7 съвета, които трябва да следвате, когато купувате първия си имот за инвестиции в недвижими имоти

Като източник на пасивен доход, той никога не изсъхва или узрява, а вместо това осигурява постоянен доход без загуба на активи. Всъщност основният актив се оценява във времето, дори когато плащате ипотеката срещу него. Това прави инвестициите в недвижими имоти отличен източник на доходи за пенсиониране. Тя диверсифицира разпределението на активите ви и предпазва от последователност на риска от възвръщаемост, защото не е необходимо да продавате активи, за да произвеждате доходи.

Тогава има и данъчните облекчения. Инвеститорите могат да приспаднат всеки възможен разход - от лихви по ипотека до разходи за поддръжка до такси за управление на собствеността. Те дори могат да приспадат някои хартиени разходи, които всъщност никога не са направили, например амортизация.

Но за всички тези предимства, той идва и с дела си на недостатъци и рискове. Всеки имот изисква висока парична инвестиция под формата на авансово плащане и затварящи разходи. Недвижимите имоти са известни неликвидни, което го прави скъпо и бавно да се продава. Освен това изисква както умения, така и работа, за да инвестирате, за разлика от акциите, които можете да закупите незабавно чрез индексен фонд без специализирани знания.

Все пак знанията и уменията, от които се нуждаете, за да купите първия си имот, не е ракетна наука. Всеки може да научи как да инвестира в недвижими имоти. Ето седем съвета, които трябва да следвате, когато купувате своя първи инвестиционен имот, за да избегнете клопки и да спечелите силна печалба от самото начало.

1. Поставете правилно числата

Най-честата грешка, която виждам нови инвеститори в недвижими имоти, е неправилно изчисляване на разходите, стойностите и наемите.

Ако не вземате нищо друго от тази статия, вземете сърцето на този урок: Научете как точно да изчислите паричния поток и печалбата на къщата да прелиства, защото това не е интуитивно. Така инвеститорите губят пари.

Поправки и разходи

Когато обръщате къщи или купувате имоти под наем, за да ремонтирате, трябва да знаете точно колко ще струва ремонта. Звучи лесно на повърхността; в края на краищата, изпълнителите ви дават писмена цена, нали?

Проблемът е, че с изпълнителите е трудно да се работи, а реновирането рядко върви толкова гладко, колкото е планирано. Често изпълнителите надвишават обещанието и недостатъчното изпълнение по отношение както на разходите, така и на сроковете.

За първия си инвестиционен имот се придържайте към сравнително дребни козметични ремонти. След това, бюджетирайте огромен резерв за надвишаване на разходите, за да се справите с неизбежните хълцания. Просто не казвайте на изпълнителя за това, или те ще намерят извинение да го похарчите.

Вземете поне три оферти от лицензирани изпълнители и бъдете изключително ясни за ремонтите, които искате. Когато оставите място за устен превод, оставяте място на изпълнителите, които да ви таксуват допълнително по-късно.

И не забравяйте, че самите разходи за обновяване са само началото. Освен това струва пари за собствеността на имота, докато той седи свободен, подложен на ремонт. Тези преносни разходи или „меки разходи“ включват ипотеката, комуналните услуги, данъците, застраховките и разрешителните.

За първата си сделка бюджетете 50% допълнително като резерв за разходи за обновяване, плюс 50% възглавница за прогнозните ви разходи. Управлявайки внимателно вашите изпълнители, можете да избегнете харченето на което и да е от тях, но като нов инвеститор, трябва да правите бюджет за грешки при работа с изпълнители.

Професионален съвет: Преди да започнете процеса на намиране на изпълнител, проверете HomeAdvisor. Те извършиха проверки на заден план и намериха най-добрите изпълнители във вашия район, от които да избирате. Изберете няколко от списъка им и всеки трябва да ви даде оферта за работата, която ще свършите.

Стойност след ремонт (ARV)

Точно както новите инвеститори обикновено подценяват разходите, те също така често надценяват стойността на ремонта (ARV) на имотите си.

Направете свое собствено проучване на Trulia или Zillow, за да придобиете представа за сравнително реновирани стойности на имотите. След това посетете няколко сравними домове, които в момента се продават. Преминете през тях и придобийте усещане за ниво на червата как цените на комплекса са в квартала.

Като начинаещ инвеститор, само вашето мнение няма да го намали, така че също така вземете три експертни мнения за ARV гамата за даден имот, преди да го купите. Първо, попитайте мнението на вашия агент за недвижими имоти и ги помолете да бъдат консервативни в своята стойност. След това намерете опитен инвеститор, опериращ на вашия пазар, и попитайте тяхното мнение. И накрая, прегледайте оценителя на кредитора за тяхното мнение.

Когато имате тези три мнения за обхвата на ARV, вземете долния край на гамата като свой работещ ARV. Това не е времето или мястото за оптимизъм; трябва да знаете минималната си печалба от обръщане на имота и да се уверите, че той не е отрицателен.

Наем след ремонт

Ако съхранявате имота като наем, имате нужда от точна оценка на наема след ремонт. Преминете през същия процес като оценката на ARV, но този път под наем.

Ако сте местен, не пропускайте да се разхождате из кварталите, които в момента са посочени под наем. Няма заместител да виждате как изглеждат местните комшии със собствените си очи. Искате да развиете усещане за местния пазар за наем, както и какво ниво на завършеност и удобства очакват наемателите.

Текущи разходи за наем

Повторете след мен: Вашият паричен поток не е наемът минус ипотеката.

Друг набор от числа, с които новите инвеститори се объркват, са текущите разходи за наем. Като общо правило, очаквайте разходите за ипотека да достигнат средно около 50% от наема. Например, съгласно Правилото за 50%, ако наемът е 1200 долара, текущите ви неипотечни разходи ще бъдат средно $ 600. Ако ипотеката ви е 500 долара, това ви оставя със среден месечен паричен поток от 100 долара - далеч от 700 долара, които очакват много начинаещи инвеститори.

Не ипотечните разходи включват:

• Данък сгради
• Имуществена застраховка
• Степен на вакантност
• Основни ремонти и капиталови разходи (CapEx)
• Поддръжка
• Разходи за управление на имоти
• Счетоводни, счетоводни и юридически разходи

Не изключвайте разходите за управление на собствеността, защото планирате сами да управлявате имота. Не всеки има време или темперамент, необходими за доброто управление на наемите. Дори ако го имате днес, това не означава, че ще го имате през следващата година. Освен това управлението на наемите е разход за труд, независимо дали правите труда или някой друг е. Бъдете готови финансово да наемете мениджър на имоти, като включите тези разходи в изчисленията на вашите парични потоци сега.

Не разчитайте обаче само на 50% правило за действителното си изчисление. Това е широко правило и трябва да изчислите всеки разход за даден имот преди да купите.

2. Помислете за собственост „до ключ“

Не всеки иска да се забърква с изпълнители, разрешителни и рефинансиране за дългосрочна ипотека. В това няма нищо лошо.

Ако идеята да наблюдавате обновяването ви изпълва със стрес, купете имот до ключ. Можете да закупите имоти, които вече са отдадени под наем на стабилни, надеждни наематели или да купите имоти в готови за наем условия.

В днешния все по-свързан свят можете дори да закупите имоти до ключ навсякъде в страната, като използвате платформи като Roofstock. Представете си национална версия за публичен достъп на MLS само за имоти под наем и имате добро усещане за силата и удобството на тази платформа.

Roofstock също включва богатство данни за всеки изброен имот, от местни пазарни данни до исторически и прогнозирани тенденции за домашна стойност до подробности за състоянието на имота. Най-доброто от всичко е, че те включват две гаранции: едната ви позволява да „върнете“ имота без разходи в рамките на 30 дни, а друга гарантира, че ще наемете имота на наемател в рамките на 45 дни след покупката. Вижте пълния ни преглед на Roofstock за повече подробности.

3. Останете откъснати и бъдете търпеливи

Както бе споменато по-горе, купуването на недвижими имоти отнема работа. Тази работа се умножава десетократно, ако искате да намерите добра сделка - коя е по-добра като инвеститор или иначе какъв е смисълът?

Много начинаещи инвеститори са емоционално привързани към първия имот, който привлича техния интерес. Те обичат местоположението и си мислят: „Бих се радвал да се пенсионирам тук“ или обичат кухнята или мозаечната плочка във втората баня на горния етаж.

Емоцията няма място да инвестира от какъвто и да е вид. Това води до решения, взети по грешни причини и до "интуитивно инвестиране", като например опит за навреме на пазара.

Никога, никога не си позволявайте да образувате емоционална привързаност към потенциален инвестиционен имот. По всяка вероятност ще трябва да прегледате десетки - може би стотици - имоти, преди да намерите правилната сделка. Ако правите оферти за 15 имота, има голям шанс пет от продавачите да преговарят с вас, а от тях трима ще се споразумеят с вас. От тези три, двама ще пропаднеш преди уреждането, оставяйки ти една сключена сделка за всичките ти усилия.

Малко хора имат търпението и способността да останат откъснати от всяка от тези сделки. Директното инвестиране в недвижими имоти е игра с числа в две сетива: Всичко се отнася до числата за печалби и разходи и само малък процент от бъдещите ви сделки всъщност са близо. Приемете тези реалности сега, преди да губите огромно количество време и пари при неуспешен опит за инвестиция.

4. Преговаряйте (и не се страхувайте да се разхождате)

Продавачите очакват да преговаряте. Ако не го направите, те започват второ гадаене на цените си и се чудят дали би трябвало да поискат повече.

Преговорите за недвижими имоти започват с проучване на продавача. Разберете всичко, което можете за продавачите, например колко спешно искат да продават, защо продават и кога се местят, ако имотът е зает от собственици. Ако използвате агент за недвижими имоти, накарайте ги да разберат агента за вписване. Ще се изненадате колко често агентите за изброяване получават приказки.

Влезте с най-ниската оферта, която смятате, че продавачът ще приеме достатъчно сериозно, за да се противопостави. Колкото по-спешно продавачът иска да се затвори, толкова по-нисък може да бъде този номер.

За да намалите дължимите парични средства при уреждане, не се колебайте да включите концесия на продавача в преговорите.

Най-важното е да зададете цена на тавана, преди дори да направите своето начално предложение. Ангажирайте се с него писмено и кажете на някого какво е да го заключи на място. Ако след договаряне напред и назад продавачът няма да приеме номер под този таван, излезте. Изненадващ брой продавачи ви се обаждат след няколко дни, за да кажат: „Е, може би ще успея тези номера да работят в края на краищата.“ Продавачите се изчервяват и държат, но когато останете емоционално откъснати, можете да се отдалечите от не толкова звездни сделки, което ви позиционира да купувате нищо друго освен добри сделки.

Следвайте тези тактики за преговори, за да поддържате твърда справка в преговорите и винаги бъдете готови да вървите.

5. Подредете финансирането преди да правите оферти

Когато правите оферта, продавачите очакват от вас да предоставите подробности за това как смятате действително да платите за имота си. Което означава, че трябва да редувате финансиране, преди да започнете да предлагате оферти. Вашите опции варират в зависимост от това дали търсите за краткосрочен заем за рехабилитация или дългосрочна ипотека за имот под наем.

За краткосрочни заеми за рехабилитация за покупка, отидете с кредитор за твърди пари. Те са бързи и гъвкави, ако са скъпи. Като алтернатива може да намерите късмет с местна банка на общността, но те работят поотделно и всяка от тях има различна политика по кредитиране.

За дългосрочни ипотеки под наем можете да опитате конвенционални ипотечни кредитори, когато за първи път започнете да инвестирате. Но банките и заемодателите не са мащабируеми отвъд първите ви имоти, тъй като те поставят ограничения за броя на ипотечните кредити, които можете да отчитате по кредита си.

Разгледайте кредиторите на портфейл като финансиране на следващо ниво. Тези кредитори не продават вашия заем на голям, корпоративен кредитор, а по-скоро го дръжте вътре. Банките на местните общности понякога предлагат тези заеми, както и някои кредитори онлайн.

В крайна сметка, след като сте доказали успеха си, можете да заемате пари на частно от приятели и семейство, за да финансирате вашите сделки. Но това идва години след първата ви сделка.

Професионален съвет: Когато търсите ипотечен кредитор за финансиране на първия си имот, започнете с LendingTree. До минути можете да имате няколко оферти за заем, които можете да сравнявате рамо до рамо.

6. Не се занимавайте с амортизация

Недвижимите имоти не винаги се увеличават. Обикновено домовете се повишават, но ако разчитате на „обикновено“, тогава спекулирате, а не инвестирате.

Ако сте плавница, обърнете се на базата на днешните цени. Ако сте инвеститор в дългосрочен наем, купувайте въз основа на днешния паричен поток. Докато стойностите на дома могат да се сринат, наемите остават изненадващо устойчиви. Дори в Голямата рецесия, когато стойностите на дома спаднаха с 27.42%, наемите продължиха да се повишават, според американското бюро за преброяване.

Това е красотата на инвестирането под наем. Когато научите как да прогнозирате паричния поток, можете да изчислите точно възвръщаемостта на всеки инвестиционен имот и можете да изберете да инвестирате само в имоти с висока доходност. И когато инвестирате в имоти под наем въз основа на текущия паричен поток, тогава всяко поскъпване е сериозно.

7. Бъдете подготвени за изпълнение и изгонване

Точно както не всеки има темперамента да бъде инвеститор в недвижими имоти, същото се отнася и за ефективен хазяин. Изисква внимание към детайлите, самодисциплината и готовността да се приложат правилата на договора за наем.

Човешките същества се притискат към своите граници. Като наемодател това означава, че някои от наемателите ви ще се опитат да прокарат вашите граници. Ваша работа е да защитавате тези граници. Не всеки има дисциплината да прилага правилата на своя договор за наем в лицето на ридаещ наемател. Но прилагането на правила е едно от предизвикателствата да си наемодател, с което трябва да се чувстваш удобно, ако искаш да успееш.

Вашият ипотечен кредитор няма да се люлее, ако ги наречете ридаещи и ги помолите да не ви начисляват забавена такса или да започнете процеса на възбрана. Ако наемът не е приключил до края на гратисния период, изпратете предупреждение за изгонване, което дава наемателя втори гратисен период, преди да подадете заявление за изгонване. Ако не платят до края на втория гратисен период, подайте заявление в местния съд. Това ще започне още един продължителен процес с евентуална дата на изслушване и заключване, който отнема месеци.

Разбира се, рядко се стига до това. Когато връчвате известие за предупреждение за изгонване и подавате незабавно в съда, наемателите често започват да дават приоритет на наема си над сметките си за кредитни карти, дискреционни разходи и други разходи.

Ако не харесвате звука на нещо от това, не сте сами. Но това означава, че не сте темпераментно подходящи за наемодатели. Трябва или да го възложите на мениджър на имоти или да намерите други начини да инвестирате в недвижими имоти.

Заключителна дума

Директното инвестиране в недвижими имоти не е подходящо за много или дори повечето хора. Те просто нямат търпение и дисциплина.

За щастие не е нужно да инвестирате директно, за да получите експозиция на недвижими имоти във вашия портфейл. Индиректните начини за инвестиране в недвижими имоти включват REITs, които можете да закупите незабавно чрез вашата посредническа сметка или IRA. Можете също да инвестирате в уеб сайтове за краудфандинг на недвижими имоти. Докато тези веднъж са разрешили да участват само акредитирани инвеститори, няколко такива, като например Fundrise, сега позволете на всеки да инвестира.

Ако имате интерес, търпение и темперамент да инвестирате директно в недвижими имоти, вашата дисциплина ще бъде възнаградена с предвидима възвръщаемост, силни данъчни облекчения и високодоходни пасивни доходи. Един лесен начин да закупите първия си инвестиционен имот е да живеете в него чрез хакерство на къщи. Противно на общоприетото схващане, не е нужно да купувате многофамилен имот, за да хакнете къща. Можете да приютите хак с съквартиранти, с отделение за жилищни принадлежности, като наемете стаи в Airbnb или дори като привлечете студент по обмяна.

Имате много възможности за инвестиране в недвижими имоти, независимо дали сте избрали пряка собственост или по-удобен подход. Така или иначе, уверете се, че правите домашната си работа и проверявате внимателно всяка инвестиция, като обръщате особено внимание на числата.

Обмисляте ли да закупите инвестиционен имот? Какъв е вашият дългосрочен план?