Измами за освобождаване от ипотека и заем, за които трябва да внимавате

Джонсънът нетърпеливо предаде хонорара, но компанията така и не ги обади. Бизнесът, който казваше, че ще им помогне, не е нищо друго освен финансова измама, за да си вземе парите.

Тази история е измислена - но проблемът, който описва, е много реален. Има много измами с ипотечни облекчения, извличащи стотици или дори хиляди долари от хора, които се борят да спасят домовете си. Те обещават да помогнат на собствениците на жилища да рефинансират, да преговарят със своите кредитори или да използват легален трик, за да излязат от съществуващата си ипотека. Въпреки това, всичко, което наистина правят, е да вземат пари от джобовете на тези, които най-малко могат да си ги позволят, оставяйки ги в по-лоша форма от всякога.

През януари 2018 г. Федералната комисия по търговия (FTC) изпрати чекове за възстановяване на 862 жертви на схема за облекчаване на ипотека, която им начисляваше $ 2500 до $ 3500 за „услуги“, които не направиха нищо, за да им помогнат. Това беше само едно от стотиците дела, заведени срещу доставчици на фалшиви ипотечни кредити през последните няколко години, и вероятно има много повече, които никога не са били изправяни на съд.

Как измамниците намират жертви

Ипотеките за облекчаване на ипотека са жертва на отчаяни хора, които се опитват да спасят домовете си от възбрана. Измамниците имат няколко трика за намиране на собственици на жилища в беда. Те включват:

1. Проверка на известия за възбрана

Измамници търсят известия за публично възбрани във вестниците и онлайн или преминават през файлове в офисите на местната власт. Те записват имената на собствениците на жилища и се свързват директно с оферта за „помощ“.

2. Насочване към конкретни групи

Някои измамници се фокусират върху членове на конкретни религиозни или етнически групи. През 2016 г. FTC разобличи група измамници в Южна Калифорния, преследваща собственици на испаноядци. Компанията дори стигна до наемането на испано-говорящи продавачи, които да се приближат до собствениците на жилища и да спечелят доверието им.

3. Омагьосване на цели квартали

Измамниците често фокусират вниманието си върху определен квартал - например такъв, в който вече има много жилища за продажба или възбрани. Те обикалят квартала, разпространявайки листовки или визитки, предлагащи техните така наречени услуги и дори могат да отидат от врата до врата, за да говорят лично със собствениците на жилища.

4. Да се ​​представяме за другите

Някои измамници измамват собствениците на жилища, като твърдят, че са от настоящата им банка или ипотечна компания. Те предлагат да им помогнат да рефинансират или модифицират ипотеката си, но им казват, че трябва да започнат да изпращат ипотечните си плащания на различен адрес. Излишно е да казвам, че тези плащания всъщност не отиват в банката.

5. Широко базирана реклама

Понякога измамниците не си правят труда да проследят притеснените собственици на жилища, за да се насочат. Вместо това те предприемат широк подход, пускайки реклами, където много хора - включително собственици на жилища, нуждаещи се от помощ - ще ги видят.

Тези реклами могат да бъдат в местни вестници, по телевизията и радиото или онлайн. Измамниците могат също да публикуват флаери на телефонни стълбове, на автобусни спирки и на магистрални средни ленти.

Какво измамници обещават да направят за вас

Измамници предлагат да помогнат на притеснени собственици на жилища по различни начини, всички те са фалшиви. Ето някои от нещата, които може да обещаят да направят:

1. Преговаряйте със заемодателя си

Измамниците предлагат да преговарят с банката от ваше име, за да ви помогнат да рефинансирате или модифицирате домашния си заем и да намалите плащанията си. Понякога те твърдят, че имат „специални отношения“ с банки, които им помагат да получат по-ниски лихви или по-бързо одобрение. Те могат също така да ви посъветват да не се свързвате сами с кредитора или да говорите с адвокат или друг кредитен съветник.

2. Извършете съдебномедицински одит

Някои измамници представляват себе си като криминалистичен заем, ипотечен заем или предотвратяване на възбрана „одитори“. В замяна на такса те предлагат адвокат или друг експерт да прегледа вашите ипотечни книжа, за да види дали вашият кредитор е нарушил някакви закони.

Те твърдят, че това ще ви помогне да избегнете възбрана, да получите одобрение за промяна на кредита, да намалите главницата си или дори да излезете изцяло от заема. Понякога те дори извършват този „одит“, както е обещано.

За съжаление няма доказателства, че извършването на съдебномедицински одит всъщност ви помага да получите модификация на заема или друг вид сделка от кредитор.

3. Съдете кредитора си

Някои измамници за облекчаване на ипотечни кредити, като тези в Калифорния през 2016 г., твърдят, че са адвокати или представители на адвокатска кантора. Те предлагат да ви помогнат да съдите ипотечния си кредитор или да се присъедините към костюм за класни действия.

Има федерални закони, които ви позволяват да съдите ипотечен кредитор за грешки в документите си за заем, но няма гаранция, че ще спечелите, дори и с истински адвокат. И дори да спечелите дело, вашият кредитор все още няма задължение да намалява плащанията си, за да ги направи по-достъпни.

4. Свържете ви с програмите за държавна помощ

Измами с ипотечни кредити понякога предлагат да ви научат за правителствените програми, които помагат на собствениците на жилища да рефинансират домовете си или да променят условията на техните жилищни заеми.

Тези програми съществуват, но не е необходимо да наемате някой, който да ви помогне да ги използвате. Можете да получите цялата помощ, която ви е необходима безплатно, на правителствения сайт „Осигуряване на достъпни цени за дома“ (MHA) или на телефон 888-995-НАДЕЖДА (4673). Програмата на MHA вече не предлага помощ при рефинансиране или модификации на заем, но все пак предоставя безплатни консултации и помощ за собствениците на жилища при справяне с ипотечни кредитори..

5. Помогнете ви да подадете файл за фалит

Други измамници предлагат да ви помогнат да подадете заявление за фалит, за да се измъкнете от изплащането на ипотеката си. Подаването на фалит за глава 7 ще спре временно възбрана на дома, но няма да спести дома ви, който ще трябва да продадете, за да изплатите дълговете си. Фалит от глава 13 може да ви позволи да запазите дома си, но няма да отмени дълга си към банката; просто ще го преструктурира.

И в двата случая нямате нужда от адвокат или някой друг, който да ви помогне да заведете банкрут. Можете да го направите сами, като използвате формуляри, достъпни на уебсайта на Съединените американски щати. И това не е бързо или лесно поправяне; това е дълъг, сложен процес, който отнема няколко месеца и има свои собствени отрицателни последствия. Фалит на записа ви разбива кредитния ви рейтинг, което ще затрудни бъдещето или автомобила в бъдеще и дори може да навреди на шансовете ви за работа.

6. Станете вашия нов хазяин

Една от най-опасните измами с ипотечни облекчения е измамата „наем за покупка“. Измамниците ви казват, че ако обърнете къщата си към тях, те могат да използват добрия си кредитен рейтинг, за да го рефинансират при по-ниска лихва. Можете да продължите да живеете там като наемател, докато рефинансирането преминава, след което да го купите обратно след това.

В действителност измамникът или изтича с парите и след това по подразбиране на новия заем, или, още по-лошо, набира наема, докато вече не можете да си го позволите, в този момент той ви изгонва. Така или иначе, вие сте загубили дома си и все още дължите точно толкова на истинския си ипотечен кредитор, колкото преди.

7. Продайте къщата си за вас

Други измамници може да ви кажат, че могат да намерят купувач за вашата къща, ако им предадете акта и се изнесете. Те обещават да ви изплатят част от печалбата, след като къщата се продаде. Разбира се, това, което те наистина правят, е да пазят къщата и да я наемат, оставяйки ви без дом - и все още на куката за ипотечния кредит.

8. Купете си къща

Някои измамници търсят вашата къща, а не вашите пари. Те ще предложат да го закупите от вас, но за много по-ниска цена, отколкото си струва.

Може да изглежда, че си струва да се отървете от ипотечните си проблеми, но продажбата на къщата не ви освобождава от вашия ипотечен дълг. Все пак ще трябва да изплатите обратно дължимото на банката и вече няма да имате шанс да продадете къщата за истинската й стойност.

Как измамниците получават пари от жертвите

След като измамниците имат жертви на куката, те получават пари от тях по различни начини. Най-разпространеното е да се начисли предварително такса за съдебномедицински одит или някаква друга фалшива правна услуга. Тези такси могат да струват стотици или дори хиляди долари. След като измамниците имат пари, те просто спират да връщат обажданията на жертвата.

Измамниците също правят пари, като събират плащания от наем или ипотека от жертвите си. Някои от тях убеждават жертвите си да започнат да извършват ипотечни плащания директно към тях, а не към банката, докато „преговарят“ с кредитора. След няколко месеца те изчезват с парите, оставяйки жертвите по-назад от реалните си ипотеки от преди.

В някои случаи измамниците не просто вземат пари от жертвите си; те всъщност крадат къщите им. Те карат собственика да подпише акта, обещавайки или да предоговори заема и да го продаде обратно на собствениците, или да го продаде на някой друг и да сподели парите. Вместо това те пазят къщата, изгонват първоначалните собственици и ги продават или отдават под наем на някой друг.

Известно е, че измамниците дори подмамват хората да влизат в къщите си, без да знаят това. При измама за „примамка и превключване“ ви се предоставя куп документи, които да подпишете като част от процеса на рефинансиране. Скритата в стека обаче е форма, която предава заглавието на вашата къща на измамниците. Ако не прочетете внимателно всеки от документите, преди да го подпишете, можете да загубите дома си, преди дори да започне възбрана.

Защита от измамите за облекчаване на ипотеката

Ако имате проблеми с ипотеката си, можете да се почувствате малко отчаяни. Когато измамниците с ипотечни кредити идват заедно с фалшивите си обещания, е твърде лесно да се хванете за тази „спасителна линия“, без всъщност да търсите какво е свързано. Докато разберете, че това е по-скоро котва, отколкото спасител за живот, измамниците отдавна са изчезнали с парите ви.

Ключът за избягване на измами с ипотечни кредити е да бъдете информирани и да гледате. Познайте правата си при работа с адвокатска или друга компания и бъдете нащрек за предупредителни знаци за измама. И дори ако една оферта изглежда легитимна, вземете някои основни предпазни мерки, за да защитите себе си и дома си, в случай че се окаже измама.

Знайте правата си като собственик на дома

През 2010 г. FTC публикува своето Правило за помощ за ипотечна помощ (или Правило MARS), за да защити собствениците на жилища от измами с ипотечни облекчения. Съгласно това правило, компания, обещаваща помощ за заем, не може да събира никакви такси от вас, докато след получи ти резултатите, които обеща. Дори ако сте съгласни да приемете помощ на компания, не е нужно да плащате и стотинка, докато не получите и приемете писмено предложение за ипотечно облекчение от вашата банка..

Правилото MARS изисква също така компаниите да предоставят някои основни факти в своите реклами и телемаркетинг обаждания. Те трябва да разкрият, че не работят за правителството или за вашия ипотечен кредитор и че нито правителството, нито вашият кредитор по никакъв начин не са одобрили техните услуги. Те също трябва да ви предупредят, че вашият кредитор може да не се съгласи да модифицира вашия заем за жилище.

В допълнение, компанията не може законно да ви каже да спрете да говорите с вашия ипотечен кредитор. Винаги трябва да се чувствате свободни да се справите директно с банката си и да видите какви опции може да предложи. Компанията мога съветва ви да спрете да правите ипотечни плащания, но това също така трябва да ви предупреди, че това може да навреди на кредита ви и евентуално да ви изгуби дома.

Правилото на MARS също определя някои изисквания за адвокати, които предлагат услуга за облекчаване на ипотека. Те могат да начисляват предварително такса, но само ако предоставят реална услуга по начин, който е в съответствие с всички правила на държавната етика. Всички пари, които им дадете, трябва да влязат в клиентски доверителен акаунт и те могат да го изтеглят само когато са завършили услуга. Те също трябва да ви уведомяват, когато правят отказ.

Как да откриете измама

По принцип всяка компания, която се опитва да ви начисли такса за ипотечно консултиране, промяна на заем или други видове ипотечни облекчения, най-вероятно е измама. Няколко програми, които наистина могат да помогнат на притеснени собственици на жилища, като програмите на MHA, са безплатни.

Бъдете особено предпазливи към всяка компания, която не само настоява за предходна такса, но ще приеме само чек на касата или банков превод - два начина на плащане, които са много трудни за проследяване.

Други предупредителни знаци за измама за ипотечен облекчение включват:

1. Гарантирани резултати

Пазете се от всяка компания, която „гарантира“, че може да модифицира вашия заем за жилище или да спре възбрана. Само вашият ипотечен кредитор може да одобри промяна на заема и никоя трета страна не може да гарантира този резултат.

Дори твърдението, че "почти всички" клиенти на компанията получават ипотечни облекчения, е подозрително. Не се доверявайте и на „гаранция за връщане на парите“; безполезно е, ако измамниците изчезнат и не можете да ги намерите.

2. Грешен адрес

Ако получите писмо или телефонно обаждане, в което се казва, че е от вашата ипотечна компания, но иска да започнете да изпращате плащания до адрес, който не съвпада с този в декларацията за ипотека, това е фалшив.

Истинска банка няма да промени адреса си, без да уведоми първо своите клиенти. Ако имате някакви съмнения, свържете се с вашия ипотечен кредитор на стария му телефонен номер и попитайте дали промяната на адреса е истинска.

3. Натиснете, за да влезете сега

Измами с ипотечни облекчения, подобно на други измами, се опитайте да се измъкнете покрай защитата си, като притискате да действате бързо, вместо да отделяте време за размисъл. Всеки, който ви притиска да подпишете документ, който не разбирате - или дори не сте имали възможност да прочетете внимателно - няма най-добрите ви интереси в сърцето.

4. Изрязване от реална помощ

Измамниците за ипотечни облекчения често ви казват да не се свързвате с действителния си ипотечен кредитор, вашия адвокат или жилищен съветник. Има добра причина за това: всеки от тези знаещи хора бързо ще забележи измамата и ще ви предупреди за това.

Всяка компания, която няма какво да крие, няма да има нищо против, ако се консултирате с другите относно нейните услуги.

5. Опитвате се да поемете постъпката си

Ако някоя компания се опита да ви накара да подпишете нотариалния акт на къщата си по някаква причина, това е огромен червен флаг. Същото важи и за всяка компания, която ви казва да спрете да извършвате ипотечни плащания или да извършвате плащания към нея, вместо на вашата обикновена ипотечна компания.

Предпазни мерки, които трябва да вземете

Ако сте собственик на жилище, който търси помощ с ипотеката си, бъдете много внимателни към всяка компания, с която правите бизнес. Ето някои предпазни мерки, които трябва да предприемете, за да се предпазите от измами.

1. Разгледайте компанията

Преди да правите бизнес с която и да е компания, направете някои изследвания, за да сте сигурни, че е законно. Вижте уебсайта му и се уверете, че има посочена информация за контакт, включително истински адрес на бизнеса (не само пощенска кутия).

Потърсете компанията на уеб сайта на Better Business Bureau и потърсете името на компанията с думата „измама“, за да видите какво се появява. Не предавайте никаква лична информация, включително номера на банковата си сметка или номера на социалното осигуряване, на никоя компания, която не сте изследвали.

2. Извършете проверка на информация за адвокати

Направете домашната си работа на адвокати, с които възнамерявате да правите бизнес. Попитайте техните имена, държавата или щатите, където са лицензирани, и номера на лиценза във вашата държава. След това се свържете с адвокатската колегия на вашата държава, за да се уверите, че адвокатите са законни и понастоящем няма проблеми при нарушаване на етичните правила. (За да намерите адвокатската асоциация на вашата държава, просто направете бързо търсене в мрежата на „адвокатска колегия“ и името на държавата.)

3. Гледайте какво подписвате

Не подписвайте нито един документ, без да го прочетете и да разберете какво точно сте съгласни. Ако имате някакви проблеми с разбирането на езика, помолете адвокат или друг независим експерт да прегледа формуляра и да ви го обясни, преди да подпишете.

4. Продължавайте да правите ипотечни плащания

Някои измамници ще ви посъветват да спрете да извършвате ипотечни плащания, докато те „договарят“ с вашата банка. Не правете това! Закъснението на вашите ипотечни плащания само увеличава риска от възбрана, както и да навреди на кредита ви.

Освен това не започвайте да изпращате месечните си ипотечни плащания на никой друг, освен вашия ипотечен кредитор, освен ако кредиторът ви не е изрично упълномощил писмено да го направите.

5. Не подценявайте къщата си

Ако някоя компания се предлага заедно с оферта за закупуване на вашата къща, проверете дали цената е разумна. Потърсете „комшиите“ или цените на подобни къщи във вашия квартал на сайт като Zillow или Trulia. Ако сумата, която една компания предлага, е много по-малка от компютрите на вашия дом, почти сигурно можете да направите по-добре да продадете дома на някой друг.

6. Не подписвайте делото си

Каквото и да правиш, никога подпишете акта за вашия дом на трета страна с надеждата това по някакъв начин да „спаси“ вашия дом. Единственият път, когато има смисъл да подпишете акта, е когато продадете дома или когато го предадете на ипотечната си компания като част от сделка, за да простите дълга си.

Какво да направите, ако сте ставали жертва

Ако сте ставали жертва на измама за ипотечно облекчение, има няколко начина да съобщите за това:

• FTC Complant Assistant ви позволява да съобщавате за измами от всички видове.
• Националната асоциация на генералните адвокати може да ви свърже с прокуратурата на вашата държава.
• Бюрото за по-добро бизнес приема жалби относно продуктите и услугите на бизнеса. За да подадете жалба до тях, трябва да знаете името и местоположението на бизнеса.
• Бюрото за защита на финансите на потребителите разглежда жалби относно финансови продукти и услуги. Можете да подадете жалба онлайн или да се обадите на 855-411-CFPB (2372).
• Ако измамата включва фалит, можете да я съобщите на местния офис на САЩ. Можете да намерите своя местен офис чрез уебсайта на Министерството на правосъдието.
• И накрая, можете да съобщите за съмнения за измами чрез горещата линия на MHA на 888-995-HOPE (4673). Тази линия може да ви свърже и с законни източници на ипотечна помощ.

Подаването на сигнал за измама е най-добрият ви шанс да възстановите част от парите си. Вероятно обаче няма да получите всичко това обратно и процесът може да отнеме години. Проверките за възстановяване на средства, които FTC изпраща на жертвите през януари 2018 г., например, са споразумението за първоначално подадена жалба през 2013 г. Средната сума, платена на всяка жертва, е 619,24 долара - около 26% от загубата, която са загубили.

Заключителна дума

За съжаление няма бърз и лесен поправка за недостъпен заем за жилище. Ако имате проблеми с ипотеката, най-добрият ви ход е да се свържете с кредитора си, да обясните ситуацията и да поискате да работи с вас, за да създадете план за изплащане на това, което дължите.

Отиването при заемодателя може да бъде страшно и смущаващо, но това е най-добрият ви шанс да спасите дома си. Възбраняването отнема много време и е скъпо за банките, така че те имат всички стимули да ви помогнат да намерите друго решение, ако е възможно.

Има и законни правителствени програми, които могат да помогнат. Най-добрият начин да ги намерите е чрез уебсайта на MHA или гореща линия. Можете също да се свържете с вашата агенция за жилищно настаняване чрез Националния съвет на държавните жилищни агенции, за да видите дали тя има програма за избягване на възбрана.

Случвало ли ви се е да се сблъскате с измама за облекчаване на ипотека? Какво стана?