Ръководство от 12 стъпки за отдаване под наем на стая във вашата къща - трябва ли да го направите?

Ако това ви звучи познато, не сте сами. Много хора са в подобна ситуация. Месец след месец те трескаво търсят начини да изплатят ипотеката си и да сложат храна на масата. Това е стресова и благоприятна ситуация.

За щастие, има решение. Много мъчителни собственици на жилища наемат стая в домовете си, за да помогнат да се срещнат краищата. Въпреки че това може да изглежда драстична стъпка, отварянето на нечий дом за бордюри е често срещана практика преди един век. Хостингът на наемател е лесен начин да помогнете за плащането на сметките и дори може да осигури по-дебела финансова възглавница.

И така, как да потърсите надежден наемател? И как се ориентирате във федералните, щатските и местните закони? Нека да разгледаме някои насоки, които ще ви помогнат успешно да наемете стая в дома си.

Плюсове и минуси при наемане на стая

Споделянето на вашия дом с непознат има своите предимства и недостатъци. Помислете за тези плюсове и минуси, преди да продължите с това решение:

Ползи

Може би най-същественото предимство е, че наемът, който получавате, ще помогне за компенсиране на разходите за собственост на дома, а именно - вашата ипотека и други разходи за поддръжка. Можете да използвате този допълнителен доход, за да помогнете да изплатите по-бързо ипотеката си, да изплатите дълг по кредитна карта или студентски заем, да инвестирате в реновиране на дома или да подплатите спешния си фонд. Каквото и да решите да направите с него, печеленето на допълнителни $ 500 или повече на месец може да доведе до огромна разлика в месечния ви бюджет.

В зависимост от начина, по който решите да съставите договора си за лизинг, може да се възползвате от наемателя си да помогне из къщата в замяна на отстъпка от наем. За някои семейства, ако имате допълнителен чифт ръце, за да си помогнете в домакинските работи или домашни любимци, може да си струва да таксувате наемателя малко по-малко на месец.

Или, ако сте старши и живеете сами, пребиваването на друг човек в дома ви може да ви даде спокойствие. Сигурността да знаем, че някой ще бъде наблизо в случай на спешна медицинска помощ или лошо падане може да бъде голям стимул.

Недостатъци

Най-големият недостатък, когато става въпрос за наемане на стая в дома ви, е грижата за безопасността. Отварянето на вратите ви към непознат човек може да ви направи неудобно за вас или членовете на вашето семейство. Може да се притеснявате, че те ще откраднат част от вашите вещи, или ще поканите ненадеждни хора да се мотаят или да прекарат нощта.

Също така може да бъде предизвикателно да намерите наемател, чиято личност и жизнени навици съвпадат добре с вашите. Например, ако сте спокоен човек, който е в леглото до 20:00, ще бъде трудно да споделите къща с някой, който обича да стои до късно, пускайки силна музика. Намирането на съвместим наемател е от съществено значение за поддържането на хармония в дома.

Стъпки за отдаване под наем на стая

Дори след претегляне на плюсовете и минусите приемането на наемател все още е чудесен вариант. Ето списък от действия, които трябва да предприемете за положително и успешно преживяване:

1. Проверете местните закони и правилата на HOA

Първата ви стъпка е да разберете законите и наредбите на наемателите във вашия град или община. Както може да очаквате, изискванията се различават от един град до друг.

Например, повечето градски наредби изискват наемателите да имат достъп до експлоатация на водопровод и чиста течаща вода. Някои градове изискват единици да имат прозорци, достатъчно големи, за да се използват като пожар. Жилищните закони като тези са доста стандартни. Някои общини обаче могат да изискват наетата стая да има достъп на открито. А в конкретни райони отдаването под наем на стая на не-роднина е забранено.

Обадете се на местния жилищен орган или посетете уебсайта на вашето градско управление, за да намерите правна информация относно наемането на стая във вашия район.

Ако сте член на асоциация на собственици на жилища (HOA) или на сдружение на апартаменти, проверете подзаконовите нормативни актове, за да видите дали наемите са разрешени. Много HOAs и други асоциации забраняват този тип подреждане.

2. Говорете със своята застрахователна агенция

След като гарантирате, че имате законно разрешение да наемете стая в дома си, проверете дали застрахователната полица на вашите собственици на жилища го одобрява. Някои компании нямат проблем с него, докато други специално забраняват наемането на части от къщата ви. Освен това някои компании изобщо няма да повишават тарифите, ако наемете на наемател, докато други ще увеличат драстично вашата ставка.

Приемането на наемател увеличава вашата отговорност и риска от имуществени щети. Вашият застрахователен превозвач може да отмени изцяло покритието ви, ако вземете наемател. Ако това се случи, ще трябва да получите застраховка наемодател, която обикновено струва 15% до 20% повече от застраховката на собствениците на жилища.

3. Изберете стая под наем

Сега, когато имате зелената светлина от законовите и застрахователните изисквания, можете да започнете да мислите за детайлите. Следващата стъпка е да помислите за оформлението на вашия дом. Най-вероятно спите в главна спалня с прикачена баня. Ако е така, вероятно обмисляте да наемете резервна спалня и да позволите на наемателя да използва баня в коридора.

Докато отдаването под наем на резервната спалня ще работи, помислете за отдаване под наем на вашата главна спалня. Въпреки че ще трябва да се преместите в допълнителната си стая, ще можете да таксите по-висок наем за спалнята и банята.

Разбира се, мазе със самостоятелна баня и кухненски бокс е идеално за наемане, тъй като предлага повече уединение, отколкото стая на общ етаж на къщата.

Каквото и да решите да направите, опитайте се да създадете споразумение, което предлага както на вас, така и на бъдещия ви наемател комфорт и уединение.

4. Задайте цена

Преди да посочите цена в рекламата си, проверете сравними цени на наемите във вашия район, за да разберете колко трябва да таксите за своето пространство. Можете да използвате Craigslist за това или да проверите Rentometer.

5. Създайте стратегическа обява

За щастие, дните изчезнаха, когато трябваше да публикувате реклама в Craigslist и да филтрирате през десетки запитвания от кандидатите, с които няма да бъдете приятели, още по-малко поканени да живеете в дома си.

Днес услуги като Съквартиранти, SpareRoom и Roomster улесняват намирането на потенциални наематели въз основа на тяхната личност и навици. Мислете за това като за онлайн запознанства, но за съквартиранти вместо за сродна душа. Тези сайтове ви позволяват да рекламирате вашата стая и да сортирате потенциални наематели въз основа на техния онлайн профил и начин на живот.

Когато става въпрос за вашия списък, качете снимки, които дават на хората добър поглед върху стаята. Бъдете прозрачни за това, което сте готови да споделите, като например използването на басейн или гаражно пространство. Качете снимки на самата къща, както и на всички общи части, които ще споделяте.

6. Спазвайте федералните и държавните закони за жилищното настаняване

Докато смятате кандидатите, запознайте се с федералните и държавните жилищни закони, за да предотвратите неправомерното отказване на някого. Използвайте одобрена Агенция за отчитане на кредити, за да гарантирате, че спазвате Закона за справедливото жилищно настаняване (FHA), който е в сила за предотвратяване на дискриминация в жилищата. Съгласно FHA е незаконно да отказвате да наемете или продадете жилище на всеки на базата на:

• раса
• секс
• Психическо или физическо увреждане
• религия
• Семейно положение
• Национален произход или етнически произход

Някои щати, като Калифорния, също забраняват дискриминацията при настаняване въз основа на сексуална ориентация и пол. Посетете кампанията за правата на човека, за да видите насоки на законите от държавата.

FHA обаче не защитава лица с криминална история. Според NAACP един от всеки 37 възрастни в САЩ е под някаква форма на поправителен надзор. В действителност Националният център за ресурси за реентри отчита, че над девет милиона затворници се освобождават обратно в техните общности всяка година.

Има вероятност един или повече от кандидатите ви да имат криминална история. Много хора, лишени от свобода, продължават да водят спазващ и продуктивен живот, спазващ закона, след като присъдата им приключи; все пак може да се почувствате неудобно от мисълта за един от тях, който живее във вашия дом. Въпреки че FHA не защитава изрично лишените от свобода лица, много държавни и местни закони го правят. Отново е важно да проучите вашите държавни и местни закони, за да сте сигурни, че не дискриминирате по невнимание при търсене на наемател.

Поддържайте процеса на одобрение

FHA също забранява дискриминацията, при която наемателят държи един клас или тип хора по различен стандарт от друг кандидат.

Например, представете си, че тайно не искате да наемете стая в дома си на самотна майка. Разбирате, че един заявител е самотна майка, така че изисквате от нея да има по-висок кредитен рейтинг от другите ви кандидати, а след това я намалете, тъй като нейният резултат не е достатъчно висок. Според стандартите на FHA това е незаконно.

Или си представете, че не искате домашни любимци в дома си. Ако кандидатът има служебно куче и го откажете поради вашата „политика за домашни любимци“, според FHA, вие ще нарушите закона.

Отделете време, за да научите справедливите жилищни закони в американския департамент за жилищно строителство и градско развитие (HUD). Също така ще искате да създадете формуляр за критерии за скрининг на наемател, който ще ви помогне да защитите, ако потенциален наемател подаде искане за дискриминация срещу вас. Този формуляр изброява всеки критерий, който разглеждате, когато проверявате бъдещите наематели. Да, създаването на този формуляр е повече работа, но може да ви помогне да избегнете глобата от 16 000 долара, която ще получите, ако не успеете да осигурите успешна защита. Това наказание не включва съдебни разходи или адвокатски такси, които би трябвало да платите. Наказанията нарастват драстично след първото нарушение, така че не забравяйте да следвате закона, когато става въпрос за наематели на проверка. Можете да намерите безплатни примери на формуляри за критерии за скрининг на наемателя онлайн.

Въпреки че трябва да сте много внимателни, когато одобрявате или отказвате заявителя, има известна свобода. Всички наеми трябва да спазват FHA. Въпреки това може да бъдете освободени от FHA, ако притежавате дома, в който живеете и ако той има по-малко от четири единици под наем. Това изключение се нарича освобождаване на г-жа Мърфи. Това освобождаване е кръстено на хипотетична възрастна жена, която иска да наеме стая в дома си, за да допълни ограничения си доход. Ако е приложимо, собственикът на жилището има право да избира кой да живее в къщата. Въпреки това, не всяка държава признава освобождаването на г-жа Мърфи. Проверете този списък, за да видите дали и как се прилага във вашето състояние.

7. Задайте правилните въпроси

След като се запознаете с това, което не бива да задавате на потенциален наемател, може би се чудите какви видове въпроси ви задават Трябва да питам. Използвайте списъка с въпроси по-долу като ориентир по време на интервютата:

• Къде живеете или наемате в момента?
• Защо сте решили да се преместите?
• Какво ще кажете за тази ситуация в дома и живота ви??
• Кой е предпочитаният от вас ход в дата?
• Колко време се нуждаете или искате да наемете?
• Къде работиш?
• Откога работиш там?
• Какъв е вашият текущ доход?
• Ще живее ли някой с вас?
• пушите ли?
• Дали настоящият ви наемодател ще ви даде добра справка? Ако не, защо?
• Били ли сте някога изгонени?
• Ще успеете ли да преминете проверка на фон и кредит?

Всички горепосочени въпроси са безопасни за задаване. Конкретните проблеми обаче трябва да бъдат внимателно формулирани. Например, въпреки че не можете законно да попитате дали кандидатът има деца, можете да попитате дали някой ще се мести с тях. Уверете се, че внимателно преглеждате информацията за Закона за справедливото жилищно настаняване, за да не рискувате да заведете дело, като зададете незаконен въпрос.

8. Извършете проверка на фона

След като сте интервюирали възможни наематели и сте намерили такъв, чиято личност изглежда добре се свързва с вашата, следващата стъпка е да извършите проверка на фона. Съществуват различни нива на проверка на произход, от обикновена кредитна справка до пълна проверка на криминални досиета.

Независимо от вида на отчета, който сте избрали, като наемодател, от Закона за справедливото кредитно отчитане се изисква да използвате Агенция за отчитане на потребителите (CRA). АКР трябва да поддържат специфични стандарти за поверителност и следователно да помагат за защита на вас и наемателя ви.

Ако решите да откажете потенциален наемател въз основа на нещо, което откриете в проверката им, по закон сте длъжни да им посочите причина. Изрично Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) посочва, че „Наемодателят трябва да предостави на [наемателя] съобщение за„ неблагоприятно действие “, което включва името и информацията за контакт на агенцията за отчитане на потребителите, от която наемодателят е получил доклада за потребителите.“

С други думи, трябва да кажете на заявителя точно защо отхвърляте молбата им и да им дадете информация за контакт на компанията, която сте използвали за получаване на доклада. Тази компания трябва да спазва Закона за справедливото кредитно отчитане, или ще рискувате огромна глоба или дори затвор, ако лицето, което сте отхвърлили, реши да предяви иск..

Бюрото за финансова защита на потребителите има списък на одобрени АКР и агенции за проверка на наематели. И въпреки че в доклада на CFPB не се споменава RentPrep, те са съобразени и със Закона за справедливото кредитно отчитане.

Професионален съвет: Ако решите да изтеглите кредитния отчет за потенциален наемател, можете да изберете Experian, Transunion или Equifax. След това разходите могат да бъдат прехвърлени заедно с потенциалния съквартирант.

9. Изисквайте приходите върху данъците си

Вашият доход от наем е облагаем доход, което означава, че трябва да претендирате за всички входящи наеми върху данъците си. Сумата, която плащате, ще зависи от пределната ви данъчна ставка. Ще трябва да плащате и държавни и местни данъци върху този доход.

Освен това трябва да заявите всички услуги, които получавате от вашия наемател в замяна на наем. Например, ако наемателят ви се съгласи да работи в двора в замяна на 100 долара на месец кредит под наем, той все още се счита за "доход", и следователно трябва да поискате тези услуги на данъците си. Намерете повече информация за облагаемия доход чрез IRS.

10. Приспадайте разходите си

Ето някои добри новини: когато наемете стая в дома си, можете напълно да приспаднете всички разходи, които правите за подобряването на тази стая. Например, това може да включва ремонти и надстройки като нова боя, нови прозорци или нови килими.

Можете също да приспаднете разходите, които правите за целия дом; обаче трябва да разделите тези разходи на квадратните кадри на помещението, което отдавате под наем.

Например, ако домът ви е 2000 квадратни метра, а стаята, която наемате, е 400 квадратни фута, вие отдавате под наем 20% от общите кадри на вашия дом. След това можете да приспаднете 20% от ремонта, надстройката или разходите за целия си дом, като например:

• ВиК ремонт или подмяна
• Ремонти или подмяна на покриви
• Боядисване
• Ремонти или подмяна на подови настилки
• Застраховка на собствениците на жилища
• Ипотечна застраховка
• Комунални услуги като вода, електричество и газ
• Разходи за охранителна система
• Премахване на боклук

Изчислете вашето отдавано пространство

Следвайте стъпките по-долу, за да изчислите собственото си „под наем място“.

1. Измерете дължината и ширината на стаята, която планирате да наемете, след това умножете тези общи суми, за да намерите общите квадратни кадри на стаята.
2. Разберете общите квадратни кадри на вашия дом.
3. Разделете квадратните кадри на стаята по общите квадратни кадри на вашия дом; този брой е процентът на наеманата площ и сумата, която можете да извадите от проекти и разходи на „цялата къща“.

11. Определете граници и подпишете договор за наем

След като намерите наемател, който харесвате и чувствате, че можете да се доверите, зададете и съобщите границите си от първия ден. Създайте договор за лизинг, който и двамата подписвате, в който са отбелязани детайлите на вашето жилищно споразумение.

Например, дали Вашият борд ще плаща месечна наемна такса или ще отговаря за част от комуналните услуги? Как и къде ще се съхранява храната? Какво ще кажете за достъп до други общи жилищни зони? Разрешени ли са домашни любимци? Ако е така, искате ли да приложите някакви ограничения за порода или размер? Ами посетителите за една нощ? Ще посочите ли часове за това, когато наемателят може да използва пералнята?

Всички тези подробности трябва да бъдат разработени и обсъдени преди наемателят ви се премества.

Последно, съберете гаранционен депозит и разпишете в лизинговия договор какви щети ще причинят наемателят ви да загуби депозита си. Отново проучете жилищните закони на държавата си, за да сте сигурни, че не таксувате прекалено много за гаранционен депозит. Много щати изискват също така да поставите депозит за сигурност в дескроу или друга „държаща сметка“, докато наемателят не се изнесе. Посетете уебсайта Landlordology, за да видите карта на жилищните закони на всяка държава, включително устава около депозитите за сигурност, за да се уверите, че спазвате. Можете също да посетите HUD.gov, за да видите списък на законите и ресурсите на всяка държава, когато става въпрос за отдаване под наем.

12. Подсигурете ценностите си

С течение на времето може да откриете, че наемателят ви е напълно надежден и можете да оставите купчини пари или златни съмнители на тезгяха, без да се притеснявате. Въпреки това, докато дойде този щастлив ден, направете стъпки, за да осигурите най-ценните си вещи. Може да се наложи да поставите бижутата си в сейф или да инсталирате врата за заключване на ключове в спалнята си, за да запазите по-големите елементи, когато не сте вкъщи.

Не забравяйте да подсигурите всички документи, които биха могли да ви изложат на риск от кражба на самоличност, като свидетелства за раждане, заявления за кредитна карта и други финансови форми. Също така ще искате да останете отгоре на входящата поща и да се уверите, че чувствителните документи се изтриват незабавно или раздробяват.

12. Не навлизайте в тяхното пространство, без да питате

След като наемателят ви се премести, важно е да осъзнаете, че стаята им принадлежи, докато плаща наем. Например по закон не можете да влезете в тяхното пространство, без да уведомите 24 часа. Разширете същото ниво на уважение и поверителност към наемателя си, че очаквате те да се разпростре и върху вас.

Отнасяйте се към стаята на вашия наемател като към частна резиденция. Запознайте се със законите около този проблем, тъй като може да бъдете съдени за нарушение на поверителността, ако не се съобразите.

Заключителна дума

Въпреки че наемането на стая във вашия дом може да изглежда драстична мярка, става все по-често срещано, тъй като собствениците на жилища търсят креативни начини да помогнат да се срещнат краищата. С правилната подготовка и съвместим наемател, това може да бъде положително изживяване и за двете страни.

Освен това може да се изненадате, че откриете, че се радвате да имате наемател в дома си, особено ако сте самотен или празен нестер.

Случвало ли ви се е да наемете стая в дома си? Как беше преживяването? Ако не, бихте ли помислили някога да го направите?