8 неща, които трябва да вземете предвид, преди да инвестирате в имоти под ключ
Разбира се, някои инвеститори в недвижими имоти създават собствен капитал чрез обновяване на имоти. Но наемането, управлението и договарянето с изпълнители идва със собствени главоболия. А някои инвеститори нямат стомаха да се занимават с разрешителни, графици за теглене на заеми и изненадващи разходи за ремонт.
За щастие инвеститорите, които искат да диверсифицират своите активи и да купят имоти под наем, могат да пропуснат реновирането изцяло със собственост до ключ чрез уебсайт като Roofstock. Недвижимите имоти „до ключ“ са точно това, което звучи като: имот, който е или в състояние, готово за наем, или вече е отдаден под наем на плащащ наемател.
Звучи ли като сбъдната мечта за нов инвеститор в недвижими имоти? Въпреки че може да бъде начин с ниска ангажираност да започнете да инвестирате в наем, не е като да натиснете бутон, за да купите доверие за инвестиции в акции или недвижими имоти. От високи първоначални инвестиционни разходи до ниска ликвидност, недвижимите имоти - дори под формата на имоти до ключ - идват със своите странности и предизвикателства за инвеститорите.
Най-важни съображения за имоти „до ключ“
Преди да продължите да купувате „до ключ“, трябва да знаете в какво се забърквате. Тъй като всеки имот струва десетки хиляди долари само при затваряне на разходите и авансови плащания, не можете да си позволите да направите много грешки.
Ето осем неща, които трябва да вземете предвид, когато започнете да оценявате потенциалните свойства до ключ като инвестиции.
1. Коефициент на ограничаване
Най-големият недостатък на свойствата до ключ е трудността при намирането на добри сделки.
Помисли за това. Някой друг вече е свършил цялата работа за вас при обновяването на имота и поставянето му в перфектно състояние, готово за наем. Те ви продават завършен продукт, готов да започнете да извличате пасивен доход.
Това оставя малко месо върху костта за купувача до ключ под формата на съотношение цена-качество. Продавачът, често флиппер, вече е принудил собствения си капитал, като е актуализирал имота и евентуално дори е поставил наемател в него. Те внасят този капитал, когато ви продадат.
Така че, купувате на или близо до пълната пазарна стойност на имота.
Като инвеститор в доход, фокусът ви се състои повече от текущия потенциал на печалба на имота, отколкото от текущата му пазарна стойност. Инвеститорите в доходите често измерват този потенциал за печалба чрез процент на капитализация или лихвен процент.
Капачките са една мярка за възвръщаемостта на инвестицията. Формулата изглежда така:
Нетни оперативни приходи (NOI) - покупна цена
Нетен оперативен доход е годишният доход, който имотът може да генерира минус всички оперативни разходи, като ремонти, поддръжка, такси за управление на имотите, вакантна ставка, данъци върху собствеността и застраховка.
Представете си, че обмисляте две еднакви имоти от другата страна на улицата. И двата имота носят годишен нетен оперативен доход от $ 20 000. Но един продавач иска 275 000 долара, докато другият иска 250 000 долара, за максимална ставка от 7,3% срещу 8%, съответно.
Имайте предвид, че въпреки че лихвените проценти осигуряват начин за обективно сравняване на имоти, те не отчитат възвръщаемостта на инвестицията ви. За целта трябва да изчислите възвръщаемостта на пари в брой.
2. Връщане на пари в брой
Когато финансирате собственост "до ключ", излизате само с определена сума от собствените си пари в джоба. По-конкретно, вие получавате средства за авансовите плащания и затварящите разходи.
Инвестирате по-малко пари, но всяка година ще виждате и по-малък нетен доход, тъй като ще имате ипотечно плащане. Връщането на пари в брой измерва възвръщаемостта на парите, които трябваше да заложите.
Кажете, че купувате имота в горния пример за 250 000 долара. Вие отлагате 20%, или 50 000 долара, плюс 10 000 долара затварящи разходи за обща парична сума от 60 000 долара. Но това ви оставя с ипотека от 200 000 долара, която ще кажем, че ви струва приблизително 1200 долара на месец за 30-годишен заем с 6% лихва. Ипотечното плащане намалява годишния ви нетен доход от $ 20 000 до $ 60000.
Вашата възвръщаемост на пари за имота сега изглежда така: 5 600 долара годишен доход, разделен на вашите 60 000 долара инвестиция, за годишна възвръщаемост от 9,3%. Това ви показва силата на лоста за не само намаляване на вашите парични инвестиции, но и ускоряване на вашите парични доходи.
3. Финансиране
Както бе показано току-що, финансирането променя вашите изчисления - понякога към по-добро, но не винаги. Трябва да знаете какви условия за финансиране да очаквате за даден имот, преди да направите оферта.
Например, да кажем, че имате местен кредитор в родния си град, който е готов да ви даде 80% от покупната цена на имота на 6%. Но те не отпускат държавни средства. Така че, когато по-нататък разглеждате имотите до ключ, ще трябва да потърсите различен кредитор, който може да има различни условия за заемане.
Установете връзки с няколко кредитора на всеки пазар, където планирате да инвестирате, в случай че кредиторът ви по първи избор не позволява дадена собственост по някаква причина. Всеки заемодател има свои собствени указания за поемане и дори тези не винаги се оказват предвидими. Понякога заемодателят просто няма да хареса външния вид на имот и намалява заема.
Освен това имайте предвид, че за имоти до ключ е необходимо дългосрочно финансиране, а не краткосрочен заем за твърди пари. Потърсете кредиторите на портфейли и банките на местните общности, особено тези, които не отчитат вашия кредит за заеми за инвестиционни имоти.
4. Управление на собствеността
Преди да купите имот под наем, трябва да имате план за това кой ще го управлява.
Това може да сте вие, разбира се. Управлението на вашите собствени имоти под наем, особено когато за първи път започнете да инвестирате, е чудесен начин да научите индустрията по-бързо. Това ви прави по-добър инвеститор с по-дълбоко разбиране за това как разходите и управленският труд варират в различните типове имоти, квартали и наематели..
Но не винаги е практично да управлявате собствените си имоти под наем. Ако живеете в друга държава, раждате тризнаци, взимате взискателна нова работа или натрупвате десетки имоти, трябва да се подготвите за деня, в който не можете да ги управлявате самостоятелно. Поради това много хазяи откриват, че управлението на наемите идва с твърде много проблеми и те просто мразят да го правят. Така че дори и да възнамерявате сами да управлявате имота, имайте план за действие в извънредни ситуации за управление на собствеността.
И се уверете, че сте бюджета за управление на собствеността, дори ако не планирате да го използвате в началото. Управлението на собствеността е разход за труд, независимо дали го изпълнявате или някой друг е такъв. Имотите под наем не са напълно пасивен източник на доходи.
Ако решите да наемете мениджър на имоти, уверете се, че проучвате и интервюирате компании на пазара, преди да купите имот там. Като отправна точка в търсенето на вашия мениджър на имоти, разгледайте Roofstock, който поддържа национален списък на сертифицирани мениджъри на имоти.
5. Съществуващи наематели
В имота вече има поставени наематели? Ако да, колко време са там? Как е кредитът им? Доходите им? Били ли са изгонени някога? Каква е тяхната история на плащанията?
Удобно е да закупите имот с чист, надежден дългосрочен наемател. Но също толкова лесно можете да наследите кошмарен наемател, който по подразбиране ще бъде през първия ви месец на собственост.
Ако имотът има наемател на място, екранирайте ги по същия начин, както вие, нов кандидат. Прегледайте историята на плащанията им, всичките им проверки за миналото, молбата им за наем и доходите си.
Не забравяйте, че качеството на вашите наематели определя качеството на вашата възвръщаемост.
6. Възраст на механичните системи
Намерихте имот в жилищно състояние, който е готов да рекламира за нови наематели или със съществуващи наематели на място. Но това не означава, че пещта няма да умре за вас следващия месец или че окабеляването не е инферно, което чака да се случи.
„Livable“ не е синоним на „ново“, „реновирано“ или „модерно“. Дори когато продавач продава имота като „актуализиран“ или „реновиран“, това не означава, че са заместили всеки компонент в него.
Погледнете всяка механична система и структурен компонент на имота, за да прецените неговата възраст и остатъчен живот. Попитайте приноса на агента си за недвижими имоти и потвърдете тези мнения с домашен инспектор.
Само защото една или повече системи остаряват не означава, че не искате да се придвижите напред със собствеността. Но трябва да знаете в какво се захващате и съответно да правите бюджет.
7. Качество на реновирането
По същия начин, само защото имотът е наскоро реновиран, не означава, че е реновиран добре.
Лапите не трябва да живеят в имота или да го поддържат дългосрочно; техният приоритет е печалбата. Те имат за цел да изразходват най-малко средства за създаване на завършен продукт. Това понякога означава по-малко разходи за изпълнители или материали от втори клас.
Изберете имота с гребен с фини зъби и помолете домашния си инспектор да направи същото. Попитайте инспектора и агента за недвижими имоти техните мнения относно качеството на санирането.
Ако тримата не харесвате това, което виждате, пропуснете имота и преминете към следващия. Видимото доказателство за трудната работа е само повърхността на проблема - това е, което не можете да видите, което наистина трябва да ви плаши.
8. Дългосрочно икономическо здраве на местния пазар
Купуването на имоти под наем, за разлика от обръщащите се къщи, предполага дългосрочна инвестиция. Искате да инвестирате в град и квартал с увеличаване на населението, работните места и търсенето на жилища. Вие също искате град с намаляваща престъпност, свободни работни места и социални проблеми.
Вече не инвестирам в града, в който съм израснал, защото не се доверявам на дългосрочното му икономическо и политическо здраве. Научих по трудния начин, че кварталите от по-нисък клас често изглеждат добре на хартия с високи проценти на ограничаване на капацитета, но тези проценти на закриване скриват по-малко видими разходи като оборота, престъпността и протекционистките закони.
Има ниша от инвеститори, които печелят добри печалби в борещи се градове и квартали. Но точно това е: ниша с уникална динамика. Издържайте на изкушението на ниските изкупни цени и високата възвръщаемост на хартия. Там са нужни специализирани експертизи, за да печелите пари.
Ако не сте 100% уверени, че градът и кварталът се движат в правилната посока, не инвестирайте там.
Къде да купя имоти „до ключ“
Готови ли сте да разнообразите в имоти под наем, но не сте сигурни къде да ги намерите? Диверсифицирайте се без главоболие, като използвате опции, които не изискват дългогодишен опит в инвестирането в недвижими имоти.
Roofstock
През последните няколко години, Roofstock се превърна в водещата платформа в цялата страна за имоти под наем. Това е по-евтино за продавачите от наемането на агент за недвижими имоти и предоставя на купувачите огромно количество данни.
Тези данни включват подробности за кварталите, като качеството на местните училища, средните стойности на дома и историята на оценката. За самия имот платформата включва регулируеми калкулатори и данни за коефициента на ограничаване, вътрешната норма на възвръщаемост и прогнозираното поскъпване.
Roofstock също включва две гаранции. Първият е гаранция за връщане на парите. Купувачите могат да декларират имота за продажба, ако не са доволни от него в рамките на 30 дни от покупката, а Roofstock гарантира, че ще възстанови покупната си цена. Втората е гаранция за настаняване на наемател. Ако закупите свободен имот и не успеете да поставите нови наематели в него в рамките на 45 дни, Roofstock плаща 90% от пазарния наем, докато не го направите.
Запазете агент за недвижими имоти
Винаги можете да отидете на старо училище и да наемете агент за недвижими имоти. Повечето домове в САЩ все още се продават на MLS. Освен това продавачът плаща най-много - ако не цялата - такса на агента. Това ви струва много малко като купувач, за да наемете агент за недвижими имоти.
Просто не забравяйте да наемете звезден агент за недвижими имоти с опит в работата с инвеститори - и за предпочитане такъв, който самите са инвеститори.
Проблемът с домовете, изброени публично в MLS, е, че по дефиниция те се продават за пазарни цени. Ако трябва да се намери сделка, това става или чрез твърди носови преговори, или с чист късмет. Няма да спечелите сделка, за която никой друг не знаеше сред домовете, открито обявени за продажба.
Частни продавачи / плавници до ключ
Много инвеститори в недвижими имоти изкарват прехраната си, прехвърляйки домове на дългосрочни инвеститори. Те намират добра сделка на разрушен дом, реновират го и го продават като собственост до ключ. Някои поставят наематели в него, за да покрият преносните разходи, докато го предлагат на пазара.
Докато някои от тези продавачи изброяват имотите си в MLS или Roofstock, други работят чрез частни списъци с контакти. Можете да ги намерите с Google търсене на продавачи до ключ на вашия пазар или в недвижими имоти, инвестиращи Facebook групи или форуми.
Понякога тези продавачи позволяват някакво помещение за преговори без допълнителни разходи на агента за недвижими имоти или такси Roofstock. Но както винаги, имайте предвид съображенията по-горе, преди да купите до ключ от плавница.
Подход към съществуващите хазяи
Хората обичат да мразят хазяите. Но факт е, че да бъдеш хазяин идва с главоболие, от 3 сутринта телефонни обаждания от крещящи наематели до неплатен наем до постоянни оплаквания и искания.
Много хазяи са толкова нещастни, че ще разтоварят имотите си на първия човек, който прояви интерес. Те не планират непременно да продават в момента, но са толкова нещастни, че се предават на изкушението, когато се появи оферта.
Директната поща, съобщенията в социалните медии, дори телефонните обаждания могат да работят като тактика за достигане до съществуващите хазяи. Често имотите включват плащането на наематели вече на място, което ги прави не само до ключ, но и вече наети.
Но това не означава, че са добри наематели, разбира се. Съставете план за управление на тези имоти по-добре от предшествениците си и вземете твърда ръка в събирането на наеми, инспектирането на имота и прилагането на вашия договор за лизинг..
Заключителна дума
Ако търсите да се диверсифицирате в недвижими имоти и не искате главоболието от пряката собственост, имате много възможности за инвестиране в недвижими имоти косвено.
Но за тези, които са готови да станат наемодател, недвижимите имоти до ключ правят сравнително бърз и лесен начин за разнообразяване в имоти под наем - не се изисква чук и пирони.
Отвъд останалите предимства, има много данъчни ползи от инвестиционни имоти. И ако продавате имот и не искате да плащате данък върху печалбата от капитала върху постъпленията, винаги можете да направите размяна 1031, като закупите имот до ключ с тях.
Просто не забравяйте да стартирате номера и да проверите два пъти имота и наемателите, преди да инвестирате десетки хиляди от трудно спечелените си долари.
Мислите ли да купите имот до ключ? Какво ви пречи да инвестирате?
