Заеми с твърди пари за реновиране на недвижими имоти - трябва ли да получите такъв?
Кой е прав?
Заемите с твърди пари не са по своята същност нито добри, нито зли; те са просто един инструмент за финансиране сред мнозина в инструментариума на инвеститорите в недвижими имоти. Ето какво трябва да знаят инвеститорите за недвижими имоти за заеми с твърди пари, включително техните плюсове, минуси, разходи и правилните и грешни времена, за да ги използват.
Какво е заем с твърди пари?
Заемът с твърди пари е залог, ориентиран към обезпечение, обезпечен срещу недвижими имоти. Кредиторите на твърди пари обикновено се фокусират по-малко върху кредитополучателя от конвенционалните ипотечни кредитори и повече върху имотите и качеството на самата сделка. Вместо да заемат 90% до 95% от стойността на имота като конвенционалните ипотечни кредитори, заемодателите с твърди пари обикновено следват съотношението между 60 и 80% заем / стойност (LTV).
Докато кредиторите на твърди пари също оценяват кредитополучателя, основният им фокус е да се гарантира, че има достатъчно капитал в имота, за да може да възстанови средствата си, дори ако кредитополучателят е по подразбиране. Те внимателно проучват сделката, за да се уверят, че кредитополучателят купува под пазарната стойност и ще може да създаде още повече собствен капитал, като реновира имота изгодно..
Кредиторите на твърди пари не са големи банки или корпорации. Вместо това те са склонни да бъдат малки, пъргави компании, които работят на местно, държавно или регионално ниво. Вече има няколко почти национални компании, които предлагат заеми с твърди пари, но няма такива, които работят във всички 50 щата. За разлика от банките, които се опитват да обслужват масовия пазар, заемодателите с твърди пари са нишови кредитори, специализирани в кредити за бързо обновяване на опитни инвеститори в недвижими имоти.
Заемите с твърди пари обикновено са краткосрочни (от 6 до 24 месеца), само за лихви и се предлагат само за имоти, които не са собственици. За разлика от тях, ипотеката има тенденция да бъде ориентирана към кредитополучателя и дългосрочна (15 до 30 години). Конвенционалните ипотечни заемодатели проучват внимателно квалификациите на кредитополучателя, като кредитна история, доходи, дългове и съотношения като съотношение дълг / доход. Обезпечението - имотът - трябва само да оцени поне покупната цена, за да задоволи конвенционалните ипотечни кредитори.
Предимства на заемите с твърди пари
Заемите с твърди пари съществуват отдавна, и те все още са възможност за избор на финансиране за много инвеститори в недвижими имоти, въпреки скорошното влизане на „разрушители“ в областта, като уебсайтове за краудфандинг. Ето защо те остават толкова популярни сред инвеститорите.
1. Скорост и гъвкавост
Заемите с твърди пари са бързи и гъвкави, две качества, които се ценят от инвеститорите в недвижими имоти. Виждах кредити за твърди пари за близо след три дни от началото до края. Често тази скорост е необходима за инвеститорите в недвижими имоти, за да си осигурят изключителни сделки, като предлагат бързо и практически гарантирано споразумение на тревожния продавач.
2. Идеален за финансиране на обновяване
Там, където заемат твърди пари заеми, е финансирането за обновяване. Повечето кредитори на твърди пари покриват 100% от разходите за обновяване и освобождават средствата в серия от тегления, въз основа на взаимно съгласуван график за теглене (повече за това по-късно).
3. Лош кредит не е нарушител на сделка
Тъй като заемодателите с твърди пари се фокусират повече върху имуществото на обезпечение, отколкото кредитополучателят, те не се отклоняват от кредитополучателите с лош кредит; те просто начисляват по-високи лихви и такси и отпускат заеми при по-ниска LTV за кредитополучатели с по-висок риск.
4. Гъвкавост относно авансовото плащане
Друго преимущество на заемите с твърди пари е, че кредиторите често не се интересуват откъде идва вашата авансова вноска. Можете да го вземете на заем от вашата голяма леля Сю, да изтеглите парична аванса от кредитната си карта или да продадете бъбрека си на eBay или Amazon; повечето заемодатели с твърди пари не се интересуват, тъй като фокусът им се намира в обезпечението. Конвенционалните кредитори обикновено не позволяват вземане на част от авансовото плащане, дори от членове на семейството.
5. Видът на имота няма значение
Кредиторите на твърди пари също са готови да обмислят уникални свойства, които правят конвенционалните заемодатели крещящи. Веднъж познавах жена, управляваща пансион със смесена употреба и зареждаща нелегални имигранти за стаи до седмицата, без въпроси. Нито един конвенционален заемодател не би я докоснал, но намереният от нея твърд пари не задържа око, след като видя високата стойност и собствения капитал в имота.
6. Без PMI
В заключение, кредиторите на твърди пари не начисляват частна ипотечна застраховка (PMI), което отнема част от жилото от високите им разходи.
Недостатъци на заеми с твърди пари
Тези заеми са със значителни рискове, които бъдещите кредитополучатели трябва да разберат.
1. Високи разходи за заеми
Скоростта и гъвкавостта не са евтини. Най-големият недостатък на заемите с твърди пари, засега, е по-високата им цена.
Кредитополучателите могат да очакват да плащат между 8% и 18% лихви и между 2 и 6 точки. („Точка“ при лингвирането на заем е такса, начислена предварително при уреждане, равна на 1% от сумата на заема.) Тези ставки и такси варират не само в зависимост от кредитора, но и въз основа на кредитния рейтинг на кредитополучателя, дохода, и опит. Ако търсите причина да подобрите кредита си, по-добрите кредитни резултати обикновено намаляват разходите за заем с твърди пари.
Подобно на по-традиционните ипотечни кредитори, кредиторите с твърди пари повишават своите лихвени проценти наред с нарастващите лихви. В крайна сметка те сами заемат пари, за да се обърнат и дават заем на вас, и те прехвърлят всички по-високи разходи за лихви на своите кредитополучатели.
В допълнение към високите лихви и точки, кредиторите на твърди пари също таксуват „боклук такси“ като повечето ипотечни кредитори: такси за обработка, административни такси, такси за преглед на оценки и всичко друго, което могат да измислят, за да отделят кредитополучателите от повече от парите си. А като говорим за оценки, повечето кредитори за твърди пари ще изискват да използвате техния одобрен оценител, който може да начислява по-високи от средните ставки. Това казано, това е характерно за повечето ипотечни кредитори, а не само за заеми с твърди пари.
Повечето кредитори на твърди пари също таксуват такси за инспекция за всяко теглене. Те изпращат инспектор в имота на всяка фаза на ремонта, за да провери дали определената работа е завършена, преди да пусне тегленето.
2. Условията обикновено са кратки
Първо, кредиторите на твърди пари почти винаги дават заеми за краткосрочни условия, обикновено траещи от 6 до 24 месеца. И нямат чувство за хумор за това, ако не успеете да им ги изплатите в този период. Очаквайте още един кръг от точки и такси, ако трябва да ви издадат друг заем.
Това каза, тъй като заемите са краткосрочни, обикновено те са само лихва. Вие не връщате главница, а само лихвата, която поддържа месечните плащания в поносимия диапазон, въпреки високите лихви.
3. Закъснелите плащания имат тежки наказания
Кредиторите на твърди пари също нямат чувство за хумор за закъснелите плащания. Ако сте пропуснали плащане, не очаквайте приятелско телефонно обаждане от някой бодър представител в кол център, който да ви помогне да изработите план за плащане. Вместо това очаквайте незабавно известие за възбрана.
В крайна сметка целият бизнес модел на кредиторите на твърди пари се основава на обезпечение; тяхната защита срещу загуби не се основава на статистическо моделиране на вашата вероятност за неизпълнение, а на по-опростеното смятане „Можем ли да възстановим заема си, ако сме възбрани?“
4. Потенциал за надхвърляне на бюджета
Крайният риск, който е присъщ на всеки проект за обновяване, е над бюджета. Не очаквайте заемният ви кредитор да ви съчувства, ако вашият изпълнител ви удари с допълнителни 5000 долара разходи; от вас ще се очаква да изкашляте всякакви гащеризони от собствения си джоб. Уверете се, че сте получили домашна проверка преди да закупите, за да сведете до минимум риска от изненади.
Всички тези рискове могат да бъдат обобщени с едно изречение: Спазвайте условията на заема или изправете бързо възбрана. Кредиторите на твърди пари са гъвкави, преди да заемате, докато те структурират заема. След като мастилото е на хартия, очаквайте нулева гъвкавост.
Когато има смисъл да получиш заем с твърди пари
Заемите с твърди пари са невероятно ефективни за много специфичен вид сделка с недвижими имоти: сделка за покупка и рехабилитация.
С други думи, те са идеални за инвеститори в недвижими имоти, които намират затруднени или разрушени домове, купуват ги с отстъпка, реновират ги и след това или ги продават, или рефинансират, за да запазят дългосрочни имоти под наем. Заемите с твърди пари са чудесни за обръщане на къщи или за подновяване на наемите. Въпреки това, поради кратките си условия на заем, инвеститорите трябва или да продадат, или да рефинансират бързо, след като реновирането приключи.
Това означава, че имате нужда от стратегия за излизане, преди да вземете заем с твърди пари. Всъщност един от първите въпроси, които кредиторите на твърди пари задават, когато кандидатствате за заем, е дали имате такава стратегия. Кредиторите на твърди пари не спекулират с предстоящите квартали или евентуалните бъдещи поскъпвания или увеличения на наемите. Те дават заем въз основа на стойността „е” и стойността след ремонт (ARV) на днешния пазар.
В известен смисъл има комфорт да имаш обективен, опитен набор от очи да прегледаш номерата и сделката си. Ако заемодателят намери някаква причина за безпокойство, те бързо ще ви го посочат и ще ви принудят да оправдаете логиката зад сделката си.
И накрая, заслужава да се спомене, че повечето кредитори за твърди пари вече не дават заеми на собствениците на жилища за основното си местожителство. Заемите с твърди пари не са предназначени за потребителите и не идват с нормалната защита, която потребителите очакват. Те са предназначени за инвеститори в недвижими имоти, които искат да се движат бързо и да печелят печалба.
Начертайте графици и финансиране на реновиране в заем с твърди пари
След като заемодателят с твърди пари прегледа вашата сделка и я одобри, двамата седнете, за да съставите график за теглене на ремонта въз основа на необходимите ремонти.
„Теглене“ е възстановяване на средства за конкретен набор от ремонт или ремонтни дейности. Например, първото теглене може да включва подмяна на определени тръби и електрическо окабеляване. След като тази работа приключи, заемодателят изпраща инспектор в имота, за да потвърди, че работата е приключила с приемливо качество и след това освобождава тегленето, за да ви възстанови за работата.
Тази последна точка си струва да се повтори: Вие плащате за всеки труд и материали на преден план, а заемодателят след това ви възстановява.
След като едното теглене е освободено, преминавате към работата на следващия тираж. За да продължите примера отгоре, второто теглене може да включва подмяна на канализацията и пещта и климатичната единица и свързването им. След това цикълът се повтаря: Обаждате се на заемодателя, за да ги информира, че второто теглене е завършено, те изпращат инспектор, който да го потвърди, той ви освобождава от тегленето и така нататък, докато не приключи обновяването..
Ако сте удобен и искате да свършите някои от работата по подобряване на дома сами, може да не сте на късмет. Повечето заемодатели с твърди пари ще финансират само ремонти, направени от лицензирани изпълнители - освен ако нямате доказан опит с висококачествена и навременна работа.
Други опции за финансиране на реновирането
Разбира се, кредиторите на твърди пари не са единствената игра в града. Ето някои други опции, които можете да помислите за финансиране на следващата си сделка с недвижими имоти.
1. Уебсайтове за многократно финансиране
Има размита линия между уебсайтовете за краудфандинг и кредиторите на твърди пари, тъй като много уебсайтове за краудфандинг се таксуват като кредитори за твърди пари.
Както бе споменато по-горе, заемодателите с твърди пари вземат назаем пари от други, а след това се обърнат и дават заеми на инвеститори в недвижими имоти. В случай на уебсайтове за краудфандинг, те заемат пари от обществото. Те са склонни да предлагат силна възвръщаемост на финансовите инвеститори, тъй като те дават заеми с по-висок риск и по-високи разходи. Но повечето уебсайтове за краудфандинг приемат пари само от акредитирани инвеститори и изискват високи минимални инвестиции.
Независимо дали класифицирате уебсайтове за краудфандинг като кредитори за твърди пари или конкуренти на тях, те са сравними от гледна точка на кредитополучателя.
2. Общностни банки
Банките на местните общности служат като истински алтернативи и конкуренти на заемодателите с твърди пари. Но тъй като те са малки, местни банки, често е трудоемко да се идентифицират тях и техните условия на кредитиране. В миналото, когато исках да взема заем от местна общностна банка, трябваше да извърша търсене, да направя списък на всяка общностна банка в рамките на 50 мили и след това да се обадя поотделно на всяка от тях, за да попитам за техните цени и условия за заеми за обновяване.
Ако това ви оставя да се чудите защо бихте минали през караницата, помислете, че ценообразуването на тези банки понякога е по-евтино от кредиторите на твърди пари ". Още по-добре за инвеститорите под наем, някои малки банки все още предлагат заеми за "обновяване на перми", които включват начална фаза на обновяване, която след приключване се прехвърля към постоянна дългосрочна ипотека - не е необходимо скъпо, отнемащо време рефинансиране..
Ако вашата стратегия за излизане е да рефинансирате дългосрочна ипотека и да запазите имота като наем, струва си да направите десетки телефонни обаждания, за да се опитате да намерите кредитен портфейл, който предлага тази неуловима заемна програма.
3. Кредиторите на частни пари
Новите инвеститори в недвижими имоти често бъркат „частните пари“ с „твърдите пари“. Заемът за частни пари е от физическо лице, като например приятел, член на семейството, познат или от всеки друг, който не прави бизнес с отпускане на пари.
Понякога инвестирам пари с инвеститори в недвижими имоти, които познавам лично, под формата на заемане на частни бележки. Но не се занимавам с отпускане на пари в заем; Понякога служа като заемодател на частни пари, но не съм кредитор за твърди пари.
Както беше посочено по-горе, кредиторите на твърди пари са компании - дори и да са индивидуални заеми от едноличен собственик LLC - които се занимават с отпускане на пари на инвеститори в недвижими имоти.
4. HELOC или заем за собствен капитал
Ако имате дом с много капитал в него, бихте могли да вземете назаем срещу основното си местожителство, за да финансирате сделката си за инвестиране в недвижими имоти, а не да вземате назаем срещу новата собственост.
Предимството за вас като кредитополучател е, че заемите, обезпечени от основното ви пребиваване, почти винаги са по-евтини от заемите, обезпечени от инвестиционни имоти. Това е така, защото инвеститорите винаги ще бъдат по подразбиране на своите кредити за инвестиционна собственост, преди да просрочат домашния си заем, което прави заемите от собственици на жилища по-нисък риск за кредиторите.
Една от възможностите е кредитна линия на собствения капитал (HELOC) от Lending Tree. Това са въртящи се кредитни линии, които можете да изтеглите при необходимост и след това да си изплатите в свободното време - поне за първоначалния период на теглене, който обикновено е от 10 до 15 години. След това HELOC обикновено се прехвърлят към период на изплащане, при което трябва да изплащате основния остатък за период от 10 до 20 години.
Много инвеститори използват HELOC за финансиране на първоначалните си покупки и ремонти на имоти, след което продават или рефинансират имота след завършване, изплащайки баланса на HELOC. Изплакнете и повторете ad infinitum - ако имате достатъчно капитал в дома си, за да покриете тези тежки разходи.
Друг вариант е заем за дялов капитал или втора ипотека. Вместо въртяща се кредитна линия това е поредната ипотека срещу вашия дом. Тези заеми са далеч не толкова гъвкави и поради това не толкова полезни за инвеститорите в недвижими имоти, които търсят временно финансиране.
5. Кредити FHA 203K
Тези заеми важат само за собственици на жилища, които искат да финансират ремонти на основното си местожителство.
Ако сте собственик на жилище, забравете кредиторите за твърди пари и говорете с служител по кредита в местната банка за заем от FHA 203K. Те са значително по-евтини от заемите с твърди пари и позволяват както покупки, така и рефинансиране. Това, което те не позволяват обаче, са луксозни надстройки за дома, така че ако сърцето ви е поставено на басейн с плувен бар, започнете да спестявате стотинките си.
6. Парични средства
Добре, така че това не е форма на финансиране. Но ако можете да съберете достатъчно пари за закупуване и обновяване на инвестиционен имот, това може да ви спести огромна сума пари за лихви и такси.
Ако имате достатъчно пари, ето няколко съвета, които ще ви помогнат да решите дали да инвестирате парите си в проект за недвижими имоти или дали ще бъде използван по-добре някъде другаде.
Заключителна дума
Заемите с твърди пари са бърз, гъвкав и удобен начин за финансиране на инвестиционни имоти, които се нуждаят от обновяване.
Те също са скъпи и кредиторите не се колебайте да ги възпрепятствате, ако не успеете да постигнете края на сделката. В никакъв случай не трябва да използвате заем с твърди пари за финансиране на основно жилище, ако дори можете да намерите кредитор за твърди пари, който все още дава заеми на собственици на жилища; Не знам никой, който го прави. Дори инвеститорите в недвижими имоти трябва да обмислят всички свои възможности, а не просто да се провалят към кредитор с твърди пари.
Долният ред: Знайте възможностите си за финансиране на сделки с недвижими имоти много преди да направите първата си оферта.
Какъв е вашият опит с финансирането на имоти за инвестиции в недвижими имоти? Използвали ли сте някога заем с твърди пари?
