USDA Ипотечни кредити за развитие на селските райони - Изисквания за допустимост

Размерът на процеса на закупуване на дома не може да бъде надценен. Статистически погледнато, вашият дом вероятно ще бъде най-голямата, най-скъпа покупка, която някога правите. В ваш интерес е да го направите по правилния начин.

Това започва с правилния ипотечен кредит. Добре известни варианти има от обичайните ипотеки, които традиционно изискват 20% намаление, до ипотечните кредити на FHA, които изискват едва 3,5% намаление, до жилищните заеми на VA за военнослужещи и техните семейства. Милиони купувачи на жилища отговарят на условията за един от тези три широки класа кредити за жилища.

Какво ще кажете за по-малко разпространените опции? И тези съществуват. Една от най-вълнуващите и доходоносни възможности за заем за жилище е заемът USDA, вид ипотечен продукт, запазен главно за жителите на селските общности. USDA заеми, предназначени за закупуване или рефинансиране на „адекватни, скромни, прилични, безопасни и санитарни жилища като основно място на пребиваване в селските райони, отговарящи на изискванията.“

Администрирана от Министерството на земеделието на Съединените щати, програмата за кредитиране на USDA официално е известна като програма за гарантиран жилищен кредит за развитие на селските райони USDA. Кредитите за покупка на USDA понякога се наричат заеми в раздел 502. Заемите и субсидиите за ремонт на USDA понякога се наричат раздел 504 или заеми.

Ако претегляте опциите си за ипотека и смятате, че може да отговаряте на заем от USDA, продължете да четете. В следващите параграфи ще обсъдим различните видове заеми и гаранции на USDA, параметри и основни изисквания за допустимост, общи разходи за затваряне и основните разлики между USDA и конвенционалните заеми.

Какво е ипотечен заем USDA?

USDA заемите са предназначени за купувачи на жилища с ниски и умерени доходи и собственици на жилища в допустимите райони, които USDA определя като „селски райони с население под 35 000 души.“ За да определите дали регионът, в който искате да купите, отговаря на условията, проверете картата за допустимост на Програмата за развитие на селските райони на USDA.

Географското ограничение е по-важно: Дори и да отговаряте на всички други критерии за допустимост, не можете да се класирате за заем от USDA, ако купувате (или оправяте) къща, заета от собственик извън територията, отговаряща на условията. Въпреки че по-голямата част от земната площ на Съединените щати отговаря на изискванията на USDA, по-голямата част от тази земя е рядко населена, така че повечето американци не се класират.

USDA заемите могат да бъдат създадени от частни кредитори и гарантирани от USDA (гарантирани заеми), или да бъдат създадени от самия USDA (директни заеми). Безвъзмездните средства от USDA се отпускат от фондовете на USDA.

USDA заемите имат изключително ниски изисквания за авансово плащане. В повечето случаи не се изисква авансово плащане, въпреки че намаляването на парите може, разбира се, да намали дългосрочната цена на заема.

Заемите от USDA също имат лакс стандарти за купувачите с несъвършен кредит: оценките на FICO под 580 не са непременно дисквалифициращи. За купувачи с ограничена или несъществуваща кредитна история съществуват алтернативни (некредитни) методи за подписване, като например проверка на навременните и последователни наемни или комунални плащания.

Тези функции правят заемите от USDA идеални за купувачи и собственици с по-ниски доходи, купувачи с по-малко от перфектен кредит, купувачи за първи път, както и купувачи и собственици с минимални лични спестявания. Въпреки географските ограничения, заемите от USDA имат някои основни недостатъци. По-специално, те изискват купувачите да сключват скъпа ипотечна застраховка.

Видове ипотечни кредити на USDA

USDA заемите се предлагат в три основни вкуса в зависимост от доходите на вашето домакинство, текущата ситуация на живот и жилищните нужди.

Всички са предназначени за обитатели на собственици. Те не могат да бъдат използвани от наемодатели или собственици на втори дом. Всички имат фиксирани ставки - няма такова нещо като ипотека с регулируема ставка USDA. Ставки на ипотечните кредити в USDA обикновено са по-ниски (понякога с цели проценти) от сравними конвенционални ипотечни ставки. Те са приблизително в съответствие с лихвените проценти по жилищните кредити на VA и VA оптимизират рефинансираните заеми.

Гарантирани заеми за еднофамилно жилище се издават от частни кредитори. Те са сигурни, което означава, че могат да бъдат прехвърлени от продавачи към купувачи с минимална промяна на техните условия.

До 90% от главницата е гарантирана от USDA, а до 100% от покупната цена може да бъде финансирана. Няма строг и бърз лимит на заем за гарантирани заеми. В повечето случаи размерът на заема е обвързан с съображения за застраховане, като съотношение на жилищата и съотношение дълг / доход.

Гарантираните заеми могат да се използват за:

Покупката на ново или съществуващо жилище
Закупуването на сайт, на който трябва да се изгради нов дом
Покупката и последващото обновяване или рехабилитация на съществуващо жилище
Рефинансирането на ипотека, отговаряща на изискванията за жилище
Определена работа по подготовка на сайта
Някои надстройки на собствеността (включително ъпдейти за широколентов интернет и енергийно ефективни).

За да се класирате, трябва да влезете под или под прага за „умерен доход“ за вашия район. На повечето места този праг е определен между 75 000 и 80 000 долара от общия доход на домакинствата, но може да бъде по-висок за по-големите домакинства и в региони с по-високи разходи, като Аляска и Хаваи. Проверете диаграмата с ограничен доход от жилищно развитие за информация за вашата шия на гората.

Заем за еднофамилно жилищно жилище Директен домашен кредит са предназначени за семейства с ниски и много ниски доходи, които „не са в състояние да получат заем от други ресурси при условия, които [те] могат разумно да се очаква да изпълнят“. Те са направени директно от USDA и могат да финансират до 100% от покупната цена плюс допустимите разходи за затваряне, ако домът оцени за повече от продажната цена.

Подобно на гарантирани заеми, те са приемливи. За разлика от гарантираните заеми, директните заеми не могат да се използват за рефинансиране на съществуващи заеми. В противен случай приемливите приложения са до голяма степен подобни на заемите, гарантирани от USDA.

Директните заеми също подлежат на строги и бързи лимити на заема. Тези граници от окръг до окръг, в зависимост от местните цени на жилищата и подлежат на промяна от година на година. В нискотарифните селски райони лимитите могат да достигнат от 115 000 до 120 000 долара. В части с по-високи разходи на скъпи щати като Калифорния, Аляска и Хаваи лимитите могат да надхвърлят 500 000 долара. За конкретна информация за вашия окръг, вижте лимитната карта на заема за развитие на селските райони.

Домовете, финансирани с директни заеми от USDA, трябва да отговарят на определени критерии за „скромност“, включително:

Обитаема площ от 2000 квадратни фута или по-малко (с някои изключения)
Пазарна стойност под приложимия лимит за заем на площ
Няма надземни басейни
Не са проектирани и не са оборудвани за дейности с цел получаване на доходи (като работилници или ферми за хоби)

В допълнение към конфигурациите без намаляване на парите и финансираните разходи за затваряне, USDA директните заеми често се предлагат със субсидии за плащане, които помагат на кредитополучателите на много ниски доходи да си позволят месечните си плащания. За най-нуждаещите се кредитополучатели тези субсидии могат драстично да намалят лихвените проценти - до 1%, в някои случаи. Тези субсидии обаче не са простими - те трябва да бъдат изплащани постепенно, през целия срок на заема.

За щастие, директните кредити на USDA имат дълги срокове за погасяване. Заемите, издадени на най-нуждаещите се кредитополучатели, могат да плават за цели 38 години.

Кредити и субсидии за ремонт на еднофамилни жилища, издадени по раздел 504 Програма за домашен ремонт, попадат в две широки категории: „заеми на собственици на жилища с много ниски доходи за поправяне, подобряване или модернизиране на домовете им“ и „отпускане на възрастни собственици на жилища с много ниски доходи за премахване на опасностите за здравето и безопасността . "

Лихвените проценти по кредитите за ремонт са фиксирани на 1% при 20-годишни условия, с максимална главница от 20 000 долара. Безвъзмездните средства са ограничени до 7 500 долара за брой. Те не се нуждаят от изплащане, освен ако грантодателят не продаде дома в рамките на три години. И заемите, и субсидиите са запазени за собствениците на жилища с доходи под 50% от местния медиан. Безвъзмездните средства са ограничени до собственици на жилища над 62 години.

Общи изисквания за допустимост

В допълнение към специфичните за продукта изисквания, описани по-горе, има още няколко фактора, влияещи на допустимостта:

местоположение: За да отговаря на условията за заем от USDA, купувачът или собственикът на жилище трябва да търси да купува (или вече живее) в подходящ за USDA район - обикновено селски общности и отдалечени крайградски региони в краищата на по-големите градове. Ако живеете на лесно разстояние от големите градове на хъбовете като Сан Франциско, Чикаго или Бостън, вероятно нямате право.
Гражданство или статут на пребиваване: Собствениците на жилища и кредитополучателите, отговарящи на изискванията на USDA, трябва да са граждани на САЩ или постоянно пребиваващи лица или да притежават определени дългосрочни визи.
Допустимост на Федералната програма: Получателите на заеми и субсидии от USDA не могат да бъдат „спрени или забранени за участие във федерални програми“ поради наказателни присъди или минала измамна дейност.
Кредитен риск: Идеалният кредитополучател на USDA има FICO резултат над 640. Заемателите с по-ниски резултати може да се наложи да предоставят допълнителна информация преди класирането и е вероятно да се сблъскат с по-високи лихвени проценти. Вероятността за квалификация намалява значително с увеличаване на кредитния риск. Последните просрочия (12 месеца или по-малко) могат сериозно да застрашат заявленията на кредитополучателите. Въпреки това, в зависимост от политиките за заеми, кредитополучателите с лош или ограничен кредит понякога могат да се класират, като демонстрират дългогодишни модели на своевременно плащане за задължения като наем и комунални услуги.
Стабилен доход: Идеалните кредитополучатели могат да демонстрират постоянен доход за дълги периоди от време - две години или повече. Изключения обаче могат да бъдат направени за кредитополучателите, участващи в непредсказуеми дейности, например земеделие.
Съотношение на жилището: Ако имате справедлив към добър кредит, обикновено трябва да поддържате коефициента на жилище под 29%. Това означава, че общото ви месечно плащане (главница, лихва, застраховка за опасност от жилище, застраховка за защита от ипотечно плащане, данъци) не може да надвишава 29% от вашия доход. Ако имате отличен кредит, повечето кредитори ще се откажат от правилото от 29%, при условие че смятат вашето жилищно съотношение за разумно.
Коефициент на дълга: Съотношението на дълга на вашето домакинство - общият дял на задълженията ви като процент от дохода ви - обикновено не може да надвишава 41%. Отново могат да се правят изключения за кредитополучателите с отличен кредит.

Какво трябва да се квалифицирате

По време на процеса за кандидатстване за заем от USDA ще трябва да предоставите:

Шофьорска книжка, паспорт, военно удостоверение или друго одобрено от правителството удостоверение за самоличност
Плащайте мъничета (или копия) поне два месеца преди това
Отчети за приходите, включително формулярите W-2 и 1099 формуляра, се връщат три данъчни години
Доказателства за банкови и инвестиционни доходи (отчети), които се връщат най-малко два месеца
Доказателство за поне две години постоянна работа (данъчните формуляри трябва да са достатъчни)
Ако сте самостоятелно заети лица, отчет за печалбата и загубата за текущата данъчна година (до момента)

В зависимост от личните ви обстоятелства, кредитната история, заема, за който кандидатствате, и други фактори, може да е необходима допълнителна документация.

Заключителни разходи

Подобно на повечето ипотечни заеми, USDA заемите носят редица разходи за затваряне. Куршумите по-долу са предназначени само като общо ръководство. Разходите могат да варират в широки граници в зависимост от местоположението, пазарните условия, размера на авансовото плащане (ако има такъв) и правилата за заеми. Въпреки това, трябва да се подготвите да платите някои или всички от следните разходи за затваряне на вашия заем от USDA:

Ипотечна застраховка: Заемите от USDA изискват авансова застрахователна премия равна на 1,00% от финансираната сума - например 2 000 долара за заем от 200 000 долара. След това са необходими текущи годишни премии за ипотечно застраховане, равняващи се на 0,35% от финансираната сума, за целия живот на кредита. Авансовата премия може да бъде превърната в заема при затваряне.
Предплатени данъци върху собствеността: Обикновено сте длъжни да предплащате данъци върху собствеността, зададени за начисляване между датата на закриване и следващата дата на плащане на данък върху имотите. В зависимост от това кога затварянето пада, стойността на дома и местната данъчна ставка, това може да добави до стотици или дори хиляди долари.
Предплатена застраховка за опасност: Обикновено се изисква да предплатите застрахователните премии за първата си година. В зависимост от стойността и местоположението на вашия дом, това може да варира от няколкостотин до няколко хиляди долара. Обичайно е да платите този артикул извън закриването, преди деня на затваряне.
Проучване на собствеността: Може да се наложи да поръчате проучване на имот. В повечето случаи проучването ще бъде известно като ипотечно проучване, което е сравнително перфектно упражнение, което комбинира историята на описанията на имотите за доказателства за неточности и неблагоприятни претенции. При някои обстоятелства се изисква проучване на местоположението. Това е проучване на място, което локализира точното положение на всякакви сгради, сервитути, паметници и други важни характеристики. Когато транзакцията включва нов дом за строителство или скорошно подразделение, е необходимо по-цялостно проучване на границите. Граничните проучвания са локални прегледи, които прецизно картографират контурите и параметрите на имота, като същевременно идентифицират потенциални признаци на неблагоприятна употреба или посегателство. Проучванията за ипотека обикновено струват по-малко от 500 долара. Граничните проучвания могат да струват няколко хиляди долара - но, отново, те обикновено не са необходими.
Оценка на имоти: Преди да се съгласят да получат заем, кредиторите изискват оценки на имотите, за да проверят дали жилището си струва исканата цена на продавача и да намалят риска от загуба в случай на възбрана. За директни заеми на USDA, USDA възлага оценката за своя сметка. Оценките обикновено струват по-малко от 500 долара.
Домашна инспекция: Въпреки че технически не е задължително, инспекциите в дома са силно препоръчителни, особено за купувачите на по-стари домове. Инспекторите проучват подробно всички обитаеми конструкции на имота, включително основната къща и стопански постройки, за да установят потенциални опасности за безопасността и предмети, които изискват незабавен ремонт. Инспекциите обикновено струват по-малко от 500 долара, въпреки че могат да бъдат по-скъпи за по-големи жилища и имоти с множество стопански постройки.
Търсене на заглавия: Търсенето на заглавие изследва веригата на собственост (собственост) на имота от първоначалното му разделяне или подразделение до момента. Това гарантира, че продавачът е в рамките на техните права да изброява имота за продажба и намалява риска от иск срещу имота в бъдеще. Търсенията по заглавия обикновено струват по-малко от 400 долара.
Застраховка заглавие: Застраховка за заглавие, която може да покрие разходите за търсене на заглавие, осигурява финансова защита срещу проблеми, непокрити от търсенето на заглавие, като стари запазени права и забравени споразумения. Той също така осигурява постоянна защита срещу претенции към имота. Цената на застраховката за заглавие може да варира драстично, но е разумно да бюджетирате поне 1000 долара (еднократно, плаща се при закриване) за разходите.
Запис и прехвърляне: Продажбата не е официална, докато не бъде записана със съответните власти - обикновено градския или окръжния жилищен отдел. Това обикновено включва две отделни такси: такси за запис и трансферни печати. Заедно тези елементи обикновено струват няколко стотин долара, въпреки че точната сума може да варира значително в зависимост от местоположението и стойността на имота.
Определяне на наводненията и оценки на околната среда: Дори и да не живеете в район с очевиден риск от наводнение, като например брега на река, ще трябва да поръчате евтино решение за наводнение, за да намерите дома си на текущите карти на наводненията и да определите дали застраховка от наводнения необходимо е. Това обикновено струва по-малко от 100 долара, но текущият мониторинг на наводненията (и ако е необходимо, застраховането от наводнения) може да увеличи дългосрочните разходи. Други видове екологични оценки се изискват в определени региони - например оценки на пожарна опасност в някои части на западните Съединени щати.
Такса за произход: Някои кредитори начисляват такси за създаване, за да опростят убийството на незначителни такси и разходи, които често съпътстват затварянето: адвокатски хонорари, такси за документи, такси за куриер, такси за дескрипция и много други. Таксите за произход понякога надвишават 1% от покупната цена, но има законови и обичайни ограничения за техния размер и състав. Когато се съмнявате, помолете кредитора си да обясни подробно какво е включено в таксата за произход. Не се страхувайте да ги извикате на съмнителни договорени покупки.

Избягване на разходите за джобни затваряния
Много кредитополучатели на USDA могат да намалят или изцяло да премахнат разходите за затваряне на джоба. Някои методи за намаляване или намаляване на разходите са уникални за заемната програма на USDA, докато други са достъпни за по-широка група от населението, купуващо дома:

Прехвърлете ги в заема: Ако вашият дом оценява повече от продажната му цена, заемната програма на USDA ви позволява да финансирате разходите си за затваряне - с други думи, да ги превърнете в главницата си по заема. Можете само да финансирате разликата между продажната цена на вашия дом и неговата оценена стойност. Например, ако предложите оферта за 150 000 долара, а домашните оценки за 155 000 долара, можете да финансирате разходи за затваряне до 5000 долара. Всякакви преувеличения все още трябва да се плащат от джоба.
Накарайте продавача да плати: Продавачът има право да плати до 6% от продажната цена на жилището до разходи за затваряне - до 12 000 долара за къща от 200 000 долара, например. Това обикновено е повече от достатъчно, за да покрие разходите за затваряне. Тази тактика е особено често срещана на пазарите на купувачите, където отчаяните продавачи са готови да се разделят с хиляди долари, за да гарантират, че продажбата преминава. На по-горещите пазари продавачите обикновено са по-малко склонни да играят.
Вземете подарък от приятели или семейство: Не ви е позволено да заемате пари, за да покриете разходите си за затваряне. Можете обаче да приемете подарък, който няма нужда да бъде възстановен. Такива подаръци обикновено идват от приятели или членове на семейството и не могат да натрупат лихва.
Вземете кредитен кредит: Понякога заемодателят кредитира част от покупната цена обратно на купувача чрез точки за отстъпки, които са малки филийки от главницата по кредита (обикновено 1%, въпреки че точките за отстъпка могат да бъдат разделени на половин и четвърт точки). В зависимост от начина на използване, точките за отстъпки могат да компенсират част или всички разходи по затварянето на заема. Все пак има компромис: Всяка отстъпка повишава лихвения процент на заема с 0,25%, като произвежда по-високи месечни плащания и повишава дългосрочната цена на кредита. Това е добър вариант, ако в момента нямате пари в брой, но очаквате доходите ви да се увеличат с времето или да рефинансирате заема сравнително бързо..

Основни разлики между USDA и конвенционалните ипотечни заеми

1. Сравнително свободни кредитни изисквания

USDA заемите имат по-губни изисквания за подписване от конвенционалните ипотеки. Докато кредитополучателите с отличен кредит (оценките на FICO северно от около 720) безспорно получават най-добрите цени и условия по тези заеми, кандидатите с FICO оценки до 580 имат добър шанс за одобрение. И петнистият кредит не е автоматичен дисквалификатор, тъй като кандидатите могат да се обърнат към методи за проверка, които не са кредитни като историята на наемане и комунални плащания. Този тип регрес обикновено не е достъпен за конвенционалните кандидати за кредит.

2. Достъпно само в селските и полу-селските райони

USDA заемите са предназначени за жителите на селските и полуселските райони, далеч от големите градски центрове. С други думи, докато по-голямата част от земната площ на САЩ е покрита от заемната програма на USDA, само част от жителите на страната са допустими. Конвенционалните заеми не са ограничени от география.

3. Изисква се ниско или без авансово плащане

Повечето кредитополучатели, отговарящи на изискванията на USDA, могат да се измъкнат, без да намалят пари - с други думи, като финансират 100% от покупната цена. Кредитополучателите с по-големи активи могат да бъдат помолени да намалят малко пари, но никъде близо до историческия 20% показател за конвенционалните ипотеки. Излишно е да казвам, че това е огромна сделка за кредитополучателите с ниски активи, които просто не могат да си позволят авансови плащания за конвенционални заеми.

4. Потенциално скъпа ипотечна застраховка

Заемите за покупка и рефинансиране на USDA изискват ипотечна застраховка. Независимо от авансовото плащане или домашната стойност, авансовата премия (която може да бъде превърната в заем) се определя на 1% от продажната цена или стойността на дома. Текущата годишна премия се определя на 0,35% от оставащата главница. Конвенционалните ипотечни кредити не изискват ипотечна застраховка, освен ако купувачът не намали под 20%.

5. Лихвените проценти обикновено са по-ниски

Лихвените проценти на кредитите в USDA почти винаги са по-ниски от конвенционалните заеми. В зависимост от кредита на кредитополучателя и други фактори, тази разлика може да бъде една процентна точка, а понякога дори и повече.

6. Заключителните разходи могат да бъдат направени в заема

Кредитополучателите, отговарящи на изискванията на USDA, могат да превърнат разходите си за затваряне в заемите си, драстично намалявайки или изцяло елиминирайки разходите си от джоб. Подобно на функцията за безвъзмездно плащане, това е огромна сделка за кредитополучателите с ниски активи, които не могат да си позволят да предоставят хиляди при затваряне. Възможно е разходите за затваряне да се превърнат в конвенционален заем, като се вземат точки за отстъпки. Това обаче повишава лихвения процент по кредита и увеличава дългосрочните му разходи.

7. Кредитите могат да бъдат поети от квалифицирани купувачи

Директните и гарантирани заеми от USDA са предположими. Когато се продаде жилище, финансирано с USDA, заемът може да бъде прехвърлен от продавача на купувача с минимални промени в ставките и условията му. Разбира се, купувачите трябва да преминат през проверки за кредит и доходи, а службата за развитие на селските райони на USDA трябва да одобри всяко предположение. Купувачите може да се наложи да търсят и допълнително финансиране. И все пак самата възможност за поемане е голямо предимство пред конвенционалните заеми, които обикновено не са приемливи.

8. Не се разрешава рефинансиране на парични средства

Гарантираните и директни кредитни програми на USDA не позволяват рефинансиране на парични средства. Ако искате да вземете заем срещу стойността на дома си, поддържан от USDA, трябва да изчакате, докато сте събрали достатъчен капитал и да вземете кредитна линия за домашен капитал. За разлика от тях, конвенционалните кредити за рефинансиране ви позволяват да заемате (извличате пари в брой) срещу стойността на вашия дом с рефинансиращ заем, при условие че заемът не надвишава лимита на кредита или държавния заем за стойност (обикновено между 80% и 100% от текущата стойност на дома или първоначалната покупна цена, в зависимост от кредитора и заемната програма).

9. Самотно семейство, жилище, заето от собственик

Програмата за заем USDA е предназначена за собственици на обитатели на семейни домове. Докато многофамилните жилища са по-редки в селските райони от градските центрове, това все още е потенциален недостатък за хората, които искат да купуват дуплекси или апартаменти в малките градове. Конвенционалните ипотечни заеми могат да се използват за закупуване на много по-голямо разнообразие от видове жилища и имат много по-губи ограничения за обитаване.

Заключителна дума

Ипотечният заем USDA е нишов продукт. Повечето семейства не се класират. Добрата новина за жителите на градовете и предградията: Има много други възможности за домашни купувачи с лека ресурс, които не могат да си позволят да намалят 20%. Изборът на опция, която най-добре отговаря на вашите нужди, може да не е толкова вълнуващ, колкото избора на дом на мечтите ви, но може да ви спести хиляди (или десетки хиляди) в дългосрочен план.

Ако ти правя отговаряте на условията за ипотечен заем USDA, бройте вашите благословии. Включването ви в една от най-щастливите подгрупи на американски купувачи на жилища се дължи изцяло на това, къде сте избрали да направите живота си, а не на опасности, с които сте се сблъсквали с военните или личните жертви, които сте направили като част от резервисткия корпус на страната. Някои хора, които се занимават с града, без съмнение вярват, че животът в страната е жертва сама по себе си, но ако любовта ви към широки открити пространства и приятелски усмивки надвишава желанието ви да сте в центъра на всичко това, кой се интересува какво мислят?

Квалифицирате ли се за ипотечен кредит от USDA?