседите ви плащат ипотеката за вас.

Това е чудесен начин да улесните начина си на инвестиране под наем, не на последно място, защото можете да получите ипотека с ниска лихва с малко авансово плащане. Имотите с две, три или четири единици все още са класифицирани като жилищни от ипотечния бранш, така че можете да извадите стандартна ипотека на домашния купувач. Това може да означава авансово плащане до 3,5% за заем от FHA, 3% за заем Fannie Mae HomeReady или 0% за заем от VA.

За разлика от това срещу стандартните 20% за заем за инвестиционен имот, плюс по-висок лихвен процент за зареждане, и можете да видите защо хакерството на къщи се оказва толкова привлекателно - да не казвам нищо за целия „моите съседи плащат ипотека ми“.

3. Краткосрочни ваканционни наеми

Никой не казва, че трябва да отдавате под наем имотите си под наем на дългосрочни наематели. Сайтове като Airbnb и HomeAway нека да ги наемете краткосрочно на почиващите или дори средносрочни за корпоративни гости.

Разбира се, ваканционните наеми идват със собствени компенсации. Да, можете да таксувате повече на нощ, но степента на заетост е по-ниска. И докато няма да имате същите главоболия с неплащащите наематели и изгонвания, ще имате други главоболия, като почистване на помещението между гостите, обзавеждане на помещението и заплащане на комунални услуги.

Преди да инвестирате в имот за почивка под наем или да решите да използвате съществуващ наем за приемане на туристи, уверете се, че сте събрали точни номера за разходи като свободна ставка, такса за управление, разходи за почистване и сезонни наеми и заетост. Включете разходите за комунални услуги и бъдете консервативни във всички оценки.

Той може да бъде ефективен бизнес модел, ако подходите към него като бизнес, а не към пасивна инвестиция.

4. цялостно лечение

Често амбициозните инвеститори в недвижими имоти започват с продажби на едро, а не сами да купуват имоти. За да продавате на едро, намирате голяма част от имот и го поставяте по договор за, да речем, 100 000 долара. Имотът е на стойност 120 000 долара в сегашното му състояние, но вместо да го купите, продавате договора на друг инвеститор за 110 000 долара.

Вие печелите печалба, без изобщо да се налага да вземате правото на собственост върху имота, а купувачът получава имота за отстъпка под пазарната му стойност. Това е печеливша печалба.

Ако звучи като лесни пари, не е така. Намирането на изключителни сделки за имоти отнема много работа, а също така е необходима работа за изграждането на мрежа от инвеститори-купувачи. Търговците на едро също трябва да приемат известна степен на риск, че няма да успеят да намерят купувач, оставяйки ги да се придържат към договор, който никога не са възнамерявали да затворят..

Но за всичко това е чудесен начин да научите как да намерите сделки и да печелите пари, преди да сте готови сами да закупите имоти.

5. Фондове за инвестиции в публични недвижими имоти

Доверието за инвестиции в недвижими имоти или REIT е вид ценна книга, търгувана на публичните фондови пазари. Фондът REIT използва капитала си за инвестиране в недвижими имоти, пряко чрез закупуване на имоти или косвено чрез заемане на ипотеки срещу недвижими имоти - те са известни като ипотечни АДСИЦ или mREIT.

Едно общо предимство на REITs в сравнение с традиционните фондови фондове е високата доходност от дивиденти. По закон REITs трябва да изплаща най-малко 90% от печалбата си на акционерите под формата на дивиденти, като прави инвестиции с висока доходност.

Недостатъкът на тази висока дивидентна доходност е, че АДСИЦ често имат проблеми с набирането на капитал за разрастване на портфейла си, тъй като те трябва незабавно да изплащат толкова голяма част от печалбата си на акционерите. Но ако търсите напълно пасивен начин да разнообразите портфолиото си от акции, за да включите недвижими имоти, няма по-лесен вариант от закупуването на REITs в акаунта ви за посредничество, IRA или 401 (k).

Професионален съвет: Ако нямате брокерски акаунт или създадена IRA, можете отворете акаунт в You Invest от J. P. Morgan. Те предлагат до $ 625, когато отворите и финансирате новия си акаунт.

6. Фондови фондове, свързани с недвижими имоти

Някои индустрии включват висока експозиция на недвижими имоти, като например търговски строителни компании, строители на жилища, търговци за подобряване на дома и дори хотелиерската индустрия. Това означава, че можете косвено да инвестирате в недвижими имоти, като купувате акции в компании, които изкарват прехраната си от сектора на недвижимите имоти.

Бихте могли да инвестирате, като изберете отделни акции или като закупите специфични за индустрията взаимни фондове или фондови борси. Само имайте предвид, че акциите на тези компании не се ръководят единствено от пазарите на недвижими имоти и могат да се повишат или да паднат поради различни причини като лошо управление, високи разходи за строителни материали или дори секс скандал с изпълнителен директор.

Въпреки че това е най-малко директният начин за диверсификация на инвестициите в недвижими имоти, той е напълно пасивен и можете да го направите с едно натискане на бутон.

7. Уебсайтове за групово финансиране и частни АДСИЦ

Не всички уеб сайтове за краудфандинг на недвижими имоти работят по един и същ модел.

В един от моделите уебсайтът за краудфандинг осигурява финансиране на краткосрочни заеми за рехабилитация - видът на кредитите, плаващи и BRRRR инвеститорите. За да излезе с парите за финансиране на тези заеми, уебсайтът за crowdfunding източници на средства от обществото. Като капиталов инвеститор можете да прегледате заемите, които в момента се финансират, да оцените имота и кредитополучателя и да инвестирате пари за заема. Един пример за този модел е GroundFloor, който позволява участие на неакредитирани инвеститори.

Другият общ модел за уебсайтове за краудфандинг работи като REIT, но този, който не се търгува публично на борсите. В тези случаи уебсайтът за краудфандинг частно купува и управлява имоти за доход, използвайки пари, събрани от отделни инвеститори като вас. Добър пример включва DiversyFund, която има средна годишна възвръщаемост от 17,6% от създаването си. Този сайт за краудфандинг приема пари от некредитирани инвеститори и инвестиции до 500 долара.

Имайте предвид, че много уебсайтове за краудфандинг приемат средства само от акредитирани инвеститори, задават високи минимални суми за инвестиция или и двете.

8. Фондове за частен капитал и фондове за зона на възможностите

Акредитираните инвеститори с много пари за инвестиране имат повече възможности от нас. Сред тези опции са фондовете за частен капитал.

Тези средства позволяват на заможните инвеститори да обединят парите си за по-мащабни инвестиции, като например търговски сгради. Мениджърът на фонда наблюдава ежедневните операции - разбира се за огромна такса - оставяйки инвеститорите на фонда да седнат, да се отпуснат и да се насладят на възвръщаемостта.

Един специфичен вид фонд за частен капитал, който е особено важен за недвижимите имоти, е фондът на възможните зони. Тези средства купуват и подобряват недвижими имоти в зони с квалифицирани възможности, определени от държавата и сертифицирани от Министерството на финансите.

Зоните с квалифицирани възможности обикновено са области с ниски доходи, където държавата има за цел да стимулира икономическия растеж и инвестициите. Морковът за инвеститорите: отсрочени и намалени данъци върху печалбата. Вижте това резюме на IRS за подробности.

Тези данъчни облекчения правят примамлива оферта за богати акредитирани инвеститори, които търсят креативни начини да оправят данъчната си сметка. Но бъдете готови за по-висок риск, когато инвестирате в бедстващи квартали.

9. Частни бележки

Един от начините за инвестиране в недвижими имоти индиректно и пасивно е чрез заемане на пари директно на инвеститори в недвижими имоти за покупка на имот.

Най-често това означава заемане на приятели, членове на семейството и други хора, които познавате лично и се доверявате с парите си. Това доверие е от ключово значение, тъй като ако те са по подразбиране спрямо вас, имате малко регрес, освен да ги съдите. Повечето заемодатели на частни бележки не получават залог върху собствеността и дори когато го правят, не е тривиално нещо да бъдете възбрани върху имот.

Но обикновено инвеститорите на частни бележки начисляват високи лихвени проценти. И когато те лично познават инвеститора в недвижими имоти и техния (надяваме се отличен) опит, това често се изразява в нисък риск, висока възвръщаемост. Просто внимавайте, когато смесвате личния си живот и финансовите си инвестиции. Рискувате личните си отношения, а не само парите си.

Заключителна дума

Нямате недостиг на опции, когато сте готови да добавите недвижими имоти във вашия инвестиционен портфейл.

Преди да решите коя стратегия за инвестиране в недвижими имоти да предприемете, разберете много ясно вашите лични цели. Обръщането е чудесно за генериране на пари с бърз обрат, но това е еднократно изплащане, което се облага с данъци като редовен доход и далеч не е пасивно. За разлика от това заемането на пари под формата на частна бележка на вашия приятел инвеститор в недвижими имоти е напълно пасивно, но ви оставя без контрол или уверения, различни от личното ви доверие в кредитополучателя.

Недвижимите имоти са прословута неликвидна инвестиция, така че се уверете, че сте разбрали за ангажираността на вашите средства преди да инвестирате. Планирайте идеалната си стратегия за излизане, а след това създайте план за действие при извънредни ситуации, в случай че трябва да преминете към план Б.

Като източник на висока възвръщаемост, текущ доход и данъчни облекчения, недвижимите имоти правят печеливш случай за включване във вашето портфолио. Но както при всяка инвестиция, направете домашната си работа и разберете рисковете, преди да изхвърлите трудно спечелените пари.

Как сте инвестирали в недвижими имоти в миналото? Какви са вашите притеснения и предизвикателства, които продължават напред?