Трябва ли да спестя за авансово плащане на къща или да изплатя дълг?

Всъщност, колко имате за авансово плащане, е от решаващо значение за тази решителност, както е оценка на съществуващия дълг. Но това създава главоблъсканица. Ако вече имате здравословно авансово плащане и справедлив дълг, какво правите? Изплащате ли дълга и внасяте ли по-малко авансово плащане или запазвате дълга и авансовото плащане непокътнати?

Отговорът на този въпрос не е труден, но изисква внимателно проучване на личната ви ситуация, като например колко авансово плащане можете да си позволите, колко дълг имате, какъв лихвен процент е и колко голяма е ипотеката искате да се класирате.

Процесът на кандидатстване

Когато кандидатствате за ипотека, банката или брокерът ще вземат предвид доходите, които получавате редовно, както и плащанията по дълга, които имате в момента. Това ще им даде картина колко пари можете да спестите всеки месец, за да насочите към ипотечно плащане.

Въз основа на това, вашите други активи, вашата кредитна история и авансовото плащане, банката или брокерът ще определят колко голяма ипотека могат да ви предложат и при каква ставка.

Казус

Помислете за Джим, който се готви да купи първата си къща. Той има много добър кредит и взима вкъщи 36 000 долара годишно след данъци. Джим има и дълг по кредитна карта от 10 000 долара, който има минимално плащане от 250 долара на месец, но няма друг дълг. Джим спести 20 000 долара, за да заложи авансовото си плащане и търси 30-годишна ипотека с фиксирана лихва. Предполагаме, че застраховката на жилището струва 800 долара годишно, а данъкът върху имотите е 2000 долара.

Ако Джим използва 10 000 долара от авансовото си плащане, за да изплати дълг вместо това, той ще се класира за различна ипотечна сума, отколкото ако не изплати дълг и залага цели 20 000 долара. Ако приемем, че Джим е в състояние да се класира за 6% лихва, ето как се справят числата. Освен това, разглеждането на частна ипотечна застраховка или PMI не оказва съществено влияние върху това сравнение и се изключва с цел простота.

20 000 долара авансово плащане, 250 долара на месец дълг по кредитна карта

• Месечно плащане (включително ипотека, данъци и застраховки): 830 долара
• Обща цена на къщата: 119 519 долара

10 000 долара авансово плащане, без дълг

• Месечно плащане (включително ипотека, данъци и застраховки): 1 073 долара
• Обща цена на къщата: $ 150,105

Това е доста голяма разлика! Джим може да се класира за ипотека, която е с 30 000 долара по-голяма, ако изплати дълга си, въпреки че авансовото му плащане е половината от размера. Защо разликата е толкова голяма?

Как се определя сумата на заема

Това е свързано с това как банката изчислява това, което можете да си позволите да платите. Като цяло банката ще вземе процент от общия ви месечен доход (36% е обичайно) и приеме, че това е колко можете да платите за целия си дълг, включително ипотеката си.

С други думи, вашите съществуващи плащания по дълга директно ще намалят сумата, която банката смята, че можете да платите за ипотечно плащане, застраховка на собственици на жилища, данъци и PMI, ако се налага. След като установят колко месечно плащане можете да си позволите, те екстраполират колко голяма е ипотеката, за която отговаряте на условията.

Поради естеството на тези изчисления, авансовото плащане само увеличава общия размер на ипотеката, за която отговаряте на условията за долар за долар. Тоест, ако се класирате за ипотека от 150 000 долара и имате допълнителни 10 000 долара за отлагане, можете да се класирате за ипотека от 160 000 долара. Но тъй като съществуващият дълг влияе върху това колко банката смята, че сте в състояние да платите, той ограничава и размера на вашата ипотека. Всъщност изплащането на дълга ще увеличи ипотечната сума, за която сте се класирали, около три пъти повече, отколкото просто да спестите парите за авансово плащане.

По принцип най-смислено е да изплащате съществуващия дълг, ако искате да увеличите максимално размера на заема си.

Допълнителни съображения

В това отношение има и друг аспект. Лихвеният процент по дълга по кредитната карта често е много по-висок от лихвения процент по ипотека и със сигурност важи за случая на Джим. Освен това можете да приспаднете ипотечните лихви върху данъците си и по този начин допълнително да намалите ставката, която ефективно плащате по жилищния си заем.

Тъй като почти винаги е по-добре да търгувате дълг с висок лихвен процент за дълг с ниска лихва, решението на Джим от тази гледна точка е безпроблемно. Да не говорим, че дори да заложи авансовото плащане на целия $ 20 000 към дома си, той все пак трябва да плаща PMI, което е допълнителен месечен разход, ако авансовото плащане е под 20%.

Изключения

Но има няколко ситуации, при които насочването на част от авансовото плащане към дълга не е непременно най-умният ход:

1. Ако можете да намалите минималните си изисквания за плащане
Тъй като банката използва вашите минимално необходими плащания, за да изчисли колко заем можете да си позволите, намаляването на минималните плащания, дори временно, може да увеличи сумата на вашия заем, без да се налага да изплащате дълг. Освен това това е най-добре с кредити, които искате да задържите, като тези с лихвени проценти, близки или дори под вашите ипотечни лихвени проценти.

Например, много студентски заеми попадат в тази категория и може да ви позволят да промените плана си за плащане за година или две, като по този начин улеснявате да се класирате за по-голям заем, без да се налага да плащате някой от студентския дълг с ниска лихва.

дълг или кредитна карта, в допълнение към искането на вашата компания за намаляване на минималните Ви изисквания за плащане, бихте могли да помислите за прехвърляне на баланс към кредитна карта с по-нисък процент на ГПР или промоционален период, без никакъв интерес. Въпреки това, не отваряйте нова карта твърде близо до времето, когато кандидатствате за ипотеката си, тъй като това може да навреди на кредитния ви резултат в краткосрочен план..

2. Ако не можете да си позволите голяма част от авансовото плащане
Въпреки че съществуват опции за ипотека с нулева вноска, има вероятност да плащате много по-високи лихви. Спестяването на парите ви, така че можете да осигурите дори малко авансово плащане, например 3,5%, може да ви спести повече пари в дългосрочен план, отколкото да изплатите дълга си.

Това обаче зависи от това дали дори можете да се класирате за заем с ниско или без първоначално плащане, какъв лихвен процент ще ви бъде предложен и текущият лихвен процент по съществуващия ви дълг.

3. Ако можете да избегнете плащането на частна ипотечна застраховка
Ако неизплащането на някакъв съществуващ дълг ще ви позволи да предоставите авансово плащане, равно на 20% от продажната цена на вашия дом, можете да избегнете плащането на частна ипотечна застраховка. Това може да ви спести пари във времето, стига лихвеният процент по съществуващия ви дълг да не е много висок.

4. Ако не е необходимо да увеличите максимално размера на заема си
Ако не е необходимо да се класирате за голям заем, запишете парите си, вместо да имате под ръка при закриването и когато се преместите в новия си дом. Това е, когато има вероятност неочакваните разходи да нараснат и можете да избегнете поемането на допълнителен дълг, като ги платите извън джоба си.

Заключителна дума

Ако сте на пазара за ипотека, опитайте да си поиграете с калкулатора за нова къща на Bankrate, който генерира числата, използвани в казуса по-горе. Първо намерете конкретни къщи, от които се интересувате. След това включете в калкулатора цената, информацията за данъка върху имотите и прогнозата на разходите за застраховка на собствениците на жилища. (Опитайте да попитате други собственици на жилища или местен застрахователен агент за оценка на застраховката.)

Вижте колко сте се класирали първоначално и ако изплащането на дългове ще увеличи сумата. Не забравяйте да отчитате и лихвите по съществуващия дълг. Например, дори ако можете да намалите ипотечния си процент с пълен процент, като увеличите авансовото си плащане, при каква лихва е дългът, който иначе бихте могли да платите? Не забравяйте, че лихвите за жилищна ипотека се приспадат върху вашите данъци.

Ако просто започвате да търсите дом, играйте с калкулатора по-горе и обмислете различните начини за изразходване на авансовото плащане. Не оставяйте изцяло на банката да реши какво можете да си позволите. Ако банката смята, че можете да се справите с ипотечно плащане от 2000 долара на месец, но знаете, че не можете, не влизайте в такава само защото банката казва така. Намерете къща, която можете удобно да си позволите, така че да сте уверени да извършвате всичките си месечни плащания и да се насладите на новия си дом без стрес.

Случвало ли ви се е да се сблъскате с решението да спестите за авансово плащане на къща или да изплатите дълг? С кого отидохте и защо?