FHA срещу VA срещу конвенционалните ипотечни заеми - как са различни?

Независимо дали купувате нов строителен дом или стара горна къща, има вероятност, че нямате достатъчно пари, за да закупите жилището си направо. Ще трябва да финансирате покупката с ипотечен кредит.

По същия начин, ако сте закупили дома си, когато лихвените проценти са по-високи, но нямате достатъчно пари, за да изплатите изцяло ипотеката си, може да сте готови да рефинансирате заема за покупка. Това означава да вземете нов заем за жилище, за да изплатите съществуващия си заем и да заключите по-ниска лихва, която ви спестява хиляди - а може би десетки или дори стотици хиляди - през остатъка от срока на заема ви.

Видове кредити за дома: Съответстващи и несъответстващи

Заемите за покупка и рефинансиране се предлагат в много различни конфигурации. Преди да направите оферта за жилище или да се ангажирате да рефинансирате текущата си ипотека, ще трябва да оцените възможностите си и да изберете тази, която най-добре отговаря на вашите нужди.

Заемите за жилища могат да бъдат разделени на две широки категории: конвенционални и неконвенционални. Понякога може да видите позоваване и на „съответстващи“ и „несъответстващи“ заеми. Тези термини не са синоними, но понякога се използват взаимозаменяемо.

Конвенционални срещу неконвенционални заеми: ключови разлики

Най-важното разграничение между конвенционалните и неконвенционалните заеми е, че конвенционалните заеми не се издават или подкрепят от федерална правителствена агенция.

Обратно, неконвенционалните заеми се издават или подкрепят от отдели на изпълнителната власт, включително Департамента по ветеранските въпроси (VA), Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA, част от Министерството на жилищното строителство и градското развитие) и Министерството на земеделието (USDA).

Съответстващи изисквания за заем

Повечето конвенционални заеми са съответстващ, което означава, че те трябва да се съобразяват с лимитите на заем, определени от Федералната национална ипотечна асоциация (Fannie Mae) и Федералната корпорация за жилищни ипотечни кредити (Freddie Mac), две квазиправителствени предприятия, които имат огромно влияние върху американската индустрия за жилищно кредитиране. Fannie Mae и Freddie Mac гарантират заеми, които отговарят на тези лимити, осигурявайки ликвиден вторичен пазар за жилищен ипотечен дълг.

Ограничения за размер на кредита

За да се квалифицира като подходящ заем, главницата на кредита не може да надвишава твърдия максимум, който се коригира нагоре всяка година, за да отразява пазарните условия. През 2017 г. лимитът беше приблизително 424 000 долара за еднофамилни домове в континенталния САЩ и приблизително 625 000 долара в райони с високи разходи (включително Аляска, Хаваи и скъпи крайбрежни градове като Сиатъл и Сан Франциско).

Недържавните държавни заеми с по-големи главници са известни като джъмбо заеми. Jumbo заемите не са гарантирани от Fannie и Freddie, така че вторичният пазар за тях е по-малък и по-рисков.

Приемливи типове имоти

Допустимите типове имоти включват еднофамилни жилища с една до четири фамилии, етажна собственост, нови строителни къщи в планирани разработки, кооперативни жилища и произведени жилища. Въпреки това, апартаментите, кооперативните домове и произведените домове са обект на някои допълнителни ограничения.

Изисквания за кредит и дълг

В повечето случаи съответстващите заеми са запазени за кредитополучателите с добър до отличен кредит. Рядко се случват кредитополучателите с FICO резултати под 680, за да отговарят на условията за получаване на съответни заеми, въпреки че кредиторите имат известна преценка да правят изключения. Основните цени са запазени за собствениците на жилища с отличен кредит.

Освен това повечето кредитори изискват съответстващите кандидати за заеми да имат съотношение дълг / доход (DTI) под 43%. Някои кредитори са по-строги и изискват съотношения под 36%. В някои случаи обаче коефициентите на DTI могат да се повишат над 50%, въпреки че вероятно лихвените проценти на заеми с висок DTI вероятно ще бъдат по-високи. Съотношението на дълга към дохода се определя като съотношението (процентът) на месечния ви доход, изразходван за обслужване на дълга, включително необезпечени кредитни продукти, като кредитни карти и обезпечени кредитни продукти, като бележки за автомобил.

В следващите раздели ще се задълбочим в разликите между конвенционалните ипотечни заеми, ипотечните заеми на FHA и ипотечните кредити от VA.

Конвенционални ипотечни заеми: цени, условия и параметри

Видове конвенционални заеми

Конвенционалните жилищни заеми се предлагат в няколко различни конфигурации. Ако не е посочено друго, тези видове заеми могат да се използват за покупка или рефинансиране:

Фиксирана лихва. Лихвите по кредитите с фиксирана лихва са фиксирани за целия срок на кредита. Условията за заема с фиксирана лихва варират от 10 до 40 години, въпреки че 15- и 30-годишните условия са по-чести. В повечето случаи дългосрочните заеми имат по-високи лихвени проценти - например в началото на 2018 г. 30-годишните ГПР бяха с близо 1 процентна точка по-високи от 10-годишните ГПР за кредитополучателите с отличен кредит. Най-добрите цени са запазени за основните кредитополучатели - тези с FICO резултати над 740.
Регулируема-Rate. Лихвените проценти по кредитите с регулируема лихва (ARM) остават фиксирани за определен първоначален период. В края на този период те се коригират нагоре и след това се променят годишно или два пъти годишно с преобладаващи лихвени проценти (с LIBOR или друг широкоприет стандарт като еталон). Повечето ARM имат периодични лимити за увеличаване на лихвените проценти през целия живот - обикновено от 1 до 2 процентни пункта годишно и 5 до 6 процентни пункта през живота на заема, което означава, ARM с първоначален процент от 4% може да се увеличи само до 5% или 6 % в рамките на една година и 9% до 10% за целия му мандат. Първоначалните условия могат да бъдат от 1 година и до 10 години. При всички останали условия, първоначалните ГПР за ARM са значително по-ниски от ГПР с фиксирана ставка, въпреки че неизменно се издигат над преобладаващите ГПР с фиксирана ставка. Някои ARM са конвертируеми, което означава, че при определени обстоятелства те могат да бъдат преобразувани в заеми с фиксирана лихва.
ARM само за лихви. ARM-ите само за лихви са структурирани като традиционните ARM, с една важна разлика: По време на първоначалния период, кредитополучателят плаща само лихва върху салдото по салдото. Това значително намалява плащанията в началото, но затруднява изграждането на собствен капитал и не намалява главницата на кредита. След първоначалния период заемът се амортизира и кредитополучателят отговаря за плащането на главница и лихва. Преходът от плащането само от лихви към главници и лихви може да бъде смущаващ, така че кредитополучателите трябва да потвърдят, че могат да си позволят бъдещи плащания с главница и лихва, преди да осигурят ARM само за лихви. ARM-ите само за лихви често са подходящи за купувачи, които очакват да продадат домовете си в краткосрочен или средносрочен план, преди да започнат плащания с главница и лихва и ставки да се коригират нагоре. Някои ARM (включително само за лихви) носят санкции за предварително плащане, които се прилагат, когато се изплащат изцяло в предварително определен срок..

Авансово плащане

Авансовото плащане е изключително важно за купувачите, които търсят заеми за покупка. Заемите за рефинансиране не изискват авансови плащания, въпреки че носят значителни разходи за затваряне.

В исторически план кредиторите изискват поне 20% намаление при конвенционалните заеми, например 40 000 долара при заем от 200 000 долара. През последните години кредиторите стават по-малко строги. До 2014 г. мнозина започнаха да приемат авансови плащания до 3%, например 6 000 долара при заем от 200 000 долара.

Конвенционалните заеми с ниско плащане (първоначалните плащания под 10% от покупната цена) са известни като конвенционални 97 заема. Лихвените проценти може да са по-високи при такива заеми, точно както са по-високи за кредитополучателите с кредитен под-премиер. Имайте предвид, че много кредитори избягват конвенционалните 97 заеми, така че може да се окаже по-трудно да се намери във вашия район, особено ако имате кредитен под-премиер.

Частна ипотечна застраховка (PMI)

Кредитополучателите, които отлагат по-малко от 20% на конвенционален заем, трябва да плащат частна ипотечна застраховка или PMI. PMI премиите обикновено се изплащат месечно. В зависимост от съотношението заем / стойност (LTV), годишните плащания на ИПП по конвенционалните заеми могат да достигнат до 1% от главницата по кредита, като по-високите съотношения LTV произвеждат по-високи плащания на PMI.

Заключителни разходи

Има много ипотечни такси, които да се избягват, но повечето конвенционални заеми все още идват със затварящи разходи. Някои от по-често срещаните елементи включват:

Предплатени данъци върху собствеността. Обикновено купувачите трябва да предплащат данъци върху собствеността, които се натрупват между крайната дата и следващата дата на плащане на данък върху имотите. Данъчните ставки варират в широки граници според юрисдикцията, но купувачите трябва да направят най-малко няколкостотин долара за този артикул.
Предплатена застраховка за опасност. Купувачите също трябва да предплащат застрахователните премии за собствениците си за първа година, които могат да варират от по-малко от 0,25% до повече от 1% от оценената стойност на дома.
Проучване на имотите и оценка. В зависимост от вашия тип имот и местоположение, може да се наложи да проведете проучване. В повечето случаи е достатъчно сравнително функционално проучване на ипотека с цена под 500 долара. Също така ще трябва да финансирате оценка на собственост, поръчана от заемодател, която потвърждава, че не преплащате за имота и по този начин намалява излагането на кредитора на финансови загуби при възбрана. Оценките обикновено струват и по-малко от 500 долара.
Определяне на наводненията и оценки на околната среда. Дори ако имотът изглежда не е уязвим от наводняване, е необходимо определяне на наводнението, за да се потвърди това и да се потвърди, че застраховането от наводнения не е необходимо. Определянето на наводненията обикновено струва от 20 до 50 долара. В някои региони може да се наложи и други екологични оценки, като например оценки на пожарна опасност.
Домашна инспекция. Домашната инспекция е незадължителна, но силно се препоръчва, тъй като може да разкрие потенциални дефекти и опасности за безопасността, преди транзакцията да стане официална. Разходите за задълбочени инспекции се доближават до 500 долара.
Търсене и застраховане на дялове. Търсенето на заглавие потвърждава, че продавачът има право да продаде имота на вас - че никой друг няма валидно искане за неговото право. Застраховката за собственост покрива разходите за коригиране на открити при търсенето проблеми, както и всякакви проблеми (включително искове за собствеността), които могат да възникнат в бъдеще. Разходите за търсене на заглавие обикновено са обвързани с разходите за застраховка заглавие, а целият пакет обикновено надвишава 1000 долара (еднократно, платимо при закриване).
Запис и прехвърляне. Тези такси покриват разходите за записване на продажбата със съответните органи (обикновено градски или окръжен отдел) и формализиране на трансфера с инструменти, известни като „печати“. Разходите за запис и прехвърляне обикновено варират от 300 до повече от 700 долара.
Такса за произход. Това е договорена покупка, която групира заедно по-малки разходи за затваряне. Разходите, обикновено включени в таксата за генериране, включват куриерски такси, такси за дескроу, такси за документи и адвокатски хонорар. Тези такси трябва да бъдат ясно посочени в оценката на добрата вяра, която получавате по време на процеса на закриване. Таксите за произход могат да варират значително, но 1% от покупната цена е обичайна.
Точки за отстъпки. Това е незадължително, макар и често срещано средство, за кредиторите да увеличат доходността на кредита над заявените лихвени проценти. Точките с отстъпка са основно лихвени плащания, като всяка точка съответства на 1% от общата сума на кредита и понижава лихвения процент с 0,25%. Купувачите с достатъчно пари при затваряне могат да намалят текущите си месечни плащания (и да подобрят паричния поток на домакинството си), като плащат точки.

Ипотечни заеми от FHA: Идеални за първоначалните купувачи на жилища

Ипотечните заеми на FHA се издават от частни кредитори и се гарантират от Федералната жилищна администрация. Проектирани за първоначални купувачи на жилища с ограничени активи и по-малко от перфектния кредит, кредитите за покупка на FHA исторически са били решаваща помощ за американците с по-ниски доходи, търсещи ползите от собствеността на жилища. С едно забележително изключение, домовете, закупени или рефинансирани с FHA заеми, трябва да бъдат заети от собственици и да се използват като основно местожителство на кредитополучателя..

Заемите за закупуване на FHA могат да бъдат с фиксирана ставка (ипотечният заем от 203b, който се прилага за еднофамилни домове, е най-често срещан) или с регулируем лихвен процент (заемът от раздел 251 се прилага за еднофамилни до четири семейства ). И двете конфигурации позволяват различни термини, като 15 и 30 години са най-често срещаните опции с фиксирана ставка.

Заемите за рефинансиране на FHA, като FHA рационализиране на рефинансиращия продукт, позволяват на собствениците на жилища, надарени от FHA, да рефинансират на по-ниска цена от конвенционалните кредити за рефинансиране. Те също се предлагат в конфигурации с фиксирана и регулируема скорост. FHA рационални кредити за рефинансиране нямат изисквания за ипотечна застраховка (MIP) - огромна финансова помощ за собствениците на жилища при строги бюджети.

Разлики между FHA и конвенционални заеми

Заемите от FHA и конвенционалните заеми се различават по някои важни начини:

Максимални лимити за заем. На повечето пазари максимално допустимият заем за покупка на FHA е 115% от средната продажна цена на местно ниво (обикновено се изчислява на ниво окръг). В континенталния САЩ най-ниският максимум е 271,050 долара (на пазарите с ниски разходи), а най-високият е 625 000 долара (на пазарите с високи разходи). В Аляска, Хаваи и в чужбина протекторати като Гуам, максимумът е 938 250 долара. Тези ограничения подлежат на промяна с преобладаващите цени на жилищата. За обратни ипотеки (или HECMs, популярен продукт на FHA), максималният допустим лимит на заем е 625 000 долара навсякъде в континенталния щат и 938 250 долара в извънконтиненталните юрисдикции. Използвайте калкулатора на FHA за ипотечен кредит на HUD, за да намерите местните лимити.
DTI и съотношение на корпуса. FHA заемите позволяват по-високи коефициенти на DTI - надеждно до 43%, а понякога и по-високи. Коефициентът за жилищно настаняване или съотношението на разходите за жилище към доходите на кредитополучателите също може да бъде по-високо от стандартния стандарт за заем от 28% - до 31%, в повечето случаи.
Авансово плащане. За кредитополучателите с FICO резултати при 580 или по-добри, плащанията за авансово плащане на заем от FHA могат да достигнат до 3,5% от покупната цена, например 7 000 долара за къща от 200 000 долара. Това е значително по-малко от историческото изискване за 20% авансово плащане за конвенционални заеми, например 40 000 долара за къща от 200 000 долара. Освен това е по-малко от 10% прекъсване на авансовите плащания между конвенционалните и конвенционалните 97 заема, например 20 000 долара за къща от 200 000 долара.
Ипотечна застраховка. Ипотечната застраховка е много по-скъпа при заеми за закупуване на FHA и повечето заеми за рефинансиране на FHA (с изключение на рационалните рефинансиращи заеми). Съгласно устава на кредитополучателите се начислява фиксирана такса в размер на 1,75% от сумата на кредита при закриване, независимо от вида, срока или ставката на кредита. Обикновено тази такса се завива в заема, увеличавайки главницата, въпреки че може да се изплаща и извън джоба. В бъдеще, кредитополучателите, които започват с 90% LTV или по-високи (10% или по-малко), трябва да плащат текущи премии за ипотечно застраховане, докато целият заем бъде изплатен - до 1.05% от сумата на заема всяка година, в зависимост от срока на кредита и финансирана сума. Кредитополучателите, които започват с по-малко от 90% LTV, трябва да плащат текущи застрахователни премии за поне 11 години. За разлика от тях, конвенционалните кредитополучатели, които започват от 80% LTV или по-малко, изобщо не са длъжни да извършват ипотечна застраховка. Единственият начин повечето кредитополучатели от FHA да откажат застраховката си по ипотечни кредити е чрез програмата за рационално рефинансиране на FHA.
Лихвени проценти. При всички останали условия, заемите за покупка и рефинансиране на FHA почти винаги имат по-ниски лихви от съпоставими конвенционални заеми. Спестяването на лихвите обаче може да бъде компенсирано от по-високи премии за ипотечно застраховане.
Кредитни изисквания. Заемите от FHA имат по-слаби изисквания за подписване от конвенционалните заеми. Можете да получите заем за закупуване на FHA от 3,5% с FICO резултат от 580 или по-добър и заем от FHA с 10% намаление с FICO резултат 500 или по-добър.
Заплащани от продавача заключителни разходи. Заемите от FHA позволяват на продавачите да плащат до 6% от покупната цена до затваряне, например 12 000 долара за къща от 200 000 долара. Това е потенциално огромна полза на пазарите на купувачите. Конвенционалните заеми ограничават разходите за затваряне, платени от продавача при 3% от покупната цена, например 6 000 долара за къща от 200 000 долара.
предположение. Заемите от FHA са предполагаеми, което означава, че могат да бъдат прехвърляни от продавача на купувач с минимални промени в ставките и условията. Въпреки че предположенията са обект на одобрение от FHA и поемане на заеми, както и способността на купувача да покрие разликата (в брой или чрез втора ипотека) между остатъка от заема и оценената цена на дома, те са огромни времена и стрес -защити за мотивирани продавачи. Конвенционалните заеми обикновено не са приемливи.

Видове заеми от FHA

В допълнение към заемите от 203b и раздел 251 за еднофамилни къщи с едно семейство, FHA заемите имат няколко други форми:

Кредити за етажна собственост. Известен като Раздел 234c заеми, защитени от FHA за етажна собственост имат много общо с 30-годишните FF-застраховани заеми за самостоятелни жилища. Въпреки това, 30-годишният фиксиран е единственият подкрепен от FHA вариант за закупуване на етажна собственост. За да отговаряте на изискванията, заемът от раздел 234в трябва да бъде приложен за закупуване на отделна етажна собственост в рамките на разработка с най-малко пет единици. Изискванията за обитаване на собственици са по-свободни за заемите от раздел 234c, но програмата изисква да се дават поне 80% от застрахованите от FHA заеми във всяка дадена разработка на собственици на собственици.
Сигурен заем за рефинансиране. Кредитите за сигурно рефинансиране на FHA конвертират конвенционалните ипотечни заеми, включително заеми, които са изпаднали в просрочие поради корекциите на повишаването на лихвите при конвенционалните ARM, в подкрепени от FHA заеми с фиксирана лихва. Ако избирате за рефинансиране на парични средства, горната граница на заем е 85% LTV. За безкасово рефинансиране горната граница е 97,75% LTV.
FHA Streamline Refinance. FHA рационализират кредитите за рефинансиране са предназначени да рефинансират съществуващите заеми от FHA без оценка на жилището и сравнително ниски разходи за затваряне (обикновено по-малко от 4% от главницата). Изискванията на програмата са доста снизходителни на хартия - например можете технически да рефинансирате дълбоко подводен дом и няма официални прагове за доходи или заетост. Въпреки това повечето кредитори изискват приличен кредит (FICO при 620 или по-добри) и проверка на заетостта. Заемите също не могат да бъдат сериозно делинквентни. За да се класирате, вашият нов заем трябва да намали месечното ви плащане с поне 5% (например от $ 1000 до $ 950). Някои кредитори предлагат възможността да затворят разходите за затваряне в главницата на кредита, което води до заем с нулева стойност, въпреки че това води до по-високо месечно плащане през целия срок на кредита.
Ипотечни кредити за конвертиране на собствен капитал (HECM или обратна ипотека). Известен също като обратни ипотечни кредити, HECM заемите помагат на възрастните обитатели на собственици (тези на възраст 62 години или повече) да използват собствения си капитал, без да продават жилищата си и да се изселват. Необичайно за ипотечен продукт, HECM не изискват месечни плащания. Вместо това те са идеални източници на необлагаеми парични средства за кредитополучатели с фиксиран доход и ограничени активи. Поради значителните им правни и финансови последици е най-добре да не приемате HECM, преди да се консултирате с адвокат или финансов съветник.
Завършен заем за плащане. Заемите с дипломирани плащания или заеми от раздел 245 първоначално имат много ниски месечни плащания. В течение на първите 5 до 10 години от живота на заема тези плащания постепенно нарастват със ставки между 2% и 7,5% годишно. В края на увеличаващия се период те платират и остават постоянни до края на срока. Заемите с дипломирани плащания са идеални за кредитополучателите, които очакват доходите им да се увеличат значително с течение на времето.
Нарастващ заем на собствен капитал. Известен като заеми от раздел 245а, нарастващите заеми за собствен капитал са по-универсални и финансово прощаващи версии на дипломирани заеми за плащане. Те са валидни за повечето видове жилища, включително кооперативни единици и съществуващи домове, планирани за обновяване или рехабилитация. Годишното увеличение на плащанията е по-постепенно от възможността за завършено плащане - годишните увеличения са ограничени до 5%. Условията също са по-кратки - 22 години е макс.

Предимства на FHA заемите срещу конвенционалните заеми

Ето резюме на основните предимства на заемите от FHA пред конвенционалните заеми:

Изисквания за по-губещо подписване (кредитен рейтинг)
По-ниски изисквания за авансово плащане (до 3,5% за кредитополучателите с FICO при 580 или по-добри)
Убедителност (може да се прехвърли от продавача към купувача с минимално триене)
По-висока надбавка за заплащане на разходите за закриване
По-ниски лихви
Изисквания за DTI и съотношение на корпуса

Недостатъци на FHA заеми срещу конвенционални заеми

И основните недостатъци на заемите от FHA спрямо конвенционалните заеми:

Авансово плащане на ипотечно застраховане, изисквано от устава за заеми за покупка и нелинейни рефинансиращи заеми (1.75% от размера на кредита)
По-високи текущи премии за ипотечно застраховане (до 1,05% от размера на кредита годишно)
Не може да се отмени ипотечна застраховка, освен чрез рационално рефинансиране
По-ниски гарантирани лимити за заем на пазари с ниска цена (неизгодно за купувачите от висок клас в тези области)
Домовете трябва да бъдат обитавани от собственици, първични жилища

VA Ипотечни кредити: чудесно за семейства на военни

Разрешена от Закона за приспособяване на обслужващите членове от 1944 г. (SRA), програмата за жилищно кредитиране на VA помага на настоящи и бивши обслужващи членове да осъществят мечтата за собственост на дома. Подобно на заемите от FHA, повечето заеми за VA са от частни кредитори и подкрепени от Министерството на ветераните - те не са директни заеми от VA. Подобно на FHA заемите, кредитите от VA могат да се използват само за жилища, обитавани от собственици, които се квалифицират като основни жилища на кредитополучателите.

VA заемите могат да финансират покупки и усилия за рефинансиране. Подобно на FHA и конвенционалните заеми, те се предлагат в голямо разнообразие от конфигурации, включително 15- и 30-годишна фиксирана лихва и различни условия с регулируема лихва. Обикновено лихвените проценти са сравними с конвенционалните заеми и по-високи от тези на FHA.

Изисквания за допустимост

Изискванията за допустимост на кредита за VA се различават донякъде според клона, датата и продължителността на услугата.

Като общо правило, военнослужещите в активна служба са допустими след изтърпяване след 180 последователни дни от служебните си задължения, а понякога и до 90 последователни дни на дежурство. Ветерани, включително резервисти и членове на Националната гвардия, имат право след 90 до 180 последователни дни на служба във всеки един момент от кариерата си. Резервистите и служителите на Националната гвардия, които не виждат активно дежурство, са допустими след шест последователни години служба. Нечестните изхвърляния са дисквалифициращи.

Вижте таблицата за допустимост на VA за повече информация относно квалификацията и подробности за кандидатстване за сертификат за допустимост (СЕ).

Разлики между VA и конвенционални заеми

В допълнение към изискванията за допустимост на услуги, кредитите за VA и конвенционалните заеми се различават по някои основни начини:

Такса за финансиране. Най-голямата и най-скъпата разлика между заемите от VA и конвенционалните заеми е таксата за финансиране на VA. Таксата за финансиране на VA е уникална такса, която не се прилага за конвенционални или FHA заеми. Тя варира значително в зависимост от клона на обслужване, вида на заема и размера на авансовото плащане, но като цяло благоприятства първоначалните купувачи на жилища или рефинансиращи лица с предишен опит на работа и съотношение под 90% LTV. При кредити за рефинансиране за закупуване и изплащане на пари, таксите за финансиране обикновено варират от 1,25% до 3,3% от главницата на кредита, например от 2 500 до 6 600 долара при заем от 200 000 долара. При кредити за безвъзмездно рефинансиране те могат да достигнат до 0,50% от главницата по кредита.
Максимален размер на кредита. Заемите за VA са гарантирани до 424 100 долара на повечето пазари, въпреки че тази сума може да се промени с пазарните условия. Ако вашият кредитор ви одобри за по-голям заем, можете да го вземете, но VA няма да поеме излишната отговорност. На пазарите с по-висока цена VA може да гарантира по-големи заеми.
Авансово плащане. Едно от най-големите предимства на заем от VA е липсата на изискване за авансово плащане при по-малки кредити. Ако отговаряте на условията за заем от VA, потенциално можете да финансирате цялата покупна цена на вашата къща. Въпреки това обезщетението за безвъзмездно плащане има основно практическо ограничение: обикновено е ограничено до четири пъти по-голямо от стандартното право на VA от 36 000 долара на купувач или 144 000 долара. По-големите заеми изискват авансови плащания, макар и не непременно 10% -лист авансови плащания, обикновено изисквани от конвенционалните кредитори.
Ипотечна застраховка. Заемите от VA не изискват ипотечна застраховка, дори когато LTV е по-голяма от 80%.
Кредитни изисквания. Стандартите за подписване на програмата за заем за VA не са толкова разхлабени, колкото тези на програмата FHA. Повечето кредитори изискват минимален FICO резултат от 620, за да се класират, въпреки че могат да се правят изключения за всеки отделен случай (например заемополучатели с високи доходи).
Заключителни разходи. По закон кредиторите не могат да оценяват някои видове разходи за затваряне на кредити от VA. Те включват адвокатски хонорари, такси за ескроу, такси за подписване и такси за обработка на документи. Вместо тези подробни такси, заемодателите могат да оценят таксите за произход до 1% от сумата на заема.
предположение. Подобно на FHA заемите, кредитите за VA са приемливи с одобрение на VA и квалификация на купувача.

Видове кредити за VA

Заемите за VA се предлагат в няколко различни форми:

Закупете заем. Заемите за покупка на VA не изискват никакви пари надолу - с други думи, допустимите LTV варират до 100%. С някои ограничения, те могат да бъдат използвани за съществуващи самостоятелни домове, застроени домове (ново строителство), домове за етажна собственост, произведени домове и партиди, както и проекти за закупуване и обновяване (подобно на заем за рехабилитация на FHA 203k).
Заем за рефинансиране на пари в брой. Подобно на конвенционалните кредити за рефинансиране на парични потоци, FHA, VA кредитите за рефинансиране на парични средства заместват първоначалния заем и предоставят на кредитополучателя еднократна сума, която могат да използват, както сметнат за добре. Тази еднократна сума може да бъде толкова голяма, колкото 100% от собствения капитал на кредитополучателя в дома - например, ако кредитополучателят дължи 100 000 долара за къща на стойност 200 000 долара, те могат да вземат до 100 000 долара в брой. Заемите за рефинансиране на парични средства обикновено имат по-ниски лихви от заемите, които заместват. Оригиналният (рефинансиран) заем не е задължително да е заем от VA.
Заем за рефинансиране за намаляване на лихвата (IRRRL). Известен също като VA Streamline Refinance Loan (или, просто, рационализиране на рефинансиране), IRRRLs са специално разработени за рефинансиране на съществуващи заеми за покупка на VA без второ заявление за заем от VA. Няма опция за теглене на пари, освен за $ 6 000 за проекти за подобряване на енергийна ефективност на дома.
Програма за пряко заемане на индианци (NADL). Създаден специално за служители и ветерани от произход от американски произход, NADL заемите се отпускат директно от VA. Те винаги са конфигурирани като 30-годишни заеми с фиксирана лихва. Съгласно VA, NADL могат да се използват само за „финансиране на закупуването, строителството или подобряването на жилища във Федерална доверителна земя (резервационна земя) или за рефинансиране на предходна NADL за намаляване на лихвения процент“.

VA също прави два различни вида безвъзмездни помощи за адаптирани жилища, които са плащания без заем за ветерани с тежки, трайни увреждания, свързани с услугата. Тези безвъзмездни средства са предназначени за финансиране на изграждането, закупуването или преоборудването на жилища, приспособени към увреждания за ветерани с увреждания и техните семейства. Не е необходимо да се изплащат.

Предимства на кредитите от VA срещу конвенционалните заеми

Ето бърз преглед на ключовите предимства на кредитите за VA спрямо обикновените ипотеки:

Не се изискват авансови плащания по конкретни заеми
Не се изисква ипотечна застраховка
Assumability
Високи лимити за заем при рефинансиране на парични средства (изплащане на пари до 100% от вашия собствен капитал в дома)
Ниски разходи за рационални кредити за рефинансиране
Ограничения за затваряне на видовете и стойностите на разходите

Недостатъци на кредитите за VA спрямо обикновените заеми

И техните ключови недостатъци:

Задължително се изисква такса за финансиране на VA
Ограничен е за военнослужещи в активна служба, ветерани и техните семейства
Ограничения за размера на кредита, които могат да причинят неблагоприятно влияние на купувачите на пазарите с високи разходи
Домовете трябва да бъдат обитавани от собственици, първични жилища

Заключителна дума

Ако живеете в определена от преброяването столична зона, шансовете ще се класирате за конвенционален, VA или FHA заем. Ако обаче сте част от широко отворени пространства, най-добрият вариант за заем за дома може да бъде един, за когото сме споменавали само в миналото: заемът от USDA.

Поддържани от американското министерство на земеделието, заемите от USDA са създадени специално за купувачи, които искат да се установят извън определените от преброяването столични райони, където живее огромната част от американците. За тези, които отговарят на изискванията, заемната програма на USDA е невероятно щедра - предлага 100% финансиране (без намаляване на парите), ултра ниски лихви и намалени PMI. Преди да кандидатствате за конвенционален заем или някоя от по-често срещаните неконвенционални алтернативи, направете си (и портфейла си) услуга и разгледайте този неуловим, потенциално изгоден продукт за финансиране на недвижими имоти.

Ако искате да подобрите шансовете си да бъдете одобрени за ипотека, вижте тази статия: 6 съвета за получаване на одобрение за жилищен ипотечен кредит.

Кой от различните ипотечни заеми - FHA, VA или конвенционален - е подходящ за вас?