6 опции Ако трябва да се преместите и не можете да продадете къщата си
Въпреки факта, че пускахме къщата си на пазара след пролетта - основния сезон на недвижимите имоти - и факта, че данъчният кредит за първи път за домашни купувачи е изтекъл два месеца преди нашето преместване, бяхме сигурни, че ще продадем къщата в рамките на няколко месеца.
Момче, грешихме ли.
Отне почти цяла година - до май 2011 г. - преди да успеем да продадем къщата си, и за цена близо 20 000 долара по-малко от това, което очаквахме да получим.
Това е твърде често срещана ситуация за семействата, които трябва да се преместят. След катастрофата на жилището продажбата на къщата вече не е сравнително лесна част от преместването. За щастие има няколко варианта за собствениците на жилища, които се опитват да продадат.
Опции за тези, които не могат да продадат къщата си
1. Продайте за правилната цена
През петте години в нашия дом в Колумб, съпругът ми и аз вложихме много хиляди долари в домашни подобрения, както и безброй часове собствен труд. Въпреки че знаехме, че подобряването на дома е нещо, което трябва да предприемем, защото искахме резултатите (а не само увеличената стойност на препродажба), все още не можахме да помогнем, но да получим знаци за долар в очите си, когато започнахме да планираме своя ход. Първоначално изброихме дома си с приблизително 25 000 долара повече, отколкото сме платили за него - цена, която би била подходяща за нашия дом преди катастрофата с жилищата, но не и тази, която бихме могли да получим през 2010 г..
По времето, когато продадохме, имахме късмет да продадем само за 6000 долара повече от първоначалната ни покупна цена. Макар че е малко вероятно първоначалното включване на къщата ни на тази цена да ускори продажбата - купувачите бяха първите лица, които проявиха сериозен интерес към къщата на всяка цена - важно е да запомните, че парите (и времето) са вложени в къщата често не увеличава изкупната цена, особено в низходящ пазар.
Работете с вашия брокери, за да излезете с реалистичен брой, който не ви струва извън пазара и ви позволява да продавате бързо. Един от начините за това е да погледнете цените на съпоставими домове, които се продават наскоро. Ако, от друга страна, гледате списък цени на домове, подобни на вашите, може да не добиете точна представа за пазара, тъй като те биха могли да бъдат доста по-високи от това, което продавачът е готов да плати.
Най-важното е, че когато пазарът на жилища изпитва глупост, трябва да осъзнаете, че цената, в която можете да продадете дома си, вероятно ще бъде по-ниска, отколкото бихте искали, и вероятно дори по-ниска, отколкото сте платили за къщата. Но не забравяйте, че ако не можете да си позволите да продадете къщата си за по-малко, отколкото сте платили, не сте без възможности.
2. Изчакайте
Планирането на най-лошото е това, което всички продавачи на дома трябва да направят, а да не го направим беше най-голямата грешка, която аз и съпругът ми направихме. Предполагахме, че жилищната катастрофа не е засегнала нашия квартал. Но с две възбрани в рамките на няколко блока от нас и някои къщи в квартала, продаващи се за по-малко, отколкото струваха, ние (и нашият брокери) трябваше да видим написаното на стената. Вместо това ние купихме нова къща веднага в Индиана, мислейки, че ще имаме само няколко месеца двойни ипотеки.
По-добър план би бил да наемем апартамент за година или две, докато чакахме първата ни къща да продаде. Това не само би отнело финансовия натиск от нас, но и би ни дало възможност да научим повече за различните квартали в новия ни град.
Друг вариант по време на труден пазар на жилища е част от семейството да остане поставена, докато новият служител се премества сам да поеме новата работа. Въпреки че това може да е емоционално трудно, това улеснява поддържането на къщата в перфектна форма за представления и ви позволява да избегнете увеличените разходи за осигуряване на празен дом.
В крайна сметка, най-добре е да приемете, че няма да продадете къщата си бързо и направете своите жилищни и подвижни планове въз основа на това.
3. Станете хазяин
По някакъв начин наемането на вашия дом може да бъде щастливо решение за неволите на продажбите ви. Въпреки това, има много да знаете за това, че сте хазяин, преди да влезете.
Разходи
- Застраховка на собствениците на жилища. Отдаването под наем на вашия дом носи няколко свързани разходи, които може да не очаквате. Например застраховката на вашите собственици трябва да се промени към политика, която покрива конкретно наемодателите / имотите под наем. Според Института за застрахователна информация „Политиките на наемодателите обикновено струват около 25% повече от стандартната политика за собственици на жилища, тъй като наемодателите се нуждаят от повече защита от типичния собственик на жилища.“
- Управление на имоти. В допълнение, разходите за управление на имоти - особено ако сте отдалечен наемодател - потенциално биха могли да изядат голяма част от приходите от наем. Ако сте в друга част на страната, ще трябва да имате някой под ръка, който да се грижи за всякакви проблеми, от запушени канализации, до рутинна поддръжка, до наематели на мъртви ритми. В повечето случаи трябва да наемете управител на имот, което като цяло ще ви струва около 10% от месечния наем.
- Капиталовите печалби. И накрая, данъчната ви тежест вероятно ще се промени, когато станете наемодател. Например, едно потенциално притеснение от данъци е възможната ви загуба от освобождаване от данък върху капиталовите печалби. Докато живеете в дома си две от петте години преди продажбата на вашия дом, не е нужно да плащате данъци върху до 250 000 долара печалба (500 000 долара за женени двойки) от продажбата на вашия дом. Ако обаче наемете дома си за повече от три години след преместването си и след това продадете с печалба, ще дължите пари на федералното правителство за тази печалба.
Потенциални данъчни облекчения
- Иск за загуба на капитал. Една от обратната страна на опасенията относно загубата на освобождаване от данък върху капиталовите печалби (особено в низходящ пазар) е, че да наемете дома си и след това да го продадете на загуба означава, че можете да претендирате за капиталова загуба срещу доходите си. Това може да бъде голямо данъчно облекчение и поради тази причина често е чудесна идея за продавачите на даун пазар да наемат жилището си преди да продадат, тъй като всъщност могат да възстановят част от загубата си чрез данъци.
- Данъчни нарушения. В допълнение към искането на вашата капиталова загуба срещу доходите ви, има и други данъчни облекчения на собствениците на жилища, които отдават под наем жилищата си, докато са наемодатели. Наемодателите могат да приспаднат почти всички разходи, свързани с поддръжката и маркетинга на жилището си под наем, като застрахователни премии, ремонти, разходи за реклама, услуги за озеленяване, услуги за управление на имоти, ипотечни лихви и дори пътни разходи, свързани с наемането.
Настройване на вашите цени
Може да се окаже трудно да се намери подходяща сума за наемане. Общото правило за инвестиционни имоти предполага, че трябва да начислите поне 1% от размера на ипотеката, за да генерирате положителен паричен поток. Това правило обаче е малко по-сложно, когато наемате съществуващото си жилище.
Първо трябва да определите колко наем е типичен за вашия квартал. Дори и да има малко имоти под наем, където живеете, все пак можете да определите разумна цена. Говорете с агенции за управление на имоти, за да научите повече за цените и потърсете подобни наеми онлайн. Craigslist, Rentometer и Rent.com също са добри ресурси за проверка.
Освен това трябва да вземете предвид вашите свободни работни места, за да добиете представа колко пари да очаквате за една година наем. Повечето съвети за инвестиционни имоти предполагат, че планирате само 10 и половина месеца заетост годишно - което означава, че можете да очаквате 10% свободно място за определен период от време, който наемате.
Дори ако установите, че размерът на наема, който бихте могли да начислите (минус свързаните разходи за пренос и вакантната ставка), не би бил достатъчен за покриване на месечната ви ипотечна сметка, все пак може да има смисъл да наемете дома си, а не да се опитвате да носите ипотека от себе си.
Намиране на наематели
Един от най-трудните аспекти на наемането на вашия дом е намирането на надеждни наематели. Трябва да се уверите, че рекламирате на силно видими места: Онлайн, както в сайтове за отдаване под наем като Rent.com и Craigslist, така и в сайтове за социални мрежи като Facebook; чрез местни фирми за преместване и отдели за човешки ресурси; във всички местни университети; и със старомоден знак във вашия двор.
След като имате кандидати, е задължително да ги поставите чрез скрининг процес. Можете да намерите заявления за котлони и договори за лизинг онлайн, но трябва да се уверите, че попитате потенциалните си наематели за техните доходи, история на труда и история на наемите - и да се обадите на всички техни справки.
Освен това, не забравяйте, че можете да заявите номера за социално осигуряване за проверка на фон и кредит чрез уебсайт като E-Renter. Тези проверки за фон и кредит струват номинална такса (около $ 25), но биха могли да ви спестят редица главоболия.
4. Превърнете къщата си в наем за почивка
Дори да станете собственик на дългосрочен наемодател не е възможно или да ви примамва, все пак можете да компенсирате някои от разходите, като наемете дома си на пътници. Изброяването на вашия дом като ваканция под наем на Vrbo или на сайта за наемане на партньорски услуги Airbnb може да ви помогне да излезете от спад на пазара, докато не успеете да продадете.
Освен това, ако използвате дома си като наем за ваканция достатъчно често, че той се квалифицира като имот, който носи доход, и в крайна сметка продадете имота, преди пазарът да се възстанови, можете да заявите загуба на данъците си.
5. Поставете дома си за кратка разпродажба
Ако абсолютно трябва да се преместите и сте под вода в дома си, кратката продажба е опция за последен ров, която поне ще ви изведе от къщата. В този случай вие и вашият кредитор ще се съгласите да продадете къщата си на значително намалена цена, само и само да я продадете. След това кредиторът ви прощава недостатъка между това, което сте в състояние да платите за ипотеката, и пълната сума. Важно е обаче да се отбележи, че в някои случаи този дефицит е не простено, а продавачът все още отговаря за плащането му на заемодателя.
За съжаление, дори когато дефицитът се прости, кратката продажба може да има дълготрайни финансови последици. Това може да навреди на кредитния ви рейтинг, макар и не толкова като възбрана, което често се опитва да избегне кратката продажба. Също така, заемодателите обикновено се съгласяват на кратка продажба само ако собственикът на жилището вече изостава при плащанията и е получил известие по подразбиране.
Достатъчно е да се каже, че късата продажба е решение само ако проблемът ви с ипотеката е иначе непреодолим.
6. Преминете към възбрана
В някои случаи може да изглежда, че позволяването на банката да се възползва от вашия дом е единствената ви възможност. Въпреки, че възбраните ще ви извадят от жилищната ви каша, това е алтернатива, която трябва да работите усилено, за да избегнете. Повечето хора разбират, че възбраната има големи кредитни последици - но не мнозина осъзнават, че ударът по кредита ви може да ви струва кредитните ви карти. След възбрана бившият собственик на жилище може да намери анулирани кредитни карти или намалени лимити. Освен това са необходими години (обикновено три до седем), преди банките да са готови да се възползват от ипотека за собственик на жилище, който е възбранен на бивш дом.
Възбрана също не означава непременно, че собственикът на жилище може да се отдалечи без да харчи пари. В повечето държави банките могат законно да потърсят собственици на жилища заради недостатъка, което е разликата между това, което банката успя да получи за дома и това, което все още се дължи на ипотеката. И дори онези собственици на жилища, които живеят в държава със закони за борба с дефицита, все още трябва да отговорят на банката, ако някога са взели втори заем или рефинансират ипотеката си, за да получат някакъв капитал. Законите за борба с дефицита не защитават собствениците на жилища в тези случаи.
Всичко, което собственикът на жилище може да направи, за да избегне възбрана, в крайна сметка е най-доброто финансово решение, тъй като възбраняването може да продължи да влияе негативно върху финансите за години напред.
Заключителна дума
Може да не е възможно да продадете дома си в желания срок или за цената, която бихте искали, но приемането на този факт и вземането на вашите решения съответно може да ви помогне да постигнете най-добрия финансов резултат за вашата ситуация. Ако приемем, че е най-лошото за пазара на жилища, най-вероятно е най-сигурният ход на действие за вашия краен резултат.
Наскоро опитвали ли сте се да продадете дома си? Какви други съвети предлагате на тези, които се надпреварват да продават?
